連載文章 22—2020/09/01
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

但至少，我們已經邁出了第一步。

目前依照建商和住戶達成的協議，原先在這裡的住戶，在改建完畢之後，得以一戶換一戶，同樓層換同樓層，每一戶再加送一個機械式停車位。未來的新大樓從原先的十層樓變成二十五層，整棟建築用鋼骨SRC建構，離公園離捷運站又都非常近﹔另外，更不用說改建期間，每一戶可以領到的搬遷費（遷出、遷入各給三萬）、蓋多久領多久的月租屋費（一戶二萬元），實在太令人滿意了。建商預計花四年時間改建完畢，也就是未來五年，我在這裡將會有兩戶，每一戶三十八坪的房子；我媽媽一戶，我自己一戶。五年的投資報酬率時間，換來利潤多增加了一•五倍。

喔！我忘了說，每一戶除了汽車停車位之外，還會再加碼贈送一個摩托車停車位。各位你們發現了嗎？這些讓你瞪大眼睛的結果，統統只來自一個觀念的改變。

養兒防老，不如養房最好

正如我說的，觀念轉個彎，連世界都跟著轉彎。

曾經有一位保戶帶著兒子來找我。我們聊著聊著，聊到人生七十歲以後要怎麼半？如果不幸生病了，醫療保險真靠得住嗎？

這又是一個多數人的迷思：因為有了「保險」這項產品，所以人們認定，在發生意外或是疾病時得靠保險才能得到幫助。那如果今天這個世界沒有「保險」這樣東西，怎麼辦？還是得想辦法啊！這時，只有一個顯而易見最實際的需求－錢。看病的錢從哪裡來？救助的錢從哪裡來？很簡單，但也是問題的本質，事實上，我認為不一定要靠保險公司賣的醫療保險。

我舉了一個簡單的例子，我說：買房子可不可以養老？他說可以。我接著說：既然房子可以養老，它可不可以治病？萬一我患有慢性病、中風，要請外勞的時候，房子有沒有用？他想了一想，「好像可以。」我說當然可以，我們現在花幾千塊錢買個住院一天理賠一千的險種，等到我七十歲的時候，鈔票都縮水了，理賠金也還是一天一千，有什麼用？難道我們應該把辛辛苦苦賺來的錢通通放在保險裡？錯！我個人認為，錢，應該放在對的地方－

房地產，就是個可以把錢放到這裡的好東西。

有了自己的房子以後，萬一生病了需要用錢，為什麼不拿房子跟銀行抵押？記住！是抵押，不是賣掉。假設抵押個一百萬。有這一百萬，你愛吃什麼就吃什麼，愛住什麼醫院就住什麼醫院，這一百萬可以提供的服務不也跟醫療保險一樣？這難道不是另一種醫療保險？至於為什麼只能抵押不要賣？因為如果以抵押方式向銀行貸款一百萬，按造現在的利率，本利攤還，一個月還五千多元就可以了，稱個五年、十年，搞不好房子又漲了，為什麼要急著賣？你用貸款貸出來的錢治病，比靠保險公司的醫療險治得更好，為什麼？住院保險還有理賠，一旦出了院，不但花費可能比住院多，甚至連一毛錢都領不到。

「那也要有房子才能貸款啊！現在年輕人連買房子都買不起了，哪能想那麼遠？」原來這位保戶的兒媳婦，一直想買一間新房子，但是看來看去永和有電梯、管理員和漂亮公設的新成屋，少說一坪也要六十萬，買個三十坪也要一千八百萬，誰買得起？

「為什麼一定要買附有公設的新房子？」我提醒他，「附有公設的房子大約有百分之三十都是公設坪數，算下來買三十坪的房子，加加減減，實際坪數只剩二十坪。住二十坪，卻付出去三十坪的錢， 一坪六十萬，六百萬就這樣不見了。」再加上一個月一、二千的大樓管理費又是一筆開銷、一年下來要付多少？別忘了還有房屋貸款，就算頭期款繳掉三百萬好了，剩下一千五百萬，未來每個月要再付上七、八萬的貸款。再說，年輕夫妻如果生了兩個小孩，一男一女怎麼辦？ 二十坪的房子夠住嗎？ 現在新房子愈蓋愈好，建材幾乎都採用SRC，沒有七、八十年是沒辦法改建的。也就是說，如果三十歲的年輕人現在買了新房子，到死都要被套牢在這間房子上。誰負擔得起？就只因為兒媳婦喜歡？

