每隔一陣子都會看到類似的詐騙新聞，這次是靈骨塔，最近也有親人投資珠寶被詐騙數百萬。

我和哥哥討論為什麼很多長輩會被騙，他說了一個很值得反思的答案：

「會被騙的老人很多都是跟子女失和。」

除了批評當事人貪婪或責罵詐騙犯之外，或許預防詐騙的最佳方法就是「多關心家人」無論是長輩或晚輩，現在也很多少年詐騙案。

另外，我也上網收集「常見詐騙犯罪型態與手法」共六十一種詐騙手法。

從現在開始關心親人和朋友，也是一種責任。

（一）刮刮樂、六合彩金詐欺

■ 詐騙集團印製大量刮刮樂彩券寄出，收件人一刮皆中鉅額獎金，當被害人打電話查詢時，對方即要求預付百分之十五稅金，後歹徒接著又以彩金須會員才能領取，要求再繳會費及公司已代簽六合彩之簽注金，周而復始，連環詐財。

■ 詐騙集團刊登或散發廣告，宣稱為某國際集團公司與大陸官方交涉，可獨家鎖控香港彩券局之六合彩明牌，如有失誤願理賠千萬元等為餌，向各地六合彩迷詐財。

■ 詐騙集團將刮刮樂置於知名商品紙箱內，使消費者誤信是廠商的酬賓活動，並以刮刮樂上之電話查詢無誤後將稅金匯入指定帳戶內。

■ 詐騙集團利用報紙刊登中獎名單，並在宣傳單上印有香港特區行政長官董建華的照片作為集團負責人，俾以取信民眾。

（二）信用卡詐欺

■ 歹徒設法先行得知消費者信用卡內碼後，據以偽、變造該信用卡，再勾結商家大肆消費。

■ 歹徒以偽造、拾得他人遺失之身分證，向銀行申請信用卡後盜刷。

■ 歹徒在原申請人未收到銀行寄出的信用卡前，將其攔截後盜刷。

■ 歹徒以空白信用卡，用打凸機、錄碼機、燙印機打上持卡人身分資料、卡號及發卡日期，複製猶如真品的信用卡，再和廠商勾結刷卡，嗣向銀行要求理賠後對分利益。

■ 被害人利用信用卡在電腦網路上購物消費，致信用卡卡號遭到網路駭客入侵攔截，繼而被冒用盜刷。

（三）行動電話簡訊詐欺

歹徒利用電腦傳送「中轎車」、「中大獎」之手機簡訊，使手機簡訊接收者誤以為中獎，該詐騙集團即要求民眾必先提供稅金，以保有中獎之禮品，騙取民眾之錢財或在簡訊留下一組0941、0951、0204、0209等加值付費電話號碼，要你回電給他的情況，有的用戶會真的用手機回電給對方，對方可能會藉故跟你哈啦許久，藉機詐取電話費用。

（四）金融卡匯款方式詐欺

歹徒在一般媒體、網路或散發傳單以超低價價格販售賣相良好之商品，待民眾電話詢價時，即以時機不再須即刻以金融卡轉帳方式購買，再利用一般民眾不懂轉帳程序，而設計出一套繁複的操作順序指示，按照其指示操作後，轉成功的金額往往數十倍於原來之費用，

以達到將一般民眾之存款詐轉的目的。

（五）網路購物詐欺

歹徒在網路上刊出非常低廉的商品誘使民眾匯款，再以劣品充數，交易完成後即避不見面。

（六）網路銀行轉帳詐欺：

歹徒在報紙刊登廣告或散發傳單，宣稱可幫助民眾貸款、加盟、購買法拍車等，要求被害人先行到其指定銀行開戶，存入相當之權利金或保證金，並設定電話語音約定轉帳帳戶（網路銀行服務及語音查詢帳戶餘額），然後歹徒再要求被害人提供語音查詢餘額密碼及身分證件、地址等相關資料以便確認，再行利用電話語音轉帳功能（網路電子交易）將被害人之存款轉帳領走。

