【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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八三夭 獨有人設，最新喪志系勵志歌：
[我不需要每一個人都愛我]

太有想法有人白眼，迎合別人也有人嘴；
不再活得那麼累，記住你最誠實的臉！

「我不需要每一個人 都愛我的一切
只要一生一次機會 為自己愛一遍」

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流過淚，才會懂夢有多珍貴！
八三夭 2021 點石成星 A Rock can be a Star
[ 我不需要每一個人都愛我 ]

音樂製作
製作：八三夭
製作協力：張哲銘aka阿爾銘
編曲：八三夭、JerryC、賴暐哲
錄音：八三夭、張哲銘
和聲演唱：阿璞
和聲編寫：小橘、阿璞
樂器人聲錄音室：八豆夭錄音室

大合唱：
翁成韻、巫虹、張哲銘、小橘
蔡瑋峻、張耀仁、蔡政曄、黃頎翔、魏立紘、王尹京（成功高中）
林孟璇、王詩涵（大同高中）

弦樂編寫：賴暐哲
弦樂演奏：曜爆甘音樂工作室
第一小提琴：蔡曜宇、沈羿彣 、朱奕寧
第二小提琴：駱思云、黃雨柔
中提琴：甘威鵬、牟啟東
大提琴：劉涵（隱分子）、葉欲新
弦樂錄音製作人：楊敏奇（大米音樂）
錄音師：楊敏奇（大米音樂）
助理錄音師：張閔翔 、朱品豪
技術支援： 徐振程
弦樂錄音室：玉成戲院錄音室

混音師：賴世凱
混音錄音室：硬搞錄音室

母帶後期製作人：八三夭
母帶後期工程師：Chris Gehringer
母帶後期錄音室：Sterling Sound


MV製作名單
客戶：全球人壽
廣告代理商：我是大衛
創意：坤仁 Team
業務：Amy Team
製作公司：核心廣告製作
監製：周俊延
導演：殷振豪
副導：林郁翎
導演組：林沁兒
製片：史彧嘉
執行製片：吳述恩
製片組：徐弘騏、許雅涵
製片場務：杜宗撼、邱詠祥
演員管理：李怡萱、高欣郁
場地經理：李淳鈺、俊毅
攝影師：蔡維隆
攝影組：汪詩堯、張書齊、劉炤宏、郭仲翔、廖世航、邱威傑
攝影器材：大川大立
美術指導：朱玉頎
執行美術：梁修銘、何瑋
美術場務：許裕成、李宗庭
燈光師：尤泰偉
燈光組：李文宗、吳思賢、張嘉恆
燈光器材：鴻臣
電工：金三本
輔助器材：黃裕軒
收音組：吳昌盛、葉秀能
交通：陳建生車隊
演員表：阿璞、阿電、小橘、劉逼、霸天、陳加恩、張郁婕、劉昌翰、王秉榛、黃復春、翁靖然、羅儀凡、陳薇安、王君綺、侯莘容、戴瑜萱、蔣孝全、連崇憲、楊雪如、蘇昭允、廖婕涵、陳光敬、林怡婷、林義欽、紀宗佑、黃華茜、林孝嘉、李文焉、蔡科宏、張義、謝慈婕、魏心柔、陳潔恩、蘇育楷、蕭豪逸
造型師：林育妘
服裝執行：高婗絜
髮型師：林容伊
髮型助理：葉珍佑
化妝師：趙又萱
化妝助理：吳佳珍
剪接師：陳韶華
調光師：阿鞭
後期製作：潘在陽、史彧嘉
混音：扣子
藝人造型：木子小格造型@小格
藝人髮型：大山髮品@Mountain
藝人化妝：美少女工作室@阿麵


[ 我不需要每一個人都愛我 - A Rock Can Be A Star ]
詞曲：阿璞

為什麼 人生要活得 那麼累？
該怎麼 討好每個人 每張嘴？
當按讚 和留言 定義了 我是誰
那快樂 是不是也需要 業配？


做自己 太有想法 有人白眼
但努力 迎合別人 也有人嘴
害怕被 誰標籤 而活成 那標配
不冒險 的人生是否 才危險？


I 我不需要每一個人 都愛我的一切
I 我只需要一次機會 為自己愛一遍
I 我相信即使不完美 a rock can be a star
I 沒流下那眼淚 怎會懂夢有多 珍貴？


