我2018年時所寫的一篇文章，文章很長，但應用在今天的情況倒是相當吻合。看到今天恒大和一眾內房的下場，其實是意料之內，只是個波幾時爆而已，事實上，爆煲時間已比想像中有所延遲…

//中國目前的房地產價總值達到400萬億元人民幣，是一個天文數字。中央當然也知道內房市場存在的泡沫問題，而對付泡沫問題最有效徹底的解決方法就是讓它爆破。然而，房地產市場是中國經濟增長的火車頭，股市是二號列車，現時股市不會好到哪裡去的情況下，如果400萬億的房地產市場爆破，對中國的經濟將會造成非常沉重的打擊。因此，中央近年的主調是「去槓桿」，減低泡沫真的要爆破時對市場造成的影響。現時，中國的房地產泡沫也開始有破裂的跡象，去年北京房價已明顯出現下調，特別是二手房，價格由高位下跌幅度達20%。

為免「去槓桿」會刺破泡沫，影響經濟增長，人民銀行於2018年6月24日宣佈今年年內的第三次定向降准，預計釋放約7000億元的資金，支持高負債企業「債轉股」項目和小微企業融資，儘量針對性維持寬鬆的貨幣政策。中央所做的都是「緩衝式去槓桿」政策。

除房地產泡沫以外，國內的債券違約問題嚴重，不論是地方政府、上市公司、民間企業、甚至中大型國企均存在債務和流動性的問題，當中尤以內房企業的問題最為嚴重。中央「去槓桿」的意志十分堅定，自去年底再次限制內地房地產企業於內地發債融資，因此有不少內房公司、國企於今年初急急來港進行境外發債。

值得留意的是，不少內地企業只通過境外成立子公司（實質上只是一個融資平台）進行發債，發債的內地企業礙於外管政策的限制又不能直接對境外的融資主體進行擔保，往往只能提供沒有法定擔保效力的安慰函（letter of comfort / keepwell agreement），在沒有辦妥外管局的對外擔保登記的情況下，這種所謂「擔保」實際上等同「口頭承諾」，講個信字。這些境外融資平台實為新成立的特殊目的公司(SPV)，本身並沒有還款能力，倘若發債主體違約，提供「偽擔保」的內地母企儘管有能力償還貸款，到時又是否能獲得外管批准，順利將資金從內地匯出至境外還債，這是一個問號。因此，大家投資債券時不得不留意發債之結構與及資金用途是否用於再融資，更重要的是其還款來源。

以上這類結構的債券真正的還款來源實質上只依靠發新債再融資。大家不難發現近年不少內企在境外新發行的債券之發債用途為「再融資」（re-financing)，說白了就是「以新債還舊債」，性質等同於續用貸款( loan rollover)。若市場繼續有債券違約事件發生，令債券市場情況轉差，加上市場加息因素，企業若未能發行又或者需要以更高的成本去發行新債再融資，資金鏈一旦斷裂引發的連鎖市場反應，將使債價進一步受壓，繼而觸發債券市場去槓桿，加速債市崩盤的骨牌效應。以上的市場傳遞反應將會非常迅速，一旦來臨的時候才意識到，要走幾乎是不可能的事，因為債券二手市場已即時失去了流動性。

除這類「偽擔保」債券以外，近年市場多了很多「偽國企」跑出來境外發債，更令筆者振驚的是不少香港大型私人銀行更會為這類「偽國企」提供高成數的融資率。所為「偽國企債券」，是指一些擁有中國地方政府背景的企業所發行的債券。由於地方政府要爭取政績，必須要「修橋補路」，而這都牽涉到龐大的政府財政開支，但地方政府發債有規模的限制，有見及此，地方政府唯有成立城市投資建設公司(簡稱「城投公司」)，再將土地及政府的資產或一些特殊權益注入這些城投公司作擔保，然後利用城投公司進行發債，從而取得資金。

