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在 文舒揚產品中有2816篇Facebook貼文,粉絲數超過376的網紅晴Ching|美食·旅行,也在其Facebook貼文中提到, #大叔食事 #台北 #大同區 ✨Google評論4.0 (337則) 推薦度rating:7.5(滿分10) ————————————— 🔹店內裝潢走日系風,座位大約13個左右,疫情期間有裝上隔板。 - 🏷️舒肥低脂牛排咖哩飯 NT.220 配料: 花椰菜+太陽蛋(or溏心蛋) ▪️咖哩可以免費續醬...
同時也有178部Youtube影片,追蹤數超過38萬的網紅CH Music Channel,也在其Youtube影片中提到,《pop'n music 15 ADVENTURE》 凛として咲く花の如く / Rin to shite saku hana no gotoku / 宛如凜風中綻放的花 / Like a flower that blooms bravely 作詞 / Lyricist:あさき 作曲 / Compos...
「文舒揚」的推薦目錄
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文舒揚 在 蓮想 | 風景 | 手寫 | 創作 Instagram 的精選貼文
2021-09-24 16:55:33
🍀喜歡是不離開,愛是離不開 青衫老 紅顏舊 誰把滄桑都看透 東風破 秋雨驟 寒亭獨飲一杯酒 遠山翠 溪谷幽 嘆歲月幾度春秋 思不盡 情難絕 知此生為誰守候 🍀喜歡是什麼?是一種愉悦的情緒。喜歡一個地方,喜歡一件物品,喜歡一個人。 喜歡一個地方,你待...
文舒揚 在 ✨Wincy Channel✨ Instagram 的最讚貼文
2021-09-24 06:20:35
Japanese Cuisine❤️ encore again🍣🍱🍤🍶🥢💫 . . 每隔一段時間,就會心思思想食放題🥢。今日趁中午時間,黎左觀塘食個Lunch All You Can Eat 日式放題,一貫質素水準都不錯,而且最重要可以食3 hours, 時間非常充裕,跟朋友慢慢吃、慢慢聊天、慢慢...
文舒揚 在 mookio 阿默 Instagram 的精選貼文
2021-09-24 13:11:19
RICOH GRIIIx PlayGround 第一篇GRIIIx分享文寫完之後,收到許多的詢問,對焦速度如何? 拍起來手感如何? 人臉識別如何? 等等,其中「GRIIIx 可以用來拍攝人像作品嗎?」,也是我好奇想知道的問題。 於是約了朋友,一起去遊樂園邊玩邊拍,以下就是全程的GRIIIx拍攝人...
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文舒揚 在 CH Music Channel Youtube 的最讚貼文
2021-09-20 16:08:42《pop'n music 15 ADVENTURE》
凛として咲く花の如く / Rin to shite saku hana no gotoku / 宛如凜風中綻放的花 / Like a flower that blooms bravely
作詞 / Lyricist:あさき
作曲 / Composer:紅色リトマス(TOMOSUKE)
編曲 / Arranger:紅色リトマス(TOMOSUKE)
歌 / Singer:オカマチコ
翻譯:CH(CH Music Channel)
意譯:CH(CH Music Channel)
English Translation: from the wiki
背景 / Background - 灯篭 - カット:
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中文翻譯 / Chinese Translation :
https://home.gamer.com.tw/creationDetail.php?sn=5270562
英文翻譯 / English Translation :
https://popnmusic.fandom.com/wiki/Rin_to_shite_saku_hana_no_gotoku
日文歌詞 / Japanese Lyrics :
春深く夢の輪郭を ぼかして 行き過ぎて 舞い戻る
花びらは仕草を追いかけ 薄明かりの下で 密やか
つまさきであやす月の兎は踊り
星の間を飛び回る 口笛吹き
飛沫 あがる わたし 掛ける
追いかける星は まわる まわる ちいさなつぼみ
さいて さいて 月にお願い おだやかな影に薄化粧
しらず しらず えいや!と投げた つぼみは行方知れず のまま
見下ろして小さくなった雲の間に
芽を出した線香花火 つぶらな夢
飛沫 あがる 火花 翔る
問いかけた星は かわる がわる 顔を変えた
さいて さいて くるりとまわる 舞姫の如く たまゆらに
思い思いに動く影と 背中を合わせて ああ 走る!
