何時該買房？該怎麼買？投資最難的事情？

何時該買房？

第一個問題應該要反過來問，何時不該買房？或者何時買房會比較吃虧？

貸款貸不下來的時候不該買房，買房很少有人不用貸款，成數多寡暫且不論，所以若是貸款很難成功，建議您還是先將工作穩定後，再來考慮買房的事情，所以工作不穩定，貸款不易，買房也困難。

再來買房會吃虧，也是因為貸款利率差的關係，這個也是跟工作有關係，譬如業務獎金性質的工作，薪資收入起伏大，所以銀行核貸的條件可能會比較差，再來譬如是創業老闆，貸款條件可能也會比較差，因為銀行認定創業風險高，所以反而受雇人員的貸款條件會比較好，所以受僱醫師的貸款條件超好，反而創業的診所醫師老闆，貸款條件反而打折。

所以若是短期內有工作變動，可以考慮在貸款條件好的時候買房，貸款條件比較好，比較不會吃虧。

同樣的，若是短期內工作有變動，自住房產也是比較麻煩，畢竟買房賣房都是件不容易的事情，要花費不少時間精力，若是有簽約的工作，合約快要結束的時候，避免做出買賣重大決定，應該等工作稍微確定後，再來配合住房的事宜。

該怎麼買？

買房我們只先考慮自住的情況，買房怎麼買？做足功課。

買手機要做多少功課？

自助旅遊訂飯店要做多少功課？

買房金額比買手機多十百千倍，買個手機都可以研究半天，買房認真研究實在不過分，市面上有不少書籍跟房屋有關，千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定，你買手機會讓你爸媽決定嗎？自己用的手機自己選，自己住的房子自己找。

買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房，就會知道自己的喜好，旅遊喜歡住熱鬧的商店街？還是人少風景好的地方？喜歡住民宿？還是喜歡住飯店？需要飯店設施的？還是便宜可過夜的？

買房也不要預備太遠，小倆口剛結婚，短期三五年內也沒有要生小孩，就不用準備小孩房間買太多房，將來等到小孩出生，也沒那麼快可以自己睡一間，周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡，如果預算充足再來考慮其他房間配置，譬如書房、健身室、視聽室，只是現在房價都不便宜，小小一間房成本都要百萬，這些錢改放在0050，獲利拿去繳健身房會員都划算。

買房地點距離工作不要太遠，單程交通時間在一個小時還可以接受，超過太多就有點花時間，所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點，交通方式也要再確認，有時候認為開車騎車很方便，結果停車很麻煩，大眾運輸也要事先確認路線。

遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一，不過我是覺得完全遠距還是滿困難的，人與人的互動是不可缺少的，所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後，學區的考慮也是滿重要的，畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的，小眾教育路線金錢與時間成本高，不是人人負擔得起。

如果你對該地區不熟悉，可以暫時先用租房的，騎驢找馬，等到熟悉該地區，也覺得不錯後，再從附近找房買，比較不會買錯，至於很多人擔心買貴？整體房價上上下下很難預料，譬如最近幾個月疫情嚴重，房價也沒下跌多少，所以要等到整體房價波動比較困難，自己做好功課也不會買的比別人貴就好，買錯比買貴容易。

買房預算也可以用租房租金回推，若是你目前租房條件很滿意，假設租金一個月2萬一年24萬，現在出租報酬率大約是3~5%左右，所以從3%反推回去約八百萬左右，假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子，然後買房還要準備頭期款，償還貸款也盡量本金一起攤還，所以這樣每個月的負擔，還是會比單純租房高，但是也應該還可以負擔，房貸過了五年十年後，也可以考慮轉增貸，這樣之前還款的本金，又會重新回到手上。若是總價差距過大，譬如預算暴增到兩千萬，可能都是不小的負擔，需要再三考慮。

房貸申請銀行也是門功課，重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品，薪轉戶銀行比較知道公司狀況，可能會有員工優惠方案，另外也可能有銀行做促銷活動，可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠，多多比較，比較重點還有一個，就是數字直接對比，最後搜集三家不錯的，再來做最後的徵信確認仔細數字，因為短時間銀行無法過度徵信，會引起懷疑。

與銀行往來要視同正式往來，若是有申辦信用卡，盡量每期都是全額繳清，不要逾期，免年費的信用卡至少要辦一張使用，長期培養信用，申辦房貸銀行也可以辦張信用卡，給往來銀行理專做點業績，銀行是少數合法借貸管道，一定要跟銀行培養好關係，好好經營，至於推銷的其他金融商品，自己認真做點功課，至少跟指數投資做點比較。