老屋比新屋值得投資

「比起新成屋，何不買問傳統舊式的五層樓公寓？」我用另外一個角度為他分析，這種房子一坪可能都還要二十五萬左右，但是好處是第一，沒有公設，你買三十坪實際上就是三十坪， 一坪三十五萬的話，總共一千零五十萬， 二十坪總共也才七百萬﹔第二，不用付大樓管理費﹔第三，不管是二十年還是三十年的傳統舊式公寓，這些老房子久一點再過三十年，一定會遇上「改建」。

改建代表什麼意思？意思是，如果一棟五層樓的公寓，每一層面積三十坪，上面
一共住了五戶人家﹔三十坪除以五等於六，就是一戶擁有六坪的土地。到時如果改建，每一戶的「持分」就是六坪。根據我之前海砂屋得來的經驗，五層樓的舊式公寓改建，一戶可能可以換到兩戶！那時房子就不是一坪三十萬了，你現在買的舊公寓才花不到一千萬，經過二、三十年以後，房子升值又加戶，而且又變成兩間新房子，多美好的事情。

至於唯一無法跟電梯豪宅相比的就是大樓管理員，沒有管理員也可以裝不鏽鋼鐵窗啊，省下來的錢，還可以再加裝一個保全系統咧。所以我不僅僅建議這位爸爸和他的兒子，更建議他們去說服這位未來的媳婦，儘早換個觀念，讓錢途轉向更寬闊的道路。

從民國七十幾年負債二百多萬開始，我從負數往上爬。雖然進入保險界剛開始賺不到錢，但是在途中不小心發現了另一個契機，讓我決心去做大家都不願意著做的事情﹔做著做著，又不小心接觸到更冷門的外勞仲介、認識了一些老聞，再從賣外勞仲介產品，變成賣也很冷門的個人意外險、個人一年期壽險、個人一年期癌症險......。賣著賣著十幾年過了，現在，我賣保險賺到多餘的時間，讓我比別人有了更多時間和機會，再去做更多的事情。

人生到這個地步已經非常完美了，真的很感謝。所以，在此要奉勸很多年輕人，不要急著要賺錢，平常把我們的工作做好， 一旦有機會，總有一定一天輪到你。

慢慢來，成功才來得快

現在很多年輕朋友，遠從四面八方來找我諮詢，我從他們身上發現了一個相同的問題，因為大家都想要快速致富，心太急，所以走錯了一些一路。

過去，台灣跟現在也遇過一樣的情形﹔房地產一下暴漲，大家必須不吃不喝存下幾年的薪水，才能賺到第一棟房子，物價波動不穩，民眾當然會怕。再加上不管是書店還是媒體，暢銷排行榜上最熱賣的都是財經書﹔電視頻道轉過來轉過去，每台都在講財經、講賺錢，賣得民眾心裡都亂了方向。現在的年輕人，尤其是剛出社會、三十歲左右的年輕人，他們會怕，怕找不到未來在哪裡？既然找不到工作、找不到好的工作，有些人甚至乾脆不工作了，但不工作是非常錯誤的選擇，尤其是現在這樣的大環境底下。

很多人說台灣失業率很高，可是從另一個角度看，台灣也有很多工作沒有人願意去做：營造、做組工的、做高速公路的、做傳統黑手的，都沒人去做﹔逼不得已，我們必須請外勞來做。前一陣子電視上有個名嘴說年輕人不可能沒工作，沒有工作的人去找他，他幫你找，只怕你不做而已。沒有錯，只怕你不做而已！

以前我住的地方有一個水電工人，我看他每天開一台破破的小發財車，裡面塞滿滿的電線水管，還有一些工具，身邊帶一兩個小徒弟，每天早上出發上工一直到傍晚才回來，日出而作日落而息。看起來他好像全身髒兮兮的，後來我才知道，他有三棟房子。那時大約是民國八十五年左右，不要看他只是做水電的，既沒有公司行號也沒有店面，就這樣一路做下來，也累積到了大錢。