弧を描き 影は延びる 陽炎の先に
さいた あった! まあるい花が
さいた さいた 星の欠片が 月の裏側で泣いていた
気付かぬうちに 隠れていた兎も また弧 描く
さいて さいて 月にお願い おだやかな影に薄化粧
しらず しらず えいや!と投げた つぼみは 行方知れず
さいて さいた 風に揺られて おだやかな坂は薄化粧
下駄鳴らして口笛合わせ 凛として はんなりの こころ
中文歌詞 / Chinese Lyrics :
春意正深,浸暈了夢的輪廓,花瓣紛飛、舞態極妍
薄曉微光下靜悄地,飄揚的繁華隨著動作飛繞於身
月兔墊著爪稍舞蹈
吹著口哨,在群星間來回穿梭
水濺花揚,我奔跑著
追逐的明星,正轉啊、轉動著,恰似幼嫩的花蕾
「綻放吧、綻放吧!」向月娘祈禱,並為靜宓的月影淡施薄妝
「不明白、不明白呀!」唉聲嘆氣,始終無從知曉,渺小花蕾的蹤跡
因俯瞰而微渺的從雲間隙
綻放恰似花蕾的線香煙火,燃著甜美的夢
激起水沫、揚起火花
於此叩問的繁星,一張接著一張,反覆變換面貌
「綻放吧、綻放吧!」反覆迴旋,猶如稍縱即逝的輕巧舞女般
想念著、想念著的那個身影,與記憶形影交織,就這樣走吧!
舒展身姿、描繪形影,在此驕陽之前——
凜然地綻放了一朵,好完滿的花啊
綻放吧、綻放吧,於月娘身後哭泣的、宙海繁星的殘片
卻沒有注意到,躲著的兔兒也再度描起新月的身姿
「綻放吧、綻放吧!」向月娘祈禱,並為靜宓的月影淡施薄妝
「不明白、不明白呀!」唉聲嘆氣,始終無從知曉,渺小花蕾的蹤跡
「綻放吧!綻放啦!」風兒搖曳,為沉靜的丘壑淡施薄妝
木屐鳴響、口哨伴歌,凜冽綻放的是,那顆明潔絢爛之心
英文歌詞 / English Lyrics :
The outline of spring's deep dream
That had blurred way too much returns to me
When the flower petals chased after my moves,
Quiet under the dim twilight
Balancing on tiptoe, moon rabbits dance,
Whistling and flying through the stars
In a splash of color,
I begin chasing
A star spinning round,
Spinning round, a small flower bud
"Bloom, bloom!" I begged of the moon,
"And dress the gentle shadows in your light makeup."
But I never knew, never knew, augh! I give up!
I still don't know where this little flower bud will end up.
Looking down through the shrinking clouds of smoke,
A sparkler suddenly blossomed to life
In a blinding dream.
In a splash of color,
Sparks begin
And the strange stars
One after another, changed their faces
Bloom, bloom! Twirl right around
Like a ballerina for a fleeting moment
But I think, I think something's moving in the shadows
From behind my back, ah, run away!
The arc of shadow drawn
On the moon extends beyond the heat haze
And, it bloomed already! Into a round flower,
It bloomed, it bloomed! Fragments of stars
Cried on the other side of the moon and unnoticed to me,
The hidden rabbits continued
To draw an arc
"Bloom, bloom!" I begged of the moon
"And dress the gentle shadows in your light makeup."
But I never knew, never knew, augh! I give up!
I don't know these little flower buds,
But they bloom, they bloomed!
Blowing in the wind, dressing the gentle hill in light makeup
Their footsteps ring, whistling to one another
From their dignified, quietly beautiful hearts. -
文舒揚 在 蔡健雅 Tanya Chua Youtube 的最讚貼文
2021-08-13 12:00:10什麼是浪漫?是否你還記得那是什麼樣的感覺?
是否我們越經歷挫敗,越心灰意冷。Once bitten twice shy, 就是這樣的感覺。但與其把自我保護的牆建得更高,變現實,多疑,迷失心跳本能指引的我們,是否能清除心中的灰塵,卸下負擔,重組幸福的定義,重新出發,讓浪漫作主?
