還是賺錢卡實在！起家厝出租，新壽要搬離站前新光摩天大樓～

【新壽拿下中華開發大樓】

新光人壽12日以92.888億元氣走中國人壽，標下中華開發大樓，這也是新壽在南京東西路上第六棟不動產，堪稱南京東西路大地主…

#新光人壽 #中華開發大樓 #南京東路 #大地主

【#新光金(2888) 整理筆記】
　　　
◎ Q1營運分析：
新光金1Q20稅後盈餘為66.67億元，年增20.3%，ROA 0.17%、ROE 3.86%，獲利成長的主因為金融市場因疫情而劇烈動盪，子公司新光人壽於當季調整資產實現獲利，新壽獲利年增46.7%，但因股債市也受到衝擊而大跌，因此綜合損益呈現虧損，Q1合併綜合損益為-455.74億元，EPS 11.81元。而原於3月大幅縮水的淨值已隨著4月資本市場反彈，淨值也顯著提升，而總資產規模則突破4兆元，年成長5.8%。
　　　
◎ 主要子公司分析：
新光金旗下獲利比重較高的兩家子公司為新光人壽和新光銀行，因此先來看新光人壽的營運概況。Q1新壽的稅後淨利為56.5億元，年增46.7%，而保費方面，初年度保費為205.23億元，年減三成，但受惠續年度保費達474.68億元，年增14.3%，總保費收入仍維持在約680億元左右，僅年減5.3%。再看到保費結構，傳統型商品仍佔初年度保費的絕大部分，約有88%，而因此負債成本較去年底降低2 bps至3.95%，預計今年降幅將維持在10 bps，而繼續率則穩定維持，25個月繼續率為95.6%，表示保單在短期內解約風險不高。另外在投資方面，Q1的總投資金額為2.863兆元，報酬率增加0.21%至4.41%，而避險前經常性收益為3.36%，因降息的關係較去年同期下滑32 bps。
　　
再來看到新光銀行的部分，受惠於財富管理收入和投資收益雙雙成長，新光銀Q1的稅後盈餘為13.3億元，年增12%；投資收入為4.22億元，年增53.8%，主因是因利率下滑而使債券部位實現獲利，而提存費用為3.81億元，年增3.8%相對較少，因此稅後盈餘可達雙位數成長。另外，放款方面，Q1放款餘額為6,149億元，YTD 1.5%，預計全年放款年增率為6%；淨利息收益為29.08億元，年增1%，受到美國降息影響，存放利差和淨利差都微幅下降，Q1存放款利差為1.75%，季減2 bps，淨利差為1.38%，季減1 bps。而手續費部分，受惠佔比一半以上的財富管理手續費收入成長，年增7.9%至5.65億元，Q1手續費收益為8.2億元，年增0.6%，基金及海外有價證券銷售為成長動能主要來源，分別年增60%和108.7%。最後，Q1逾放比為0.19%、呆帳覆蓋比為663%、資本適足率為14.7%，顯示資產和資本狀況都健康無虞。
　　　
◎ 價值分析與2020展望：
新壽2019年隱含價值(EV)為2,927億元，年增19%，每股EV為48.4元，換算新光金每股EV從18年的20.1元提高至23.3元，其中資產淨值為1,969億元，年增30%、有效契約價值為1,864億元，年增6% 、資本成本906億元，年增11%。
　　
另外，受疫情重挫全球股債市場影響，新壽淨值年減29.6%至687.85億元，淨值比僅2.33%，為避免金管會對於淨值過低的行政措施，新壽藉由增資100億元、強化資產品質和投資性不動產採公允價值三項方法來提高淨值。而隨著4月金融市場開始回溫，新壽淨值也顯著增加，截至4月底新壽淨值已回到967億元，再加上1,328億元的投資性不動產改採公允價值列帳後，預估調整後的淨值可再增加469億元，淨值比回升至3%以上。隨著金融市場回溫帶動淨值回升，再加上經常性收益的提升，預估新光金2020年稅後盈餘可達166億元，EPS 1.32元。
　　　
◎ 小結：
雖受疫情衝擊新壽的淨值大幅縮水、淨值比過低，但隨著4月金融市場回升，新壽淨值也顯著上升，因此，新光金的全年獲利仍呈現微幅成長。
　　　
◎ 補充：
使用豹投資PRO，可以清楚地看到圖表化的財務報表，其中個股頁面中有提供四種分析功能，財務、財報、籌碼及技術分析，而從財務分析的股利概況可看出，新光金過去五年的股利發放是逐年上升，在2018年時的現金殖利率達5.64%，正努力跟上其他同業腳步；而去年的股利殖利率為4.87，在15家金控中排名12，再看到每股盈餘概況圖，可以發現新光金過去4季的eps相較去年同期都有成長，是獲利能力提升的展現，而截至今年前5個月，新光金eps為0.55元，排名第八，在產業中有越來越進步的跡象了，值得持續觀察下去。
　　　
◎ 最新消息：
→ 新光金控變天！吳東進卸董座　二公主吳欣儒接班總經理
→ 新壽淨值比4月底已升至3.2％ 新光金6月底再增資新壽33億
→ 5月小賺1.2億 新光金：下半年股利挹注獲利可反彈
　　　
（補充其他財務數字在下圖，圖片來源：豹投資PRO）
　　　
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200915三立iNEWS 旅館承租亞洲廣場大樓 朱國榮強制在七夕斷水電讓業者財損
三立影片→https://youtu.be/xrDGEnWX3PI

