在證券市場上，大部分的投資人都是虧錢的，因為一般散戶投資人，他不會嚴謹的對某個商品，理性地分析該商品在當下環境的可能價格range，經常操作到最後會被市場情緒帶著走，然後走向虧損的結果

例如一檔股票，假設他的EPS是40，該市場或產業的平均本益比30~40倍，那股價落在1200~1600元，就是較合理的價格，如果它跌到200元，我可能就判斷它是低於市場應有價值，如果漲到3000元，我可能就判斷它是高於市場應有價值，投資者要有一個可靠錨點，再來進一步判定市場價值高估或低估

不過股市的短線波動很大，市場情緒影響也很大，去尋找可靠錨點困難度非常高，如果是房地產業，那就相對簡單，因為波動率比股市穩定很多，錨點比較不容易飄來飄去，如果讀者像我一樣從事美股和外匯交易非常多年，然後再去看房地產，絕對不難發現，房地產的錨點相對容易判定，房地產是一個非常Stable的金融商品，這個我在Blog已經提過了，不再論述

美國的房地產資訊非常透明，我試著用美國的房地產來舉例，Zillow就可以看到每個物件的房租落點，租金找出來，再去尋找該區域對應的殖利率，那麼那間房子的適合價位，立刻就出來了，剩下的就是去那間物件實地探訪，周遭生活機能、學區、左鄰右舍狀況、社區水準、HOA fee的高低、維護的情況、前任屋主的養屋習性、過去的租金水平，通通觀察後再綜合評估，然後心中就能對該房子有錨點，例如我可能在加州看完數百個物件，我可能得到一個心得，我想要月租3000美元的物件，然後達到我預設的條件，我要付出的就是70萬美元左右的費用，所有相關數據去評估，30年房貸利率3.4X%以下，殖利率可能抓個5%以上，淨利來個2.5%，透過數據綜合比對，70萬美元就是我設定的錨點，如果我是那個70萬美元物件的屋主，我要賣房子，我也是這樣去設定錨點，所有的價值評估都經過數據量化計算，不是靠情緒去判斷價格

而且錨點不是固定的，要隨市場機制而變，例如2020年1月，美國十年債殖利率1.7X%，現在美國十年債殖利率0.6X%，代表市場上去借美國國債或民間資本，然後進行房地產套利的自然人或法人會大幅增加，殖利率1.7X%，房租投報率可能要2.5%以上才安全，殖利率剩0.6X%，房租投報率可能要1.5%以上就安全了，月租3000美元，這時候一樣品質物件的錨點，立刻拉高到90萬美元，如果金融環境沒變，就會發現，市場上一樣品質的物件，如果低於90萬美元，那就會逐漸被掃光，市場上精明的法人和大戶很多，大家都有自己的預設錨點，但明顯低於市場應有價值的物件，一定是不約而同掃光

如果我是那個70萬美元物件的屋主，我要賣房子，有買家來跟我說，房價所得比太高，空屋率太高，持有稅多高，我基本上完全不會理他，買價的價格離我的錨點太遙遠，他就是來亂的，價格評估都是有其背後的量化規則，不是隨便亂開價

一樣的道理，如果我在市場上看到一個月租3000美元的物件，然後只要50萬美元，我會不會很開心，實務上來說不會，因為那個物件一定有其對應的缺點，它在市場機制中，它就是值50萬美元，輪的到我去買，那就代表，它沒有低估，我必須要進一步的地毯式觀察內部和周邊，才能判斷是真的撿到便宜，但通常不會有這種好康，如果遇到了，當然就是在inspection後可以決定要不要買

用美國舉例完了，回到台灣的環境，台灣目前房貸利率約1.5%左右，十年債殖利率約0.5%，假設環境不變，2%的殖利率是可以長期存在的水平，那是一個safe的報酬率，如果有人來跟我扯，房價所得比太高，空屋率太高，持有稅多高，然後用他的幻想價格來論述，我基本上也不想理他，因為市場機制下，那個錨點是不容易驟變的，只靠自己的情緒思考，而不是用真實存在的市場經濟數據去量化評估，那種討論價格是否合理都是沒意義的，真實世界中，不存在的錨點，都是不切實際的

今天15分鐘小劇場：
【"現金大戶"為何還敢買房？租金投報率8%的秘密！】
短短一個月來，已有好幾組「現金大戶」
紛紛指名要我幫他們做資產規劃：
【把手上數千萬現金轉換成-穩健收租的房子】

特別的是...
其中完全沒人想「靠賣出獲利」
通通都是指定我規劃長達10-20年的「穩健收租計畫」

無論經濟怎樣不景氣，
2003年SARS病毒、2008年金融海嘯期間，
就算百業蕭條、股市崩盤、房價跟著跌，
最近連銀行都把定存利息降到史上最低點，
唯有市區住宅，房東們幾乎未曾「調降過租金」

