我2018年時所寫的一篇文章，文章很長，但應用在今天的情況倒是相當吻合。看到今天恒大和一眾內房的下場，其實是意料之內，只是個波幾時爆而已，事實上，爆煲時間已比想像中有所延遲…

//中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣，是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題，而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而，房地產市場是中國經濟增長的火車頭，股市是二號列車，現時股市不會好到哪裡去的情況下，如果400萬億的房地產市場爆破，對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此，中央近年的主調是「去槓桿」，減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時，中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象，去年北京房價已明顯出現下調，特別是二手房，價格由高位下跌幅度達20%。

為免「去槓桿」會刺破泡沫，影響經濟增長，人民銀行於2018年6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准，預計釋放約7000億元的資金，支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資，儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。

除房地產泡沫以外，國內的債券違約問題嚴重，不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題，當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定，自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資，因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。

值得留意的是，不少內地企業只通過境外成立子公司（實質上只是一個融資平台）進行發債，發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保，往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函（letter of comfort / keepwell agreement），在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下，這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」，講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV)，本身並沒有還款能力，倘若發債主體違約，提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款，到時又是否能獲得外管批准，順利將資金從內地匯出至境外還債，這是一個問號。因此，大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資，更重要的是其還款來源。

以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」（re-financing)，說白了就是「以新債還舊債」，性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生，令債券市場情況轉差，加上市場加息因素，企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資，資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應，將使債價進一步受壓，繼而觸發債券市場去槓桿，加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速，一旦來臨的時候才意識到，要走幾乎是不可能的事，因為債券二手市場已即時失去了流動性。

除這類「偽擔保」債券以外，近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債，更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」，是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績，必須要「修橋補路」，而這都牽涉到龐大的政府財政開支，但地方政府發債有規模的限制，有見及此，地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」)，再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保，然後利用城投公司進行發債，從而取得資金。

然而，城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具，卻沒有想過還款能力的問題，城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年，大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道，筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問，可以說，他們甚麼也不懂，只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息，又有「國企」背景，以為相當安全，加上銀行又願意配合給予高槓桿，近年這些債券都十分暢銷。

說到國企背景的債券，不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前，國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後，國儲能源退出了交易，並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上，金融海嘯後，中央開閘放水，實施寬鬆的貨幣政策，擁有國企背景的企業，以及大型上市企業如萬達、海航等，他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而，他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法，人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示，今年3月，人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元，這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購，因為他們都意識到將資產配置海外的安全性，同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而，這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注，當中央針對這些高負債的企業實施融資限制，流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。

筆者自金融海嘯後開始投資債券，正值當時內地的房地產發展項目回報高，但內房企業在內地難取得開發貸，且融資成本高，紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢，運用槓桿投資相對穩健的高息債券，套取豐厚的息差收益，槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產，慢慢自然去槓桿。

誠言，投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言，債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而，槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下，只能找高回報的債券來投資，如內房債和城投債，變成了以風險換取回報。若不使用槓桿，投資的回報率太低，於我而言，有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉，原因是真的「揀唔落手」，最後在一年多前債券到期的到期，未到期的都已全清倉。以目前市況，投資債券需要更為謹慎，考慮到加息等因素，應該以短債為主，如為定息債券，已沒有槓桿的需要，投資者對回報率的要求應合理地降低，切勿盲目追求資本回報率的極大化。

在風高浪急的大環境，擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後，本篇文章比較長，由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題，再從投資者角度看債市，全部都是肺腑之言，希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡，只是探討最壞情況下的投資部署。//

http://starnman84.blogspot.com/2018/07/blog-post.html

這裡的大家在聊什麼？來看看吧👇
·
·
·
【#聊天 找到適合自己的】
👉大數據來幫你！基金e指選幫你找出適合自己的5檔基金：https://esun.co/zkIJ0
　
【總是錯過時機…？】
👉匯率高高低低，好用換匯功能幫你把握時機：https://esun.co/hIAkI
　
【想讓重要時刻身邊都有你❤】
👉把你的玉山卡裝進手機，立即下載玉山Wallet：https://esun.co/HSlKF
　
◎活動詳情請見官網
◎各基金經金管會核准或同意生效，惟不表示絕無風險。本行及基金經理公司以往之經理績效不保證基金之最低投資收益；本行及基金經理公司除盡善良管理人之注意義務外，不負責各基金之盈虧，亦不保證最低之收益，投資人申購前應詳閱基金公開說明書。共同基金投資警語 詳參：https://esun.co/8Wzga
【謹慎理財 信用無價】
循環利率：5.88%-15%（依本行電腦評等而訂，基準日：2015/9/1）預借現金手續費（依預借現金約定結付幣別區分）：預借現金金額x3.5%＋（新臺幣100元／3.5美元／350日圓／2.5歐元）其他相關費率依本行網站及申請書公告