（七）提款機詐欺

歹徒利用民眾貪圖方便心理，在遊樂場或臨時市集旁放置假提款機或在提款機鍵盤套上假鍵盤，當民眾置入信用卡或金融卡或按鍵後側錄密碼，進而盜領存款。

（八）假權狀、證照文件詐欺

不法之徒利用精密手法，偽造、變造身分證或政府機關核發執照、權狀、文書等證件，實施各種詐欺行為。如以他人偽、變造身分證申領護照，或以假文件請領土地所有權狀等是。

（九）金光黨詐欺

以二人或三人一組，向被害人謊稱其中一人為傻子，身懷鉅款或金飾，激起被害人的貪念，以「扮豬吃老虎」騙取財物配合「調包」等手法，利用人性貪小便宜弱點，用假鈔或假金飾詐財。

（十）假元寶、金飾詐欺

一人或二人衣著普通，向被害人佯稱其手上有甫挖掘出土的元寶、金條或戒指等金飾，因需款應急，願以低價出售，引起受害人貪念而購買受騙。

（十一）票據詐欺（芭樂票詐欺）

■ 在銀行開立支票存款帳戶，以空頭支票詐欺購得財貨，借貸或清償債務。

■ 以他人名義設立帳戶領支票，或以他人名義開戶，領取支票販賣，供人開立空頭支票，以為詐欺之用。

（十二）虛設行號詐欺

■ 刊登廣告虛設行號，廣招職員，以就業為餌，詐取就業保證金。

■ 虛設行號出售統一發票，便利他人逃漏稅之詐欺犯罪。

■ 虛設公司行號，以空頭支票對外購貨或舉債，達到詐財目的。

■ 假稱經營事業利潤優厚，並以缺乏資金為由，利用人貪圖暴利之心理弱點，引誘入股，四處吸金詐財。

（十三）重利型投資詐欺

以投資重大土地開發或專利案之暴利行業為餌，初期給予投資者些許利益甜頭，待吸金達到一定飽和點就宣布倒閉潛逃，使參加投資者遭受錢財損失。

（十四）惡性倒閉詐欺

讓人誤信其公司之營業及財務狀況良好，藉以向外大舉進貨或借貸，隨後將財產化整為零，宣告倒閉，續以極低金額折成償還，並請被害人立據放棄其餘債權。此即俗稱之「破產詐欺」。

（十五）互助會詐財（倒會詐欺）

常見型態就是以會養會並自任會頭，暗自以會員名義連續標得會款，再捲款潛逃。

（十六）不動產售賣詐欺

■ 一屋數賣：將已出售而未辦理所有權移轉登記之不動產，再次出售。

■ 出售人將不動產讓給買受人，趁其未辦理移轉登記之際，復將該不動產設定抵押權，向抵押權人貸款，或將已設定抵押權之不動產以無抵押之價格出售。

■ 以虛構事實刊登廣告誘人投資或預售房屋，以騙取定金。

（十七）假流當品詐欺

歹突利用人多場所擺設金碧輝煌的高級飾品或用品，並有大招牌書明為某大當鋪流當品大拍賣，其實際價值往往為售價的十分之一以下。

（十八）坊間調查詐欺

歹徒於不特定地方或會場或說明會或大型集會或路邊，以某項調查為名，並以只要填寫資料即可獲紀念品為誘，使他人填入含身份證在內之私人資料，歹徒再利用這些資料去詐領信用卡或其他有價證券等。

（十九）保險詐欺

■ 病患以行賄或其他不法方法取得不實之健康證明書，簽買人壽保險，旋即病故，由受益人領得保險金。

■ 將投保之房屋、汽車等產物故意破壞或謊報失竊，致使保險標的滅失，以詐領保險金。

■ 為親人、他人或自己簽買保險契約，而後謀害親人、他人或找人替死，以詐領保險金。

（二十）詐購財物詐欺

偽稱購買，利用商人售貨牟利及商業信賴心理，於取得財貨後逃匿。

（廿一）巫術或宗教詐欺

利用他人迷信心理，以鬼神之說恐嚇受害人，再偽稱能為人作法、消災去厄、解運、祈福等；以提供命相、卜卦等勞務，遂其「騙財騙色」之目的；或以建廟、寺等為名，向信徒募款詐財。

（廿二）重病醫藥詐欺

類似金光黨詐欺模式，以三至五人為一組，向罹患重病、痼疾者或其家屬，誑稱其中一人為名醫，並有珍貴名藥、偏方可醫治其病。趁被害人處於沮喪、絕望，抱著姑且一試心理，騙取巨額醫藥費。

