譚新強：RBG去世 一石激起千重浪

上周文章總結了一下特朗普任內功過（當然功不多），本來有一段提到他成功提名了兩位最高法院大法官，和如果金斯伯格（Ruth Bader Ginsburg，RBG）在短期內去世，可能將給予特朗普再多一個機會。但後來因篇幅有限，和似乎不該在RBG病重時這樣寫，所以還是刪除了。但不幸RBG真的在上周五去世了，可說一石激起千重浪！

外國人不覺得美國任命大法官是什麼大事，但因為大法官是終身制，所以其實對美國內政極為重要，足以定下未來幾十年美國的司法方向。雖說立法和司法是獨立的，但其實很多法律問題如墮胎、種族政策和槍管等，都充滿灰色地帶，經常需要最高法院作出法律的闡述。最有名案例包括保障女性墮胎權利的「羅訴韋德案」（Roe v. Wade），以及裁定黑白人隔離教育制度違憲的「布朗訴托皮卡教育局案」（Brown v. Board of Education of Topeka），這些判決的重要性甚至超過國會立法！

美國最高法院判決重要過國會立法

RBG是美國歷史上繼奧康納（Sandra Day O'Connor）後第二位女大法官，是一位終生努力為女性爭取平等待遇的「英雌」，近年更成為美國女權主義者偶像。2018年紀錄片《RBG》獲得好評如潮，得到奧斯卡金像獎提名。

據她孫女兒說，RBG的最後遺願是希望總統特朗普高抬貴手，不趕在選舉前提名新的大法官，提名權應留給下一屆總統，這做法較合理和順應民意。但特朗普當然不會這樣做，他已講明將盡速提名替代RBG空缺人選，唯一「妥協」是預告將提名一位女性。暫時呼聲最高的是48歲的芝加哥上訴院法官巴雷特（Amy Coney Barrett），她的法律、種族、性別、宗教和政治觀點都傾向保守，極反對墮胎，支持特朗普的反移民政策，以及美國憲法第二修正案（2nd Amendment）下的槍械擁有權。

無論特朗普提名誰，都需要經過參議院聽證會和投票通過。何時舉行聽證會尤其關鍵，決定權在參議院多數黨領袖麥康奈爾（Mitch McConnell）手中，而他是一個沒有原則，甚至可說沒有羞恥心的機會主義者。他絕非一個特朗普的「鐵粉」，只是在過去三年多見到民粹主義高漲，所以就順勢而行，支持減企業稅和幫手把多次被指控性侵的卡瓦諾（Brett Kavanaugh）推進最高法院。到了今次選舉，他眼見特朗普選情不妙，就絕迹於任何選舉集會，包括上月的共和黨全國代表大會。據聞因他擔心共和黨失去參議院控制權，所以暗中提醒參選黨友避開特朗普，不要被他牽連。

麥康奈爾雙重標準 政治凌駕公眾利益

但如能在短期內把再多一位保守派的大法官推進最高法院，那麼對整個共和黨的選情都大有幫助，所以麥康奈爾就答應將在最短時間內舉行聽證會。民主黨人為此非常憤怒，因為在2016年2月，大法官斯卡利亞（Antonin Scalia）去世後，奧巴馬提名法律界名氣極佳的加蘭（Merrick Garland），但麥康奈爾竟故意拖延一年至奧巴馬下台時，仍不肯舉行聽證會，雙重標準到離晒譜！

麥康奈爾的唯一辯護是從1880年至今，當白宮與參議院由不同黨派掌管時，從未試過在總統任期最後一年通過總統大法官提名人。這個辯護當然不合理，我不知道類似情况在過去發生過多少次，應非常有限，但即使過去這樣做法，也不等於是對的，只能證明親疏有別，把政治放在公眾利益之上。