收到上次買的三條理膚寶水防曬油, 我興高采烈的說: 在防曬油的世界我應該算是富翁了!

結果菜包冷回: 你只是個喜歡囤貨的人吧! (You are just a hoarder.)

**************

🎀部落格又發了一篇新文: Fendi漁夫帽 + Lululemon Align褲新款 + Kiehl's全場特價有香水 + Moncler好價不容錯過 + Stories家的草莓毛衣 + 非常好的美妝折扣
https://vegesoup.blogspot.com/2021/08/872021.html

👗部落格有新文: shopbop包包鞋子特集 + 我近期熱愛衣服實穿照介紹 + On Cloud運動鞋
https://vegesoup.blogspot.com/2021/08/872021-shopbop.html

🔔Matches的八折即將在8/9號結束, 之前寫的整理成一個懶人包可以看一下
https://vegesoup.blogspot.com/2021/08/862021-matchesfashion.html

***********

🥦 菜湯Line社群 https://bit.ly/2UWIfIg 記得"開啟通知"!
📸 菜湯的IG https://www.instagram.com/vegesoupblog/
🚩 菜湯的telegram頻道: https://telegram.me/vegesoup
🚩 菜湯APP: https://summitloop.net/help_tw.html

***************

Lookfantastichttps://tidd.ly/37puJ2Q 8.8單品閃電折扣入口折扣碼都是 LUCKY8 如果不能用就試試看 FLASH8 這個碼

► https://tidd.ly/3Cvd6gm LOOKFANTASTIC夏日必備美妝禮盒 ( 八折碼: LUCKY8 這盒本來就價值143英鎊 現在特價只要1404台幣啊啊啊 裡面有Aveda跟卡詩喔!)

► https://tidd.ly/37MFMUs ARgENTUM la potion infinie 活膚駐顏銀露乳霜 ( 銀霜有六七折碼: LUCKY8 )

► https://tidd.ly/35c2h3p NEOM 舒緩恬睡極致美肌香氛蠟燭 ( 七折碼: LUCKY8 )

► https://tidd.ly/3dreKoW BIOEFFECT EGF 益肌煥顏修護精華液 ( 六七折碼: LUCKY8 一滴就夠了的保濕精華)

► https://tidd.ly/37OqHSn Regenerate 修復琺瑯質美白牙膏 75 毫升 ( 六五折碼: LUCKY8 )

► https://tidd.ly/2McZHUi Sarah Chapman 夜間修復煥膚精華 ( 六五折碼: LUCKY8 這是精華油, 有用過都說好! 是油質可是又不會很油膩喔, 一下就吸收, 又是癒療的草本香)

► https://tidd.ly/3CorHtL RapidLash睫毛增長精華液 ( 六七折碼: LUCKY8 )

► https://tidd.ly/3u9Fm2L Grow Gorgeous 密集強韌洗髮精 250ml ( 六五折碼: LUCKY8 )

► https://tidd.ly/3Cq8zeU TriPollar Stop Vx (最新款的VX 下巴也可以輕鬆使用到 七折碼: LUCKY8 )

► https://tidd.ly/3t54pUZ Christophe Robin 海鹽舒緩頭皮潔淨霜 ( 六折碼: LUCKY8 )

************

https://bit.ly/3lfWm6t (Fendi正反兩面都可以戴的魚夫帽, 似乎非常火紅, 哪裡都賣光了! 對大頭的人也很友善喔, 有分尺寸, 顏色很好看! 價格已經含關稅)

***********

https://bit.ly/3kTPrgk Lululemon美國官網折扣區點這裡 有好東西啦!
https://bit.ly/3vOIiTy 最暢銷單品區 也可以一起逛一下