（廿三）假身分詐欺

如假冒檢察官收紅包；冒用警察、刑警身分臨檢或辦案斂財；假藉公益團體騙取善款；假社工員以發放老人年金之名，騙取存摺、印章進而盜領存款；冒充星探向欲往演藝界發展少女，騙財騙色等皆是。

（廿四）勞務詐欺

假藉為人代辦事務或某特定勞務，要求預付報酬或因該工作所需之費用，詐取他人財務，如俗稱「司法黃牛」即是。

（廿五）居間詐欺

利用媒介雙方訂約機會，居間詐得他人財物。如偽稱介紹職業或介紹外籍、大陸新娘，從中騙取介紹費、保證金或代辦費等。

（廿六）打工陷阱詐欺

刊登廣告以高薪、工作輕鬆求「公主」、「男公關」或「影、歌星」為餌，向應徵者騙取訂金、保證金、置裝費或訓練費或車輛（替代保證金）等詐財。

（廿七）不法傳銷詐欺

不法業者以績效獎金及分紅制度為幌，實則行「老鼠會」傳銷商品方式向求職者詐騙錢財與勞力。

（廿八）婚姻、交友詐欺

謊稱自己未婚或離婚，利用他人急於交友尋找婚姻對象或續絃之際，以結婚、交友為餌，詐騙對方之財物後，藉詞拖延或一走了之。

（廿九）謊報傷病救急詐欺

向被害人謊稱其親人、朋友或同學遭逢車禍或其他重大變故，急需用款，在被害人一時心慌、情急不及思考、查證情況下，倉促間誤信歹徒而受騙破財。

（三十）老千集團詐欺

由三至五名精於賭術者設局詐賭，以高超賭術或賭具，利用最新科學電子儀器，向民眾詐財。

（三十一）假貨騙售詐欺

以出售不具真實價值之物品，以詐取財物，如出售偽藥、偽造劣酒牟利等。

（三十二）佯稱代辦貸款詐欺

於報上刊登廣告，佯稱可為急需用錢者代辦貸款事宜，藉此向被害人騙取律師（代書）代辦手續費、保證金等。

（三十三）假稱傷病、貧困詐欺

佯裝傷病，謊稱潦倒困苦，藉此博人同情，騙取車資、醫藥或生活費等。

（三十四）超收拖吊車輛費用詐欺

被害人車輛在公路（尤為高速公路）拋錨，拖吊業者於車輛拖吊或修復後，向被害人索取顯不相當之高額費用。

（三十五）度量衡詐欺

商家出售貨品或提供服務時，將定程法碼之衡器動手腳，如賣蔬果短少斤兩、計程車跑錶加速跳動等，多賺價款。

（三十六）登廣告假脫售詐欺

佯稱BMW、BENZ高級中古車、名貴圖畫或貴重金飾、音響等物品急需脫售，向被害人收取訂金，並給予一張等額的支票為憑，另以需辦理過戶或其他理由騙取被害人身份證件、印鑑，即不知去向，續行詐騙。

（三十七）假募款詐欺

以某某校友總會或知名企業、公益團體或民意代表名義散發賑災傳單，利用民眾行善的心態，或多或少會依指定帳戶匯款行騙。

（三十八）假求職應徵會計詐欺

以冒用身分證應徵會計，騙取公司存摺、印鑑、提款卡及公司用章等前往銀行盜領一空。

（三十九）佯稱代辦「美金額度」信用卡詐欺

不法集團冒用某銀行外國分行的名義，在媒體刊登廣告，佯稱是某銀行外國分行駐台代表，可代辦該行高額的「美金額度」信用卡，藉以向民眾詐騙手續費。

（四十）非法炒匯期貨詐欺

以投資公司名義，辦理投資講座，吸收追求高薪和喜好投資理財的年輕學子和社會新鮮人投入，以提供「外匯保證金交易」能夠獲取厚利為餌，慫恿不知情的客戶，下海加入外匯、期貨交易買賣，由客戶與該投資公司，進行非法外匯、期貨對賭，利用不實操縱的外匯、期貨行情變動詐騙客戶，讓客戶血本無歸。

