去年2020年12月11日參加安富財經科技五週年研討會，我在研討會的演講完整內容如下YouTube 網站連結。

《自動估價模型在公私部門的應用》
專題演講文字內容摘要
張金鶚博士
清華大學科管院榮譽講座教授
安富財經科技榮譽顧問

I.公部門的應用

1、實價登錄檢核

實價登錄制度的問題，包含非即時、模糊化、易操弄。實價登錄資料往往有1至2季的落差，預售屋資訊的落差更長達2至4年，因此「即時性」有加強的空間。「模糊化」的問題，在實價登錄2.0正式上路前，區間門牌一直無法提供使用者有效的資訊。而實價登錄的關鍵問題在於「查核」機制，目前雖然裁罰金額提高，但被查到的機率如果太低，還是會有心人士鋌而走險，因為「機率 x 金額 = 期望值」，導致實價登錄容易「被操弄」。以新北市政府為例，安富財經協助新北市的時加登錄申報案例，透過「好時價」模型查核所有案例，幫助新北市透過大數據補齊資料的缺失欄位，同時掃描每一筆價格資訊，若價格異常則需要查核並要求申報人限期改善。此外，還協助其他中央及地方政府，延伸應用模型在租金估價、樓層別效用比、重複交易配對等方面。

2、地價模型建置

地價模型建置的部分，因為台灣的制度是「房地分離」分別課稅，不像美國的財產稅（property tax）是房地合併計算，所以需要分別取得房屋價格及土地價格，但是受限於土地交易的資料較少，因此安富財經已經連續三年協助內政部以自動估價模型，把房屋交易的資料，分離出土地價格，藉此擴充土地的價格資訊，再透過電腦來劃設「地價區段」，以及篩選出基準地並進行估價。在自動估價模型的表現上，無論在房屋或是土地模型，安富財經都已經取得相當好的成果，符合國際標準對於估價模型的檢核要求。

3、房價指數

安富財經同樣協助內政部編製全台的房價指數，以「季指數」的方式提供社會大眾及相關單位了解房價的變動情形，作為房市調控政策的參考。此外，安富財經和清華大學安富金融工程研究中心合作，共同編製「清華安富房價指數」，以「月指數」的方式，每月更新提供全國、各縣市及六都行政區的房價指數，同時即時預測（Nowcast）到當月的指數。

II.私部門的應用

1、房價熱點

過去金融機構在做房貸，受限於行政資訊或地理資訊的限制，都是以行政區界線設定放貸標準，無法精確反映房價，例如信義區內的六張犁及台北101，就會被設定為同個標準，但房價差異很大。因此，透過地理資訊系統，配合房價模型，可以協助金融機構以更精準的方式，突破傳統行政區的界線，以更細緻的標準承作房貸業務。

2、新建案及社區

因為預售屋的價格資料屬於先行指標，會帶動中古屋的價格走勢。透過國泰建設的新建案資料庫，結合實價登錄資料庫，補充現行資訊的不足。目前在好時價的網站上，已經有新建案及社區的資料庫，提供過去到現在的預售屋資訊，以及全台5萬個社區的成交行情、建設公司、營造廠商、戶數、完工時間等資訊。

3、房貸資訊

房貸資訊的部分，好時價整理了十餘間金融機構的房貸方案，提供使用者快速搜尋、比較哪些銀行提供的方案適合自己的需求，也提供銀行之間互相參考。

III.未來展望

在實價登錄制度的精進上，應用不動產自動估價模型，協助實價登錄資料有效查核、正確揭露，增進資訊的即時性及正確性，並延伸應用至住宅資訊的透明化，揭露社區行情（實價資訊、價格趨勢、完整履歷、宜居指標），建立樓層別效用比的客觀資訊，以利計算區分建物的市值。最終將估價結果科學化，建置住宅不動產資料庫，以精進房地價格查估，並提升登記業務效能。同時系統性自動化房地分離作業，使各別宗地有其土地價格。

https://youtu.be/HMz9SotyMDI

北市提合併課房地持有稅 大安區老屋一年恐繳35萬元？
https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1566518762.A.425.html

柯文哲反正覺得自己要選總統，反正覺得自己不會再選市長了，反正清楚聰明人一看就知道這種提案一定不會過，所以就放心地用這種方式炒作。

實價課稅的問題真的很大，以齋主我小小的腦袋隨便舉幾個，就知道這東西以台灣現況來說根本行不通。

假設你在台北市買了個3500萬的房子，每年課實價的百分之一，那就是每年得繳35萬，即便是千分之一也都還是3萬5。無論是哪種情況，恐怕都不是民眾可以接受的。

事實上，實價課稅還有個對都市發展極其惡劣的缺點。假設今天政府真採行實價課稅，並每年課以千分之一，請問要以哪個實價來課稅? 同樣的大安區房子，一間在三十多年前的交易紀錄是300萬，現在的價位是4500萬。同一個社區的房子，不只大小、年份甚至硬體都相同的情況下，為什麼老住戶只需要付3000元? 而去年剛買的新住戶要付4萬5? 這對房市交易大大不利，不只難以發展都市更新計畫，還因為這項制度，打擊了許多想要遷移至台北市的國民，也變相造成了階級翻轉的困難度。

整天一堆住海邊的人，喊著台北市市容很差，要都更都更都更都更的喊。當你真的跑去執行甚麼實價課稅，你看看每家每戶都要負擔這種沉重的稅金時，還有沒有心力跟你搞都更? 還是因為人人都害怕被刻意重稅，所以寧可房子爛掉破掉也要跟你耗?

你說同個社區的兩戶，課以不同的稅收當然不合理對吧? 應該要在實價登陸的系統，用不同區段、社區和門牌，加以區分那些房子應該要課以相同的稅，並以該區售出的最新金額作為稅制的依據。那就會遇到某戶賣了高價之後，剩下該區的其他人，非但沒有因為別人賣了高價而得到好處，反而讓自己陷入要付出高額稅金的窘況。或者如果是最新價格的話，你就會看到不斷地有人作假帳，明明3000萬的房子，硬是做了個200萬的交易，讓所有人的稅金都減少。國稅局又要去查這中間是不是有串通逃漏稅的嫌疑，然後國稅局發現整個台北市有幾百幾千個相同的案例，要查都查不完。

所以實價課稅，我想還有很長的一段路
我覺得有可行性，但絕對需要很多的伏筆來鋪陳
沒有個二三十年的基礎，很難真的走到這一步

甚麼? 你還是支持實價課稅?
那你肯定沒有房子也沒有計畫買房對吧?

『新北市政府又出招了，這回把腦筋動到新莊區中正路和新北市三重重新路上，認為一路多名應該要把名稱合併為「台北大道」或是「重新大道」，但這一改牽扯大，像是民眾的身分證、門牌、路牌都得替換，這動輒就是百萬起跳引發民怨。』

鄉親們對於朱市府此舉有何看法呢？