為什麼這篇斗六建商倒閉鄉民發文收入到精華區：因為在斗六建商倒閉這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [閒聊] 大家怎麼看房...
你是說長期的高點?
你時間拉得夠長,沒有高點.
但是會有階段性高點.
一個大漲循環,例如2009~2019這10年.
中南部蛋黃區新屋高點大概在2014,雙北比較早結束,外圍又比較晚.
但是公寓高點在2018.
因為他反應很慢,所以高點也比較晚,你們都死魚盤了他才剛好在暴漲.
但無論怎樣,這是一個大漲波.
開始因為QE帶動資金寬鬆,結束則是資金燃燒效應告一段落進入整理.
除了蛋黃區和炒做超兇區,大多數地方也沒有因為漲完了轉跌.
大多老市區都是,漲一漲然後漲不動就進入死魚盤.
漲太兇回檔是因為不安定籌碼.
例如家維帶團買二重左岸,如果突然不准預售屋轉讓,那他的集團那些小菜鳥就會神經緊張.
然後開始亂跑....這個亂跑就會破壞市場價格,這就是不安定籌碼+回檔的現象.
而政府很怕房價跌,所以為啥打房都在打不安定籌碼...XD
(不然你房地合一反過來,第一年賣抽20%,第三年賣抽35%,第四年以後抽45%...
不就很多人不想屯房了...不就刺激大量閒置房產釋出....
看那麼久你沒發現,政府也沒不讓你賺,但不希望你規劃跑太快,你必須要有hold住的本事)
而這種波段,怎樣看高點.
基本上資金和市場的關係沒人抓得準,所以你要找風向球.
而大漲波段誰帶頭??...建商帶頭拉價格.
所以你看建商.
因此我在大漲波愛講的,新屋不止,中古屋不只..
新屋還在衝,那就是還在漲,新屋停了,你的中古屋還會再跑一段..但這時候高點就到了.
所以大漲一開始可以衝新屋,但是過一段時間你就看到老鳥投資客就轉去中古屋.
衝新屋就是槓桿極高當然爽,但是老鳥為了規避風險+更大利益,所以會轉去中古屋.
越晚買新屋,風險就越高..
並且你是帶頭衝的,前面戰爭迷霧沒開,誰知道衝出去會遇到甚麼.
當然以上觀念都很單純.
在來就是比較大的循環的高點.
最典型就是對岸.
對岸的房價死魚好久了.
他最大問題就是破了基本面.
出租投報率 < 資金成本 + 持有成本..
還低很多很多.
所以必然進入整個大死魚盤.
直到這個公式平衡被改寫.
你不要跟我講甚麼中國經濟成長,不要跟我講更多的人擠入北上廣深.
租金投報是一個很好的風向球.
它代表著....市場的需求.
租金同時跟甚麼都有關,通膨,產業,供需....
也就是你最想要看的,到底這個區域的住宅實際面是怎樣??.
看租金.
租金一次微分後,往上走,這邊不動產就是看強,往下走就是看弱.
台灣金八條後,台灣金融業和壽險全都拿著錢去英國炒房.
那時候我記得出租投報率是2.x%,利率是3%...
但為啥金融業會去下一個破基本面的地方?
因為那時候難民潮的關係,整個歐洲租金在狂漲..!!
(也打破德國甚麼房地產打壓炒做完美世界的神話...造成慕尼黑和漢堡房租房價大漲)
因此它們預期租金會一直大漲下去,超越3%,甚至上看4% 5%.
當然很可惜後來英國搞了一個脫歐...XD
連李嘉誠都在英國摔了一大跤....
(被資本主義元老,英國玩弄,當提款機...呵呵.....你玩不贏猶太人的拉)
不過後來好像在匯率那邊有撈了一點回來就是了.
但是無論怎樣,你會發現.
當你時間線拉更常,例如這次再度QE後.
英國不動產又大漲了.
當然中國還是低迷...
那是因為..
他房價太豪洨...破基本面破太大.
造成連QE都補不了這個差距.
所以...中國房價要起色,要嘛就是這次中美經貿戰爭在打兇一點,通膨在瘋狂一點.
在不然就...再等下一次大漲嚕..
至於人口問題.
實際需求反應在租金.
如果人口衝擊需求.會優先反映在租金上面.
當然也可能需求降低,但是通膨拉高,所以租金沒有降.
那租金沒有降,不動產需求依然是看平以上..你人口減少的問題被其他東西給打消掉了.
至於你要說理論.
理論上人口減少會怎樣??
理論上人口減少會怎樣以前講過.