小人物 承受誤解 拾起笑臉
像你我 渴望某天 成為經典
不講理 的世界 對熱血 潑冷水
該怎麼 守護初心不被 摧毀？


I 我不需要每一個人 都愛我的一切
I 我只需要一次機會 為自己愛一遍
I 我相信即使不完美 a rock can be a star
I 沒流下那眼淚 怎會懂夢有多 珍貴？


那些 超級英雄也 像你有血 有淚
哪天 wanna run-away 其實也不 丟臉
但放不下的 就別後退 記住你最誠實 的臉
哪些 愛我噴我的 不再糾結 隨便
那些 我所愛所為 我執著的 一切
終會定義 我是誰


I 我不需要每一個人 都愛我的一切
I 只要一生一次機會 為自己愛一遍
I I 我相信即使不完美 a rock can be a star
I I 沒流下那眼淚 怎會懂夢有多 珍貴？
I I 別怕流下眼淚 當你眼中閃耀著 光輝


我不再 把人生活得 那麼累
也不再 討好每個人 每張嘴
全世界 不理解 其實也 無所謂
流過淚 才會懂夢有多珍貴 對不對？

#我不需要每一個人都愛我
#愛自己多一點
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馮盈盈近期話題緋聞多，除舊愛Martin的婚訊外，馮盈盈早前因被傳媒拍到與賭王四房長子何猷亨開船上派對被指「釣金龜」，又搬屋入住豪宅、贈送名貴禮物給助手和出入皆揹名牌訂製的Hermès手袋，以致馮盈盈常被網民指「忽然富貴」。而近日馮盈盈終於在節目《#後生仔傾吓偈》為自己平反，更反駁外界對她「貪慕虛榮」的種種指控。早前由馮盈盈主持的節目《#後生仔傾吓偈》以「貪慕虛榮」為主題，同為主持搭檔的陸浩明立即指馮盈盈便是「貪慕虛榮」的代名詞，而馮盈盈立即黑面否認，更為自己詳盡解釋近3分鐘時間。

馮盈盈表示身為藝人的她，當工作量與名氣增加時，便容易被批是貪慕虛榮，感覺十分不公平，馮盈盈更說：「通常貪慕虛榮嘅人，只會focus（注意）喺別人擁有嘅嘢，例如係財富、資源，但如果自己冇所批評嘅特質，你根本唔會喺其他人身上見到呢個特質。」言下之意，是指網民「葡萄」（妒忌）馮盈盈所有？

如果喺自己辛勤工作換番嚟嘅呢！，應該唔喺『貪慕虛榮』範圍內囉，你只可以Comment（評論）我嘅消費習慣！但如果喺佢嘅選擇、佢嘅錢，又冇犯法，咁關你咩事呀？
馮盈盈
那時馮盈盈更立刻上網查詢「貪慕虛榮」的定義，而同場也常被指「貪慕虛榮」的戴祖儀也力撐馮盈盈表示，如果靠自己努力去買心得好，是沒有錯的。但其實貪心或許未嘗不是一件好事，因為適時的貪心或會令人對生活變得更有動力，而這份所謂的「貪心」可能會成為一個人挑戰自我一把利刃。

但人們也需要謹記過份的貪慕虛榮，輕易令人迷失在貪婪的世界，令其一生不斷只為身份、地位和金錢等去追逐，失去自由，容易毀壞個人形象與人際關係。12星座中，誰最貪慕虛榮？屬於雙子座的馮盈盈在「12星座貪慕虛榮」排行榜中只屬第8位，而雙子女所貪心的不是錢，而是這個？相反個性真實又對人非常好的這個星座，竟會為達到某種目的而做出讓人意想不到的事情？甚至為了虛榮心也可以忍心犧牲所有？

#BBIN #TGBcharity #Sharelove

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