#心水保關注組【Word檔強迫症】

點解個word條紅色底線老是常出現，搞到個file好似錯漏百出咁㗎！😤

咪係啲英式同美式英文嘅問題囉。串字就好多人留意到英式同美式英文嘅分別，不過講到保單嘅分紅方式，你又知唔知一樣可以分英式同美式？

英式紅利一般又叫做「復歸紅利」，簡單嚟講就係將紅利嘅面值化為保額，附加喺你原有嘅保單上，喺支付身故賠償時派發；如果提早退保，復歸紅利嘅金額就會以當刻價值折現計算。至於美式紅利就通常以現金方式派發，保險公司喺公布紅利金額後，投保人可以按照保單條款選擇提取，或者保留喺保單內滾存利息。

其實無論係英式定美式，張保單係你自己嘅，投保前了解清楚就最出色啦！

#上星期個個都睇波 #咁大家係叫開soccer定football #蓋世保鑑Insurpedia

頭腦相當清楚呢～

關於區塊鏈貨幣，可以參考我2017年9月的「論比特幣（on Bitcoin）」一文（連結 https://tinyurl.com/yd34s4w7）

其中二個重點，坊間沒什麼人提，但我認為到目前為止依然適用的是：

quote:"
1. 經濟學的Fisher定律：PQ = MV

物價 x 交易量 = 貨幣總發行量 x 貨幣週轉數

針對比特幣，4個變數其中3個我們可以確定：貨幣總發行量我們已知，而貨幣實際週轉數相對主流實體貨幣不高，也是已知；承上所述，真實世界使用比特幣交易的交易量相對主流實體貨幣非常小，因此比特幣制度下的物價不可能高到哪去。

換言之，從Fisher公式我們可以斷言，目前比特幣的高匯價並非來自於貨幣本身的好處，而是來自於持有者把它當作是財富倉庫。

2. 比特幣很明顯是屬於「無產出」的財富倉庫，而其作為財富倉庫有以下幾個優點：

a. 數量固定 ：這也是比特幣不斷強調的特色之一。

b. 贗品機率不高：目前區塊鏈技術尚未被破解，其技術本身保證了每一單位比特幣的真實性。網路上的交易者幾乎不太會遇到「買到假比特幣」的風險。（被黑心仲介詐騙是另一回事，不屬於贗品問題）。

c. 流通轉手費用低廉：去中心化、網路虛擬特性加上保密性，相較於黃金、珠寶乃至於古董字畫，比特幣的轉手瞬間完成，而且費用極為低廉。

d. 價格無上限：所有無產出財富倉庫均有此共通特色，因為無產出，所以沒有未來預估收入流可以折現計算。反過來，也就失去了這個合理評估價值的量度工具，造成此類財富倉庫價格波動可以非常劇烈且快速。

從上述四個優點不能探知，為什麼比特幣會成為一種炒作標的。因為其本身的確具備相當優良的財富倉庫基因。

可是同樣以財富倉庫看，比特幣有以下缺點：

a. 價格可快速下跌至零：正因為無產出，使得比特幣成為「無根」的財富倉庫，上漲可無限，但下跌至零也是合理。畢竟無產出的物品難以有預期收入來做真實價值（intrinsic value）的支撐內涵。

b. 技術有被破解之可能。

c. 競爭易轉激烈：正因為區塊鏈採開放原始碼，複製同樣的技術創立新數位貨幣的進入門檻很低。2017年將近100種新區塊鏈貨幣進入市場，其中有30%完全無人使用與交易。當交易速度更快、保密性更高（如Ether coin）進入市場，競爭之下必然會拉低比特幣的匯價或漲幅。而從宏觀角度來看，誕生新區塊鏈貨幣的門檻很低，是不是也意味著「數量固定」這一點其實是守不住的？值得思考。

d. 無歷史共識：相較於黃金、珠寶乃至於古董字畫，比特幣的歷史共識非常低，尤其跟黃金相比。這會使得價格下跌時，牛群信心崩盤、樹倒猢猻散的速度飛快，猶如荷蘭鬱金香炒作事件。新玩意兒容易炒，但要死也特別快。

