【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權...
【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷
👨🏻💼陳泰源老師
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！
⚠️租客注意事項
🔸Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益
🔸Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」
🔸Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客
🔸Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換
🔸Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷
🔸Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障
⚠️房東注意事項
🔹Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了
🔹Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款
❤️宅妝
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實
#凱鈞的專家會客室
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0525 - 0526 宇宙船 扭蛋劇場 天窗
N: 有雨呀，閂窗啦。
A: 唔好再搞啦下！又開又閂！講咗幾多次唔好又開又閂，你咁樣啲嘢好快壞㗎嘛！
N: 但係落雨喎！黃雨喎！
A: 我而家唔係同你講黃藍嘅問題。
N: 個梳化濕晒lu。
A: 你係咪俾說話我聽？
N: 唔係，我講聲你知啫。
A: 你覺得我唔心痛咩？張梳化我買㗎！
N: 但係啲家用係我俾錢㗎嘛⋯⋯我嗰時都話唔好五千萬買張梳化㗎啦⋯⋯
N: 你又唔閂窗，梳化又冇人坐！嗰啲嘢keep住要乾嘅你又由得佢濕~嗰啲嘢keep住要濕嘅你又由得佢乾~
A: 上年個窗已經又開又閂！我今年唔想再睇到哩個情況！
N: 上年你一早閂咗咪唔洗又開又閂囉！
A: 你一早俾我洗多少少買張防水嘅梳化，咁咪唔洗驚佢撇濕囉！而家又要買過張！
N: 最後咪又係我俾錢！
N: 我唔會買㗎，我又唔坐。
A: 你咪唔好坐囉！我俾啲內地親戚坐！
N: 我換門鎖睇佢點入嚟！
A: 我開咗窗~
N: 你點先肯閂窗啫~你都係開冷氣㗎啦！
A: 我唔係唔肯閂，我係唔鐘意你嗌我閂。
N: 咁我閂吖！
A: 個窗係我㗎。
N: 咁我走啦，你獨守空窗啦。
A: 你走吖，你走咗……你就唔好返嚟！
N: 喂大佬唔好玩啦！你俾返本BNO嚟先得㗎！
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我在深夜走進那家按摩店
沒想到後來會發生這樣的事
長時間坐在電腦前打字寫稿
維持同樣的姿勢坐太久
難免筋骨出了毛病
腰痠背疼肩膀僵硬是基本
外加坐骨神經痛
連走路都覺得
腳趾頭都在背叛我
凌晨二點從夢中醒來
忽然一陣腳抽筋
似電擊般從左小腿竄上來
現在是在玩電流急急棒膩
真他媽的痛死我了
於是再也睡不著
穿太少阿嬤會覺得你冷
這時候離開棉被
我覺得腳趾頭會凍傷
隱約覺得背痛似乎在提醒我
它的存在比我還重要
記得死黨阿堯給過我一張名片
是一家廿四小時營業的按摩店
有這種地方哦？
對啊，我沒事就會去那裡
進廠保養維修一下
你平時都坐電腦前面
有空也要記得對自己好一點
不然老的時候
要吃一堆維骨力哦
阿堯對我這麼說
我沒細看地址
隨手就把名片塞進口袋
繼續打我的手遊
阿堯承諾給我的虛寶
到現在還沒給我
不過他叫了Uber Eat
整桶的炸雞餐誠意十足
我這人很簡單的
只要不是我付錢
一切都好說
凌晨二點
我的背痛告訴我
該進廠維修了
啊咧那張名片呢
我從床邊的衣服堆
翻找了好久
究竟哪件衣服的口袋
一時之間想不起來
啊有了
腦袋靈光乍現
還沒拿去自助洗衣店
暫放在洗衣籃
混在髒衣服裡的那件
藍色襯衫胸前口袋
找到了原來在這
名片上寫著大大的字
廿四小時營業
從頭到腳讓你舒舒服服
我打開手機
在Google Map輸入地址
這家按摩店位於
高速公路交流道旁
算是滿偏僻的
我知道那條路
離我家騎車需要二十分鐘
不算非常遠
但半夜一個人騎車
又是冬天
除了感覺冷
還會有點毛
不管了
我他媽的要進廠維修
這個念頭強烈到
不由自主穿上風衣
準備下樓去牽我的歐多買
才一回神
已經在路上了
我應該有把大門鎖好吧
名片放進皮夾裡了
那個阿堯說的
廿四小時的按摩店
它是今晚的目標
騎了好久
前面那個一閃一閃
醒目的招牌
應該就是按摩店吧
停好了車
我走向門口
玻璃看上去有點暗
該不會是做黑的
我有點遲疑按了門鈴
不一會兒
有個女的替我開門
你要按摩嗎？
（不然咧，你以為）
（我半夜來查水錶嗎）
對啊，背有點僵硬
我需要力道重一點的
好的，我來安排師傅
你先在那邊換個鞋子
要先泡腳嗎？
