許多人會問我買房投資的問題，我買房是不會壓縮到我的生活品質為前提。如果買房排擠到其他生活預算，變成屋奴，幫銀行打工20年以上，就得不償失了。因為我買房是自住，不以投資為目的。

舉一個實際的例子來概略說明：假設朋友8年前在三重置產，投入800萬本金，貸款5百萬，年利率2%，期限20年。趕在明年元旦房價合一稅日出之前，也就是今年年底賣掉，開價1500萬，心裡價1400萬。我用最直覺、最簡單的方式和單利來計算。如果要精算，當然要拿出實際的數字。

我們來算一算投資買屋的報酬率是多少？假設夫妻目前所得稅率20%，房地比40%，財產交易所得核實認定為240萬 【(1400-800)*40%=240】，明年報所得稅時有機會為30%。所以房屋的8年獲利為528萬【1400-800-240*0.3=528】，每年獲利率為66萬，投入本金為800萬，每年投報率為8.25%。

表面上看起來還不錯，這是不考慮其他成本費用。如果考慮其他成本：當年買房需付房仲2%仲介費(800*2%=16萬)加契稅(公告6%，算3萬就好)，賣房需付房仲4%仲介費(1400*4%=56萬)，每年的房屋稅加地價稅算1萬好了(8萬)，土地增值稅算10萬好了，成本共93萬。貸款利息第一年10萬，因為還掉本利，所以估算8年利息支出算35萬就好。8年獲利變成400萬，每年獲利50萬，每年投報率為6.25%，也還可以。

這裡才只談到稅和買賣成本和貸款利息，還沒談到裝潢費用，房屋維修費用，每個月的管理費。加上這些全部算80萬就好，8年獲利變成320萬，每年獲利40萬，每年投報率為5%，也還可以。如有額外購買傢具的錢和其他支出，報酬率恐怕不到4.5%吧。以上這些假設數字很有可能低估稅額和費用支出，這時你還會認為買屋投資報酬率高嗎？

每個例子獲利程度不盡相同，至少要考慮到這些因素。時空不同，政策不同，當然會造成不同的結果。以前買房可以獲利，不代表現在也可以獲利，要量力而為。若以投資的觀點來看，買賣房在2年內還外額外負擔奢侈稅。最近房價在相對高點，投資買屋賠錢的機會增加許多。

實際上這個房屋已經委託房仲賣了半年，心裡價1400萬一直無法成交，所以成交價只會往下調。如果今年沒有賣出而適用明年新制，賦稅會更高，投報率會進一步下降。

7%以上投報率的商品很多，只要投資心理素質好和抗壓性夠，投入高收債或股票，長期高獲利率7%是有機會的。道瓊指數過去100年來，年化投資報酬率15%，就是最好的例子。而且台灣房地產歷經最近二十年大多頭，才有如此漲幅，股票和高收債無論在多頭或空頭都有機會。房屋如果自住，長期持有就另當別論了。