【斡旋陷阱】最近朋友私訊他繳付的10萬斡旋金被沒收了，現在很苦惱😖 業務回說：「對不起，賣方屋主已同意你的出價，斡旋金已轉為正式訂金，如果反悔不買依規定將沒收斡旋金，以及2%的仲介服務費。」

其實，很多人不知道什麼是「斡旋金」？之前我們就有在論壇版上，看到有人在討論這個詞，以往中古屋有兩種，一種是「斡旋金」，還有一個種是「要約書」，這兩個差異性在哪？到底什麼時機需要下斡旋？斡旋金通常是多少錢？

什麼情況下斡旋金會被沒收？如果斡旋下了，突然後悔不想買怎麼辦？這一集我們覺得滿實用的，再度邀請到聲音被讚賞很好聽的康樵一起來聊聊。

我們很認真的在做免費節目，如果你喜歡我們的節目，請幫忙給五星+評價，你的鼓勵是我們繼續前進的動力🙏非常感謝

#點開聽【地產秘密客ft.蔡康樵】Podcast：
✔️Apple Podcast：https://reurl.cc/N6ZN7q
✔️Spotify Podcast：https://reurl.cc/r85KDx
✔KK BOX Podcast：https://reurl.cc/rav7R1

#斡旋金
#買房陷阱
#地產秘密客
#地產好學聲
#Podcast

大家好，我係billy
入行6個月
終於見識到所謂(秒殺案)
夜晚10:00貼出資訊
10:30已經有人睇樓
10:58已經收斡旋
12:23就封盤(到底價直接買)
591都冇po，單單係公司群組2.5小時
就簽盤、推案、睇樓、落斡旋、成交
真係睇到嘩嘩聲😨

200820業務力加乘時間的複利效果＠文/陳泰源

【前言】

除了固定月薪的工作與創業之外，第三種類型就是「業務」。以直銷來說，成員（上線）會拿「鑽石級」的收入證明告訴你只要拉人加入並組織團隊（下線），未來便有源源不絕的被動收入；保險也是，學長姊會舉公司資深老鳥為例，傳達只要辛苦一陣子，累積許多客戶加上續保的佣金以及團隊（下線）帶來業績量時，你將達到財務自由。

房仲雖然也是業務型工作，但往往被批評成交後就歸零，下次什麼時候才有收入不知道，一間房子總價高可能1年都未必能成交1間。但真是如此嗎？

【萬事起頭難】

記得我剛入門時什麼都不懂，學長也不願意教（畢竟同事間也存在競爭關係），每天就像無頭蒼蠅般地摸索。

然而，人生地不熟的我只能先從掃街、畫地圖起步，把每一棟大樓的社區名、屋齡、戶數、樓層、坪型及正確地址等基本資料包含附近有什麼明顯的地標都給記下來，沿路拜訪每一棟社區的管理員並偶爾送杯飲料順便閒聊博感情，看看管理員是否願意透露什麼有用的資訊。

手上沒有買家只能努力開發，物件不論是蘋果還是芭樂，通通接進來，最常做的就是上591網站設定「屋主刊登」條件去電懇請委託，再不然就是比對同行刊登的物件，查詢正確住址、調謄本再寄開發信並期待屋主回訊，如果戶籍地址不遠，我一定會騎車親自登門拜訪（撲空、吃閉門羹是家常便飯）。找到願意委託的屋主後，簽完委託→拍照→帶回公司做資料→上廣告，等待客戶來電詢問，或是值班時，期待來店客出現讓我累積客戶名單。

從業第1年，我收入才約莫8萬塊錢，換算下來平均月收入不到7000元，這是最難熬的階段。縱使各方面感受得到在「累積」當中卻苦無成果，只能安慰自己好事多磨繼續咬牙苦撐。這也是為什麼每當有人要我教他時，我都會說：等你有半年沒收入依舊能堅強活著的心理準備後再來找我，不然就先去有保障底薪的直營體系學習吧！

【勤能補拙】

從業第2年起，我一邊學習、一邊調整做業方式，漸漸地對每一棟大樓越來越熟悉，客源也隨之增加，開始懂得聆聽客戶要表達的意思到底是什麼，也越來越能掌握客戶的需求。只是，我始終倚賴協助，每當有準買（誠意買家）出現時，說服買家下斡旋以及收斡旋之後、簽約前的這段關鍵期間，我總是需要店長的協助，無法單靠自己能力結案。

這段期間，我每天睡醒就工作、月休頂多1～2天、沒有休閒娛樂，包含農曆過年期間休息3天後（除夕至初二），工作狂的我就忍不住跑去上班，幾乎每天最後一個下班的都是我，忙到到晚上十一、二點打烊是常態，把吃苦當吃補這樣的狀態，我維持了至少6年。

在從業第2～6年期間，我年收入平均起來換算月收入至少10萬元起跳。

【漸入佳境】

從業第7年起，小小的大直地區發生地產質變，市府開始嚴格掃蕩違規住宅，只要土地使用分區為商業區或娛樂區的房子，若不將房屋稅率改為「非住宅」將進行開罰甚至斷水電。居民群起抗爭，買家不敢買，僅剩住宅區可賣，無奈量體不夠、僧多粥少。適逢阿嬤過世，服喪期間起心動念思換公司，因緣際會來到大安區的「美商ERA易而安不動產」。