若是財務狀況極度保守的朋友，擁有半年到二年的週轉金，仍然有儲蓄（現金、定存、儲蓄險）超過十年租金，工作穩定，沒有其他金融商品、投資組合，而且沒有購買自住房屋，處於租屋狀態，我會積極建議開始考慮買房，期間可以拉長半年至一年，在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代，持有過多的現金，改配置在自住房產，也是一個很穩定可靠的方式。

最後買房跟結婚有點類似，沒有完美的，都是比較級的，可以設定一個目標，譬如看房三個月十二個週末，每週看五個案子，總共看六十個案子，初期先不做決定，等到過了一半，也就是六個週末三十個案子後，有比過去更好的案子出現，就可以下手準備斡旋了。

最後的最後，買房跟結婚差不多，入住後跟婚後，與之前期待還是會有點落差，只要不要相差太多，能夠忍耐的請多包容，左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...，很容易有摩擦，不是只有這個建案有問題，搬家換房子後還是會出現其他問題，人生就是如此xd。

投資最難的事情？

投資最難的事情就是本金

大詩人常常笑說指數投資三大缺點：本金大、時間久、很無聊

其實主動投資也需要本金，大詩人以前做產業分析師的時候，其他同事文組畢業沒幾年，薪水不高也存沒多少錢，所以投資只能買低價股，或者一兩檔股票套牢，就沒有其他錢投資了，講白了任何投資方法，都需要本金繳學費，初期的冤枉路走越多，需要的本金越多。

再來是本金若是不夠，投資很容易想開槓桿，不論是貸款增加本金，或者使用期貨、選擇權，本質上都是開槓桿，開槓桿除了費用增加，利息、手續費都是費用，風險也增加很多，危機出現時很容易被迫清倉出場。

增加本金最常見的方式就是增加薪資收入，可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍，以我之前的工作台積電工程師為例子，怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢？怎麼有辦法套用勞基法的工時呢？每個人都想要錢多事少離家近，問題就是你找不到這種工作，台積電在台灣是排名領先群的工作，對比美國像是在蘋果公司上班，你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎？很多人下班回家也都是在工作，壓力也都是很大的。

很多事情是沒有辦法線性控制的，台積電三倍的薪水、三倍的累，我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎？

今天分享買房的事情，還是自住而已，就要做很多功課，若是要做包租公、投資客，那要做的功課更多，買房不只要跟銀行經營關係，房子買了也要好好經營，不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋，萬事起頭難，買房也需要頭期款，投資更需要本金，天底下沒有白吃的午餐，謝謝大家。

大家既然敲碗朱爸爸的曲折求學過程，阿爸就來慢慢寫分享給大家吧，希望對有需要的人有些幫助

（因為我個性寧可裝傻搞笑也不想說教）

好像大家對我說的阿爸從小都第一名但從沒開心過覺得好奇，事實是，我找各種方法努力唸書得高分

不是多厲害，純粹只是為了讓家人喜歡我

家裡有個唸私立小學惹人疼的妹妹（以前會懷疑，現在有女兒我了解了女兒怎麼那麼惹人疼，而且我妹對我很好）我讓當時很窮每天忙於賺錢的家人，唯一會稍微注意到我的時候，就是我得第一名，從課業得第一，到得市長獎，到得作文比賽冠軍，到小學投稿到報紙副刊，都是為了能讓眼光停留在我身上一下子，但這方法也沒有太大用處，因為最後來參加我頒獎典禮的都是阿公阿嬤，連得到作文冠軍的文章，都被家人覺得我亂寫他們處罰我的過程，被打手心，我也知道我錯了，也照樣得不到關愛的眼神⋯

知道只能自立自強，該補什麼該上什麼自己找好，然後跟媽媽要補習錢，就這樣過了義務教育，至於同班同學眼紅成績好快畢業一起打了我一頓霸凌，然後我後來上企業後那人變成接我案子的導遊，跟我鞠躬哈腰那又是另外一個故事了⋯

一路就這樣靠自己公立國小國中上來，想說高中聯考一定要考好，不然家裡沒面子，放榜當天，看到成績心涼了一半，跟第二志願、我心中第一志願師大附中差一分上榜，分到成功高中最高分，心情低落的同時，媽媽叫我去複查，等了幾個禮拜，拆開信封時我不敢相信，他們加錯總分，我被加了兩分回來，我上師大附中了！那大概是我人生最快樂的前幾名了吧，除了喜歡附中校風，還有一點是離家裡近省錢，公車三站就到

