《如何快速找到-優質好租客？》
正所謂-「好租客讓房東上天堂，惡房客包你睡不著」你去問全台灣的包租公們～最大的願望是啥？

十個有十一個肯定會回答：
【我想要穩定繳房租、0糾紛的好租客！】

但是，究竟何謂「好租客」？
又該怎麼篩選出「優質租客」呢？

在今天的影片中，我將與你分享【終極好租客篩選策略】
你將快速學會-【找到穩定繳房租、0糾紛好租客】的關鍵方法！

只要掌握以下三招，就能有效過濾95%的租客啦！

第一「房租篩選術」
第二「面試租客秘笈」
第三「終極合約篩選法」

此外，你可能想問～
你標準那麼高像「挑女婿」
會不會挑到最後...房子根本租不出去阿？

～當然不會！
我再額外公開我一直以來獨家「秒殺出租心法」
讓你房租穩健收更多、包租公賺更大！

只要你能夠聽懂、能學會，你往後的人生就會完全不同！

你還在等什麼呢？
立刻手刀點進連結
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我會不定期更新大家關注的房地產秘辛～

有任何房地產問題、或是想知道房地產的秘密，也可以直接加LINE問我
我會親自回答、解決你的疑惑～
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《經營者養成筆記》重點整理及讀後感part1

我有個習慣，我對於我喜歡、我覺得有意義、重要的書，我會一邊看，一邊打字，把重點做整理，同時附上我個人的心得感想，這是一個「加深印象」以及同時進行「與自己對話」的一個過程。

一個多月以前，總裁送給了我這本書，我越看越起勁，因為工作忙，只能利用零碎的時間分階段看，如今，總算被我看完了。前後加上找錯字整理、補充個人心得，一來一回等於被我看了三次。

這本書真的很棒，希望大家看完之後，也能跟我一樣，覺得收獲滿溢！

閱讀進度：《序》......↓

《第一節-經營者的意義》
作者定義所謂的經營者，指的是「創造成果的人」，而創造成果必須許下「發展方向、實施方針、具體方法」，而成果指的也不只是業績上的成果，還包含其他。一旦許下承諾，就要兌現，設法實現，這是經營者的責任。

另外，提醒讀者，要思考自己的使命是什麼？也就是自己於社會中存在的意義。因此要好好思考當初成立公司的目的是什麼？「使命感」這個意義沒有終點，也永遠無法達到終點，但必須向終點不斷前進，這就是正確的企業態度與行動。

因此，我們應該要設定5年目標，明年的目標和今年的目標，下個月、下周、今天要做什麼事？要做出承諾，並努力兌現。

使命和成果必須互相連結，畢竟不是慈善事業，做不出業績就不是位合格的經營者，但作者強調，千萬不要誤解「只要能獲利就行！「獲利很重要」與「只要能獲利就好」是兩種不同的概念，「只要能獲利就好」會衍生出「什麼手段都行」的想法。而這樣觀念的人，不能說他是經營者，只能說他是「黑心商人」。

所以「正確的獲利方法」是在「兌現承諾、創造成果」的基礎上獲利，作為一個經營者，如果只有賺到錢，就必須意識到自己並沒有把工作做好。一個只求業績、只求結果的公司，絕對無法長久維持。

【心得】
我的使命感是什麼？我存在於社會中的意義是什麼？

回想起當初為何想做房仲？不外乎就是只想賺錢，早日把債還清，根本沒想過這份工作的使命感是什麼？正因為如此，自己也曾迷失、自大、走偏過，甚至惹上消費糾紛，我想，關鍵就在於我缺少了我對房仲這份工作的使命感。

我試著去描繪、詮釋我對房仲的使命感：讓屋主開心賣掉房子，讓買家買到心目中理想、不會買了後悔的房子，我要讓每一位跟我買賣、透過我招租、承租房子的客戶們，都感到安心、開心，被我成交的案子，客戶們都對我「零負評」，甚至還能感到「驚喜」。→這就是我的使命感。