雖然RBG是位值得人尊敬的女權主義鬥士，她的勤奮和不屈不撓精神亦令人敬佩。但她不永言退，工作至死的最後一天的這種做法就不敢恭維，似乎有點太過固執、自大和自私。她早在1999年已患過大腸癌，幸而復元，到了2009年又發現胰藏癌，經治療後又總算復元。她總共經歷過5次癌病，另外還有心臟問題，確是個勇敢的抗病勇士，但其間她的工作能力真的沒有受到影響嗎？無論她有多能幹，她真的無可替代嗎？

RBG倘提早退休 利部署繼任人

早在2010年起，已有不少人勸她退休，當年她已77歲了，在一般工作崗位，早已過了退休年齡。如她願意在奧巴馬第一任內至第二任的2014年中期選舉前退休，奧巴馬都可以成功提名另一名屬自由派的大法官，因為當時參議院在民主黨掌控中。即使在2014年選舉後參議院易手，但當時政治兩極化仍未到最差情况，所以仍有通過機會。但可惜RBG一直堅拒退休，我相信部分原因是她的丈夫在2010年過身，生命中失去重要支柱，感覺空虛，所以更全力寄情於工作。個人層面上可以理解，但其實想法自私，更種下今天禍根。她亦自辯如她退休，不容易找到比她更好人選，這想法就有點自大了。2016年特朗普當選後，她更知道闖禍，所以就加倍努力去健身房鍛煉身體，希望能夠活到特朗普下台，寄望下一次民主黨總統的來臨。可惜只差不到兩個月，等不到今年選舉，但當然仍未知道結果。

RBG的去世對美國未來司法方向、11月大選、全球市場、中美關係和全球地緣政治，都有頗大直接或間接影響。第一場惡鬥當然是提名戰，共和黨擁有53個參議院席位，已有兩位女共和黨議員說明尊重RBG遺願，將投反對票，若再多兩名共和黨人倒戈相向，就將不夠票通過。民主黨那邊亦在盡力斡旋，暫答應不會關閉國會，但明顯已表態不合作通過CARES 2.0的第二輪紓緩國民困境的財政刺激方案。

民主黨拒合作 第二輪紓困方案受阻

CARES 1.0到7月底已完，停止派放每周額外的600美元失業金，影響消費頗大。但市場有如老卡通片的嗶嗶鳥（The Road Runner）與歹角威利狼（Wile E. Coyote），經常跑過了懸崖邊緣一大截，仍未跌下去，直至嗶嗶鳥殘忍地提醒威利狼腳踏空氣，才突然掉下深淵。

8月全球股市牛氣冲天，Tesla和蘋果，在最古老、最經典、最無聊的股份拆細消息推動下，竟分別大升84%和43%！本來市場一直等待CARES 2.0的通過，但到了9月就開始擔憂，RBG去世後就開始絕望。

對大選又有什麼影響？主要有三方面，第一是任何有助分散選民對COVID疫情注意力一點點的議題，對特朗普來說都是好事。美國死亡人數已超越20萬，多過一戰、韓戰、越戰、伊拉克和阿富汗等5場戰爭加起來的美軍總傷亡人數！早前有個別民調顯示經濟又重回到選民關心榜首位，但近日歐美又再擔心第二浪重回北半球，但怎可能真的不重要？第二，美國人，尤其保守人士，確關心大法官委任，他們極擔心被剝奪憲法第二修正案的權利。RBG未去世前9名大法官已有5名屬保守派，但首席大法官羅伯茨（Chief Justice John Roberts）是講道理持平的溫和派，經常成為平衡兩派勢力的搖擺票。但如再增一位極右派，最高法院將變成一面倒，可能更多保守派人士將因此而投特朗普票。

