【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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在學生時期，你是不是也會常常參加各種活動，不論是為了認識新朋友、學習新知識或是嘗試新事物，不論是讀書會、演講、工作坊、展覽都是選項之一。開始上班後，因為時間變少，社會上許多的「社團」，又都偏向高經驗、高資產人的社交場合，對於社會新鮮人來說，比較不合適，如果是加入一個社團的籌備或是讀書會，就需要一個固定時間投入，對於常常不定期加班的我來說又有些不便。

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工作、職業與辦事能力，這些與性別差異有什麼連結？當我們自詡為進步且開放的社會，已經能夠以開放的態度接受多元成家，已經選出女性元首的情況下，性別的不平等還存在於我們的社會之中嗎？在職場與校園環境中提供哺乳室、生理假、育嬰假與產假等措施，就是性別平等的表徵了嗎？實際上，工作與職業的生涯規劃，以及能力被重視等面向，也就是真正的有著職業生涯發展的條件下，女性與男性的能力評估、升遷甚至是薪水登記是否平等，是否是依照真正的能力去評估，還是說評估的時候仍然會不自覺的帶入了性別差異的觀點呢？人類學的研究中，也有部分的研究在描述某些社會的現象，從我們眼光看來是十分「性別平等」的，但實際上深層的文化價值上，仍舊會讓女性感受到不自由或被壓迫的感覺。例如喜馬拉雅地區藏人的一妻多夫，看起來是由妻子掌控了家中的資源，甚至能夠決定哪一位丈夫可以同床共眠，但實際上，由於這個多夫的婚姻制度是父系的，所以多半是兄弟（有時是父子）共妻。當兄弟的年齡差距太大時，年紀小的弟弟可能會另外娶妻，在不分家的前提下，新娶的妻子也是要共妻的。所以，從女性的角度來看，表面上看來對女性較有利的一妻多夫，實際上並沒有男性一夫多妻那麼具有優勢，反而搭配上深層的文化價值來看，反而有可能成為女性被束縛的一種機制。或是中國西南的拉祜族，以要求丈夫必須參與妻子待產、生產到育嬰的每個步驟，在家務與勞動上也要求男女平等而聞名。看似平等的社會機制與文化價值，卻讓女性少了自由選擇婚配對象或不同生活規劃的彈性。從這些不同社會的規範與文化價值面對性別時的民族誌資料來看，對於性別與職業生涯發展的話題裡，最為核心的「男性適合工作，女性適合照顧家裡」，與過去的「男主外，女主內」有著怎樣的文化邏輯關係呢？這些性別與職涯的文化價值差異是否只針對女性，是不是也有處理男性與工作倫理態度上的論述呢？

小編今天要分享的文章，就是由研究職場性別不平等的學者所調查、撰寫的內容。同時，我們「百工裡的人類學家」團隊，也即將於9月初舉辦一系列關於女性、人類學以及職涯的講座活動喔！尤其是今天推薦的關於女性職場平等以及女性職涯規劃與性別議題的內容，將會邀請奧沃市場顧問創辦人林宛瑩來進行講座，千萬不要錯過喔！系列講座的訊息請參考貼文最下方。

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我們是研究職場性別不平等的學者，企業通常會請我們調查，為什麼他們難以讓女性留任，並晉升到高階職位。這是普遍存在的問題。在1970和1980年代，女性在晉升到位高權重職務方面，有顯著進展，但這個進展在1990年代明顯減緩，到了本世紀就完全停滯不前了。
如果你問人們，為何女性擔任高階職位的比率如此低，你會聽到絕大多數人哀嘆這情況，大致說法是這樣的（這是不幸但避免不了的「真相」）：高階職位需要極長時間工作，而女性必須照顧家庭，因此無法在工作上投入那麼多時間，結果就是職涯受到損害。我們稱這種解釋是「工作與家庭難以兼顧」的說法。2012年，一項針對各行各業超過6,500名哈佛商學院校友進行的調查發現，有73％的男性和85％的女性採用這種說法，來解釋女性晉升受阻的情況。然而，相信這種解釋並不代表它是真實的，而且我們的研究嚴重質疑這個說法。