我的發展方向：我想成為真正的「房仲王」，我要我的個人業績，足以大過別人整個店頭創下的業績。

我的實施方針：
1.讓自己在專營的區域─大直，委賣物件最多。
2.提升指名度，讓客戶有需求時，都會主動想找我服務。
3.提升知名度，讓客戶們想到大直就想到我。
4.培養自己的組織，做起事來能夠事半功倍。

我的具體方法：開發、銷售、行銷個人品牌/曝光、招募。

我自認為是一個嚴以律己的人，向來每天都把自己的行程安排很滿，每天都有規定自己一定要做完的功課，例如：

1.每天上各大主要房仲網站，掃瞄一輪，觀察是否有新物件釋出？是否有物件下架？原銷售物件是否有調整價格？
2.每日掃讀房地產重點新聞。
3.為正在尋找房子的買家，提供「每日一物件介紹」的服務。
4.每日輪流追蹤屋主們的售屋心態，每半個月至少互動一次，最少每個月一次。
5.每周，發佈在地新聞，經營自己商圈的活動，學校園遊會、百貨公司周年慶、鄰里與廟會活動，還是社會新聞事件等等。
6.每月發布一次大直最新實價登錄，讓所有關心大直不動產趨勢的民眾，都能透過我整理過的資訊，更能清楚掌握大直房價漲跌。

我曾經與某位店東吃飯，我問：「為何有些公司可以容忍整日不做業績，來公司就是上網打電動，或者是心術不正，騙客戶、連自己同事的客人也不顧情面、不擇手段去搶客戶？」

這位店東告訴我：「因為你沒有開過公司，等你有天當了店東，發現每個月要繳房租、水電、秘書薪水等等營運開銷後，你就會知道，一旦有了經濟壓力，管他黑貓白貓，能抓老鼠（做出業績）的就是好貓。」

說實話，我能理解他的想法，但我無法認同，規矩與法律，只要有心，永遠有漏洞可鑽，一家公司若少了道德準則，很容易產生劣幣驅逐良幣的情況。一個只求業績的公司，如同作者所言，並沒有將經營者的工作做好，也絕對無法長久經營。

《第二節-經營者必備的四種能力》
第一：變革的能力─創新者
市場殘酷無情，顧客需求也瞬息萬變，若不具備客戶所要的附加價值，那它根本就賣不出去，沒有變革能力，就無法「創造顧客」。

第二：獲利的能力─生意人
變革若無法轉化實質的業績(金錢)，也無法維持下去。變革後若獲利，等於獲得顧客的支持。

第三：建設團隊的能力─領導者
一個人時間與能力有限，如果不具備建設團隊的能力，也不可能取得大成果。

第四：追求理想的能力─為使命而生的人
變革、獲利、建設團隊，都是為了實現使命而採取的手段。

【心得】
確實，人家為何要找我服務？是因為我能幫屋主賣高價？我能幫買家殺價？還是我能降低消費糾紛？讓交易都是圓滿的？我能幫房東過濾房客？我能幫租客租到好房子？除此之外，我還有什麼「附加價值」？如果我跟一般房仲一樣，如何「創造顧客」？

說句心裡話，我之所以努力爭取媒體曝光、寫不動產文章，就是為了增加我的「附加價值」，至少有顧客會覺得，找「陳泰源」服務，還可以順便「認識這個人、結交這位朋友」，我努力讓客戶覺得「我不只是一位房仲」。

《第三節-為何必須培養經營者》
成為大企業很好，但成為大企業之後，與客戶打交道、和部下相處，以及資金運用等方面，難免會表現出大企業的作風。然後就停止不前、做不出成果、得不到部下支持，因為習慣，而無法改變自己的工作方式。

書中提到，作者年輕剛從父親接手公司時，最慘的窘境是只剩下一名員工，其他人都辭職了，他強調他經歷了多次失敗，交了許多學費才感悟到的思考原理，他希望透過這本書，可以讓大家不要經歷失敗，避開不必要的風險。作者更希望讀者不要滿足於「還算稱職的經營者」，而要成為「對社會做出巨大貢獻，努力讓社會變得更美好的經營者」。