然而，城投公司所投資的公共建設項目大部份都沒有盈利能力。這些城投債作為地方政府爭取政績的工具，卻沒有想過還款能力的問題，城投債爆破是遲早的問題。最近一兩年，大量內地城投公司跑出境外尋求發債渠道，筆者也曾接獲不少城投公司的邀請作為其境外發債的融資顧問，可以說，他們甚麼也不懂，只想趁境外債券市場火熱圈錢。偏偏就有不少私人銀行客戶貪其高息，又有「國企」背景，以為相當安全，加上銀行又願意配合給予高槓桿，近年這些債券都十分暢銷。

說到國企背景的債券，不得不提的是中國國儲能源化工集團。不到大半年前，國儲能源曾牽頭合組財團向長實以402億港元收購中環中心。然而不久後，國儲能源退出了交易，並在5月份出現一系列美元債券違約。事實上，金融海嘯後，中央開閘放水，實施寬鬆的貨幣政策，擁有國企背景的企業，以及大型上市企業如萬達、海航等，他們都極容易從銀行取得大額貸款。然而，他們都明白到內地的資產以及人民幣都存在著泡沫。引述內地經濟學家賀江兵的說法，人民幣事實上是超額增發的。根據人民銀行資料顯示，今年3月，人民幣廣義貨幣供應量高達約174萬億元，這個數字比美元和歐元的M2貨幣供應量之總和還要高。這是為何國儲能源、萬達、海航等大型企業要在內地借取大量銀行貸款、發債用於海外併購，因為他們都意識到將資產配置海外的安全性，同時清楚人民幣存在泡沫的問題。然而，這些不惜通過高負債去境外進行瘋狂併購的行為令中央非常關注，當中央針對這些高負債的企業實施融資限制，流動性便會即時出現問題。這些企業在境外發行的債券便會面臨違約的危機。

筆者自金融海嘯後開始投資債券，正值當時內地的房地產發展項目回報高，但內房企業在內地難取得開發貸，且融資成本高，紛紛走出境外以高息發債融資。筆者當時利用低息環境的優勢，運用槓桿投資相對穩健的高息債券，套取豐厚的息差收益，槓桿後的資本年回報率連續幾年高達2x-30%。然後再利用槓桿後的高息回報累值紙磚(REITs)等現金流資產，慢慢自然去槓桿。

誠言，投資債券的最佳時機已經過去。對筆者而言，債券最吸引的地方是定息回報及可槓桿操作。然而，槓桿操作的前題是息差。在目前資金成本高昂的情況下，只能找高回報的債券來投資，如內房債和城投債，變成了以風險換取回報。若不使用槓桿，投資的回報率太低，於我而言，有其他更好的投資選擇。這是為何筆者近兩年沒有增加債券持倉，原因是真的「揀唔落手」，最後在一年多前債券到期的到期，未到期的都已全清倉。以目前市況，投資債券需要更為謹慎，考慮到加息等因素，應該以短債為主，如為定息債券，已沒有槓桿的需要，投資者對回報率的要求應合理地降低，切勿盲目追求資本回報率的極大化。

在風高浪急的大環境，擁有防守意識的投資思維才是令自己立於不敗之地的關鍵。最後，本篇文章比較長，由貿易戰講到中國內部經濟問題和債務問題，再從投資者角度看債市，全部都是肺腑之言，希望能夠引起大家的深思。本文並非想唱淡，只是探討最壞情況下的投資部署。//