（四十一）假冒國外大學在台開班或遊學詐欺

刊登廣告以教育部未正式認可之國外大學或藉口代辦遊學，在台開班授與學位為名，騙取學費。

（四十二）算命看風水改運真詐欺

利用民眾迷信心理，以命相排流年或看風水，消災解厄、改運造墳為名騙取高額費用。

（四十三）假外遇徵信詐欺

非法徵信社利用當事人極需蒐集先生或太太外遇證據，自導自演拍攝剪輯蒐證影帶，向被害人收取費用。

（四十四）瘦身美容沙龍詐欺

瘦身美容中心騙術四部曲-誘惑、促銷、推託、恐嚇—假成功案例（自己人客串）。

瘦身中心為突破消費者的心防，常以速戰速決方式，個個擊破，讓結伴而去的客人誤以為同伴已簽約，因此也跟著簽約。同時，業者對外宣傳的課程聽來物廉價美，但業者常常故意將顧客身材批評得體無完膚，迫使顧客花許多錢購買更多課程。

（四十五）偽造信用卡詐欺

不法集團以出國竊卡號、回國製卡盜刷為詐財方式，歹徒從東南亞各國的商店，以側錄機竊得卡號後，再於台灣偽造金卡消費盜刷。

（四十六）以招攬旅遊詐欺

歹徒假冒某旅行社或遊輪公司對外散發招攬旅遊廣告，聲稱以最優惠價使民眾上鉤，並以代辦護照為由，騙取身分證、手續費等款項後，不知去向。

（四十七）網路千奇百怪詐欺-信用卡詐欺

利用信用卡公司在網路上登載檢測偽卡程式，輸入一組正確信用卡卡號，程式卡產生數千至數萬個信用卡卡號，歹徒再利用所產生之卡號非法上網購物消費。

（四十八）冒牌銀行網路詐欺

拷貝網路銀行網站的網頁，假冒該銀行之名提供「活期儲蓄存款」、「定存本利和」、「定期儲蓄存款利率」「零存整付本利和」等多功能，讓使用者誤上冒牌的網路銀行，洩漏個人身份證件或銀行帳號及密碼等重要資料，再進行盜領。

（四十九）網路交友詐欺

女學生在網路聊天室認識多名男性網友，冒稱某知名大學研究生，課餘兼職拍攝廣告，並將電視廣告模特兒照片寄給對方，最後假藉理由向男性網友借錢，款項到手後不知去向。

（五十）網路金光黨詐欺

不法之徒在網路上以「大家來賺錢，這是真的，不是騙人的」標題在新聞討論群組張貼郵遞名單事業信件，信中列有五人姓名及地址，指示網友寄給名單上五人各一百元，再將列於第一位者之姓名自名單除去，將第二名以下者皆往前遞補一順位，最後將自己姓名置於第五位，以此類推。信中並告訴網友當自己的姓名遞補至第一位時將可獲得約七千萬元。

（五十一）網路虛設行號詐欺

網路上虛設高科技公司，以低價販賣高科技新產品，並在網站上展示ＭＰ３隨身聽等產品，該公司及網站俟收到網友所寄購買產品之款項後，公司便人去樓空網站亦隨之關站。

（五十二）網路假貨騙售詐欺

不法之徒常在網站跳蚤市場上張貼販賣便宜的電腦燒錄器、行動電話等二手貨或大補帖等物品，且通常以貨到收款方式交易，被害人收到的物品常是有瑕疵或不堪用的貨品或空白或已損壞的光碟片。

（五十三）假證照詐欺

不法之徒為逃避警方查緝上網或登報，高價收購或租用他人相關金融機構帳戶或身分證件，再以這些證件申請銀行人頭帳戶，從事販賣盜版光碟、詐欺、恐嚇取財等不法行為。

（五十四）假保證獲錄取就業詐財

詐騙集團在網路以政府兩百億元公共服務擴大就業方案為誘餌，要民眾繳交兩千元加入會員，保證獲錄取得到就業機會。電子廣告信內容指職訓局釋出11.5萬個工作機會，並臚列全省各級縣市政府、北高市議員、全省各公立學校、績優國營事業、各縣市銀行及農漁會等名額數十至數百名約聘雇人員職缺，表示只要繳交二千元加入會員，保證可獲得錄取。

（五十五）家庭代工詐騙手法

此類詐騙手法曾在坊間盛極一時，詐騙集團佯稱可以佛珠、水晶、塑膠花、香水、郵貼等代工品方便在家代工及增加家庭收入為餌，引誘被害人騙取器材費、保證金、折損費後即逃逸。

