#新加坡 #REIT #辦公室 #酒店 #通關

【龔成問答信箱】（Q13181-Q13200）

Q13181：

老師，我是股票班學生，想問下：

1. 損益表是否只計算已賣出的貨品原材料成本和生產成本嗎？未賣出的貨品的生產成本和其原材料成本不屬於該年的成本嗎？

2. 承上題，未賣出貨品會出現於資產負債表以「存貨亅形式列出？

關於領展和任何房托：
3. 「扣除與基金單位持有人交易前之年內溢利亅和「可分派收入亅有什麼分別？它們都是純利嗎？

4. 如果計REITs的估值，應該用5年的「可分派收入亅或「扣除與基金單位持有人交易前之年內溢利亅計每股代表盈利嗎？

5. 可分派收入 = 扣除與基金單位持有人交易前之年內溢利 — 投資物業公平值變動 — 出售投資物業之收益 ？？

6. 怎樣推斷領展、越秀房託等的合理PE和每股代表盈利以計算合理價？

7. 房托出售投資物業的收益，是否只可用來再投資物業，而不能用作可分派收入？

龔成老師：

1）對，你的理解正確。

2）正是，而入賬的金額，會以「成本」「銷售價」，兩者的較低者為準。

3）扣除與基金單位持有人交易前之年內溢利，你可以理解為房託在會計上的盈利。但我地最重要，是睇「可分派收入」，因為這部分才是反映房託在營運上，賺到了多少錢，同時，佢可以派多少息，都是建基於這個數目的。

4）投資者會習慣用「可分派收入」作為估值的基礎。

5）你可以咁樣理解。其實，年報有提供這數的。

6）由於佢盈利已無實際意思，所以當我地利用市盈率去進行估值時，就要將過往的所有市盈率，自行扣除物業重估去調整。

然後，我地就要自行計算一個有代表性的「可分派收入」，然後再作出計算，過程會比較複雜。

其實，你可以利用股息率去作計算，因為佢要求將「可分派收入」9成作派息，即是兩者有好大的相關性，因此你利用股息率去計算，都可以。

7）佢賣出的物業而得到的利潤及現金，並不能直接派息的。

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Q13182：

老師好，想問一問金沙1928，比亞迪1211，中生製藥1177，港鐵0066 這個隻股票什麼價位才是便宜區，期待回覆，感謝

龔成老師：

你預金沙（1928）在$30以下會平，比亞迪（1211）$40以下平。

至於港鐵（0066），要預佢去到$32以下先叫平，中生製藥（1177），則要去到$5、$6以下先算平（這個平宜區比半年前調高左）。

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Q13183：

呀sir,我有2個問題想請教你。如果我地所有投資都係長期作前題，低價買入想揸，年回報率咪好多時有機會係負數，因為好多時都揀可能個股有短暫負面消息時入，見住年回報係負數會好sad

另外，關於職業問題想問，自問唔算識好多人，但做左保險年半，開始冇乜客，做到有d迷惘，本身想盡快賺多點錢，依家停左係到，你覺得喱個職業前景如何？我係大學生，你覺得我應該轉翻一份穩定既職業嗎？
謝謝你

龔成老師：

我地講回報，是長期性的，所以根本就唔需要理中短期的回報。

如果一隻股票，佢經濟好時$20，經濟差時$10，你在經濟差，慢慢算到經濟好，已有一倍的回報，只要你有計算企業價值，分析大市冷熱的能力，就唔會出現負回報。

保險呢行，本身是賺錢的，但都好睇你自己的人脈網絡，因為的確唔係個個人都適合。我會建議你想方法，去識多D人，令自己的事業「可持續」，否則，如果單靠原有的人脈，將會好快用完。