美國網友直接買 台灣網友要轉運

https://bit.ly/37sZUu4 (這條也太好看了吧! 黑色居然已經完售! 深藍還有喔! 是Align褲子的最新設計 仔細看褲腳還有褲頭都有皺褶 我覺得很美耶, 有一種女人味! 這是25"的長度我穿大約是九分褲到全長 我通常Align穿2號)

https://bit.ly/3lJ3XuC (還有這是短一點的23"版本, 黑色目前尺碼齊)

https://bit.ly/3jyjNFz (期待很久的長寬褲終於補貨, 這是Align褲的材質, 不喜歡穿緊身褲的人趕快來買吧!)

***********

https://bit.ly/3xvxjPa Nordstrom的Kiehl's點這裡 全場限時八折, Nordstrom家轉運美國地址友善

https://bit.ly/37perXw (麝香香水有打八折, 這個我覺得聞起來非常像Chanel的五號香水, 可是清淡很多沒有那麼刺鼻, 我自己通常都是搭配同個香味的身體乳使用)

https://bit.ly/3xqbWik (麝香味的沐浴膠也有打折)

https://bit.ly/3ywTpCi (周年慶的Diptyqe杜桑 香水X頭髮香水組合, 過了週年慶就買不到這個價格喔!)

***********

✔ https://bit.ly/3iusdOW LVR的Moncler點這裡 我發現很多款式有降價! 雖然不能跟任何折扣碼併用 可是價格真的非常好 尤其他們已經含關稅!!! 下面幾件都是我比價過最便宜的 而且Matches也沒賣的款式

✔ 都要運費, 不過還是划算喔! (或是妳可以用你之前消費累積的1000點數換一年免運費)

► https://bit.ly/2VFGLSL (這裡面有黑, 白, 跟粉紫色可選, 再說一次 mytheresa不含稅都要770歐, 這裡寄台灣Bug價, 含稅只要686歐, 現在台幣兌歐元又升值, 沒有更好的下手時機了! XS=0 S=1 M=2)

► https://bit.ly/3yyjTU3 (這裡有深藍跟鮭魚粉可選 同樣寄台灣Bug價又包關稅只要686歐)

早前新樓盤開售，市場反應非常熱烈。《致富解碼》今集邀請到祥益地產總裁汪敦敬（Lawrance），介紹新書《龍市樓論》並分析龍巿模式，剖析香港2009年後至今的「新常態」樓市數據，助你配置 Smart Money 入市。

【第7集主題：#香港樓市】
主持：天窗文化集團 CEO 李偉榮、資深 iBanker 蕭少滔
業界嘉賓：汪敦敬 Lawrance（祥益地產總裁）
著名樓市評論員，從事地產代理業30 年以上，撰寫樓市評論文章20 多年，長期剖析樓市實況、置業財技和房屋政策。汪敦敬被譽為「預測最精準的樓市專家」，從2009年開始研究龍市理論，檢視香港樓市數據的十年印證，於新書《龍市樓論》闡釋龍市規律發展，「龍一」升市及「龍二」調整市如何交替出現，而總體呈現一浪高於一浪的勢頭。

00:00 本集精華
00:42 節目宗旨
01:43 嘉賓介紹
02:09 龍市是甚麼？
03:27 新書內文的QR Code有甚麼作用？
04:37 高現金流、低借貸率、供應不足、財富效應這四個因素，在2020年和2009年有否重覆？
10:50 市場帶有許多長期負面因素，為何仍對樓市抱樂觀態度？
12:29 住宅樓未來數月走勢如何？
16:40 有意移民的人對市場有影響嗎？
21:45 現時剛性需求強烈？
25:57 疫情和失業浪潮會否令分析出現滯後？

➤ 全新單元《iBanker見聞錄》，資深 iBanker 蕭少滔（Alex）暢談投行二三事。

【第2集主題：投資銀行上市角色】
蕭少滔（Alex）簡介：
擁有超過二十年企業融資專業經驗，涵蓋廣泛的投資銀行以及上市公司的管理工作。先前為星星地產（1560.HK）的獨立非執行董事，以及中國首控集團有限公司（1269.HK）之投資銀行部門董事總經理。另外曾於香港著名投資銀行主管資本市場部門業務，包括星展亞洲以及招商證券。企業管理方面，蕭先生曾任職越秀集團資本經營部副總經理，參與2005 年全球首個中國房託越秀房地產信託基金（405.HK）的上市工作，是資產證券化的專家、並出任越秀集團的各上市公司投資者關係主管。

