210619民視 財經週末趴 豪擲百萬斡旋金搶便宜 黑心房仲洗名片詐買家
影片原址→https://youtu.be/mqNOhlwmsL8
陳泰源受訪片段→https://youtu.be/YgA2Q-MwqpI

介紹來賓
房市專家 陳高超（來賓桌 右1）
房仲業者 葉國華（來賓桌 右2）
房仲業者 陳泰源（來賓桌 右3）
房地產達人 SWAY（來賓桌 左1）
資深媒體人 彭華幹（來賓桌 左2）

Q：疫情邁入三級警戒滿一個月，有業者或物件標榜「防疫特價」、「防疫降價專區」，真的可以撿便宜嗎？怎麼判別？

Q：我們看到2021購屋爭議調查，屋況瑕疵高居第一，將近九成，其中滲漏水問題最讓人頭痛，房仲「漏水保固」喊假的？消費者怎麼自保？

Q：全台房地產交易案件有超過五成以上是中古屋交易，坊間很多所謂的陷阱提醒例如斡旋金、要約書差異等，其中騙你斡旋已轉定或已代收定金，這是什麼情況?幹哥當初賣屋有遇過類似情況嗎？

Q：黑心房仲連同業都看不下去，某房仲去年改編消費者遭黑心仲介坑殺事件的廣告，一個是「退休老伯賣屋」被刻意拿附近較低的成交行情誤導低價出售；另一個是「小夫妻買房」被刻意隱瞞前屋主買進價格，反倒高價買屋，通常買賣房屋話術，有哪一些關鍵字要警覺？

Q：預售屋契約違規案件層出不窮，繼3月26日內政部於全台9縣市展開第3波預售屋聯合大稽查，26案中僅2案完全合格，內政部也提出九大陷阱，有哪幾個需要特別注意？

Q：許多國家正在疫後復甦，房地產也不斷上漲，許多業者鼓吹購買海外房地產，從日本、馬來西亞、柬埔寨、越南等，我們看到去年底公布的全球房地產指南，台灣和中國投資價值只有一顆星、日本兩顆星、泰國有四顆星，疫情可控、旅行限制放寬下，能準備進場投資嗎？哪個地點合適？海外房地產前陣子很熱，但投資海外地產也聽過許多陷阱，常見地雷有哪些？

Q：房仲一條街上好幾家，怎麼挑選適合的業務員？有哪些眉角和特質？

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/06/210619.html

【不要糾結在細節】

有次幫我朋友談房子時，本來屋主開出七百萬，後來又說七百二十萬，朋友因此很不爽，「這個屋主人品這樣很不OK，變來變去，我不要買了，算了算了」

我苦勸著朋友可以買，因為就算是七百二還是便宜，以及房子的條件真的好，但朋友就是賭了一口氣，怎樣都不要，後來，屋主稍微裝修後，以七百八十萬賣出

坦白說，屋主的人品怎樣，真的不重要，因為買賣之後，彼此也不會再見面，你管他是阿貓還是阿狗，重要的是這間房子到底條件如何，你有多想要，你為什麼要這間房子

我因為爸爸小中風，所以決定買一間一樓的房子給爸媽住，讓他們不用再辛苦爬樓梯，當時四處找，有天經過一棟大樓樓下，看到一個紙板寫著，本棟一樓出售，我立刻打電話，看了房子後很滿意，就找爸爸來看，當時我家住的國宅社區，也有一間一樓要賣，如果買社區的房子，爸媽就不會離開鄰居，既然房子是給他們住的，我就問爸爸，想要哪一間 ??

爸爸向來勤儉，晚上連客廳的電燈都開小燈，在黑暗中，他說，「我們現在這個社區，環境比較亂，你帶我去看的那間一樓，很漂亮，如果價格差不多，你錢夠的話，就去買下來」

既然爸爸這樣說，我就去下斡旋，當時開價八百多萬(原本是九百多，一路降價到八百多)，我跟房仲斡旋七百萬出來談，內心清楚知道，一定還要加價，我覺得最多加30萬，也找了朋友一起去談，還跟朋友說，「如果對方要求加價超過三十萬，你一定要阻止我，我們就走」

我跟屋主分別在兩間房間，彼此沒見到面，房仲來來回回的要我加價，最後我加了50萬，朋友說，「你不是說最多加到三十萬！！」

我說，「因為我爸很喜歡這間房子，我也喜歡，如果沒有買，不知道還要找多久，我爸小中風後，天知道還能活多久，就買了，錢就給人家啦」

後來我才知道，房仲只賺到我這邊的房仲費，屋主因為女婿也是房仲，所以好像比較懂得如何談，他們好像沒出到什麼房仲費，交屋的那一天，我選在父親節，把房子當禮物給爸爸，而屋主因為賣房賺了一些錢，要把錢分給女兒跟女婿，一聽到我是買房子給爸爸，就看著自己的小孩說，「你看你們還要跟我拿錢」

我覺得買房子是這樣，就是好的物件，我不怕多付幾十萬，因為光房價的上漲，未來都拿的回來，我只怕物件不好，且這是給我爸的禮物，我更覺得無所謂，當然三年後的今天，我請銀行估價，當年七百多萬的房子，目前銀行鑑價九百多萬