不一會兒
師傅已經幫我洗好腳
用毛巾擦乾
帶我上樓找了間空房
叫我換衣服
師傅看上去
是30幾歲的女性
越南口音
中文說得很好
我裸著上半身
趴在按摩床
把臉埋在一個挖空的穴
口鼻確定可以呼吸
然後師傅幫我
蓋上一條大浴巾
開始針對痠痛的部位
揉壓起來
超痛的不騙你
師傅問我
你多久沒有按摩了
怎麼背這麼硬
像鐵板一樣
我說我很少去按摩
因為坐電腦打字太久
所以需要來這邊桑一下
覺得用台語念比較有FU
師傅居然也聽得懂台語
她說嫁來台灣十年有了
基本都會講
再難一點就沒辦法
她說你很少運動哦
看你筋骨這麼緊
有空要拉拉筋
不然會胃抽筋喔
不是胃抽筋
是我的腳在抽筋
待會按小腿的時候輕一點
我怕小腿又開始抽
我不想變透抽
師傅的聲音很甜美
她講中文的時候
跟她用越語和同事聊天
聲音不大一樣
我有注意到這點
忍受著陣陣痛楚
又感受無比的舒暢
我這人多少還是有點
抖Ｍ的屬性
力道會不會太重
如果太重要跟我說
這樣力道可以嗎
我上次按那個卡車司機
他也說要力道重一點
但是他沒有像你的背這麼硬
是哦，卡車司機
我只想到杜斯妥也夫斯基
不過越南師傅應該聽不懂笑點
算了，現在不是比誰硬的時候
哥，你這個不是鐵板了
已經是鋼板了，要不要考慮
去開大卡車，薪水很不錯喔
我現在終於知道
被按摩師傅認證
鋼鐵人是什麼感覺
但我並不想拯救地球謝謝
哥，你做什麼工作的
就在家裡用電腦打字
那是做什麼的，工程師嗎
也算啦，觀察人類不正常行為
的大數據分析工程師
我當然不能這樣回答她
你知道什麼是作家嗎？
知道啊，就是寫書的對吧
你是作家喔，寫什麼的
寫愛情小說嗎，我有時候
會打開手機看愛情小說
不是的，我寫恐怖故事
恐怖故事嗎？會有人看嗎？
我以為大家都是去電影院
看那個什麼鬼片，我們越南也有
越南的鬼，很恐怖喲
（故事待續） 深夜的按摩院 之一
文 / 銀色快手 20201013 AM 06:00
和妻子一起在北投泡溫泉的人
Art by Paul Delaroche
Le Supplice de Jane Grey
換大門鎖多少錢 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/
台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓
【陳泰源老師】
現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人
【租客注意事項】
Q：租屋簽約的注意事項？
租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。
Q：可自行裝修租屋處嗎？
原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。
Q：房東可提前收回房子？
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。
Q：如何避免遇到惡房東？
在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。
Q：房屋修繕責任該歸誰？
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。
Q：若不提供入戶籍怎辦？
基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。
Q：要不要爭取報稅權益？
1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。
2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。
3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。
【房東注意事項】
Q：與房客常有的糾紛？
雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。
Q：篩選優質房客的方法？
不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！
1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？
2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。
Q：準備合約該注意面向？
1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。
2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。
【宅妝】
若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。
此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。
而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。
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