（五十六）色情廣告詐騙手法

詐騙集團以媒介色情交易的小廣告招攬被害人，先要求被害人將召妓費匯入指定之帳戶，再請被害人到指定的賓館「開房間」等小姐，最後當然是被害人苦嘗上當受騙的結果。

（五十七）假護膚真詐財手法

這種是以「色情」為幌子的詐騙手法，即先由身材容貌姣好的妙齡女郎替被害人進行全身按摩，再由店內人員向被害人誘稱「只要刷卡付費加入該店會員，便可享受與店內小姐再一步全套的性服務」，但被害人付費後並未享受該店承諾之性服務，損失之金額約在新台幣五萬元至十萬元之間。

（五十八）退費詐騙手法

詐騙集團假冒國稅局、勞保局、中華電信公司等機關名義，發手機簡訊或打電話聯絡被害人，佯稱核退被害人一筆稅款、勞保費或電話費，要求被害人利用提款機轉帳方式辦理「退稅（費）」手續，詐騙集團再騙得被害人依指示輸入之「密碼」後，即將被害人帳戶內存款轉匯到詐騙集團虛設之人頭帳戶內。

（五十九）SARS防疫補助款詐騙手法

這是因應SARS疫情而生的新興詐騙手法，詐騙集團假冒各市、縣（市）政府所屬衛生局（所）人員，打電話給居家隔離之被害人，佯稱可獲得政府五仟元之補助金，並要求被害人提供帳號利用「提款機」轉帳，趁機將被害人帳戶內存款轉匯到詐騙集團虛設之人頭帳戶內。

（六十）報明牌詐欺

歹徒刊登廣告或散佈手機簡訊，佯稱有特殊管道取得香港六合彩或樂透彩等明牌「號碼」包你中獎，要求彩迷匯錢買「明牌」詐騙。

（六十一）利用民眾恐懼的心理詐欺

歹徒以銀行為名義，表示民眾的資料已經外洩，要求民眾聽從指示到提款機改密碼，恐懼的民眾信以為真，跑到提款機前按照歹徒的指示，沒想到，戶頭裡的錢全部不翼而飛。

（來源：網站、詐騙預防宣導手冊）

不管你是買房、出租或是做裝修、工程，都有可能在事前先付 #定金，以擔保未來大家都會照著說好的規劃走。
（到底是「訂金」還是「定金」？民法是用「定金」，實務上都有人說。）
　
定金應該付多少，這個法律沒有規定。
原則上，當事人說好就好，你想付多、付少，只要雙方都能接受該金額即可。
如果未來沒辦法照著約定履行契約，依照民法249條，原則上把定金原額返還就好。
若是因為買方導致不能履行，賣方（收定金的人）可以沒收定金；如果是因為賣方的事由導致不能履行，買方就要「加倍返還」。
　
加倍返還，看似對金雙方是公平的。不過，我可能得告訴你一種實務上的判決見解，這應該會影響你對定金金額的考量：
　
📌若你交付的定金金額與對方因契約不能達成遭受的損害差異過大的時候，法院有可能把你過多的定金金額，當作是本金的預付。
　
🎸這樣有差嗎？定金付都付了，名義叫什麼很重要嗎？
　
別忘了剛剛說的法條，對於賣方來說，定金可以沒收；對於買方來說，也有可能加倍返還。但如果付出去的定金，被法院認定是「本金」，依民法259條在解約時原則上就是原狀返還，交多少就還多少，不管最後是因為誰導致不能履行契約，沒有沒收、沒有加倍返還這種事情。
　
所以，一旦被法院認為是本金，即使你收了高額定金，對方不乖不履行，你就不能沒收那麼多錢；有可能你付了高額定金，對方不乖不履行，你也沒辦法利用加倍返還來填補那麼多損失。
　
至於怎麼樣的定金算過高會被認定為本金，這我無法給你具體的數字，只能給你個案例。
實務上大多的判決，定金約莫契約總價的十分之一，這種的定金就比較不會有問題；
不過，在某一個房屋買賣的案件，約定契約總價為3400萬，定金卻付了800萬，將近四分之一的定金金額，法院就認為過高，最後認定至多200萬部份可以當作定金沒收。剩餘的600萬必須當作預付總價，在解約後只能原額返還，不能沒收。
　
未來你在做定金給付時，最好也把這種見解納入考量，好好思考到底要付定金，還是要乾脆一次付清。
定金有定金的法律優惠之處，但也有一定限制與風險；付清雖然讓可用資金變少，但能確保契約成立，於此享有契約的權利，比較不怕對方違約，保障較多。