綜合上述幾點，從投資者角度看，比特幣雖然有被當做財富倉庫的素質，但本身的缺點造成其價格上下無邊、波動無時。作為投資標的來看，資訊費用太高，我認為閒錢幾十萬玩玩兒可以，真要當主要投資標的是萬萬不可。"

https://udn.com/news/story/7332/3745757

【Steam宣布拒收比特幣 (Steam announced to stop using Bitcoin）】

雖然比特幣Bitcoin近日價格飛昇，但作為一種貨幣，它仍然未被普遍接受。

最近又有個壞消息，知名遊戲平台Steam宣布不再支援比特幣付款，最重要的理由就是比特幣的兌換價格波動太大。

9月時我寫過一篇⟪論比特幣（on Bitcoin）⟫(https://wp.me/p9ffS3-qO)，其中幾個關鍵看法到目前為止依然成立：

1. 比特幣並非是一種正常的貨幣工具，因為其作為「交易媒介」功能不彰。從Fisher貨幣公式來看，其貨幣價格不應該這麼高，會如此的理由只有一個...

2. 比特幣被當做一種無根財富倉庫（fiat wealth vault），作為財富倉庫，比特幣同時具備下列優缺點：

優點--
a. 數量固定 ：這也是比特幣不斷強調的特色之一。
b. 贗品機率不高：目前區塊鏈技術尚未被破解，其技術本身保證了每一單位比特幣的真實性。網路上的交易者幾乎不太會遇到「買到假比特幣」的風險。（被黑心仲介詐騙是另一回事，不屬於贗品問題）。
c. 流通轉手費用低廉：去中心化、網路虛擬特性加上保密性，相較於黃金、珠寶乃至於古董字畫，比特幣的轉手瞬間完成，而且費用極為低廉。
d. 價格無上限：所有無產出財富倉庫均有此共通特色，因為無產出，所以沒有未來預估收入流可以折現計算。反過來，也就失去了這個合理評估價值的量度工具，造成此類財富倉庫價格波動可以非常劇烈且快速。

缺點 --
a. 價格可快速下跌至零：正因為無產出，使得比特幣成為「無根」的財富倉庫，上漲可無限，但下跌至零也是合理。畢竟無產出的物品難以有預期收入來做真實價值（intrinsic value）的支撐內涵。
b. 技術有被破解之可能。
c. 競爭易轉激烈：正因為區塊鏈採開放原始碼，複製同樣的技術創立新數位貨幣的進入門檻很低。2017年將近100種新區塊鏈貨幣進入市場，其中有30%完全無人使用與交易。當交易速度更快、保密性更高（如Ether coin）進入市場，競爭之下必然會拉低比特幣的匯價或漲幅。而從宏觀角度來看，誕生新區塊鏈貨幣的門檻很低，是不是也意味著「數量固定」這一點其實是守不住的？值得思考。
d. 無歷史共識：相較於黃金、珠寶乃至於古董字畫，比特幣的歷史共識非常低，尤其跟黃金相比。這會使得價格下跌時，牛群信心崩盤、樹倒猢猻散的速度飛快，猶如荷蘭鬱金香炒作事件。新玩意兒容易炒，但要死也特別快。

而我一貫對於無根/無產出財富倉庫沒有太多興趣，就是因為無產出從而無從正確評估內含價值，進而使得該標的之市價可以在極短時間內飛天鑽地。這樣的高波動性與無內含價值特性讓巴菲特也敬而遠之(https://wp.me/p9ffS3-sU)，我在此建議一般人就投資組合而言，也不要放太多比重在這種項目上（諸如黃金、珠寶、古董、字畫均屬之）。投資比的是氣長，慎之。

https://wp.me/p9ffS3-uR

認購太陽能板替台灣綠能發電貢獻小小心力，還能穩定領到4.25%收益，所有人都能參與的中租全民電廠是什麼？

▎本集節目與中租全民電廠合作推出
➥中租全民電廠：https://bit.ly/3z9wtJr

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▎相關資料
➥ 2019-2025預估發電配比（經濟部能源局 能源轉型白皮書 2020.11）
https://energywhitepaper.tw/upload/20201118/1091118_%E8%83%BD%E6%BA%90%E8%BD%89%E5%9E%8B%E7%99%BD%E7%9A%AE%E6%9B%B8%E6%A0%B8%E5%AE%9A%E6%9C%AC.pdf