我也看過有些人，不願意屈就自己接受薪水比較低的工作，結果一事無成。

#共有土地沒有大家同意怎賣？

親屬過世後，對在世的人除了情感上的傷害，在遺產關係上，也常常容易傷神。
如果父親死亡，幾名子女共同繼承了土地(辦理完繼承手續了)，其中有人想要賣，但其他人不同意，該怎麼辦呢？
雖然每個個人對土地的應有部分應該要被保護，但共有人如果太多，法律綁太死這樣反而會讓土地的使用失去彈性，所以並非要全部人都同意才可以賣

-->只要有符合
📕土地法34-1條以下狀況之一就可以賣

✅狀況一：同意出賣的「共有人超過半數」，而且這些同意的共有人們，「持分加一加也超過半數」，此時就可以賣了。

✅狀況二：如果同意的共有人們「持分加一加超過三分之二」，不管同意的人數是否過半，也是可以賣。

賣掉土地所得的價金，必須依照持分比例分給每位共有人。
而對於不同意賣地人，#法律上也特別給他們優先承買權，讓其他共有人可以用買方的相同條件購買土地，以維護他們的權利。
所以要賣土地的共有人談好買賣條件後，必須通知其他共有人，#其他共有人在收到通知後15天內表示要購買，就可以優先承購。

而上述的通知，建議要以存證信函、律師函進行通知，這樣才能保全證據，避免日後發生爭議喔。

相關法條：
土地法34-1條

#共有土地
#土地分割

這不是一篇關於編輯的文章，但可能是任何人都會遇到的事情；因為編編遇到了，所以決定寫成勸世文來警惕世人，順便提醒未來的自己。也是希望透過文字的落成，讓自己的憤世嫉俗可以得到一點消解。

1️⃣前言

去年（2017）五月底，我搭乘機車遭機車撞擊腿部受傷，現場報警並送醫，含手術共休養一個月餘；經交通大隊研判屬對方過失（以下稱肇事者），對方機車僅有「強制險」（僅能理賠醫療費用），未加保「第三人責任險」（可協調理賠精神損失、工作損失等等）。

2️⃣處理過程

因編編自己有保險，加上肇事者強制險，因為雙方無車損，編編面臨的就是無法工作的薪資損失以及休養期間的精神損失（這部分比較抽象，一般調解庭不會接受任意喊價），所以一開始是希望與肇事者在「鄉鎮區公所的調解委員會」進行和解。

第一次調解其實很順利，雙方也達成賠償金額的共識，並約定下次調解會簽訂和解書，並現金一次給付；然而，第二次調解會，肇事者缺席並失聯，調解破局。這是在八月發生的事情。

後來，經幾度聯繫終於聯絡上肇事者，允諾九月底「主動聯繫」並支付一部分賠償金，再申請調解委員會簽訂和解書。

不意外地，肇事者再度失聯⋯⋯

因車禍事故可在「事發六個月內」向警察機關提出「過失傷害告訴」，在肇事者神隱的情況下，編編選擇此一途徑，以「對簿公堂」的方式，強迫對方出面處理此事。

提告過程須先向交通大隊申請「交通事故的初步研判表」，這個表格會詳列案發經過跟雙方過失。接著拿著初判表跟報案時拿到的報案三聯單，向「案發地點」的派出所提出申請，然後警員會請雙方製作筆錄，接著他們會將案件移送地檢署。

檢察官受理此案件之後，會先傳喚雙方進行一次「偵察庭」，用以釐清雙方說法。

因為我的事故比較單純，是肇事者得付全部責任；加上對方有出席過一次調委會，視同有調解意願，這時候檢察官就會「建議」進行法院「調解」，雙方便直接移駕法院調解庭。

這裡便是關鍵！編編也是經過此事之後，才知道法院慣用的一些「話術」。寫這篇文章沒有要詆毀司法機關或從業人員的意思，但希望透過我現在面臨的問題，去提出對法院建議之處理程序的質疑。