能替家裡省錢，也是蠻驕傲的

可能因為從無到有特別珍惜，上附中後，大家還沈溺在高一聯考完放很鬆的狀態，我就拼命唸書了，月考都第一，就一路被選為班長三年，那可能也是我人生最開心的三年，認真唸書認真玩，有時間還搞搞聯誼，阿嬤還很健康，沒事就送麥當勞到學校給我當午餐，真的好開心

但人生最大的轉折，也由此開始⋯

之前父母離異，老爸隻身赴美創業，到我高中時，開始有些成績，把妹妹接去美國唸書，我自然也想去，得到的答案卻是考完大學研究所再看看吧，這是當時考量很合理的路，但可能一輩子當聽話好學生的我膩了，叛逆從此開始，覺得為什麼我要那麼晚才能去，為什麼從小的差別待遇現在還是一樣，於是我放棄了高三，所有大學聯考模擬考，我只寫三民主義萬歲就交卷去操場打籃球，從前段直接到最後一名，然後大學聯考缺席

就是自我放逐，放棄自我

所以高中畢業後，我躲去了花蓮外婆家，考駕照順便躲避人生，躲避我好學生好兒子的身分，（爸媽應該氣炸了）然後跟教官報名提前18歲入伍，不當成功嶺大專兵，然後去跟刺龍刺鳳的一起，提前入伍當兩年大頭兵

入伍當天，在松山坐火車，阿嬤媽媽跟著火車跑跟我再見，我忽然覺得，我是在叛逆哪一國啊？要讓最親的人擔心，然後要兩年跟外界隔離，我出來還能跟外界競爭嗎？

新兵訓練完抽部隊時心裡一直禱告「拜託拜託不要外島」結果，居然抽到了在淡水，後來發現我的駐地居然就在咪咪家隔壁（當年她應該兩歲）這又是另外一個故事了⋯

我在軍中，怕脫節，每個月看天下雜誌，補充腦子活力，同時找方法去美國唸書，那時，爸媽似乎有感受到我的決心跟死脾氣，找了畢業於柏克萊的姑丈問問有什麼方法？

他建議可以退伍後來美國先念社區大學兩年，成績好再申請轉學去正規大學

就這樣，本來死路一條忽然又有了活路，我一路算日子撐到退伍那天（說實話，現在還常常夢到我退不了伍，當兵的環境真的不適合我）飛到美國後，找了前十名的社區大學El Camino ，開始重拾書本，從頭開始唸人家唸了十幾年的歷史地理等等基本課程

說真的，去美國唸大學比研究所辛苦，因為你要唸所有的基本課程，研究所只要唸你本科，但我不在乎，國小國中高中要唸給媽媽驕傲，現在要唸給不熟的爸爸看，不能讓他看不起我，覺得我不考大學聯考是任性妄為

他創業五點半就出門，出門前會經過我房間，我就每天清晨五點出門，讓他經過時看到我已經出門唸書，覺得我至少夠努力，美國早上是會結霜的，我開車到學校，教室還沒開門， 我就在結霜走廊上溫習複習，GPA維持4.0，到第二年要拼榮譽學生，開始在圖書館固定幫成績差的黑人或墨西哥學生當家教，然後申請轉學

我投了好幾個學校，這時就跟電影演的一樣，當你的信箱收到一大包裹，通常代表你過了，如果是薄薄一張，通常就是被退貨了，當時每天回家第一件事就是開信箱，結果，我申請的轉大三的大學，全上了！UC Irvine, USC, UCLA,還有UC Berkeley 等等都上了，當時其實最想去UCLA，因為跟附中一樣離家近（也不想離開當年女友）

但我爸說了一句「你不去挑戰最難的，怎麼知道你可以到哪裡」連我當時USC的女友都說「能唸就要唸最好的，我會常去灣區看你」所以最後選了柏克萊電腦科學系，好笑的是，我附中唸的是文組，到美國繞了一圈居然又改成理工科系，人森啊！

還記得開學前搬去柏克萊，下著大雨，一個人的感覺好孤單，害怕陌生的環境，打給女友，她馬上說幫我跟我爸講，沒多久，我爸打來，說「開學還有一個禮拜，想回來爸爸出錢你坐飛機回來啊」這句話，給了我在異鄉繼續奮鬥的勇氣，只要家人挺你，在天涯海角都會充滿希望

柏克萊到處充滿怪獸，有全身打洞推超市推車裝書的醫學系高材生，也有裸體遊行示威的教授，也有有錢到炸來洗學歷的亞洲學生，柏克萊這些年應該是我最刻苦的時候吧，在實驗室寫程式到清晨五點，靠販賣機的巧克力當正餐，開回家洗澡後再出門上第一堂課，開到停紅綠燈睡著，女警敲我窗戶說你還好嗎？我也不知道我好不好，但我知道我不喜歡寫程式，但我也知道一定要畢業，就在痛苦下把所有學分上完在冬天畢業了（是的多花了一學期）