這裡曾是知名的大亞百貨，但母公司2004年爆發財務危機後，經營權開始不斷易主，做什麼都不超過3年。

記者/王家珩、徐兆緯 採訪報導……↓

一樓賣場滿滿店家，這裡從過去幾年不斷轉手經營，從Kmall後來變成統一元氣館再轉手五鐵秋葉園最後是泰迪熊百貨，營業都沒多久就換人，彷彿魔咒般換誰接手可都不容易。

財經專家/曾光輝：「不同產權出租給不同店面，導致整體商場無法做出特色。」

這是大亞百貨當年封館的熱鬧景象，全館一折高掛每個角落，人潮一波接一波大家瘋狂湧入搶便宜，只是好景不常，甚至過去還是應召集團熱點，大樓內不少未註記的套房，非法情色藏身其中，北市最貴大樓染黃後如今進駐的都變壽險公司。

房仲業者/陳泰源 表示：「不僅說是壽險公司，很多的通訊處，甚至連保險經紀人公司，大家都聚集在那附近，也提供了很多相關的保戶、要保人，他們覺得去一個地方同時可以有多樣的選擇。」

1990年花了7億工程費，建造完工的亞洲廣場大樓，地下5層、地上27層還曾經是台北地王，現在一樓是新光人壽，二樓台灣人壽保險，3、4樓才是龍巖集團，5～11樓是國寶集團，因為有壽險公司買下進駐，整棟大樓產權變得很複雜，如今還傳出3年魔咒，這下又多了租約糾紛引來黑衣人鬧事，也讓昔日地王蒙塵榮景不再。

【主新聞】

國寶總裁朱國榮親自帶著員工上門，在旅館內四處張貼，大字報還拿手機拍照蒐證，櫃臺人員卻完全不敢有所反應，因為旁邊站著一排西裝鼻挺的黑衣人，雙方因為欠繳租金糾紛難以解決，沒過多久業者就遭到斷水斷電。

記者/許致誠、高子堯 台北報導……↓

清潔婦準備開門進去打掃，突然間走廊斷電一片黑根本無法營業，不只外頭黑壓壓一片讓員工摸黑進到房間，連水龍頭打開也只剩熱水。

旅館業者/吳逸軒：「明明就有繳錢，卻又把我們的水斷了，七夕是我們生意最好的時候，卻把我們斷水斷電，當下我們的旅客處理都是很麻煩的事，我們根本沒辦法繼續營業，光是每一層樓的營業損失一天就至少20萬元以上，而且我們有三層樓。」

不只斷水斷電，房東甚至還把機房上鎖讓業者無法自行復電，疫情期間經營困難的旅宿業雪上加霜，原來雙方因為欠繳租金問題沒共識越鬧越僵，旅館原本承租7、8、11三層樓，但業者3、4月用押金扣抵5月又遲繳房租，6月國寶就關閉匯款帳戶，要業者趕快提交租金到法院，事後仍遭房東兩度斷水斷電。

強斷水電的就是他，國寶總裁朱國榮過去因為炒股案跟特別背信案重金交保後官司纏身，屢屢登上新聞版面。

旅館業者/吳逸軒：「就像在學校被霸凌的小孩一樣，很痛苦阿，你也不去法院訴訟，你就用這種非法手段讓我們被趕走。」

實際上門查證但國寶集團不願回應，朱國榮這回為了黃金地段的天價租金槓上連鎖知名旅館，強硬手段再次引發爭議。

陳泰源的youtube→https://youtu.be/SU0hk38mn30

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/09/200915inews.html

120428民視內湖35坪角地新壽3.3億買下
影片網址→http://youtu.be/ZZYKxxS0YDA

感謝記者于凡的採訪，同樣也是跟T台的寧之一起到三立門口找我，真的不好意思，辛苦她們了！

其實，新光人壽之所以會用如此高價收購這塊角地是有原因的！一來，雖然我買貴了！但「買對，就不怕買貴」，何況將來蓋好房子還要賣，再把當時購地的成本轉嫁到消費者身上即可。

第二也是基於未來豪宅蓋好的行情著想，享享那一塊角地，如果是低樓層，偏偏又剛好室內客廳採光是面對那一棟老舊建物，豈不是對於整體房價有顯著的影響？而且從豪宅的外觀來欣賞，明明好漂亮的一棟建物，偏偏就是缺一角，缺一角就算了，還是個醜醜的老舊建物，這也難怪新光人壽會願意出如此高價收購。