蔡健雅 全新專輯「DEPART」2021 年 8 月 13 日 正式發行
🎧 數位聆聽 💿 實體購買 ▶️ https://tanya.lnk.to/DEPART
#蔡健雅 #讓浪漫作主 #鳳小岳
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讓浪漫作主 Romanticism
詞: 葛大為
曲: 蔡健雅 Tanya Chua
傷口 都平復
只是不確定 敢不敢再投入
才逞強說 習慣獨立自主
當你 就闖入
再隨興起伏 都能順利接住
我知道我 也不算好對付
久違的戀愛 會期待 會不安
世界變太快 怎麼愛 請為我示範
愛 如果我們要幸福
我想把定義重組
不是因為怕孤獨
才相處
愛 如果接近下一步
享受此刻的盲目
任心跳 放肆地翩翩飛舞
讓浪漫作主
心態 算舒服
已經不眷戀 多壯烈地付出
反而羨慕 晚餐後的散步
喔 儘管 犯錯誤
我不怕明天 跟預想有衝突
你會在這 將我的心穩住
久違的戀愛 會期待 會不安
世界變太快 怎麼愛 請為我示範
愛 如果我們要幸福
我想把定義重組
不是因為怕孤獨
才相處
愛 如果接近下一步
享受此刻的盲目
任心跳 放肆地翩翩飛舞
讓浪漫作主
愛 如果我們要幸福
揚棄往日的漂浮
敞開相愛的迴路
去接觸
愛 如果走到下一步
別介意故事通俗
先刪除 人類理性的束縛
以浪漫為主
讓浪漫作主 以浪漫為主
讓浪漫作主 以浪漫為主
儘管 犯錯誤
我不怕明天 跟預想有衝突
你會在這 將我的心穩住
音樂製作團隊
Producer:蔡健雅 Tanya Chua
Arrangement:蔡健雅 Tanya Chua
Acoustic Gtr:蔡健雅 Tanya Chua
Electric Gtrs:蔡健雅 Tanya Chua
All Backing Vocals and Arrangement:蔡健雅 Tanya Chua
Recording Engineer:蔡健雅 Tanya Chua
Recorded at Tangy Music Studio, Taipei
Mixed by Joe Grasso @The Brewery Recording Studio New York
Mastering:John Greenham
音樂製作公司:天涯音樂工作室 Tian Ya Music Productions
OP:銀翼文創有限公司 Mr. Wing Creative admin by Music Bravo Co., Ltd.
OP:TANGY MUSIC PUBLISHING (SP:Warner Chappell Music, Hong Kong Limited Taiwan Branch)
MV 製作團隊
Production Company 製作公司 | LUCKYSPARKS
Executive Producer 監製 | 高郁傑 Otis Kao
Director 導演 | 黃婕妤 Remii Huang
Production Manager 製片經理 | 黃盈慈 Kiki Huang
Producer 製片 | 莊惟凱 Kaisen Juang
Line Producer 執行製片 | 劉韶恩 Shao En Liu
Location Manager 場地經理 | 李家銘 Chia Ming Lee
Production Assistant 製片助理 | 蔡旻樺 Min-Hua Tsai \ 陳亭安 Tianna Chen
Production Assistant 場務 | 杜宗撼 Tony Tu
Director of Photography 攝影指導 | 潘星佑 Hsin You Pan
1st AC 攝影大助 | 王士偉 Sway Wanze
Movi Operator Movi 操機師 | 白杰立 Jie Li Bai
Movi Technician Movi 技師 | 柯忠志 Ke Jhong Jhih
Second Assistant Camera 攝影二助 | 簡靖宗 Peter JIAN
Assistant Camera 攝影助理 | 品傑 Pin Jie \ 林伯翰 Bo Han Lin
Gaffer 燈光師 | 余毓鈞
Best Boy Electric 燈光大助 | 邱麒叡
Electrician 燈光助理 | 林宸緯 \ 李文宗
Art Director 美術指導 | 王香懿 April Meador
Set Decorator 美術執行 | 李珊蓉 33