http://starnman84.blogspot.com/2018/07/blog-post.html

【時代力量新北黨部新聞稿】
疫情期間房價不斷攀升，時代力量提五大呼籲矯正房市政策亂象
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疫情期間，我國房價不斷攀升，根據最新的房價走勢，台灣房價已來到新高，房價過高的原因包含囤房過多、社宅不足等現象，這當中又以新北市最為嚴重。為此，時代力量立法委員兼黨團總召邱顯智、王婉諭，與新北黨部彭盛韶、陳姳臻兩位副執行長，以及OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱於今日（7/22）召開記者會，為買不起房子的升斗小民發聲。盤點房市政策亂象，並提出五大呼籲：
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1⃣ 財政部盡快提出囤房稅版本。
2⃣ 財政部公開之歸戶資訊應完整。
3⃣ 內政部低度用電及新建餘屋勾稽歸戶應進行分析並公開。
4⃣ 新北市府及議會儘速提高囤房稅稅率。
5⃣ 新北應積極興建社宅並提供社宅免地價稅措施。
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#蛋白區擴張，#樹三鶯地區及航空城周邊漲幅最大
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邱顯智表示，根據今年五月份的「清華安富房價指數」，新北市為117.99；桃園市達132.35，較去年同期成長6.86%創歷史新高。與去年同期相較，新北市房價漲幅以三峽9.81%為最高，鶯歌9.48%次之；樹林、蘆洲、林口、泰山分別成長8.18%、7.40%、7.16%、6.63%。桃園市房價漲幅則以八德14.84%最高，其次為平鎮，較去年同期成長8.72%，蘆竹和中壢則分別成長7.76%、7.60％。
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探究新北及桃園會在今年有劇烈的漲幅，邱顯智認為原因包含兩個部分：一是蛋黃區房價難以負擔，促使往返台北的通勤人口增加；二是捷運三鶯線建設串連大北北桃地區，提供通勤族交通誘因，進而推動樹三鶯及桃園、航空城周邊房價上漲。
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邱顯智進一步指出，根據主計總處2010年的人口普查報告，常住外縣市通勤至臺北市工作人口有 63 萬 4,766 人，其中新北市民占 84％ 最多；而根據內政部今年最新公布的統計資料，桃園市的淨遷入人口在近十年來加速成長，接近18萬人。同時，臺北日間較夜間多71.8萬人，差距最大。依內政部發布的電信信令人口統計，臺北日、夜間的差距高達71.8萬人，是全國差距最大的縣市，平日日間活動人口數為350.8萬人，比夜間停留人口還多了71.8萬人，又以被歸類為商業、行政及文教區的中山區、中正區、大安區等行政區日間流入人口最多。相反地，鄰近的新北市板橋區、三重區、永和區，日間活動人口則較夜間停留人口少。
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其中，平日夜間停留人數，以新北市440.5萬人、臺中市308.4萬人及臺北市279萬人分居前3位，若與戶籍人數比較，六個直轄市部分，新北市較戶籍數多37.4萬人、臺中市多26.5萬人、桃園市多26萬人、臺北市多18.5萬人，屬人口淨流入。這項數據代表雖然部分直轄市，其人口流動是正常現象，但是新北市卻為人口流動量最大的直轄市，這意味著新北市與其他縣市早已是共同生活圈；尤其是雙北地區的連結，平日早上於臺北市上學、上班，晚上返回新北市居住早就是常態。
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邱顯智說，北大特區因三鶯線通車誘因，導致房價持續上漲，鄰近樹三鶯地區的房價更已來到近五年最高點。三鶯線預計在2023年完工試車，預計串起土、三、鶯及桃園八德擴大「北北桃」生活圈的範圍，該捷運沿線明顯房價高漲。
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年輕人對蛋白區住宅有剛性需求，新北市囤房人數及住宅存量卻都居冠，房價抑制機制刻不容緩。
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邱顯智總結，高房價早已從蛋黃區往蛋白區，甚至是「蛋殼區」蔓延。根據財政部近期公布的「2020年非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計」及內政部2020年第四季的「住宅資訊統計彙報」資料顯示，六都中新北市的在非自住房屋（7.2萬）及住宅存量（1693,707戶）同樣居冠。也就是說，儘管新北市的不動產供給持續成長，房價卻絲毫沒有下跌的跡象，反而屢創新高，邱顯智認為，相關部門應盡快提出有效的抑制機制，以落實健全房市政策，保障年輕人的未來。
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回到中央目前措施，「雙2.0」究竟能否抑制房市炒作？要不要進一步的抑制措施？囤房稅何時才有行政院的版本？我國各級政府幾時才會落實囤房稅機制？他會繼續在國會為民眾監督行政部門。
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#新北市青年人口大增　#市府封殺囤房稅讓青年如何安居？