人口減少在你壓垮房價之前.
產業崩潰,因為缺工缺人工廠開不起來倒閉外移一堆.
勞保健保和退休金制度破產.
捷運破產,高鐵破產,一堆公營機構破產.
國家稅收大幅下降.
這時候才燒到不動產開始跌.
而在這種局面,不動產一開始跌...市政府就接力破產.
所以人口減少,我們大概就要被統一了...XD
因為台灣那時候經濟能力可能菲律賓化..那不如被統一薪水還高很多.
因此..除非你設定,甚麼都可以毀滅的情況下,人口持續減少不動產會怎樣的模型.
但是在我看,這個模型是沒有意義的..XD
人口減少對不動產的影響.
在大國家會比較明顯,台灣鼻屎大又經濟開放的航運點島國,不太需要思考.
因為一定開放移民....
外勞有些東西還補不起來.
所以必然開放移民.
而今年三月不就要闖關移工變移民.
之後年年解放限制你也不要太意外.
說過少子化是國安問題,國安局十幾年前就在準備這個問題.
(你有國安局的線你就知道)
十幾年前....不是這幾年.
他們有一堆方案給執政者參考....
但是當然牽扯到政治,所以是看執政者想用哪個方案.
但無論誰執政,誰都會開放移民.
差別是移民來的人是從哪來而已.
所以你等待別的就算了.
你等待少子化人口減少壓垮不要說太鄉下好了.
壓垮嘉義或斗六的房價.
你可能這輩子很難等到.
至於六都...你最好早點醒醒.
反過來如果為了彌補人口減少而開放移民.
那....房價又會怎麼走?
這才是你要思考的.
不要一直作夢少子化壓垮房價.
結果大舉移民進攻後.
你就整個崩潰....
至於甚麼移民不想來台灣.
你鴕鳥喔..XD
掩耳盜鈴???
你出國過了嗎..XD....你嘛看看這個世界,在思考一下你講的話.
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推 membrance: 這世界本來就是弱肉強食，只能靠政府維持公平跟合理分 01/15 15:57
→ membrance: 配 01/15 15:57
推 sdbb: 再來思考 01/15 15:58
→ sdbb: 台灣已經是社會主義甚至是共產主義了 01/15 15:58
→ mimikillua: 一點也沒錯 弱肉強食 01/15 15:59
推 cms23: 先推 01/15 16:00
推 Unsullied: 我都想移民到新加坡 東南亞應該很想來台灣 01/15 16:00
→ Unsullied: 當人口問題影響國家安全 就是得找人進來 01/15 16:00
→ Unsullied: 你以為都躺在那邊就能等到嗎？ 01/15 16:01
→ Unsullied: 外勞比你努力 早晚買房租給你 01/15 16:01
推 yiliang1107: 推 01/15 16:01
推 piliwu: 在那邊猜高點低點是大忌讓市場跟你講 01/15 16:04
推 saucy: 那移民會有特別愛去的縣市或區域嗎 01/15 16:06
推 CharleneTsai: 推 01/15 16:10
推 ppnow: 移民當然先在工作附近買啊，先解決剛需再來投資 01/15 16:14
推 linchenea: 推推 01/15 16:15
推 fanlander: 一直刷圖看的好煩 01/15 16:19
推 bboywhite: 猜的到高低我早就財富自由了= = 01/15 16:29
推 frowning1226: 推推推 01/15 16:32
推 aass5566: 政府：你們都不想生 我們直接引進阿勞來補勞動力 01/15 16:35
推 airforce1101: 我是覺得20幾歲抱怨不公平正常 01/15 16:39
→ airforce1101: 30幾歲覺得不公平也是正常，但是知道不公平後看怎 01/15 16:39
→ airforce1101: 麼應對 01/15 16:39
→ airforce1101: 如果只是像20幾歲只抱怨沒應對 01/15 16:40
→ airforce1101: 那…到底是誰的問題 01/15 16:40
推 frowning1226: 推推推 01/15 16:45
推 Villkiss13: 不過ceca大 01/15 16:48
→ Villkiss13: 在最近新屋漲這麼快的情況下 01/15 16:48
→ Villkiss13: 會建議現在直接賣掉精華區老公寓去買新屋 01/15 16:48
→ Villkiss13: 還是等老屋到高點再賣掉換新屋呢？ 01/15 16:48
推 menace: 資產長期都是上漲沒問題 現在看1990年代無殼蝸牛也 01/15 16:48
→ menace: 是便宜低點 01/15 16:48