所以，你能否持續做，取決於你有無方法，尋找新的人脈網絡方法。

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Q13184：

請問老師點睇3690美團點評？

龔成老師：

美團（3690）業務增長的確快，但最大的問題是，仍然處於負現金流的狀態，企業不斷燒銀紙。

潛力大的確是這企業的賣點，但同時，這類股的估值好難，未知幾時有較似樣的現金流，以及往後會有多少，而市場這刻對佢有好大的憧景，如果增長力不及預期，股價會明顯受壓。

只可以話這類股好難分析，雖然前景不差，但只建議小注投資。

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Q13185：

市場好多noise, 數據。
如：大跌市。。。

想請教老師平時如何操作？會否有部分作知炒玩波幅？ 低位入？RSI 作參考？

長遠，磚頭是否會較為穩建？但如果買了磚，又會少了現金流。 我很喜歡你的大富翁書藉，很用心！

龔成老師：

我地買股票，就是買企業，你要想象，你現時是「收購一盤生意」，你要分析那些資料？

大跌市？資金流向？RSI？炒盤生意？
這些當然不會發生，這些無是無意義的分析！

我地只需要分析企業的業務、前景，現時的企業價值，然後比較股價就可以了。

你認為買磚頭較穩健，只是因為你無用「收購企業」的角度去分析。物業與企業，都有各優質的地方，我地只要買優質企業，其實都可以好穩健。

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Q13186：

老師：我42歲，大陸四線城市有一個鋪位，市值50萬人仔，爭15萬供完，每月收租2200人仔。

泰國芭堤雅有一物業出年6月收樓，收樓後要找尾數42萬港幣。

手上股票有市值50萬，現金有20萬，收息基金有10萬，保險理財產品有20萬（附時拎得，但利息得好少2萬零）。

我每月收入3萬，有㗎車供緊到出年3月完，供車8000幾，我想3年後半退休可以嗎，要點部署？

龔成老師：

你持有的物業，都能比到你正現金流，因此，你可以長線持有，成為資產項，並產生現金流的一部分。

由於你下年要在物業裡找尾數，因此你都要開始準備，增加翻現金的部分。

到完成找數後，你可以投資「平穩增長類」的股票，把握這幾年的時間去增值，盈富（2800）、恆基（0012）、銀娛（0027）等。

如果要3年半後退休，要加大儲蓄，同時保持投資這類股，但由於時間不算長，因此能滾存到的資金不算大，到時可以再將財富配置，集中現金流類別資產。能否退休，則取決於你到時的消費。

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Q13187：

龔成老師，你好，我岩岩睇完你本書分析比亞迪，睇完都覺得好合理，想每月加多$2000供佢，但亦有以下疑問，希望老師可以略為指點。

1. 品質問題：我上網睇到佢好似間唔中都會有事故，今年試過架車自己起火，有啲擔心佢既品質會影響佢既長遠發展

2. 競爭對手：想請問下比亞迪同吉利、蔚來其實有咩大分別，我見佢地都係主要做電動汽車，蔚來之前仲好似好受吹捧。

比亞迪比起佢地既優勝之處係咪佢做電池起家，所以對電源果方面既研究同支援有優勢啲?

盼老師能解答我既疑問，謝謝！

龔成老師：

1）對呀，佢的產品仍有不少問題。但我地投資潛力企業，原理就是在企業未成功時投資，然後慢慢等企業成長，當中的企業價值就會大幅增加，所以，潛力股的產品「這刻未成功」，是經常出現的事。

2）我相信比亞迪（1211）最大的優勢是「電池」，因為佢造電池起家，在全球排數一數二位置，長遠來說，這方面是重要的決勝因素。

中國開始完出全面淘汰傳統車的長遠時間表，到時車廠只會生意電動車、混能車等，無技術的車廠，就要找有技術的合作。

同時，比亞迪投資大量資金去研發電動車，數量十分大，目的就是走在全球前列位置，當然，這一定有危有機，因為會有少少集中投資的情況，所以，這股不建議太大注，但長遠我相信是正面的。