始終維持5%-8%穩健的投資報酬率，且多年來不受景氣影響；
例如1000萬資金，每年至少滾出50-100萬租金收入，
不只收益好、更比任何金融市場安全。

稍後的15分鐘小劇場，
我就來跟你分享最近特殊的主題：

1、我究竟如何為現金大戶量身規劃？
2、到底怎麼做，才能長期獲得5-8%租金投報？

額外加碼：租金投報率的精準計算公式

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【給自己15分鐘時間，立刻點進連結了解】
https://www.youtube.com/watch?v=hI7qUCd1P9M

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180405三立 沒有要賣房救子 狄鶯.孫鵬去年就想賣房？
影片網址→https://youtu.be/nRMmu0m8PBk

節目上跟來賓互動，孫鵬聽起來，很懂房東心情，因為他其實也是包租公。

記者 張弦、謝抒珉 採訪報導……↓

孫鵬投資房地產，根據平面媒體報導，光是在台灣，手上就有超過10間房子，不少都是租出去。

走進套房，床、沙發，還有個小廚房，在台北市像這樣子的房子，室內只有6坪左右，一個月租金能開價1.5萬以上，平面媒體指出，孫鵬在台北市有9間套房，每個月房租收入就有大約13.5萬，如果要脫手換現金，算一算，9間房一年租金能收162萬，以投報率0.025來計算，賣房可能可以賣到6480萬元左右。

房仲業者 陳泰源 表示：「(若是)隔間雅套房有點像是違建的疑慮，台北市長柯文哲他打這個也打得很兇，那很多人會擔心，買了之後不好貸款，這樣的情況下會變得比較難賣。」

騎車遊日本，孫鵬po照片註記山梨縣，外傳他和狄鶯在這裡也有置產，孫鵬也曾在臉書上po出日本庭院照片寫著「回家」，據了解這房子離富士山不遠，房價應該不斐，而孫鵬夫婦籌錢救兒子，也讓外界注意到，他們投資經驗豐富，房產多。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/04/180405_7.html

180405三立 沒有要賣房救子 狄鶯.孫鵬去年就想賣房？
影片網址→https://youtu.be/nRMmu0m8PBk

節目上跟來賓互動，孫鵬聽起來，很懂房東心情，因為他其實也是包租公。

記者 張弦、謝抒珉 採訪報導……↓

孫鵬投資房地產，根據平面媒體報導，光是在台灣，手上就有超過10間房子，不少都是租出去。

走進套房，床、沙發，還有個小廚房，在台北市像這樣子的房子，室內只有6坪左右，一個月租金能開價1.5萬以上，平面媒體指出，孫鵬在台北市有9間套房，每個月房租收入就有大約13.5萬，如果要脫手換現金，算一算，9間房一年租金能收162萬，以投報率0.025來計算，賣房可能可以賣到6480萬元左右。

房仲業者 陳泰源 表示：「(若是)隔間雅套房有點像是違建的疑慮，台北市長柯文哲他打這個也打得很兇，那很多人會擔心，買了之後不好貸款，這樣的情況下會變得比較難賣。」

騎車遊日本，孫鵬po照片註記山梨縣，外傳他和狄鶯在這裡也有置產，孫鵬也曾在臉書上po出日本庭院照片寫著「回家」，據了解這房子離富士山不遠，房價應該不斐，而孫鵬夫婦籌錢救兒子，也讓外界注意到，他們投資經驗豐富，房產多。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2018/04/180405_7.html

130526台視 台北忠孝商圈 每坪租金破3萬稱冠
影片網址→http://youtu.be/P3acThfnBk4

感謝記者楷元的採訪，為什麼買比租划算呢？因為......租金80萬/月=960萬/年投報率3%=3億2000萬投報率2%=4億8000萬(一般投資客進場買台北市的店面，至少希望獲得的報酬率)

我們再以25.25坪，單價1000萬來計算，(新聞報導都說那一帶店面一坪都破千萬)等於2億5250萬，換算投報率=3.8%

結論1.黃金地段(房子增值速度快，保值抗跌)2.高投報率(付房貸約莫2%還有剩餘零用錢，養房輕鬆無負擔)3.所以........買比租更划算，假設你有那麼多現金的話。

以下是新聞報導......↓

記者 黃楷元：從台北忠孝敦化站出來，這一帶是全台灣店面最貴的地方，假設你一個月薪水是3萬元，告訴你，你很可能一坪都租不起。

用寸土寸金來形容台北市忠孝東路四段一點不為過，附近有捷運站，交通便利，而在統領、明曜百貨、微風忠孝館三大包圍下，這個地點就出現了全台的店王，月租金每坪高達31679元。

整間店王月租金80萬元，以租金占營業額最多1/4計算，每個月營業額得衝破300萬左右，也就是每天得賣到10萬元的衣服。

台中的店王則出現在大墩商圈，月租金每坪接近1.3萬，高雄的裕誠路則是因為有捷運巨蛋站還有瑞豐夜市加持，每坪也衝破一萬。租金高的嚇嚇叫，但房產專家建議，如果口袋深，買比租更划算！

房仲業者 陳泰源 表示：收這1個月80萬的房租，繳完房貸之後還有剩，還有零用錢。

不過這樣的金額也不是小本生意負擔得起，這些店王的投資報酬率都還有增值的空間，有興趣的投資客，或許可以多觀察一陣子，再下手。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/63660503