→ SunShitChi: 未看先推 01/15 16:56
推 howhow801122: 很難想像竹北可以衝到5-6字頭 ，沒有極限.. 01/15 16:57
推 abc0922002: 佳薇家維二重團是湘北不安定因素 01/15 16:57
推 kill2400: 一個波段的高點到2014 這次剛好是收QE 升息 那這次的波 01/15 16:58
→ kill2400: 段高點是否到今年？ 01/15 16:59
推 kuanhunter: 推推 01/15 17:06
推 SkyFee: 沒移民的話台灣就垮了 政府能提早佈局是好事 01/15 17:19
推 skita1017: 最近C大很佛心，推 01/15 17:22
推 darkdogoblin: 現在正進行資產價值保衛戰,沒這美國時間理他們 01/15 17:28
推 albert1229: 推！我住斗六還好去年已買！連斗六這種腹地小的都漲 01/15 17:28
→ albert1229: 翻天 01/15 17:28
→ darkdogoblin: 要活也好 要死也行 請便 01/15 17:28
→ jonson: 2022盤整 2023反轉 一群沒實力多多瑟瑟發抖中 01/15 17:36
→ kusorita: 還在妄想移民可以稱買盤 01/15 17:42
推 abyssa1: 移民撐的租房需求跟包租公買盤… 01/15 17:44
→ darkdogoblin: 明年又明年,空空永遠都不在現在這個時空活著 01/15 17:45
推 menace: 租金大於房貸到底有什麼壓力 空空活在幻想？ 01/15 18:59
→ menace: 腰斬還可以買更多 只怕房子不夠買XD 01/15 19:00
推 migration265: 推 01/15 19:05
推 Kamov: 空空還是回租屋處玩砂去吧 01/15 19:06
推 sd785: 分析精闢 推 01/15 19:09
推 bethanyce: 請問ceca大大現在不適合買入預售屋的話，何時才是適合 01/15 19:25
→ bethanyce: 介入的時間呢？ 01/15 19:25
→ kusorita: 多多每年都在過年真的令人羨慕阿 01/15 19:45
推 heryi: 想請問你怎麼看目前人口下滑的日本 01/15 19:48
推 iwantfds: 廢話連篇 二重賺爆 誰要賣啊 拿來跟銀行搬更多錢出 01/15 19:54
→ iwantfds: 來滾 這也不懂 01/15 19:54
→ iwantfds: 還整天講廢話 01/15 19:54
噓 grace0523: 若是合法的工作移民是能賺多少？能撐買盤？？ 01/15 19:56
→ grace0523: 台灣中位數年薪68萬都買不起！你指望移民？ 01/15 19:57
推 aquaair: 西卡文內說的嘉義應該是指嘉義市吧？應該涵蓋整個嘉義縣 01/15 20:00
→ aquaair: ？ 01/15 20:00
推 mmay: 嘉義縣朴子、太保新屋都千萬以上 01/15 20:03
→ mmay: 之前有討論萬丹一樣千萬以上了 01/15 20:03
→ mmay: 正確來說應該是地坪22、建坪50大約1200萬 01/15 20:04
→ mmay: 這1200的價格、斗六目前觀察起來也差不多 01/15 20:05
推 antigidu: 可是這波QE要回收了欸 默哀 01/15 20:07
推 grace0523: 只有雙北抗跌 ，其他縣市坐等崩盤 01/15 20:33
小肉腳才在那邊都不賣..XD
平盤的時候,我們買賣都可以賺錢.
那你平盤的時候會甚麼..XD
變化盤除了暴漲那一段時間外,其他時候換物件都嘛可以賺更多.
另外銀行搬錢??
你很少間喔?
你超過三間就限制貸款四成了.
你前兩間貸款八成,你第三間被限制貸款四成.
阿你後面還可以搬多少?
阿不就名下只有兩間內才好會搬...XD
到時候還不是定時要做債務整合.
把小物件的所有貸款整併到大物件上面.
像我就會把貸款整併到透天店面上.
不然貸款會太多筆.
至於貸款額,沒辦法我都是用資產負債比去算,所以只能最多總資產的六成...
對喔我都用我家人,但我家人基本上都是一樣的狀況,全都是多間貸款...無奈...
小菜鳥..XD
房子為啥要賣??
你老人喔...還是第一天出社會?
這種人帶集團.
他的會員真他媽的可憐.
你們怎麼會找一個不動產菜鳥當團長??
另外,二重喔..XD
你有新竹台中高雄台南漲的多嗎..XD
整天在那邊自我催眠.
呵呵...要不要去看一下這幾都最近的漲價速度.
漲個一點點在那邊整天高潮.