Art Department Assistant 美術助理 | 李城瑀 Cheng Yu Li
Art PA 美術協力 | 陳彥豪 Yan Hao Chen / 邱宥翔 You Xiang Qiu / 阿吉
Costume Designer 造型師 | 羅宛怡 Wan Yi Lo
Wardrobe Assistant 服裝助理 | 黃子于 Tzu yu Huang
Puppeteer 人偶操偶 | 徐榮呈 Maik Hsu
Make up for Rhydian Vaughan 鳳小岳化妝師 | 陳怡俐 Chen Yi Li / 劉鳳琪
Hair Stylist for Rhydian Vaughan 鳳小岳髮型師 | 廖海靜 Effy Blue
Key Hair & Makeup 主妝髮師 | 曹崇英 Nikki Tsao
Hair & Makeup 妝髮師 | 顏琳軒 Linlin Yen
Special Appearance 特別演出 | 鳳小岳 Rhydian Vaughan
Cast 演員 | 林欣儀 Xin Yi Lin / 丁艾瑪 Emma Ting / 沈威年 Nelson Shan
Artiste Management for Rhydian Vaughan 鳳小岳經紀 | Joyce Hsiao
Transportation 九巴司機 | 詹曜營 Zhan Yao Ying / 張守仁 Shou Ren Zhang / 張明雄 Ming Xiong Zhang / 洪國勝 Guo Sheng Hong
黃再興 Zai Xing Huang
Truck Driver 卡車司機 | 林嘉祺 / 邱柏智 / 柯育宏 / 黃子浩 (鴻臣片場 Hong Chen Film Studio)
Lighting Equipment 燈光器材 | 鴻臣片場 Hong Chen Film Studio
Camera Equipment 攝影器材 | 星迹影像
Post Production Producer 後期製片 | 吳珮瑜 Sunny Wu
Editor 剪接師 | 林佳穎 Rémi Lin
Colorist 調光師 | 馮鈞稜 Justin Feng(時間軸Timeline Studio)
VFX Artist 特效師 | 林貫洋 Guan Lin(Finger and Toe)
Sound Design 聲音設計 | 趙宇晨 Asa Chao
Title Card 片頭設計 | 林筱敏 HsiaoMin Lin
藝人工作團隊
藝人經紀公司:水晶共振股份有限公司 Crystal Resonance Co., Ltd.
藝人經紀:連秋雲 Apple Lien
企劃:楊駿章 Eloi Yang, 周世啟 Cheer Chou
服装造型:方綺倫 Chi Lun Fang
造型助理:楊孟築 Meng Chu Yang
化妝:吳羽婷 Tinny Wu
髮型:葉思妤 Nico Yeh
髮型助理:邢愛雯 Ivan Xing
影像側拍:張皓評 Marcus Chang
平面側拍攝影師:黃義文 Evan Huang
* 本片於拍攝期間均遵循中央疫情指揮中心的九大防疫指引 -
文舒揚 在 KYOKO TV・哈日杏子頻道 Youtube 的最佳解答
2021-08-09 20:44:12#日文單字 #パンの種類 #麵包種類 #美食日語
✨【杏子日語教室】新單元✨單字系列第2回
↓↓↓<本日單字文字檔>請點看說明文下方↓↓↓
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♪♪ 配樂之音樂出處 ♪♪
①「甘茶の音楽工房」 https://amachamusic.chagasi.com/
②「 BGM : MusMus 」 http://musmus.main.jp/
③「DAVA-SYNDROME」https://dova-s.jp/
④「HURD RECORD」https://www.hurtrecord.com/
⑤「MaouDamashii」https://maou.audio/
🥐4分鐘學會100種麵包相關單字🍞パン100種類🥐 |単語シリーズ②パン編
👀<本日單字>👀
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パン・麵包
パン屋・パンや・麵包店
ベーカリー・糕點店
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1.あんパン ・ 紅豆麵包
2.クリームパン・奶油麵包