由於公司「開放、跨區」的文化與「在地精耕」的傳統店頭截然不同，逐漸地，我經營的區域已不僅限於大直，甚至遠及新竹都有我成交的足跡。更替自己感到驕傲的是，我變得不再需要他人協助，已可獨立完美結案；另外，我現在平均每個禮拜就會至少有1個主動委託的案子可接，案源多到我現在必須得用「我只接專任約」的說法來擋掉一堆一般委託，如今的我，已經可以從過去「有案子就接」變成「挑案子」了。

從業第8～9年也是在ERA的第1～2年期間，我始終保持「成交案件量/頻率」第一名的成績，不同的是，我開始把下班時間從原本的晚上十一、二點縮短至九～十點，而且只要隔天上午沒有拜訪客戶或帶看行程，我都不按鬧鐘睡到自然醒。

這時的年收入，平均換算每個月依舊維持至少10萬元以上。

【十年磨一劍】

年過35歲後身體開始出狀況（胃食道逆流），體力也明顯感受下降；於此同時，無債一身輕、高額儲蓄險已繳清、買房自備款也存到。突然覺得人生不該只有業績，還有健康、夢想以及其他人生規劃。

於是，在糧草充足的前提下，我起心動念下了一個重大的決定：整年度只用心服務專任委託我的客戶（不主動開發物件），並下筆執行出第二本書的計畫。（我想把過去這十年來，我是如何從負債變身有殼族的心路歷程寫下來。）我大膽拿一整年的時間做實驗，看看是否能單靠「老客戶回流」與「口碑轉介紹」賺到足夠的生活費，而省下來的大半時間，就是找回健康與築夢。

今年，我的生活作息出現明顯的改變：白天照常工作、晚上則是看書（規定自己每個月要看1本書）、看學習成長類型的youtuber影片以及寫作，一週原則上爬兩次山。

【結語】

我在非常輕鬆的狀態下「截至8月為止累積的收入」除以「1年12個月」換算下來單月已有6萬元的水平，加上我早已養成低度消費的生活習慣，月開銷扣掉6萬元還綽綽有餘。我知道，從此以後我不再辛苦也能一邊養活自己並繼續累積財富。

事實證明，房仲業務只要用心經營，絕對也能隨著時間的累積產生複利效果。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200820.html

[20190326 ：如何跟仲介打交道2.0 -仲介說的話，能信嗎？]

03:50🔺討論的三個重要的面向：
1.物件瑕疵
2.價格資訊
3.交易安全

04:59🔺物件瑕疵:
可能會遇到的狀況是：帶看不誠實，有瑕疵不講或避重就輕

買家要注意:
1.出價前，要求看物況確認書簽約時作為附件
2.漏水保固、瑕疵物擔保責任
3.氯離子、輻射檢測
4.鄰居/管理員問情報

10:40🔺價格資訊:
可能會遇到的回覆與狀況是：
房東永遠不缺錢、永遠有人下過更高的斡旋
高報行情、屋主底價、銀行估價

買家當自強：
1.自己問3-5家銀行估價
2.調謄本並看懂它
3.口頭出價，看反應後再決定斡旋

13:13🔺交易安全:
可能會遇到的狀況是：仲介離職了卻還帶看、收斡旋拿了錢不見

買家自保：
1.出價前要求看產權調查
2.斡旋、要約、簽約一律約在仲介店頭
3.一定要用履保
------------------------------
想瞭解更多，關於自住買房的知識與經驗分享
歡迎參加我們舉辦的活動

☆分享會：

【分享】：
1.購買預售屋的注意事項
2.自住等增值案例
3.合法隔套注意事項
4.介紹線上課程：購屋實戰班

【報名連結】 house123online.com/YT/20200629

------------------------------------------
house123開始經營官方 Telegram ！
我們會在上面發布最新的房地產訊息，以及活動通知！

不想錯過最新消息的你，趕快來訂閱喔！
house123 Telegram： https://t.me/house_123
(*Telegram 可於 手機的商店下載)
---------------------------------------------------
————————
聊聊好室系列：

☆如何跟仲介打交道1.0-小資族如何跟仲介打交道，買房省百萬！
https://youtu.be/EveZoPmX3Uw

☆第一間房子應該自住還是投資？有沒有更聰明的方式？
https://youtu.be/pwlrHYW6W7Y

☆買屋、租屋，哪個適合我？
https://youtu.be/EveZoPmX3Uw

☆預售屋、新成屋、中古屋 大PK！
https://youtu.be/s8zL6zDJze0

☆必看！掌握521技巧 幫你贏得房貸好條件！
https://youtu.be/IW13wrd7jfE

————————

瞭解更多關於house123：
🏡官網 ➳https://www.house123.com.tw/
🏡Facebook粉專 ➳https://www.facebook.com/House123tw/
🏡Line@ 官方Line ➳ID:@house123 (https://line.me/R/ti/p/%40house123)
✉️聯絡方式:support@house123.com.tw

便宜飯店搜尋
http://bit.ly/2iJCGZT


從人生大事買房子以及人生的小事訂旅館，從這二件事情來看看：台灣人跟日本人整體來說誰比較有信用呢？

在日本買房子不用付斡旋金，日本人重視的是不要給對方造成迷惑，不要給對方造成困擾，但是在台灣假如不收斡旋一定很多人會反悔

相同的在訂旅館，日本人很少先收訂金，但台灣很少不收訂金的，從這二國的文化差異可以看到二國對於＂信用＂二個字的重視度


歡迎追蹤好倫

Facebook
http://fb.yehland.com

Instagram
http://ig.yehland.com

Linkedin
https://www.linkedin.com/in/miguelyeh/

葉倫達康: 好倫的地產筆記個人網站
http://yehland.com

160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252