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陳姳臻說，許多年輕族群在台北工作、選擇居住在外圍的新北市，導致新北市青年人口數為138萬餘人，占全市約35%，居全國各縣市之冠。市府宣稱為了重視年輕人，於2016年8月底成立青年事務委員會，.並在今年成立青年局，但針對新北市高房價讓年輕人買房困難的問題，市府沒有明顯作為。
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陳姳臻進一步指出，根據財政部七月才剛發布的「2020年非自住住家用房屋稅籍個人歸戶統計表」，全國共有50萬6,616人持有非自住房屋，新北市為六都之冠，一共佔了71,804人，佔比14.17%，光是新北總持有五戶以上者就破一萬人。這份資料僅為縣市歸戶，未採計全國多屋持有狀況，實際囤房狀況恐更嚴重。
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市府2018年調降囤房稅就引起爭議並登上新聞版面，2016年通過《新北市房屋稅徵收率自治條例》時，調高持有第四間（含）以上的稅率至2.4％，但2017年7月實施之後，2018年5月才開徵一次，同年10月藍綠議員就急忙「調降囤房稅」，下修至1.5%。陳姳臻質疑，在第二屆第七次定期會進行《新北市房屋稅徵收率自治條例》的修正動議時，就高達29位跨黨派議員提案，佔議會全體議員數的43.94%，其中不乏建商出身、與協助建商獲取不當利益而被判刑的議員。
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陳姳臻認為，種種現象顯示新北市政府無法堅守「提高囤房成本」的政策、民意機構也無法替宛如無殼蝸牛的民眾把關居住正義。再以牽涉到社會福利層面的稅收來看，當時新北市稅捐處估計每年稅收短缺6.6億，現在三年過去了，換算下來，光囤房稅的稅損可能至少19.8億！
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陳姳臻最後表示，國內研究囤房稅的學者張金鶚今年曾提出囤房稅能有效抑制房價上漲的實證研究，有效的累進稅率落實稅賦公平、減少空屋閒置浪費、促進房市的有效居住使用。並藉著囤房稅降低房市炒作誘因，減少投資需求，讓住房回歸居住需求的本質，房價才能有效下跌。
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#新北市餘屋規模龐大，#自建社宅怠惰消極
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彭盛韶說，囤房成本低的直接影響就是新北市的空餘閒置房屋過多、居住空間閒置，彭盛韶拿出內政部《低度使用(用電)住宅、新建餘屋(待售)住宅統計資訊簡冊》的數據說明，他表示全國至今仍有89萬1,880間低度使用(用電)住宅，其中新北市的低度使用(用電)住宅高達13萬7,081間，數量是全國最高的。若在細看到各個行政區的低度使用(用電)住宅的情形，住宅數由高至低排序，前三個行政區依序為淡水區(21,750 宅)、板橋區(12,698 宅)、 中和區(10,508 宅)。
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另外，全國新建餘屋(待售)住宅的數量也破新高，截至2019年我國共有78,443間新建餘屋(待售)住宅，其中新北市共有17,028間是各個縣市中最多的，佔全國新建餘屋(待售)住宅的21.71%。彭盛韶繼續指出，新北市的新建餘屋(待售)住宅其實只有6,826間屋齡在一年以下，換算下來新北市高達59.91%的新建餘屋(待售)住宅閒置未賣出去，可見房市並非市府對外宣稱的那麼熱絡，在高房價時代這些閒置的住宅只會越來越多，彭盛韶認為，若這些住宅一直處於閒置狀態，只會加重房市泡沫化的可能性。
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最後，新建餘屋跟低度用電也非常有可能擁有者為囤房戶，然而至今這兩者的關連，主管機關一直沒做相關分析，也讓囤房問題全貌難以釐清。
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#社宅房地產稅不能減？#時力呼籲市府別再做社宅免費仔
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彭盛韶認為，要解決住宅需求的管道並不限於稅收，多數縣市選擇興建「社會住宅」來落實居住正義。時代力量其實早就要求內政部研議如何在交通轉運點，推動興建學生宿舍及青年混合社會住宅，來減低年輕人及學生的通勤成本及住宿成本。而內政部的答案是肯定的，並建議新北市政府社宅的選址基準，是以新北市溪南（板橋東區、中和區、永和區、土城區、新店北區）、溪北（新莊區、蘆洲區、五股區、泰山區、三重區、樹林北區、板橋西區）都心策略區為主，鄰近於火車或捷運站行政區，以有效減低年輕人的通勤成本。
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但是，沒想到新北市在今年後竟然完全不繼續興建社宅，接下來第二階段的社宅興建計畫，新北市不但一戶未蓋反而由中央的住都中心承擔興建的任務，市府如果擺爛不蓋社宅倒也沒關係，但是不應該把歪腦筋打在中央蓋的社宅上。