後面就在IBM上班然後找機會回台灣，然後碾壓所有大中華三百名新進人員拿第一又拿honor，找機會從工程師轉成業務，GMAT考730分，那又是另一個故事了⋯

我討厭柏克萊的生活，討厭那個城市

但，那段最痛苦的日子，卻是我人生成長最多的時候，不是學會電腦，而是，學會發現問題、找尋資源、解決問題，這應該是人生，最重要的課題了吧

人生最艱難的時候，也會是你收穫最多的時候

所以，我對我自己女兒的教育態度，也是我親身體驗到的：學到自律、負責、群體關係、分析問題、找到方法、解決事情

還有，最最重要的是，家人永遠是妳的靠山，妳不用證明什麼，唯一要證明的，就是妳有開心面對每一天！

Only through the toughest time, you can start to see the blink of light !

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君要臣死，臣不得不死，但死前總是可以說真話吧？台電工程師多年以來在沒有專業背景的迫害下每天都在被迫洗地，綠營還有臉指控 #台電 ？

這是台電官派董事長寫給員工的信：【台電二萬多名員工遍布在台灣各地，平時或許沒有人注意，但其實你們每一個人，都是支撐全台民眾能夠享受穩定電力、舒適生活的依靠；現在疫情當前，全台灣的民眾充滿著不安的情緒，在這個時候，我們多一分努力，就能減少一分民眾的不安，我想跟各位同仁說，大家千萬不要因為遭遇一時的挫折，就失去了鬥志和信心。】

但問題就是台電員工至今背負的都是歷代做官高層曲意奉承執政黨的包袱，說要廢核就廢核，說要非核家園就要非核家園，文組畫完梗圖寫完口號之後沒有任何解決方案，做不到就是做不到，政治人物都把工程師當煉金術師，卻沒有賢者之石，這是要怎麼辦到全世界都辦不到的事情？用愛鍊金嗎？

最近媒體還報導有綠營民代質疑是不是台電基層刻意弄壞系統，要讓執政黨難堪，更北七的還有說這是擁核派反撲，講得好像全台灣都有很多擁核恐怖分子會偷偷的攻擊電廠一樣，這世界真的這麼北七嗎？

根據聯合報的報導：【近來一周內全台二度大停電，民進黨立委洪申翰在臉書表示，517大停電主因是台電電廠的歲修排程，未考量用電高峰5月提前大增所致，因應之道是要大幅提高電力系統因應風險能力，而核電應變升降速度最慢，無法成為救援應變的選項。】然後他就被幹爆了，王廠長可不可以講一下到底無知的民進黨立委洪申翰錯在哪裡？

說到 #核四 到底可不可以用的問題，當年主持核四總體檢的安檢總顧問，曾任美國芝加哥最大電力公司的部門經理及美國機械工程師學會核能法規委員會主席的蔡維綱博士，今年四月在信中是這樣寫的：【在2013-2014年期間,安檢小組成功的完成了所有系統複審和運轉前測試以及重新驗證。安檢小組執行的所有任務均由經過全面培訓合格的人員執行,並按照經批准的國際和台電品質保證標準進行。測試程序書均由系統供應廠商和台電審查和批准。所有測試結果全部符合驗收標準,確認了系統功能和跨系統交互功能以滿足所有設計規範。這也證明了龍門已依據美國相關核能法規要求的建廠初始測試計畫（如 10CFR50.34,10CFR52.79,10CFR50 Appendix B 及 RG 1.68 等）。

基於我近40年的美國和國際核能經驗和專業知識,更重要的是根據龍門「系統複審」和「運轉前測試和重新驗證」的結果。

我的結論是：龍門系統符合所有設計要求,可以保證在正常或異常情況下為公眾的健康和安全提供全面保護。這給龍門法律和技術基礎去申請台灣原能會的批准做燃料裝載,啟動測試和商業運轉。】但最後政治決定還是不准運轉，你說政客機歪不機歪？

好啦，最近這兩天又全台灣大 #停電 ，根據鏡周刊的報導是這樣的，請王廠長看看是真的嗎：【台電發言人張廷抒說明，513大停電，源於人為疏失：台電一名工作人員進行輸電擴充工程測試時，誤開隔離開關，導致匯流排接地故障。匯流排是乘載電力輸配的關鍵設備。發電機組發電後，電力會傳輸到匯流排經變壓，再分配至電力配送線路。匯流排故障時，為避免接地故障產生的高熱波及發電機組造成更大的危險，會自動開啟保護設施，自動斷電、發電機組也會自動跳機。4部機組共影響約220萬瓩電力、占尖峰負載6%。至於17日的事件，張廷抒指出，當天下午2時9分的尖峰負載達到3,744.3萬瓩，「比預期多了64萬瓩、打破歷史5月用電紀錄，供電高峰比往年提早到來；入夜後至晚間19時30分，負載仍接近3,500萬瓩。如果歲修機組歸隊，供電是可運作的，可惜沒有，才會用電吃緊。」】

