【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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以下為醫學期刊資料提供參考
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康乃爾大學在一項研究中發現，咖啡中所富含的綠原酸（chlorogenic acid）可能有保護視網膜細胞的作用。視網膜位於眼球的內層，由一層感光細胞和其他神經細胞組成，負責接受及組織視覺影像，供大腦辨認。視網膜同時也是身體裡新陳代謝最活躍的組織之一。視網膜的耗氧速度甚至比大腦還快，而氧化壓力所引起的現象，如黃斑部病變、糖尿病視網膜病變和青光眼，都有可能導致失明。
♦️研究人員解釋，綠原酸的抗氧化作用，幫助減少視網膜細胞死亡的原因之一。
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日本食品科學工學會刊上的研究也有相同的結果，♦️綠原酸濃度越高，越容易抑制醣類分解酵素的活性，進而使血糖上升趨緩。
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♦️《臨床和實驗性高血壓期刊（Clinical and Experimental Hypertension）》在一項針對有輕微高血壓的患者的實驗中發現，一組給予綠原酸咖啡萃取物，對照組則服用安慰劑。攝取咖啡綠原酸的組別，收縮壓與舒張壓都明顯降低，飲用安慰劑的另一組在血壓方面卻沒有明顯的下降。
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🌟調節免疫、改善發炎
人體發炎時，體內會產生許多氧化反應，消滅了病變細胞，卻也傷害原本健康的細胞，綠原酸的抗氧化能力使發炎現象獲得改善。
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綠原酸可防止黑色素沈澱，預防黑斑產生，並對抗活性氧物質，保持肌膚彈性有光澤；更可加速肌膚的新陳代謝，使皮膚加速排出廢舊角質，淡化因循環不暢導致的黑眼圈。

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【做足護眼3件事。守護小朋友眼晴健康】

視光師話阿女只係少少遠視、少少散光。其實，💁🏻‍♂️我因為怕佢易有近視，一向我都嚴格做好以下幾點：-

🌈1- 用平扳電腦iPad iPhone 不可超過30分鐘；30分鐘後需要休息！

小朋友長時間玩手機平板及看電視，不僅視力下降這麼簡單，長久下去還會對我們造成眼球睫狀肌不斷收縮，影響調整水晶體的厚度，形成初期的近視又或稱為假性近視。

如看視物約30分鐘，就要閉上眼睛休息至少1-2分鐘或看一些遠方的視物。以防止眼球睫狀肌過度收縮。

💁🏻‍♂️中醫對假性近視甚有療效，因為睫狀肌無法自然放鬆，所以看遠物時會看不清楚。尤其對12歲以下的小孩比較容易出現。

🌈2-食物中補充豐富「花青素」

🍀舒緩假性近視，可食食療中添加含豐富「花青素」的食物。
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🌈3-🙌🏻護眼按摩

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👀常用的穴位包括有瞳子髎、四白、睛明、攢竹、魚腰、絲空竹、太陽穴。當用眼過度或正在休息時，可將大拇指彎取輕輕按壓眼睛四周的各穴位。

家長可以跟住下面按摩幫小朋友按

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📣家長注意：如發現小朋友沒有正眼看人、眼位不正、嚴重大小眼、眼睛經常紅腫，或者揉眼睛有許多分泌物，甚至發現黑眼珠的部位是白色的，都應該儘早帶孩子看眼科醫生。

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許多慢性病其實是可以預防的
只是需要多花一點心思來執行

對於家人們的健康來說
常常會有想要幫忙改善
卻不知怎麼做的無力感
畢竟自己人真是最難渡

但如果真的是愛子女的長輩們
應該也要好好照顧自己的健康
才能讓晚輩無後顧之憂去奮鬥

得舒飲食(DASH)
Dietary Approaches to Stop Hypertension
是一種可以降低高血壓的飲食方式

1.吃全穀類當主食
多選全穀類當作主食，糙米裡面有豐富的膳食纖維，對於控制血壓有幫助

2.天天五蔬果
蔬果裡面有豐富的鉀、鈣、鎂，都是對抗高血壓很重要的營養素

3.紅肉換成白肉
紅肉飽和脂肪酸比較高，過量對心血管影響大，一個禮拜不要超過兩次

4.每天要吃堅果
堅果裡面有好油、維生素Ｅ，可以改善血脂以及血壓上升

5.喝牛奶
缺乏鈣質的話會讓血管平滑肌過度收縮，造成血壓上升

6.少加工
油鹽糖都比較多，其中鈉離子含量高就容易讓血壓上升

7.控制喝酒
過量酒精會讓血壓控制出問題，所以飲酒量一定要控制，一天以一瓶啤酒為限

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0:00 前情提要
2:36 檢測說明
2:59 檢測動作
4:11 五十肩第一期
4:43 五十肩第一期動作-鐘擺運動
5:23 五十肩第一期動作-被動關節活動抬手
5:41 五十肩第一期動作-被動關節活動外轉
6:01 五十肩第一期動作-被動關節活動內轉
6:49 五十肩第二期
7:17 五十肩第二期動作-肩胛骨運動
7:39 五十肩第二期動作-拉伸運動後側關節囊
8:02 五十肩第二期動作-等長收縮運動
8:33 總結

五十肩真的影片不好做，

但我有信心
這應該是你目前能找到最易懂的版本。

如果真的有五十肩，一定要及早就醫，別耽誤了病程。

下方是推薦影片
有興趣的點擊網址觀看哦:

訓練無法突破，有可能是你的肋骨外翻了喔
https://youtu.be/-H75tY3fYAw

別再抬頭挺胸，正確的『縮肚長高』站姿，讓你不再因久站而腰痠。
https://youtu.be/OwESSKODNRo

天氣超好出大景，最簡單的百岳，新手也可以輕鬆征服的合歡山。
https://youtu.be/6N1LfWYnaFs

走路是怎麼走成假胯寬的？什麼運動適合假胯寬的人做呢？
https://youtu.be/sAwx6yYLQvQ

五十肩第三期能做什麼運動？重建肩胛肱骨節律會很難嗎？
https://youtu.be/SOVJ3vUBqmA

【拇指外翻】拇趾外翻會有什麼前兆？居然跟『它』沒力有關？
https://youtu.be/x2LFB3Rv9E8

睡前拉筋十分鐘，睡個好覺比什麼都重要。
https://youtu.be/vdIugUHKGWg

脖子會往前伸的人一定要看，這部影片能讓你的頸椎再撐500年。
https://youtu.be/pY4AVIQ1VY4

玉山我來啦，這可能是最難爬的山，有人花了兩年也爬不上去。
https://youtu.be/292uNJ9klds

別再碎碎念了，我頭好痛怎麼辦？
https://youtu.be/8r7wCuAh2dM

Vlog #1 今天放風出去玩，順便上點課。
https://youtu.be/DkUb25XBDYk

肩膀健康，生活好便利，準備一條彈力帶，來鬆開角度受限的肩膀吧
https://youtu.be/-7p4awI21FI

在家用彈力帶就能完成的髖關節鬆動術，促進關節組織液循環，保持下肢的彈性與活力。
https://youtu.be/JAsXfFOjs2A

一碰就痛，為什麼足底筋膜炎這麼難好？除了放鬆，足弓的力氣也能訓練，想知道要怎麼在家訓練足弓的肌肉嗎？
https://youtu.be/9bwMrxQMb_g

一碰就痛！足底筋膜炎真的好惱人，為什麼我會得足底筋膜炎？除了上醫院，其實在家裡做一些簡單的足跟矯正運動，也可以加速它的康復唷。
https://youtu.be/Lxt6G_-zJmc

今天挑戰用八分鐘，用滾筒完整的放鬆你的下半身；從此之後，家裡的滾筒不再只是個占空間的裝飾品了。
https://youtu.be/T5FaG9OZnCk

每天五分鐘，跟我一起做全世界最好的脊椎運動，保護脊椎不受傷，輕鬆快活一世人。
https://youtu.be/xE5y8Lw4wy0

久坐也會有運動傷害，跟我一起每天只花五分鐘，疏通阻塞的血液循環，打斷傷害的累積。
https://youtu.be/cborst0Nai8

你知道骨盆前移會害你瘦不下來嗎？如果你也有骨盆前移的困擾，快來跟我一起做運動。正確的體態加上運動，就是減肥的最佳配方唷。
https://youtu.be/-lVP9lbSYxI

躺著也能訓練核心的動作，輕鬆到會不小心睡著？骨盆前傾和臀肌失憶症有難分難捨的關係，幫你找回臀肌的記憶
https://youtu.be/TbixyhnVB1I

是翹臀還是骨盆前傾?超簡易3秒評估，別再把骨盆前傾誤當成翹臀囉。下交叉症候群簡易拉筋法，教你搶救歪斜的骨盆。(上集)
https://youtu.be/SPjIcD_8Bwc

核心強等於內力強?今天來做超簡單的核心運動，讓你能穩定身體，提高運動效率。
https://youtu.be/9ePFzKtrRl0

呼吸法真的存在，這些問題只要善用呼吸，就能解決，這部影片讓你五分鐘知道三大呼吸法的應用。
https://youtu.be/683LeSVDBCw

韓式歐巴跟美式浩克的肩膀有什麼不一樣呢？有什麼運動是可以有效改善圓肩呢?物理治療師啾c帶你練出韓式歐巴的肩線！
https://youtu.be/5JR8kiH1G4o

腰酸背痛，可能是你『胸椎活動度不足』喔! 物理治療師讓你六分鐘學會如何評估和解決腰酸背痛。
https://youtu.be/h6886T-9xWc

WHAT I EAT IN A DAY ?
全部都是非常容易煮的 而且健康? (難的我也不會做?)
特別是午餐的one-pan chicken parmesan pasta 可以20分鐘煮好 今次煮了4人份量? 請大家一定要試弄！
這次煮的都是一些含豐富鈣質的食物?

補鈣很重要的！有些人誤以為只有中年或老年人才需要注重鈣質的吸收，但其實在青少年時期攝取足夠的鈣質亦同樣重要，因為鈣質有助鞏固骨骼 ， 減低日後出現骨折或骨裂的機會。隨着年齡增長，鈣質流失量快過補充量，骨頭容易漸漸變得脆弱。

除了骨頭之外，鈣質也有助於改善髮質，肌肉收縮，控制神經，有足夠的鈣也可以幫助紓解壓力，緩和情緒~

除了吃高鈣質的食物，但可以吃天然鈣supplement 幫助~ 例如我25 歲，每天應攝取1000mg 的calcium，但我們難以從日常進食中攝取足夠的分量。

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鈣質對身體非常重要的，但記住先要均衡飲食，也記得不要盲目補鈣，攝取建議份量就可以了?

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CAMERA: Canon m6 mark ii / Canon 6d mark ii

MUSIC:
Engelwood x Jeff Kaale - life is but a dreamhttps://www.youtube.com/watch?v=eNr_gHG1lmg

Kissing under the mistletoe
https://www.epidemicsound.com/track/5x4VmM4Wu3/

O come, All Ye Faithful (Lofi version)
https://www.epidemicsound.com/track/WtfLxMvxXO/

EDITING: Adobe premiere pro

合作邀約請洽PressPlay
Email: agnes@pressplay.cc