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彭盛韶最後強調，當初在民團舉辦的公聽會上，新北市政府的代表強烈反對社宅減地價稅，他們的理由包含「任何減稅，其實都影響到我們的財務規劃」、「房屋稅、地價稅的減免，是不是應該從地方的角度思考」與「要減稅，替代財源到底是什麼？替代財源要從哪裡來？」他就質疑，當初市府連想都沒想就調降囤房稅，結果當中央協助你蓋社宅後，市府反而要對這些社宅課徵房地產稅，也就是說當其他縣市再想辦法為社宅減稅，新北市卻反其道而行成為高房價的幫兇，彭盛韶質問：「一邊拿來宣稱自己的社宅政績，一邊還對社宅爽收地價稅」這樣兩頭賺，合理嗎？如果市府不知道為社宅減稅後的替代財源在哪？他指出那就恢復囤房稅原本的稅率讓新北市的財務規劃不要被影響。
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#民團痛批政府迴避囤房問題　#呼籲相關資料要公開
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長期關注我國居住問題的OURs專業者都市改革組織秘書長彭揚凱表示，政府針對囤房問題有幾個階段的變化。第一階段，政府面對各界針對高房價的批評，首先去做的卻不是關心這種現象是否影響到民眾的生活，反而是在去年（2020）5月時發新聞稿表示「數據顯示台灣囤房問題有限，整體趨勢朝向均衡。」然而，這種否認事實且欲蓋彌彰的操作，也掩蓋不了民眾買不起房子的現象。因此，在第二階段時，政府將囤房問題推給地方政府，財政部長蘇建榮就表示，希望各地方政府按照現行房屋稅條例規定，對多屋者訂定較高的稅率來抑制房價；儘管，地方政府普遍消極地沒有採取較合理的稅率，新北市甚至還將原本調升的稅率下修，但是國內稅制的訂定都是由中央負責，未有合理的囤房稅稅制，彭揚凱認為中央難辭其咎。
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彭揚凱接著說，眼看既無法否認問題，又無法推卸責任，政府第三階段只好以片面的數據胡亂解釋，在今年3月行政院就表示，若持有超過四戶適用囤房稅，可能影響到全國78萬的承租戶。然而，問題是政府相關數據都未公開，怎麼會知道到底會影響多少人？
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彭揚凱認為，資料的有效揭露是政府得以有效治理的首要步驟，與其推卸責任還不如將資料公諸於世。但他觀察下來發現，政府在相關資訊揭露非常被動，這兩年下來都是擠牙膏式的公開，只有在承受不住外界壓力時才慢慢公布「部分資料」。他認為，針對高房價問題，至少要公開以下兩大資料：一是，政府應儘速公布近十年全國家戶總歸戶住宅持有資料，並以排除共同持分與否為區分。二是將空屋與住宅持有資料進行勾稽，以釐清台灣多屋家戶與空餘屋之間的關係。彭揚凱總結表示，唯有公開相關資料，才能夠讓讓高房價問題在基礎上有討論的空間，否則房價只會繼續飄漲。
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#五大居住正義訴求一個不能少！
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針對上述盤點出的種種問題與建議，王婉諭表示，居住正義一直是時代力量關心的主軸，高房價實質的造成年輕人的生活困境，且誠如顯智委員的發言，大台北一千萬人口的生活圈中，許多年輕人居住在新北，檢討新北的囤房及房價問題有其必要。而要落實居住正義，包括中央及地方政府都有其應當進行的措施，包括：
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1⃣ #財政部盡快提出囤房稅版本：
呼籲政府應持續觀察房價上升之趨勢，同時積極研擬相應作為。包括時代力量等在野黨已提出版本，我們也呼籲財政部應儘速提出相對應版，好讓政策能在國會中被更完整的討論。
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2⃣ #財政部公開之歸戶資訊應完整：
先前我們曾提預算案要求財政部公開全國個人歸戶資訊，我們也看到就在昨天財政部於財資中心網站上揭露，然而資料僅揭露非自住的部分，我們認為如要完整了解台灣房屋持有狀況，包含自住及非自住之歸戶數都應公開，且包含個人歸戶及家戶歸戶。
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3⃣ #內政部低度用電及新建餘屋勾稽歸戶應進行分析並公開：
全台灣包括新北，都有為數可觀的低度用電及新建餘屋戶數，然而這些住宅與多屋持有自然人及法人的關係，也應進行分析。這部分我們呼籲內政部跟財政部要一同進行。
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4⃣ #新北市府及議會儘速提高囤房稅稅率：
囤房稅稅率調降，不僅讓新北難以抑制炒作，房價不斷拉抬更讓年輕族群苦不堪言。我們呼籲新北市府及議會應共同面對，修正2018年被調降的版本。
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5⃣ #新北應積極興建社宅並提供社宅免地價稅措施：
新北市府應積極自建社宅，滿足人民需求，同時，不應為圖中央地價稅的挹注而持續消極調整相關措施。我們認為藉由對多屋者課徵囤房稅、社宅降稅的方式，才能達到財税公平正義的精神。
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王婉諭總結說，台灣「居住不正義」的狀況已是長期的問題，明年同時又適逢地方選舉，人民都在看政治人物是否能提出相關的改革作為，而時代力量也會堅守價值，與人民站在一起，持續的提出監督政策及倡議作為。