【心得】
房仲通常都是單打獨鬥，很少店頭的文化與制度，可以迫使業務員想去培養自己的組織，如今，美商era不動產的全新合夥人制度，就是一個可以讓業務員自動想去發展自己組織的制度，只要組織越壯大，被動收入就越多。

過去待在大直傳統店頭，因為有同事們幫忙開發找屋主，我基於「在團體裡要扮演互補的角色」這樣的想法，自動轉做純銷售（找買家）的房仲經紀人，雖然因此難以獨泡成交，卻也交出「年度該店第一名、年度該店成交總件數第一名」的雙料冠軍。

到了新公司之後，目前除了我，公司沒有別人在經營大直，我想這是上天給我最好的禮物，什麼也沒有之後，我就不能再倚靠同事幫我開發，因為同事們有各自經營深耕的地區，新環境，將迫使我再度重操開發（賣家）能力，這，就是我該改變、也要持續進步的方向。

未完待續......

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/part1.html

端午連假，假如寫的還是工作或職場相關的議題，我自己都會覺得過意不去。

這樣好了，來談談之前我去波士頓的那趟行程吧！

這趟行程，是我第一次使用知名的Airbnb網站。以往出國，我都是選擇當地的飯店，而且我還很自豪於自己找到便宜飯店的功力，甚至還寫過兩篇文章來分享。

沒想到，這次打算來去美國波士頓、參加哈佛大學的談判學程，卻踢到好大一塊鐵板。稍微近一點的旅館，即使只是二星的接近汽車旅館等級，居然都要價一晚起碼9000元台幣！我一則不是很想住這種等級的旅館，再則那麼多晚住下來，那個花費可不得了，於是，我就展開了我的Airbnb初體驗。

後來我才發現，就在我去的第二週，居然正好是哈佛大學的畢業典禮，他們還請到大導演史蒂芬史匹柏來演講。想當然爾，許多畢業生父母會來躬逢其盛。所以，周遭的飯店旅館不只是費用水漲船高，很多稍微像樣的飯店根本是一房難求。

主辦單位沒有幫我們安排住宿嗎？其實有，而且是一家地理位置相當方便的飯店，但我一看到給我們的「專屬優惠價」是一晚675元美金，也就是超過2萬2千元台幣，在學費已經不便宜的情況下，我只好敬謝不敏了。

Airbnb的房源，其實就是所謂的民宿。雖然也有一些是專門用來出租的日租型套房或公寓，但有很多其實是當地人自己的房子，也就是共享經濟的另一種實踐，你得和屋主共居一個屋簷下，很多設施都要與屋主共用。

所以，跟國內很多以「民宿」為名的經營模式不同，沒有人會幫我們鋪床或準備早餐，在預算有限的情況下，單純就是找一個落腳的地方。

所幸，使用介面相當容易，所以即使我之前沒有使用過，也馬上就能上手。

由於我有預算考量，又不想離得太遠，所以我首先以「區域」來搜尋，接著也同時用「價格區間」來過濾。

「區域」搜尋時，我一開始並不習慣。以往在用Agoda或booking.com來搜尋時，可以有飯店的確實地址讓我們可以再行google究竟有多遠，甚至還可以在Tripadvisor上看看之前房客的評價如何。

但Airbnb上的民宿，在確定要訂之前，只有一個大概的地理位置。當然，你可以從房東的文字敘述中，大概猜測交通是否方便，或離你要去的目的地究竟有多遠。之前房客的評價中，也可能可以看出來交通到底方不方便。但是，這些多半還是比較主觀性的敘述，即使已經寫得清楚的像「距XX地鐵站步行只要5分鐘」或「哈佛大學步行可達」，實際到現場時，還是會發現有些差距，只是差距到底是大還是小而已。

用「區域」和「價格區間」搜尋完後，我接下來會看它們的「評價」，決定到底要住哪一間。Airbnb也有個詢問的功能，讓你可以在預訂前就詢問屋主一些相關問題，諸如交通動線或該如何洗衣等。