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Q13188：

龔sir, 請問2號中電點分析好？跌返好多，投資收息可以買入嗎？長遠注意咩風險？

龔成老師：

中電（0002）是不錯的股票，股價回落令佢進入翻合理區，現價可以投資，分注投資，長線持有可以。

收息不差的，但股息率就不算好高。相信股價有平穩增長能力。

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Q13189：

你好，老師
我剛開始看你的Facebook 專頁，獲益良多。
我現年35歲，已婚，有兩兒3和1歲；是在政府部門工作的專業人員。現在家庭每月收入$15萬。

身為「高薪」一族的我，自己之前只顧考取專業資格，未有認真理財。現在眼見同齡朋友有些已達到財務自由，我感自愧不如，很後悔當初沒有好好部署投資。有感自己才是真正的「高分低能」。

已經失去了十年，我還是覺得要把握時間。希望你能给我啟蒙。

我有400萬現金，手上冇樓。家庭開資暫時5萬已足夠，但兒女長大後可能會增加。想子女將來到英國或加拿大升中學，而自己也能處於半退休狀態，不用為龐大的學費資出煩惱。

對於從未投資的我，怎樣的攻略比較好？我見你主張月供股票，但我又想已我的能力又可以直接買入股票。有其他的投資項目適合我嗎？

子女在外國留學，應否先儲定英鎊或買英國樓？這部分怎樣做？

龔成老師：

首先你要明白，我地理財，是建立一個平衡的財富組合，當中有不同的資產，長線持有，若只持有現金，只會不斷貶值。記住，我地是分配，不是炒賣，所以，你一定要學懂分配。

最簡單的做法，是投資「股票」、「物業」。

股票方面，你這年齡仍是財富增值期，但由於你未有股票知識，這刻建議你集中投資平穩增值股，如盈富（2800）、金沙（1928）、長建（1038）、中銀（2388）、港鐵（0066）、恆基（0012）、港交所（0388）。

至於物業，你最好在香港買翻自住樓，香港樓市相信會有中短期調整，你可以把握機會，而長遠來說，香港樓仍是供求失衡，因此樓價會向上。

至於英國樓，在資金許可的情況下，先考慮，因為這不是必然性的，你可以視作投資，視作財富分配的一部分。

你先了解下上述的分配，以及自己的投資目標，同時多增加投資知識，然後就可以進行計劃。初期唔好用盡現金，慢慢進行分配。

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Q13190：

Hello mr Success,
我今年28歲, 扣除必要開支後每個月大概有2.5 萬, 目標係3-5 年後財富有理想增長 (20%), 想看看而家組合可以點樣改善:

1. 美股基金 – 每月供3000
2. 醫藥行業基金 (成分主要係國際藥廠) – 每月2500
3. REIT 基金 (成分主要係領展同新加坡REIT) – 每月2500
4. 國際股票基金 (成分一半係美股) – 每月 1500
5. 長建 (1038), 長實(1113), 港鐵(0066) – 每月各2000

感覺上好似無咩增長型股票, 請賜教!

龔成老師：

你上述持有的（1）、（4）都是平穩增值類，不過可以助你的財富有環球分散的作用，因此有持有的作用。

至於（3）、（5），都是平穩增長類，如果你想減持，將資金轉到增長力較強的類別，就將（3）、（5）的比例減少少。

至於（2），則是增長型的，可持有。

上述基本上都是不差的組合，如果你真的想增加組合增長力，就減少少（3）（5），同時投資更多在其他潛力股類別。

你本身已有醫藥這類的潛力基金，之後可投資科技類別的基金或股票。

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Q13191：

你好，我一直對於買股票其實都吾係好了解，之前草左少少錢就跟我老豆亂咁買，最後啲錢都蝕晒...

最近我就諗住入番啲穩陣少少嘅股票，就入左1299友邦，另外都入左1212利福國際...