企業文化阻礙女性員工發展
幾年前，我們從一家全球性顧問公司那裡聽到這個解釋，這家公司沒有現成的解決方案，於是尋求我們的協助，以了解文化可能會如何阻礙女性員工。該公司從頂尖的大學和企管碩士班招募人才，在頗負聲望的顧問公司名單上名列前茅，但和大多數其他專業服務公司一樣，它的女性合夥人很少。
我們和那家公司合作了18個月，其間我們訪談107名顧問，包括男性和女性，也包括合夥人和資淺顧問。幾乎每個人都採用某種版本的工作與家庭難以兼顧說法，來解釋缺少女性合夥人的現象。但正如我們去年和同事艾琳．里德（Erin Reid）一起提出的報告那樣，我們和該公司的人員共事的時間愈長，就愈發現他們的解釋與數據資料不符。女性升遷受阻，並不是因為難以兼顧工作與家庭的需求；男性也有難以兼顧這兩者的問題困擾，但仍舊能夠升遷。和男性不同的是，女性升遷受阻，是因為她們被鼓勵要配合調整職務，而男性則不必，她們做出的調整包括改為兼職工作，以及轉為內勤人員，這些都妨礙了她們的職涯發展。真正的罪魁禍首，是企業普遍的「工作過度」文化，這種文化不但同時傷害到男性和女性，也造成性別不平等的情況根深柢固。

人們告訴我們的故事，和資料顯示的實況大不相同
在好幾個層面上，該公司的資料所透露的現實情況，和員工告訴我們（以及告訴他們自己）的故事截然不同。我們觀察到這些不一致的情況，因而質疑為何這種故事有如此強大的掌控力；即使該公司的資料導向型分析師，理應看得出這是虛構的故事，卻仍受到這類故事的掌控。

來看看留任情形。雖然這家公司來找我們的動機之一，是希望協助處理「女性流動率較高」的問題，但我們仔細檢視他們之前三年的資料之後，發現女性和男性的流動率幾乎沒有差異。另一個不一致情形是，雖然公司成員把工作與家庭衝突的苦惱，大多歸諸於女性，但我們發現，許多男性也有樣的困擾。一位男士告訴我們：「我一星期出差三天，每週只有一、兩次能在孩子上床睡覺之前看到他們，每次45分鐘。」他回憶起一個特別痛苦的星期六，告訴兒子無法去看他的足球比賽。「他放聲大哭，當時我真想立刻辭職，」這位男士說。我們訪談已為人父的資淺顧問，其中有三分之二提到這種工作與家庭衝突的情況，但只有一個人接受調整職務的做法，以緩和這種衝突。

職務調整，是該公司說法和資料不一致的另一個領域。接受職務調整的員工幾乎都是女性，而她們被「汙名化」，並發現自己的職涯受到阻礙。在個人層次，結果是女性犧牲了權力、地位和收入；在集體層次，這意味高層職位是男性專利的模式延續不變。這結果是事與願違，該公司原本試圖解決女性晉升受阻的問題，卻使問題更加根深柢固。

我們還發現，工作與家庭難以兼顧的說法本身，也有不一致之處。就以這名男性總結問題的方式來看：「女性會想要生孩子而不想工作；或是她們想要生孩子也想要工作，但不想每週出差和一週工作六、七十小時，而這些正是顧問的生活方式。」他堅信女性的個人偏好，是她們成功的障礙，但他無法解釋無子女的女性這種特殊現象：她們的晉升紀錄，並不比為人母的女性更好。在他的推測中，所有的女性都是母親，而像這樣硬是把兩者結合起來的情況，在我們的訪談中很常見。人們回覆的內容，並未提及無子女的女性，或許是因為她們與難以兼顧工作和家庭的說法相牴觸。

在最後一種不一致情況中，我們訪談的許多人都會提到的一種經歷，令人質疑工作與家庭難以兼顧說法的基本前提：一天24小時、一週七天的全天候工作安排，是不可避免的。他們談到要花費大量時間，去做一些既昂貴又不必要的事情，其中最主要的就是過度銷售（overselling）和超值服務（overdelivering）。我們聽到許多合夥人的故事，正如一位資淺顧問說的，他們「承諾客戶做到不可能的任務」，卻沒有考慮到，履行這些承諾要耗費多少時間和精力。他解釋，他們的訴求方式如下：「我們將做X、Y和Z，而且只要花你以為所需要時間的一半，就能全部完成。」他告訴我們，結果客戶喜出望外，迫不及待要簽約。

資淺顧問覺得有壓力，必須要按照那些要求而加班工作，因為他們想在高素質的同事中脫穎而出，成為明星。「我們花好多小時工作，做出這些瘋狂的幻燈片。」一位人士說：「這種態度是：我要用一百張幻燈片征服這個客戶。但其實那個客戶用不到那麼多！」另一個資淺顧問懊惱地敘述，她每個週末的時間都花在這類任務上。「我真的非常非常努力工作，」她告訴我們：「犧牲家庭事務，犧牲我的健康，最後當我回顧這一切時卻會想，『嗯，我們真的必須這樣做嗎？也許不必。』」

“公司若要解決性別問題，就必須解決員工長時間工作的問題；並且要從停止過度銷售和超值服務著手。”

（以上引用自網頁原文）
https://www.hbrtaiwan.com/article_content_AR0009484.html

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