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這是台電官派董事長寫給員工的信：【台電二萬多名員工遍布在台灣各地，平時或許沒有人注意，但其實你們每一個人，都是支撐全台民眾能夠享受穩定電力、舒適生活的依靠；現在疫情當前，全台灣的民眾充滿著不安的情緒，在這個時候，我們多一分努力，就能減少一分民眾的不安，我想跟各位同仁說，大家千萬不要因為遭遇一時的挫折，就失去了鬥志和信心。】

但問題就是台電員工至今背負的都是歷代做官高層曲意奉承執政黨的包袱，說要廢核就廢核，說要非核家園就要非核家園，文組畫完梗圖寫完口號之後沒有任何解決方案，做不到就是做不到，政治人物都把工程師當煉金術師，卻沒有賢者之石，這是要怎麼辦到全世界都辦不到的事情？用愛鍊金嗎？

最近媒體還報導有綠營民代質疑是不是台電基層刻意弄壞系統，要讓執政黨難堪，更北七的還有說這是擁核派反撲，講得好像全台灣都有很多擁核恐怖分子會偷偷的攻擊電廠一樣，這世界真的這麼北七嗎？

根據聯合報的報導：【近來一周內全台二度大停電，民進黨立委洪申翰在臉書表示，517大停電主因是台電電廠的歲修排程，未考量用電高峰5月提前大增所致，因應之道是要大幅提高電力系統因應風險能力，而核電應變升降速度最慢，無法成為救援應變的選項。】然後他就被幹爆了，王廠長可不可以講一下到底無知的民進黨立委洪申翰錯在哪裡？

說到 #核四 到底可不可以用的問題，當年主持核四總體檢的安檢總顧問，曾任美國芝加哥最大電力公司的部門經理及美國機械工程師學會核能法規委員會主席的蔡維綱博士，今年四月在信中是這樣寫的：【在2013-2014年期間,安檢小組成功的完成了所有系統複審和運轉前測試以及重新驗證。安檢小組執行的所有任務均由經過全面培訓合格的人員執行,並按照經批准的國際和台電品質保證標準進行。測試程序書均由系統供應廠商和台電審查和批准。所有測試結果全部符合驗收標準,確認了系統功能和跨系統交互功能以滿足所有設計規範。這也證明了龍門已依據美國相關核能法規要求的建廠初始測試計畫（如 10CFR50.34,10CFR52.79,10CFR50 Appendix B 及 RG 1.68 等）。

基於我近40年的美國和國際核能經驗和專業知識,更重要的是根據龍門「系統複審」和「運轉前測試和重新驗證」的結果。

我的結論是：龍門系統符合所有設計要求,可以保證在正常或異常情況下為公眾的健康和安全提供全面保護。這給龍門法律和技術基礎去申請台灣原能會的批准做燃料裝載,啟動測試和商業運轉。】但最後政治決定還是不准運轉，你說政客機歪不機歪？

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🔥文組也能成為軟體工程師嗎？

這週離島人邀請到在目前在美國的文組軟體工程師：許瑞庭。

瑞庭是台灣長大的孩子，在高中選了文組、然而前往美國UCLA攻讀大學時對程式產生興趣，意外走上軟體工程之路。大學時的暑假、曾經在Apple實習，今年畢業後也將加入微軟在西雅圖的總部。

歡迎大家來聽聽這週的離島人播客節目，
來聽聽瑞庭分享在美國求學生活的經驗、及當時決定成為軟體工程師的契機。
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🎙Ep094 - 文組軟體工程師在美國：許瑞庭
#轉職 #軟體工程師 #微軟
🔗 https://www.facebook.com/renee.hsu.9788

🏆經歷
- 美國 ACM at UCLA - External Director/ Finance Director
- 美國 Apple - Software Engineer Intern
- 美國 Tutorfly Inc. Mobile Application Development Intern
- 台灣 Universal Cement Corporation - Website Redesign Intern.

🎓學歷
- 美國 University of California(UCLA) - Economics/ Cognitive Science with Specialization in Computing
- 美國 Horizons School of Technology - Full stack web development
- 台灣 Taipei First Girls High School
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