➥ 2020年再生能源發電概況（經濟部能源局）
https://www.moeaboe.gov.tw/ECW/populace/content/Content.aspx?menu_id=14437

➥ RE100中文參考資料
https://www.re100.org.tw/

▎綠能減碳詳細計算方式如下：
1. 年發電量=裝置容量kW*每日發電量3.4215度/天*365天。每kW日發電量參考能源局太陽光電單一窗口之估計值。
2 .每戶家庭每月平均用電量為292度。平均用電量參考台灣電力公司107年電價與電費支出之估計。
3. 減碳量=發電量*碳排放係數0.509kg/度 。碳排放係數參考經濟部能源局108年最新之估計。
4. 相當種植樹木棵數=減碳量/樹木年吸碳量12公斤。樹木年吸碳量參考能源局太陽光電單一窗口之估計值。

▎穩健收益舉例B方案IRR詳細計算方式如下：
投入180,000元，在20年間按月回收本金利息，預估總回收270,000元，且第20年期滿後不再有任何收益。此時月利率（即內部報酬率）r 的計算方式：

180,000=第1月回收金額/(1+r)^1+第2月回收金額/(1+r)^2+第3月回收金額/(1+r)^3+…+第240月回收金額/(1+r)^240

即投入金額=加總（每月回收金額以月利率用複利方式折現）

月利率r 無法直接用公式算，但可輸入每月預估回收金額後，利用excel的函數(IRR)算出 r=0.379%

則年利率R=4.55%=月利率0.379%*12

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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，
大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 唔識? 當然，香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前，我哋會集資8000萬港幣， 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半，我佔一半，共同進退，合共一億六千萬買有潛質嘅舖，其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多，可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。

上兩集同你講咗收購計數基本知識，同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤，兩個number 發展。

馬頭圍道101及99號，地盤面積合共1795呎。我哋計過，重建最好就係起幢14層高嘅大廈，合共41.4米高，總樓面10,225呎。法例規定， 如果你層樓係高過36米，但少過43米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍， 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面，住宅就最多39%， 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展，由於大廈高咗，地積比率亦都多咗，但覆蓋率就少咗。

再計多次，地盤面積依家係1795呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back，剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下1045呎，分成兩間舖，即係每間舖實用面積有523呎。

樓上就有13層，site coverage 係39%，一梯兩伙，減去220呎公用空間，實用saleable area 就係每個單位230呎，啱啱大過納米樓220呎的定義，好彩。

假設棟樓大啲，可以賣貴啲，假設新樓樓上每呎實用賣$22000，地舖每呎賣$55000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬，多咗2.26倍。

減去發展成本，一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%，就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ，平啲，每呎$800。
(4) 再減建築費，住宅每呎3500，地舖每呎2800，即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬，多咗2.17倍。

再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬，就係剩返1.22億。

再減發展商預期嘅15%利潤，即係1587萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000，呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價，即係地價除以可建樓面總面積，就係$10,347。

之前講過，馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬，99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大，咁相下位置/人流，就當99號嘅 EUV 都係6,134萬，兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。

但對發展商來講，呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話，無人會賣畀佢，因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇，呢個都係無重建價值。 又係啦，除非嗰個係是市區重建局來收購，咁蝕本都要做。

即使發展商收足八成， 去土地審裁處申請強拍， 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價，都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說，發展商強拍後佢都會蝕本啦， 因此，按數字睇，發展商係唔會收購呢兩個number嘅。

因此，如果你唸住博收購，貴一貴3500萬原價都搶住買啦，咁你就要睇睇呢條片啦。

買錯舖，係唔係想跳樓呢。唔好跳住，聽埋我講最後一個方案，就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖，4個number一齊發展，條數又點計呢? 下集最後一集再你講。

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