根據我這次的經驗看來，評價和詢問回覆的積極度幾乎是正相關的。有房東根本不回、有房東回的讓你看起來就覺得不想去住，而回覆內容能讓人滿意的，大概都是五星級評價的房東。若是真要比擬，大概就像國內的雅虎拍賣一樣，賣價便宜的所在多有，但評價滿分的通常會比較客氣、也比較值得信賴。

不過，就像之前提到的，那時正值哈佛畢業典禮，我的選擇其實不那麼多。

而且，就算當時正好還沒被別人訂走，也不是每個房源都能直接即時下訂，而需要房東先行同意才行。也就是說，若是自己的大頭照看起來就一臉壞人像，又或是自我介紹的描述看來就不正經，別說我們想不想去住，恐怕房東就直接把我們打槍了。所以，跟飯店型的訂房網站比起來，Airbnb上不太能抱著「有錢就是大爺」的心態想訂就訂，而在預訂之前得經過一段蠻有趣的互動過程。

而且，住完之後，房東和房客可以互給評價。在搜尋過程中，我就看到過一位大陸去的遊客，雖然給了房東盡善盡美的評價，但房東毫不留情地用評價猛批，指責這位大陸遊客的衛生習慣不佳、把整個房間和廚房都弄得亂糟糟…等。就以這個例子來說，我原本也希望去住那一間，但最後還是打消了這個念頭，因為我相信房東不會無的放矢，而他現在肯定對中國乃至亞洲籍的遊客都沒有好感。在還有其他選擇的情況下，我不太想花時間去向一個陌生人解釋，台灣和大陸究竟有何不同。

最後，我終於找到兩家適合的房源。前一家較小但較便宜，我決定第一週就住在那兒。第二家稍遠但較大，由於我的家人接著將到波士頓來跟我會合，順便讓我的女兒體驗她的初次美國行，所以我們第二週將改住那一家。

第一家的房東叫Debra，她是一位有兩個小孩的單親媽媽。房子整間小小的，但距離我去哈佛上課的地方走路就可以到，所以有一好就沒二好。

房間整齊清潔，倒還不錯。但得和另外三個人共用一間浴室，也只能和他們共用一個冰箱，這就是一個難得的經驗了，因為我上次有這種經歷，可能得回溯到大學時代。

連我共四個人擠在一個屋簷下還不稀奇，房東還養了一隻狗、一隻貓、和一隻比貓還龐大的兔子。幸好我很喜歡動物，每天都和那隻狗玩得不亦樂乎。但若是一位不喜歡寵物的人來住這家，應該會度日如年而以淚洗面。

有了第一家小而美的體驗，到了第二家，我當場嚇傻了！那是一棟兩層樓的獨立房屋，主人在我第一天入住時，跟我握手表達歡迎後，馬上和他老公飛去杜拜度假了。所以，整棟房子除了他們的臥房外，主人熱情地歡迎我自由運用所走的其他空間。

於是，我們享用了在台灣很難享有的大客廳、大廚房、不只一間的書房、還有自己的花園和車庫。環境之舒適典雅，讓我女兒直嚷嚷著未來應該住在美國；我不想打破一個小孩的美夢，因為我們應該負擔不起在波士頓的這樣一棟房子，不過有夢想畢竟是好的。

就像我有一位朋友坐Uber而坐到保時捷一樣，Airbnb的另一個好處，就是你有機會能住到一間自己可能一輩子買不起的豪宅，但始終弄不懂，為什麼看起來如此有雄厚經濟實力的屋主，還願意與陌生人分享他的居住空間。

p.s. 有朋友剛剛才發訊希望我分享我在波士頓的遊記，我實在很懷疑，有人會想要在連假期間看更多純遊玩性質的經驗分享嗎？有興趣的請+1

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房客常常會害怕遇到惡房東，房東也很害怕會遇到惡房客啊！
屋子被破壞就算了，鬧上社會新聞版可就不得了！
為了防止房子被破壞，為了守護租客們的和平，
今天我們就要分享給各位房東們3+1個過濾房客的小技巧！