3.メロンパン・波蘿麵包
4.かめパン ・ 烏龜波蘿麵包
5.動物パン・どうぶつパン・動物麵包
6.ジャムパン・果醬麵包
7.菓子パン・かしパン・甜麵包
8.揚げパン・あげパン・炸麵包
9.コッペパン・午餐麵包
10.総菜パン・そうざいパン・熟食配菜麵包
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11.焼きそばパン・やきそばパン・炒麵麵包
12.コロッケパン・可樂餅麵包
13.カレーパン・咖哩麵包
14.たまごロールパン・雞蛋沙拉麵包
15.塩パン・しおパン・鹽麵包
16ちぎりパン・ 多胞胎餐包
17.コロネ ・ 螺旋麵包
18. ピーナツパン・花生麵包
19.チョコパン・巧克力麵包
20.生クリームパン・なまクリームパン・鮮奶油麵包
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21.マリトッツォ・羅馬生乳包
22.全粒粉パン・ぜんりゅうふんパン・全麥麵包
23.ガーリックトースト・大蒜麵包
24.チーズパン・乳酪麵包
25.デニッシュ・丹麥麵包
26.フルーツデニッシュ・水果丹麥麵包
27.全粒粉食パン・ぜんりゅうふんパン・全麥麵包
28.胡桃パン・くるみパン・胡桃麵包
29.白パン・しろパン・白麵包
30.バターロール・奶油圓麵包
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31.ウインナーロール・熱狗捲麵包
32.葱パン・ねぎ・台式蔥花麵包
33.牛角パン・ぎゅうかくパン・台式牛角麵包
34.蒸パン・むしパン・蒸麵包
35.ロシアパン・羅宋麵包
36.コーンブレッド・美國玉米麵包
37.イングリッシュ・マフィン・英式瑪芬(英國麵包)
38.ロッゲンシュロートブロート・德式黑麥麵包
39.シュトーレン・德式聖誕麵包蛋糕
40.フォカッチャ・佛卡夏(義大利麵包)
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41.ハンバーガー・漢堡
42.ホットドッグ・熱狗麵包
43.ピタ・皮塔餅・口袋麵包(阿拉伯麵包)
44.フランスパン・法國麵包
45.クロワッサン・可頌麵包(牛角麵包)
46.バゲット・法國長棍麵包
47.ソフトフランスパン・軟法
48.明太フランス・めんたいフランス・明太子法國麵包
49.ブール・法國球狀麵包
50.フレンチロール・小圓法(法國麵包球)
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51. クッペ ・橄欖形法國麵包
52.パン・ド・カンパーニュ・鄉村麵包
53.ベーコンエピ・培根麥穗麵包
54.ブリオッシュ・布里歐(法國奶油麵包)
55. 食パン・しょくパン・吐司
56.生食パン・なましょくパン・生吐司
57. 全粒粉食パン・ぜんりゅうふんしょくパン・全麥吐司
58. レーズン食パン・レーズンしょくパン・葡萄乾吐司
59.マーブルデニッシュ食パン ・ マーブルデニッシュ しょくパン・大理石丹麥吐司
60.ハニートースト・蜜糖吐司
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61.小倉トースト・おぐらトースト・紅豆吐司
62.エッグインクラウド・雲朵蛋吐司
63.フレンチトースト・法式土司
64.ピザトースト・比薩吐司
65.サンドイッチ・三明治
66.カツサンド ・炸豬排三明治
67.フルーツサンド・水果三明治
68.厚焼きタマゴサンド・あつやきたまごサンド・厚蛋燒三明治
69.ロールサンド ・ 三明治卷
70.クロックムッシュ・火腿起司三明治(法國咖啡廳人氣菜單)
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71.パニーノ・帕尼尼 (義大利三明治)
72.スフレパンケーキ・舒芙蕾鬆餅
73.ジャーマンパンケーキ・荷蘭寶貝鬆餅(德式鬆餅)
74.ホットケーキ・美式鬆餅
75.ベルギーワッフル・ 比利時鬆餅、格子鬆餅
76.エッグベネディクト・班尼迪克蛋(火腿蛋鬆餅)
77.マフィン・瑪芬(又譯作瑪芬麵包或英式小鬆餅)
78.スコーン・司康餅(英式鬆餅)
79.バブルワッフル・香港雞蛋仔
80.ドーナツ・甜甜圈
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81.フレンチクルーラー・法蘭奇