很敏感喔?
第一次喔....
弄兩下就身寸了?
※ 編輯: ceca (61.227.118.199 臺灣), 01/15/2022 20:57:39
→ alexstag: 抗跌？要不要看看2015-19...？那個時候台北跌不少喔 01/15 20:53
推 Landlords: c大你在回誰阿? 看起來在嗆家維 但推文區沒看到人呀? 01/15 21:09
推 frowning1226: 那個不敢來台中高鐵的俗仔真的很弱，連搬錢都沒搬過 01/15 21:11
→ frowning1226: 買房子是一種技術，跟銀行搬錢是另一種藝術 01/15 21:12
推 Landlords: 阿沒事 是我ptt設定的關係才沒看到 現在有了 01/15 21:16
推 Narok: 租屋處不准玩沙…會弄髒 01/15 21:35
推 Narok: 真的多間了貸款有點煩 最近又變龜毛 01/15 21:37
推 iwantfds: 笑死 林北就是有辦法讓銀行給錢 看來你沒這本事 還 01/15 22:40
→ iwantfds: 敢教人 01/15 22:40
推 iwantfds: 路遙知馬力 等著看二重漲上天 沒眼光的C咖 啥都不 01/15 22:44
→ iwantfds: 懂 01/15 22:44
推 PTTDURANT: C神 01/15 22:54
大家聽到了.
他可以突破目前央行的第三間貸款4成限制.
我相信這邊有調查局和國稅局的人在看.
家維,如果你不是豪洨的話.
那你慢走~~~~
當然你應該是豪洨...XD
你當本版的人都第五次買房子??
※ 編輯: ceca (61.227.118.199 臺灣), 01/15/2022 23:06:49
→ yiliang1107: 這是他瘋狂刪文的原因嗎XDD 01/15 23:38
推 h49072002: 幹我第二間要8成以上或寬限期，沒有一家銀行願意給 01/15 23:39
→ h49072002: 到底誰可以突破央行限制第三間四成的 01/15 23:39
→ h49072002: 你給我我馬上介紹給我客戶，至少放十億貸款 01/15 23:39
推 l52015: 推 01/16 07:28
推 iceyu: 房價再漲上去 又要加強信用管制了 也許第二戶也沒八成 01/16 08:32
推 tbere2002: 推Ceca，套牢一哥家維真的來秀下限的 01/16 08:48
推 gm3252: 移民有租房就是很強大的支撐力了啊，為什麼一定要執著他 01/16 10:09
→ gm3252: 們能不能買得起？台灣蛋黃房價不就靠大量租屋族撐起來的？ 01/16 10:09
噓 davis0918: 最好一堆人要來鬼島 01/16 10:53
噓 davis0918: 竹科肥宅百萬年薪買不起房 東南亞移民買的起 嘻嘻 01/16 10:55
噓 smoice0626: 台灣移民環境並不友善，能不能吸引到人待觀察 01/16 11:42
噓 smoice0626: 台灣人自己都想出逃了，移工會想來？ 01/16 11:47
推 wwwsky: 東南亞各國走上升趨勢 漸漸不想來台了 01/16 17:32
推 wakuwaku: 真的一堆人活在自己世界 整天看電子媒體以為台灣很爛沒 01/16 18:41
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推 antigidu: 美國準備回收熱錢 移民來不來 重要嗎？ 01/16 20:14
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→ ByronX: 生意經 單純靠雄厚資本玩資本的 01/17 01:13
推 ByronX: 真有想法就砸錢去做生意了啦 做這種危害後代的 炒房仔大 01/17 01:14
→ ByronX: 概不打算有小孩 因為最後害到自己 01/17 01:14
推 benjamin99: 台灣對移民一點都不友善吧，更別提其中一部分左岸來 01/17 08:51
→ benjamin99: 的還有政治問題 01/17 08:51
→ benjamin99: 就算東南亞來的，你台灣人哪個不是看到講聽不懂的話 01/17 08:52
→ benjamin99: 就躲的遠遠的還嫌人家危險？ 01/17 08:52
噓 q135q135: 半桶水 01/17 23:07
推 caneyg: 房子租的出去就會有人買來收租,公式c大已經無數次貼上 01/19 12:44
→ caneyg: 科技新貴買不起房子,就跟買的起的人租就好,沒什麽問題 01/19 12:44
推 swgun: 對岸真的奇葩 店面投報比住宅還差 01/19 22:14
→ chen831030: 3/21 03/22 22:06
推 chen831030: 謝謝 08/12 12:14
→ chen831030: 謝謝 10/06 09:29