想問下你對於1212利福國際有咩睇法啊，入左諗住收下息，但最近都keep住跌。

龔成老師：

你一定要明白，買股票就是買企業，你要想象自己「正收購一間企業」，咁樣你要分析D乜？當然是企業的業務、前景、價值。同時，這是長線投資的，亦不用太在意中短期的股價。

友邦保險（1299）有一定的質素，你長線投資無問題。

至於利福國際（1212），本質是正面的，佢有崇光的業務，不過，中短期一定會因香港的社會運動，令佢業務弱，同時股價都會弱。但只要長遠回到正常，佢都會股價回升。

另外，佢同時持有了優質的物業，啟德地都是這公司的，我相信長遠有增長力。當然，所有野的前題，都是香港回到正常狀態。

佢之前以$74億投得啟德商業地，利福國際計劃於該地興建兩幢大廈，當中包括建立新的崇光百貨店，連同其他商業、娛樂及飲食設施，以拓展崇光百貨的零售業務，以及持有作收租用途。新項目預期將於2022年落成。

利福國際將繼續用地產加百貨的模式發展，購入有相當價值的黃金地段，將百貨店進駐其中經營，提高百貨店的品牌及生意，物業其餘部分用作收租，長遠享受物業價值的提供、百貨店在黃金地段的業務提升、租金收入的長遠升值。

簡單來說，就是地產加百貨，購入黃金地段，注入百貨業，而百貨業務產生品牌及人流效應，從而對持有周邊地收租的利福，產生亙相提升價值的效果，絕對是長遠增值的業務模式。

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Q13192：

你好，我之前想月供，諗諗下覺得碎股問題加上手續費的成本，我想變成一手一手咁買

我原本打算一個月儲一萬
但想買銀娛、盈富、比亞迪

假設我第一個月先入一手盈富
隔一個月吾買
下一月儲夠兩萬再入比亞迪
再隔5個月儲夠5萬再入銀娛，一路循環

這個方法是否可行？
謝謝你既回覆

龔成老師：

我平時建議月供的目的，就是有效地將買入價平均，如果你可以將上述的股票，以自行分注的模式投資，就可以有類似的效果。其實，目的都是想減少一次過在某一價位買入的風險。

所以，你上述的模式，大致可以，你最好調整至「比例」上，各股票都能做到平衡的效果。

同時，現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q13193：

龔成老師您好，我在港鐵(66)54蚊時持有了十手。我本是打算長放作資產增值用途，你覺得我現時可再作分注買入溝貨嗎？

我沒有持有其他股票。
謝謝

龔成老師：

港鐵（0066）是有質素的股票，你買入價在合理區頂部何不過這股有得守，唔需要擔心的，你可以長線持有。

現價可以分注投資，不過，你一定要睇翻你持有這股的比例，就算一隻股優質，我地都不能太過集中，否則會出現集中風險。

你要計算總財富的比例，現金與股票的比例。

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Q13194：

龔成老師，你好，我現時32歲，早前買股票都是輸多贏少，自從留意你page,開始明白投資要看長遠，所以上年開始月供2800同66
現在手上持有股票

772 1200股 104.7入
931 35000股 3.6入
1337 14000股 5.07入
700 500股 414.76入
788 40000股 2.145入
1211 500股 54入

請問772、931、1337還有投資價值嗎？
另外想月供多一隻應該選擇823還是1211？

龔成老師：

月供盈富（2800）、港鐵（0066），可長期進行。

至於你有上的持股，部分的質素一般，你要多從「買入企業」的角度分析。

閱文（0772），業務有增長力，但就屬於較高風險的類別，這類股不是不可投資，但最多只能小注，同時要明白風險。

業務上，佢地的確是高增長，同時業務有發展潛力，但睇翻財務數據，閱文算是有盈利，但市場估值仍貴。市場大部分的估值，都是基於佢的前景，只是不斷估將來的盈利，這一定會令股價好波動。

中國天然氣（0931）經常出現虧損，又玩財技。這股無乜投資價值。

雷蛇（1337）雖然在業務上，可能有潛力，但本質好波動，佢到而家仍處於虧損狀態，但公司市值已有$100億，所有的市值，都只是基於「將來預期」去產生，這個預期可以變得好快，因為大家都只是「估」。

同時，電競行業的真正營運模式，賺錢能力如何，充滿了未知數，一個遊戲可以好受歡迎，亦可以好快無人玩。這類股，小注好了。

只外，如果你加多一隻月供，可以加領展（0823），比亞迪（1211）則在你資金較多時，自行小注投資就得。

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Q13195：

龔成老師, 你好, 現時388 跌到225, 但評論說沽售;而 我本身有4 手是很高位入, 現價買入拉平, 可以嗎? 賜教. 先謝.