在法院調解有一些好處，這個我必須先說在前面。速度比鄉鎮區公所的調委會快、法條相關也會講得「比較」清楚。（也還是有不清楚的地方⋯⋯）

在這裡，法院的人員（有一位是調解委員，另外一位我不確定是書記官還是事務官）會不斷說服雙方和解，避免日後冗長的訴訟過程。在幾經考量之後，最後說服編編和解的主因是「如果日後對方未支付賠償金，調解書具有民事訴訟效力，可以向法院提出強制執行」。（這裡請畫上五個星星！）

所以在法院調解庭，我們以同樣金額達成和解，但條件附加「支付一半金額後，我必須撤銷傷害罪告訴」。調解成立，肇事者的確支付一半金額，我也依約撤告。（請再畫上五顆星！）

然後，對方就再次神隱了⋯⋯什麼分期支付賠償金，都是一場遊戲一場夢。

為申請強制執行，必須先向國稅局申請肇事者的財產登記（包含納稅紀錄）；如果有土地房產，還得向地政事務所申請土地謄本等等。（申請這些都要錢喔！）

編編在此處便卡關了，因為肇事者沒有納稅紀錄、也沒有投保勞保，名下只有一棟位於其他縣市、部分持分的房屋。所以在這種情況下，如果要查封肇事者的唯一財產，我必須向房產的所在縣市地方法院提出申請、必須配合查封流程（得親赴現場），最重要的是，房產得順利法拍，我才能利用此一程序，拿到肇事者應該支付的賠償金。（倒楣如我，那個地址一查已經是被法拍過的⋯⋯而且還沒賣掉！）

3️⃣結論

事情演變至今，我已經在此事中學到教訓。

還記得前面畫星星的地方嗎？有兩個關於「強制執行」的重點，是當初沒有常識的我所忽略的，也是我覺得法院調解庭必須說明清楚的地方！

其一，「強制執行必須提出對方的『財產證明』」，意味著，如果對方沒有動產、不動產、也沒有納稅（薪資證明）的話，是無法提出強制執行的。

如果在「肇事者有誠意解決問題，並『擁有財產』」的情況下，在法院調解不失為一個好的解決方式。

反之，若像編編遇到的這種情況，對方習慣神隱、不回應、一直「哭窮」（我很不想用這個字，但對方太太拿著哀鳳跟我哭沒錢⋯⋯），建議不要輕易接受「分期支付」的和解書，因為對方賴帳不理的可能性非常非常非常非常大；而且如果肇事者「沒有（國家查得到的）財產」，什麼「強制執行」，就只是一個法律用語，是無法付諸行動的。

其二，是關於傷害告訴，撤告後是不能重新提出的，所以請務必再三思考「撤告的條件」，不要一時心軟就答應自己覺得有點勉強的條件。

肇事者或許真有困難我知道，我也不缺這筆錢，在過程中我也大概反問自己一百次，難道是我太咄咄逼人？但整件事情讓我最不爽的是，從案發至今，肇事者從來沒有一次主動聯繫我，表示任何慰問之意；甚至在偵察庭上說出：「是她的腳自己來撞我的車！」這種鬼話，所以要我原諒這種人，真的有難度⋯⋯

總之，事到如今，我只希望我的經驗除了給自己警惕之外，也能被其他人當作前車之鑑⋯⋯。

畢竟在台灣，機車事故實在太多了，老實說為了一點點賠償金去處理繁瑣的法律程序，整體來說也是吃力不討好，但就是因為太多人害怕繁瑣的流程，往往選擇原諒、饒過肇事者，肇事者才會不思檢討、繼續耍賴（我的這位肇事者據說已經撞了三個人⋯⋯）。

最後，如果只有看最後的人：
⭕️事故發生前，汽機車一定要加保「第三人責任險」，撞到人的話對雙方來說都會省事很多！
⭕️事故發生後，法律常識要有，不要勉強接受自己覺得不合理、或對方可能做不到調解內容。
⭕️「強制執行」必須在對方「擁有財產」的情況下才能申請，不要在不知情的情況下被說服，必須問清楚。

以上，共勉之。希望大家不會遇到這些狗屁倒灶的事情！