82.デニッシュドーナツ・丹麥甜甜圈
83.あんドーナツ・包餡甜甜圈
84.ベルリーナ・プファンクーヘン ・柏林果醬包(甜甜圈口感)
85.べーグル・貝果
86.シナモンロール・肉桂卷
87.グリッシーニ・法式麵包棒
88.スティックパン・日式麵包棒
89.チュロス・吉拿棒
90.チュロッキー・環形吉拿棒
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91.プレッツェル・鹽味卷餅 蝴蝶餅
92.ラスク・麵包乾
93.パンシチュー・麵包盅
94.クレープ・可麗餅
95.ナン・饢
96.チャパティ・印地烤餅
97.トルティーヤ・墨西哥薄餅
98.ブリトー・墨西哥捲餅
99.ピロシキ・皮羅什基(東歐餡餅)
100.ピザ・比薩
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讓我們下次見啦。またね~~!★βyёヾ(*゚∇゚*)ノβyё★
文舒揚 在 晴Ching|美食·旅行 Facebook 的最佳解答
#大叔食事 #台北 #大同區
✨Google評論4.0 (337則)
推薦度rating:7.5(滿分10)
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🔹店內裝潢走日系風,座位大約13個左右,疫情期間有裝上隔板。
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🏷️舒肥低脂牛排咖哩飯 NT.220
配料: 花椰菜+太陽蛋(or溏心蛋)
▪️咖哩可以免費續醬一次
咖哩醬是純醬汁那種,醬汁很濃稠味道濃郁,帶輕微辣感,屬於不吃辣也能接受的程度。
牛排大約6-7分熟,中間透著紅嫩嫩的顏色,舒肥處理後再煎至表皮酥香。
因為拍攝的時間,實際在吃的時候,已經微涼了,所以口感上普通偏中規中矩,建議趁熱吃,別像我一樣😂
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🏷️柚子胡椒舒肥雞烏龍麵 NT.160
一開始是被牛排咖哩吸引而來,實際品嘗後,個人更推薦烏龍麵這道,其中烏龍麵就算微冷依然Q彈好吃,湯頭香鹹帶了點甜感,特別喜歡豆皮一半炸得酥脆,一半吸附著湯汁飽滿可口。
▫️隱藏吃法:完食麵條後,可額外加點白飯,與剩下的湯汁形成茶泡飯,喜歡日本茶泡飯的朋友可以試試。
但這道有個缺點....份量太少🤣,如果男生吃,建議要加點白飯。
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🏷️唐揚雞 NT.100
唐揚雞外皮屬於薄感,雞肉有預先調料,肉還滿大塊份量不少,單吃味道較淡帶點酸味,比較建議搭配咖喱一起吃。
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🏷️柳橙汁 NT.15
店內搭配的是美粒果的鋁箔包裝
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IG🔍:ching_foodtravel
https://www.instagram.com/ching_foodtravel/
#晴ching食台北
⚠️廠商合作文,真實評價請安心服用。
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📍大叔食事
🏠台北市大同區哈密街45巷2-12號
☎️ (02)2596-9631
🕤 11:30~13:30;17:30~20:30
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#咖喱飯 #咖喱 #烏龍麵 #台北美食 #大同區美食 #唐揚雞 #舒肥 #舒肥雞胸肉 #舒肥料理 #溏心蛋 #日式 #咖哩 #咖哩飯 #牛排飯
文舒揚 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳貼文
【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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文舒揚 在 Facebook 的最佳貼文
有時候覺得和廠商之間的關係很像戀愛,但不是美好而是充滿猜疑的🤨