總統大選或掀爭拗 最高法院主宰結果

除此之外，今次選舉有機會出現特朗普對選舉結果不滿情况。特朗普早已指控或佔多數的郵寄票是騙案，暗示未必服輸。這情况非常危險，或將引起大量街頭暴亂，法律挑戰更無可避免。情况或將有點類似2000年選舉，不少人認為最後是由最高法院判決小布殊獲勝，是個政治決定，並非民意。所以如果今次選舉決定又要經最高法院決定，如再多一位特朗普提名的大法官參與，當然對他非常有利。即使他輸了，萬一各種法律訴訟排山倒海殺埋身，多一個自己人在位，亦大有好處！

間接地，美國選舉結果，當然亦對中美關係有深遠影響，所以我們亦應留意這場相關的大法官提名戰。

最後，我曾多次指出過美國古老過時憲法的漏洞，包括選舉人票制度保留黑奴年代的不公，傾斜幫助南方州份，亦有利於保守派共和黨。另外美國修憲制度極困難，所以無法彌補嚴重不適合現代文明社會的第二修正案。現在發現另一大憲法漏洞，大法官的終身制亦是個大問題，導致現今出現的危險。終身制亦導致法院司法跟不上社會道德標準，科技進步和其他社會變化的速度，最後變成一個陳舊兼故步自封的小圈子遊戲。RBG死前的9名大法官，6男3女，只有1名黑人，1名拉丁裔。更驚人和不健康的是9名法官，都只是由兩家法律學院（美國有237家）──哈佛和耶魯培訓出來！半個例外是RBG，最初考入哈佛，後來跟丈夫搬到紐約市，轉校到哥倫比亞法律學院。他們的法律觀念能不狹窄嗎？

（中環資產持有蘋果及Tesla的財務權益）

190611淺談房仲的價值有哪些？◎文/陳泰源

【前言】

許多同業以為，客戶多半都希望「施捨一點點」佣金就可以享受到房仲的服務，最好是買家直接找上賣家，直接跳過仲介媒合這一關，服務費能省則省。

真是如此嗎？

《案例1》

某位地主要賣土地，剛好買家認識地主的朋友，便把聯絡方式交給這名友人請他協助聯繫地主，希望能直接洽談購地事宜。

這名地主，明明已經拿到買家的電話卻猶豫許久，最後決定找上我，並將買家的電話給我，請我代替他去跟買家洽談買賣事宜，而且地主還承諾，該給我的服務費不會少。

《案例2》

有個獨立產權車位，車主想把它賣掉，她竟然自己花錢印製傳單，並且自己去菜市場、捷運站出口派報，重點是，傳單上的聯繫方式竟然還秀上我的電話，而且她還願意給足我服務費！？

《案例3》

有位租客透過我租房子，發現某物件月租金廣告價5萬元，於是請我幫她去跟房東洽談。

沒想到這名租客竟豪爽表示：能殺多少盡量殺，她願意給足我「房東與房客雙方服務費加總起來等於『廣告價5萬元』的服務費」。

【買賣租屋，你該這麼做】

案例1與2，我都親自問過賣家為什麼願意對我這麼好？經詢問才知道……↓

以案例1而言，正因為地主與買家彼此有共同認識的朋友，地主認為直接對談若是價格沒交集，甚至氣氛僵，以後逛街巧遇時豈不尷尬？

而案例2，車主的想法跟案例1的地主一樣，但還多了一個需求，就是希望房仲公司作為公正第三方推派代書，接案處理買賣事宜，並作履約保證，為的就是求交易過程的安心。

至於案例3，這名租客非常聰明！

她知道，租賃市場的服務費收取通則來說是：1年1簽採房東與房客各收0.5個月租金=總共1個月作為房仲服務費。因此，站在房仲的立場，多數都是傾向幫房東租高，不願幫租客議低，因為談成5萬服務費就有5萬（雙方各付2.5萬），談成4萬服務費就是4萬（雙方各付2萬）。