龔成老師：

所謂的評論，都只是針對中短期的市況，只要我地長線投資，以買企業的角度分析，就不用理會。

港交所（0388）優質度不變，股價上落好正常，這股獨市生意，長遠一定有錢賺，問題是買入價平貴的問題。股價由高位回落了不少，現時處於合理區中上部。

雖然現價可分注投資，但如果你本身已有一定的貨，就唔需要再加，我地會以「佔財富的比例」去衡量是否加注。

絕對唔好因為「想拉低平均買入價」而去加注，這是錯誤的投資觀念。

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Q13196：

你好，龔Sir，之前見你講澳門樓房市場嘅事，我本身係澳門居民，已有物業，但因政府嘅政策，買第二個單位嘅稅就貴咗！

我想問咁如果買珠海同中山嘅樓盤！有沒有投資價值，我想半投資半自住的

龔成老師：

澳門樓市都有類似香港的政策，買第二間就好煩，所以，你轉投資其他地方是可以的。但記住，唔好為投資而投資，要「有機會」才投資。

珠海是不錯的發展區，長遠正面，你可以在這裡找盤，但就要小心，因為有些盤會較貴，租金回報率極低，你要小心分析發展情況。就算你買入作自住，都要以投資者的角度分析。

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Q13197：

老師
金沙、銀娛、金界控股
以上三隻都是濠賭業股

我現時25歲，可用平穩增值+潛力股， 但三隻中應如何選擇？

另外金沙現價 是否值得入手？
三隻的投資策略又是否相同呢？
謝謝老師

龔成老師：

首先，同一個行業不能佔你投資組合太多，你要在組合中，建立一個平衡的分配。

金沙（1928）會比較穩健，收息較強，但如果講增長力，銀娛（0027）會較好，至於優質度，再隻都不差。以你的年齡，銀娛會略適合。

至於金界（3918），這都是有質素的股票，不過就比上面兩隻，風險會再高，因為始終投資較新興的市場，投資注碼不要過大。

3隻都在合理區，分注投資就得，總之合共不能佔你總股票組合的比例太過多。

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Q13198：

老師，莎莎點睇？
可能仲有好長時間都好少大陸客黎香港

龔成老師：

莎莎（0178）面對的問題，中短期影響較大，例如香港零售業，香港社會運動，人民幣下跌等，這都會對消費有影響。

長遠而言，這些因素影響不算太，不過，網購及旅客的消費力減弱，有些是長遠性對佢有影響，因此，這股在估值上，有少少調整。

現時在合理價，小注投資可以，但就不能太大手投資。你要預期佢中短期一定會弱，要耐性先有收成。

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Q13199：

想問1177，其市值已逾千億，與2382相若，作為藥企是否仍有倍升空間？謝謝

龔成老師：

只要企業的價值向上，長遠就可以帶動股價向上，不過，中生製藥（1177）近年都處略貴或合理區中上部水平，這的確對長期投資回報率有影響。

不過，只要佢生意與盈利保持增長，企業價值就會向上，我相信仍有增長的空間，但股價要再倍升，則要多少少時間。

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Q13200：

老師，聽聞近年有金融界投資者以炒賣殼股致富，想問你點睇這方面的投資？成功率高嗎？謝謝你

龔成老師：

其實投資殼股，可說是一種另類的價值投資法，因為這些企業的股價好低，但一旦選中成為殼，有人收購或入股，股價就會大幅提高。

但分析這些殼並不易，就算在我的股票班，也只是略略介紹這方法，始終不是穩健的投資模式，同時風險高，因為成功率並不算高的，同時近年證監會在監管方面多左，因此這類活動有所減少。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

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