和台塑生醫合作進入第三年,保健食品都已開了好多場團購,的確跟品牌及產品之間已累積了一定信任度。不過某些時刻我還是會變成保健食品界的「情報弱者」,會拿一些「聽說」的問題去質疑他們。
最近就有讀者來反應
「小羊,我吃舒暢益生菌非常有感!可是聽說這種有感益生菌都會加番瀉葉,而番瀉葉其實就是瀉藥」因為我本人無法辨別什麼是番瀉葉,甚至它有可能是別的名字,所以二話不說就把問題傳給廠商。
「聽說不少有感的益生菌有番瀉葉成分,你們的該不會也是吧😒」本人單刀直入
大家如果職場生活有一定經歷,或者江湖事看多大致能判斷是非的話,應該不難發現這個年代做壞事的人基本上都走「情緒訴求模糊焦點」而非理性說明路線。
情緒訴求的版本是:你做人要懂得隱惡揚善你要心中有愛,或者你怎麼能質疑我們這種大企業、我們製程多麼嚴謹巴拉巴拉。不用懷疑,會講這種話的人或企業大多有鬼。
但是台塑生醫保健食品部門從不來這套,我丟一句問題,他們總會花好幾個篇幅「針對問題」認真解說,甚至有時候是要叫有藥學碩士醫學博士的魔人來幫我導讀的專業回覆,總之就是一個真金不怕火煉的部門🤓
回到上述益生菌問題,品牌回覆法規早就公告番瀉葉不得使用在茶包以外的劑型,所以當然不可能放違法成分(對,我問了一個笨問題🤪)
已熟悉產品的朋友可以直接點文末團購連結,媽媽們想要的小朋友版本也已經放入團購單。至於新朋友就請耐心閱讀一下文章。
進入保健食品說明之前,我先講實驗資料的重點。所有保健食品都不見得吃進去就能順利發揮功能,要順利發揮功能其中很重要的因素是「吸收力」!由長庚團隊把關的台塑生醫最擅長的就是UP產品吸收率,因此不論薑黃或是鈣粉、葉黃素,和市面上一般產品相比都是吸收率較高的。
中古小姐感想
★高吸收率+補充元氣的薑黃丹參(粉末)
我自己平常會將「看得見產地及製作過程」的神農薑麻及「擁有完整實驗數據證明」的台塑生醫薑黃丹參輪流吃。台塑生醫之所以將薑黃作為複方(非單一成分)就是為了提高薑黃在人體的吸收率,此外產品有同時萃取類薑黃素和薑黃精油,這些優點我想市面上幾乎很少薑黃產品做得到(產品原料有得到八項美國及日本認證專利)換句話說薑黃好處都可在此項產品中被你占盡😏
小提醒:食用起來是酸酸甜甜的漢方羅漢果味道,有不少讀者朋友甚至是衝著它好吃的漢方口味而持續購買。
★高吸收率高安全性的金盞花葉黃素複方膠囊不知道大家有沒有比較過市面上的葉黃素,我這邊因為太多葉黃素保健食品邀約,試吃各種產品到現在都吃出心得了。
首先,根據National Eye Institute研究結論,他們是贊成服用葉黃素保健食品的。在吸收率上,和(市面上很多)「游離性」葉黃素相比,因為游離性葉黃素容易被光熱破壞,台塑生醫這款的葉黃素原料確實有經過實驗比較,證實吸收率是游離性的1.6倍。
再者,比較靠譜的廠牌葉黃素幾乎都提煉自金盞花,但大家選擇時記得選經過美國FDA GRAS認證的金盞花葉黃素,否則會有安全性顧慮。台塑生醫就是採用第一個通過FDA GRAS認證的金盞花葉黃素再加上日本專利黑豆萃取物(黑豆好處我就不多說大家可以自己查詢)在品質上不但安全且如虎添翼。
★舒暢有感的舒暢益生菌
這款大家應該不陌生,它在市面上長年賣得嚇嚇叫。日本美容專家認為美容講究「體內環保」,簡單來說想要有好氣色第一步就是體內必須乾淨。我覺得就「舒暢面」而言,這款益生菌非常有感!我自己的方法是當食用到覺得體內已經夠乾淨時會停用一段時間(大約一週)再吃。
其他產品
◼️維生素C
維生素C是基本成員應該不用我講 之前疫情剛開始美國到處都買不到維生素C的場景在腦中揮之不去,所以那之後我家一定會有起碼可以吃三個月的維生素C。台塑生醫的維生素C有葡萄籽萃取物,既可兼顧健康也可兼顧美容。
◼️緩解身體勞累與緊繃的長釋B群EX PLUS
一般B群容易排出,魔人一天起碼都要吃兩顆B群。B群還是有分,一般常見的B群只是提振精神,若長時間身體勞動或是維持同一姿勢的緊繃,可以試試高單位活性維生素B1誘導體的產品,這款最大好處可以延長B1停留時間,很適合身體有緊繃傾向的朋友。
◼️女性好朋友的鐵錠紅口含膜衣錠
很多女生常會嫌棄鐵劑有味道不好吞,這款口嚼錠就像糖果,吃起來完全沒負擔,一天一顆就夠(吃鐵劑比較容易卡卡不順,記得多喝水跟益生菌一起服用)
◼️吸收超有效率的益菌活力鈣
想補鈣的朋友必須同時兼顧吸收,這款除了是粉末沒有吞嚥問題外,還採用了鈣+鎂的二比一黃金比率,另外,隨著年紀增長,身體對於鈣的吸收也會下降,這款還添加幫助鈣吸收的益生菌,讓身體能吸收的更有效率(台塑生醫最會發明好吸收的產品)
❤️即使流感季節也要維持健康的保健食品
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