蕭先生在香港中文大學工商管理系獲得國際工商管理學士學位，其後獲取法國政府獎學金負笈法國深造，取得法國巴黎高等商業學院頒發之金融碩士學位。

30:33 節目介紹
31:44 投資銀行如何分類？
32:50 國企到美國或香港上市時沒分國家隊，整個運作是如何？
34:22 銀行如何考量上市項目大小？
35:38 其他國家的企業在香港的活躍程度如何？
36:25 香港有多少投資銀行從業員？
37:17 香港對投資銀行有甚麼吸引因素？
39:02 投資銀行有沒有分類？

? 鎖定睿富財經頻道，《致富解碼》新集數逢星期六 10a.m. 上線！
#致富解碼 #汪敦敬

======================================================

【2020年10月活動 現正開放報名】
➤ 英國物業投資150分鐘速成班（?完成速成班後可獲贈豐盛國際HKD2,000置業現金回贈！）
https://bit.ly/3dubZRW

======================================================

新書介紹 ➤ 龍市樓論（汪敦敬）
實體書（登記天窗會員享9折）： https://bit.ly/3hQmtvl
Google Play 電子書：https://bit.ly/3kb4Yr1

牛熊巿周期在樓巿不復見，香港樓巿的「龍巿模式」乘勢而起，
撥開雲霧，看通「龍巿」的升降規律，你的財富才能「飛龍在天」！

「龍巿模式」非常強勢，作者於書中詳細解說支持其運行的四大因素：
高現金流：資金續創新高，2020年是97年的5倍以上；
低借貸率：香港貸存比率低於1，遠較97年高位健康；
供應不足：整體一手供應下降及二手放盤量大跌；
財富效應：供滿樓人士、換樓客、「加按」套現等人再成樓巿新力軍。

作者亦傳授逾30年物業投資的真知灼見，提醒年輕人如何做好準備，捕捉「龍二」時機上車，才能成為擁有資產的贏家。另外，基建發展預視樓巿未來，作者亦分析香港未來多個大型基建，剖析值得預早部署的潛力區段，以佔盡天時地利人和，與龍共舞。

「《龍巿樓論》絕對是投資初哥及資深投資者的入巿秘笈！」—— #黎永滔 /百億舖王
「著作所彰顯的創見、膽識和自信，已足夠令人動容！」—— #王文彥 /中原地產創辦人
「匯聚了汪敦敬博士38年的地產智慧，讀完這本書，你就會明白甚麼是『書中自有黃金屋』！」—— #蔡志忠 /香港專業地產顧問商會會長

聯同
#張炳強、#黃雍盛、#張翹楚、#邵志堯、#方文彬、#Ann姐、#Anthony、#KingSir葉景強、#葳葳、#諗sir、#法子、#亮劍、#PP
強勢推薦

======================================================

【更多推薦影片】
➤ 科技股受美國總統大選影響？ | 嘉賓：譚新強： https://youtu.be/YJBhxBo1qKs
➤ 如何利用 FinTech 金融科技賺錢？ | 嘉賓：陳立德：https://youtu.be/OfAWOlWncL8
➤ 英國樓市尋寶圖，倫敦Zone 1、2以外的最佳選擇：https://youtu.be/kzDjuMVszBs

======================================================

【追蹤 WealtHub睿富，即可獲得最新財經金融資訊】
Facebook: https://www.facebook.com/wealthub.hk
Instagram: https://www.instagram.com/wealthub18/
YouTube: https://youtube.com/c/睿富財經頻道WealthubC...
Website: http://www.wealthub.hk/

投資涉及風險。本節目純為嘉賓個人意見分享，不構成任何投資招攬或建議。本節目對閣下因援引有關資料所引致的任何損失或損害概不負責。

#龍市樓論 #Wealthub #iBanker見聞錄 #睿富財經頻道 #樓市 #香港樓 #蕭少滔 #iBanker #投資銀行 #投行