一張圖看盡昨天美股盤勢🤷‍♀️

開盤落後的納斯達克，在盤中奮起直追，最後漲幅居於三指之冠，能源股等價值類股則是開高走低，最後表現平淡。消費類股與健康照護類股則有不錯表現。

昨天的數據中，大家比較關注數據應是房價指數又創新高，4月標普CoreLogic Case-Shiller房價指數上漲14.6%，相比去上個月的增速13.3%上升，利率在低檔的情況下需求仍然強勁，供給不足也是推高房價的原因之一。

美國的房市是否呈現泡沫趨勢？剛好看到經濟學人的一篇文章討論的這個問題，從貸款額度與借款人信用的角度去看，債務品質其實還算OK，也就是借款人仍屬於較有能力負擔利息債務的一群，要重演次貸危機的可能性較低。

不僅是美國，台灣近期的房價走勢也是逐漸攀高，因為疫情的關係雖然多少影響看房意願。不過說實話近期聽到朋友買房的消息還不少，和房產業的朋友聊天，也還是有購屋需求的人在這個時候進場，在議價上或許空間稍大。

以前也寫過幾篇看房買房的心得文章，沒想到有讀者買房時還有搜尋到^^所有的泡沬、違約都是從追逐上檔獲利，忽略下檔風險，承擔超出自己能力以外的負債開始。從投資的角度來思考買房這件事情，在評估的時候也會更理性。

尤其是在年輕的時候買房，隨著年齡增長，家庭成員的變化，現在可能還要加上WFH的因素，空間需求變大，或許會有更頻繁的換屋需求，那你現在手上的物件是否可以保值與維持流動性就更重要，提供給大家參考摟！

圖片來源：華爾街日報

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04:44 5. 薪水不高為什麼可以花這麼多錢在租房子？
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