至於我最近入手的房子，也是個精彩的故事，我明明可以趁火打劫，但我沒有，因為我覺得，趁人之危，不夠光明，且我真心喜歡最近買那間房子，即便突然買房，自備款吃緊，還是衝了

以上小小的經驗分享，給你參考看看

#買房子，你要知道你為什麼而買，至於貴不貴，你很愛就不貴

攝影 : 王鶴老師

在竹北房價追高氛圍肆虐的今日，還剩下什麼……

如果要說這一波竹北房市賣方市場的確立是從何時開始的，我會認為是從去年下半年開始緩緩發酵，演變至今，簡直是一面倒的狀態。

短短一年的時間：
1.可參考的房源變少：
買方本來可以跟房仲約個十幾次帶看，動輒看個30~50個物件再做決定。但直至現在，如果需求限制不放寬，至多跟房仲約個1~2次（3~5個物件），房仲就沒東西可端出來帶你看屋了。

2.追價氛圍濃厚：
買方本來出價都照行情出，就看屋主願意在行情範圍區間哪個價格出場。現在，如果買方要買到房子，通常要超出實價登錄才有機會買到。

因為你看喜歡的，別的買方也會看喜歡；你會出的價格，別的買方也認為這是基本價。就看誰對房子多愛一些，願意出更高。

3.猶豫時間變短：
買方本來可以回去考慮個幾天，評估要出多少價。但現在，買方可考慮的時間整個被壓縮。買方沒有太多時間去判斷業者提供的訊息是對與否，買方也沒有太多籌碼去跟賣方賭房子會降價這件事。

稍微一個猶豫，房子很快就被其他買方買走，而且是比你預期還高的價格成交。

--
綜觀以上，我們得到一個竹北近一年房市的趨勢脈動總結：”選擇越來越少，價格越來越高，且必須要夠衝動才買得到房子”。

幾年前，在買賣方勢均力敵（或趨勢偏買方）的情況下，買方幾乎可以用原先設定的預算，去買到一個符合自己預算且條件在80~90分以上的房子 。

但現在，買方必須得爆預算才勉強能買到心目中70~80分條件的房子，不然就是房子有在預算範圍內但條件卻只有50~60分。

最近有個顧客跟我說：”我辛苦賺錢打拚買房，結果最後能挑的房子卻跟自己當初預設的條件差很多。說實在地，我有點難接受這項事實。但我還是必須得買，不然我怕我存款速度追不上房價……”。我想這是當今許多買方的心聲，尤其是新竹主力總價帶1000~2000萬的客群，會更加心有戚戚焉。

當買房這件事本身已成為了為買而買（不然擔心會跟不上社會氛圍）時，不禁讓我們省思到：”與其說房子是拿來住的，對更多人來說，房子已逐漸成為在社會上生存的斡旋籌碼”。

寫完了。我知道這篇對既有的事實並無任何幫助，但它的存在，是我們每個人都在經歷且必須正視的。

也許我們改變不了大環境，但卻可以試著學習”量力而為”，有多少預算就買相符條件的房子；以及懂得”知足常樂”，別總是活在過去以及與他人的比較中。

210619民視 財經週末趴 豪擲百萬斡旋金搶便宜 黑心房仲洗名片詐買家
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Q：疫情邁入三級警戒滿一個月，有業者或物件標榜「防疫特價」、「防疫降價專區」，真的可以撿便宜嗎？怎麼判別？

Q：我們看到2021購屋爭議調查，屋況瑕疵高居第一，將近九成，其中滲漏水問題最讓人頭痛，房仲「漏水保固」喊假的？消費者怎麼自保？

Q：全台房地產交易案件有超過五成以上是中古屋交易，坊間很多所謂的陷阱提醒例如斡旋金、要約書差異等，其中騙你斡旋已轉定或已代收定金，這是什麼情況?幹哥當初賣屋有遇過類似情況嗎？

Q：黑心房仲連同業都看不下去，某房仲去年改編消費者遭黑心仲介坑殺事件的廣告，一個是「退休老伯賣屋」被刻意拿附近較低的成交行情誤導低價出售；另一個是「小夫妻買房」被刻意隱瞞前屋主買進價格，反倒高價買屋，通常買賣房屋話術，有哪一些關鍵字要警覺？

Q：預售屋契約違規案件層出不窮，繼3月26日內政部於全台9縣市展開第3波預售屋聯合大稽查，26案中僅2案完全合格，內政部也提出九大陷阱，有哪幾個需要特別注意？

Q：許多國家正在疫後復甦，房地產也不斷上漲，許多業者鼓吹購買海外房地產，從日本、馬來西亞、柬埔寨、越南等，我們看到去年底公布的全球房地產指南，台灣和中國投資價值只有一顆星、日本兩顆星、泰國有四顆星，疫情可控、旅行限制放寬下，能準備進場投資嗎？哪個地點合適？海外房地產前陣子很熱，但投資海外地產也聽過許多陷阱，常見地雷有哪些？

Q：房仲一條街上好幾家，怎麼挑選適合的業務員？有哪些眉角和特質？

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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914