以下是新聞報導......↓
2012/4/28 11:54

政府打房頻出招，不過成效如何呢?新光人壽斥資3.3億元，買下台北內湖35坪的「角地」，換算地坪每坪成交價格近950萬元，市場人士分析，未來新壽可以整合為約1000坪大面積土地，興建豪宅利益超過百億元，不過也被附近鄰居抨擊，價格高的誇張，一般上班族根本買不起。

陽光、綠樹林蔭的小公園旁，內湖陽光街巷子裡頭，這棟不起眼的卡拉ok店，總共35坪，傳出新光人壽斥資3.3億元天價買下，換算下來地坪946萬元，建坪每坪371萬元，創下當地新高價。

房仲業者陳泰源表示：還蠻誇張的，以現在一坪一百多萬元，就已經可以買到新房子，更何況建商竟然以高達三倍之多的價錢，去買一個已經符合都更條件的中古老屋。

卡拉ok店營業時間還沒到，也沒人來應門，新壽以天價買下角地，就是因為3年前以14.68億，標到旁邊800多坪的國有地，新壽希望整合成1000坪基地，興建21層，每戶60坪以上的豪宅建案，每坪開價150萬元，整體開發利益超過百億元。

附近鄰居不敢置信，只是就連角地都可以飆出天價，也可以嗅出房地產的買氣已經逐漸回籠。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2012428F01M1

部落格網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/49389420

120428TVBS35坪賣3.3億元壽險市價6倍拔釘
影片網址→http://youtu.be/CEbOu6_FojA

感謝記者董寧之的採訪，當時我人在三立攝影棚，錄影彩排《超級偶像》歌唱選秀節目，所以我是穿著比賽時的服裝出面受訪，並不是穿著台灣房屋的制服，希望我們總公司的老闆彭二哥如果看見了，請諒解小弟不是故意的喔！

話說回來，這也太誇張了吧！土地一坪944萬耶！這根本就已經是東區黃金三角窗的土地價值了！我覺得這樣對壽險公司來講也是很大的風險耶！萬一2~3年後，預售屋蓋好了要賣，可當時台灣經濟景氣是向下，那豈不是被套在高點？而且用那麼貴的價格買，建設公司肯定會將成本轉嫁到消費者身上的，我非常"五味雜陳"地看待未來這一塊地所蓋的豪宅打算一坪用多少錢來賣。

以下是新聞報導......↓

記者:董寧之 攝影:王義漳 台北報導

房地產市場又見天價拔釘子戶，新光人壽3年前買下內湖陽光街800多坪的空地，打算整合附近住戶蓋豪宅，但位於角地、最重要的三角窗店面，一直不肯賣，去年還傳出喊價5億元，壽險業者不買單，但今年業者眼看買地已經邁入第3年，保險局規定的使用年限就要到了，就和店家協調，用「3.3億元」買下才35坪的建地，每坪高達944萬，是附近空地的5倍價，用建物來算的話，售價更是高於市值6倍。

TVBS記者董寧之：「3年前新光人壽以14億左右買下內湖陽光街這塊空地，要進行都更整合，因此新光不斷收購旁邊土地，但外傳就是卡在這棟三角窗，今年雙方終於談妥，不過是以天價3.3億元買下。」

附近居民：「(這邊中古屋)1坪大概是50多萬，我們也是30幾年屋。」記者：「聽到這樣的價格，會不會覺得太誇張？」附近居民：「嗯。」

為了蓋豪宅，壽險業者高價買地，近3年來花了快19億，整合約1千坪土地，這棟公寓原本不賣，但卡在巷弄口精華三角窗，不納入就影響豪宅景觀，業者開價3.3億買下，1、2樓30多坪，讓原本市值50-60萬元的30年老屋，一下飆升到每坪371萬，超過6倍，土地價值也很可觀。

98年標到的空地，每坪不過177萬，這棟舊公寓土地每坪就高達944萬，一差5倍多。記者：「請問有人在家嗎？」

1樓是卡拉OK，上午還沒開門沒人回應，但據了解，住戶已經住了30年，只是不想搬也不想要錢，還有平面媒體報導，店家土地並沒有賣斷想要合建，對此，壽險業者並未回應。

房仲業者陳泰源：「預售屋的單價就已經差不多120萬元，你如果說現在拆掉都更，大概5年後或者2、3年，蓋好的話，那預售屋我覺得至少保守估計，150萬元以上不會有問題。」

整合1000多坪的土地，壽險業者打算蓋每戶超過60坪的豪宅，獲利至少10億元，但保險局規定壽險投資2年內就要運用，之前已經延期一次，今年5月前釘子戶再不解決就會逾期，也難怪再貴，壽險業者也要忍痛先買再說。

新聞網址→http://www.tvbs.com.tw/NEWS/NEWS_LIST.asp?no=yehmin20120428125415

部落格網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/49389079