而這名租客竟然用「房東支付多少服務費？租客願意補足至廣告價/開價月租金額」當作誘餌，讓房仲完全站在租客立場全力去跟房東殺價。

原本月租金5萬元1年就要60萬後來談成月租金4萬元1年只要48萬元，1年就省12萬的租屋成本，而服務費只不過是從原本付的2.5萬元變成3萬元，多付了5000元而已，是不是非常划算呢？

【房仲必學訣竅】

以案例1、2而言，很明顯，就是有人寧願付服務費換取「交易安全」、「避免直接對談價格產生尷尬」，這就是房仲價值所在。

至於案例3，忘記是從什麼時候開始？每當客戶問我「服務費怎麼收？」時，我都回答「幫您賣到多少價格會有4%服務費？」、「幫您用多少價格買到有2%服務費？」。用這樣的說法，不是要讓客戶覺得我們勢利，而是對客戶傳達：我可以「被利誘」，只要大器給足我服務費，我一定盡力達成您的目標價格。

尤其對買家而言更是如此，假設：某物件，價格區間落在900萬至1100萬都屬於合理範圍；對買家而言就是多花200萬或是多賺200萬的差別。

如果，能用「900萬買到，給我2%=18萬服務費；1100萬買到，給我1%=11萬服務費」的方式去斡旋，對房仲而言，是不是更有動力幫買家殺價？對買家的差別不過就是多付7萬元服務費而已，買家會不願意嗎？

只是，要讓客戶主動找上你，關鍵還是口碑，要明白「君子愛財，取之有道」，房仲是長久事業，千萬別執著近利而把客戶做死掉，重承諾、培養信任關係，屋況瑕疵不隱瞞，被動客源自然滾滾而來。

筆者為美商ERA不動產資深經理

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190611.html

在我這種年齡，兵變，情變，婚變其實都見過不少，通常受害者千遍一律的臺詞就是

<我對他這麼好，他怎麼可以這樣對我？>

雖然受害者很可憐，但可憐之人通常必有可恨之處，而且有很大的機率，受害者會被拋棄，就是因為他對另外一半太好，導致產生邊際效益遞減的現象。

我們有個學員自行創業，由於自己是員工一路爬上來的，所以對於員工獎金很重視，公司成立前三年，獎金都超過6個月的薪水，到了第四年，由於遇到一點瓶頸，只能希望員工共體時艱，獎金不要領這麼多，想不到員工的反應十分負面，細問之下才發現員工認為6個月的獎金已經是慣例，如果要縮水，等同於扣薪，也就是在這個時候，我們的學員才開始發現，他忽略了權謀要求的四不定。

事實上管理學上的標準難題就是

<因為資源並非無限，所以我們無法讓每一個人都滿足。>

但是在我們權謀兵法道的洗腦手法內，有教授如何透過技巧，用最少的資源，讓員工感覺被重視與善待。

重點就在於如何避開邊際效益遞減的現象，而讓員工自我合理化認為自己並非是因為有型的獎賞而努力工作，一旦洗腦過程完成，員工不但不會因為薪資不好而反彈，反而會與公司榮辱與共，將公司的利益放在個人利益之上。

我們有學員將這套手法用在自己的女友身上，結果女友開始對於他的一些明顯缺點不再挑剔，甚至開始幫他向自己父母辯護，原本女友父母要求結婚必須付出大額的嫁妝與聘金，也在女友的斡旋下，降到他可以負擔的程度，更好笑的是在蜜月旅行之後，岳父不但偷偷退回所有聘金，還給他一筆創業資金。

這個洗腦手法的可怕之處，不在於你有多少資源，而在於你如何給，只要能夠符合四不定的原則，就可以避開邊際效益遞減的魔咒，而如果能夠使用上洗腦三步驟，就可以讓對方對你死心塌地。

想要了解更多關於權謀洗腦技巧的同學，歡迎報名今年最後一場權謀兵法道。

歡迎報名今年最後一場的權謀兵法道，時間就在2018/9/8~9/9,報名請點選以下連結：

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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914