您好，與您分享我的新書→《一眼看穿房仲賣屋手法◎陳泰源》

9/22全台上市！
各大通路已開始可以預購囉~

詳細資訊→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/167827267
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【商品簡介】

書名：《一眼看穿房仲賣屋手法》
大標：讓房仲為你賣命
中標：買屋、賣屋、租屋35招，學會跟房仲打交道
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【聯名推薦】

1.李同榮 全球不動產流通協會理事長
2.卓偉程 台灣房屋大直特許加盟店店長
3.陳盈卉 新聞主播
4.陳凝觀 知名主持人
5.隋安德 東森財經新聞台節目製作處總監
6.趙靜宇 基金一姐&理財專欄作家
7.蔡志雄 包租公律師
8.戴雲發 台灣建築安全履歷協會理事長
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【內容簡介】

遇到的房仲老是有問題？其實是你用錯方法在溝通，經手數百間房屋買賣的房仲，在本書揭露他的帶看日記，讓你搞懂房仲賣屋時都在想什麼。這些經驗，連菜鳥房仲都不得不學會！

「給房仲鑰匙後，備份鑰匙卻四處可見？」「房屋漏水，主張解約卻慘賠100萬元訂金！」「我的房子到底值多少錢？」……

不管是要買屋、賣屋、出租房子或租房子住，每個人都會跟房仲打交道，不過，別總以為「房仲很黑心」，只是有時候，房仲想的真的和你不一樣！搞懂房仲的思維，不僅不怕遇到壞房仲，還可以因此買到或租到低價好屋。

即使你現在沒有打算買房、租屋，別以為房仲想什麼跟你沒關係，鄰居想賣屋，正好又遇到脫線房仲，也可能讓你大傷腦筋。

精彩、真實的交易日記，完全揭露看屋訣竅、議價技巧、搞懂買賣方底線、水電師傅怎麼找……所有跟「住」有關的大小問題，通通有解！超實用技巧，連菜鳥業務員都一定得要學會！

◎ 談服務費有技巧 讓房仲為你賣命
當你試者向房仲砍服務費時，與其跟房仲說：「我就是只願意給幾趴，你不要，自然有別的房仲願意賣。」不如拿服務費當利誘，想辦法讓房仲幫你賣命，這才是重點！

◎ 做價的傳說，可不可信？
做價，是買賣合議的結果，也就是對外「宣稱」的成交價，跟實際買價不同，這是讓房價莫名高漲的原兇！只是，房屋做價就跟鬼故事一樣，好像確有其事，卻似乎沒有人親眼見過……究竟你買的房子值多少錢才合理？

◎ 買賣雙方碰面 最好什麼都不說
將自住的房子委託房仲賣，客戶看屋前，房仲卻雞婆提醒：「等等買家來的時候，不要跟買家說話。」如果你希望房子早日賣掉的話，最好乖乖閉上嘴巴，有時候一句無心的話，就會澆熄買家的購屋意願！
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【作者簡介】

陳泰源

現職台灣房屋大直店區經理，轉戰房仲業務，累積超過6年以上資歷，2015房市買氣急轉直下，仍拿下該店成交總件數第1名，也是新聞曝光頻率最高的第1線房仲業務員。

在和客戶互動過程中，對於銷售話術、服務技巧、客戶經營、談判技巧等有諸多心得。買賣房屋不該只是聽名嘴怎麼講，也不該刻板地認為房仲都黑心，希望這本書可以幫消費者充實房屋租售的實用知識，了解和房仲打交道時該注意的細節。
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【目錄】

自序
陳泰源-莫忘初衷 常懷感恩

推薦序
李同榮-「誠實」是最佳銷售武器
卓偉程-「地才」的傳奇 值得品味
蔡志雄-沒有話術 只有真實

Part 1 知識篇
第1招 約定專用的露台 不能當主建物賣
第2招 房子有露台 有優點也有缺點
第3招 車位訂價暗藏玄機 注意房仲的話術
第4招 房屋座向無定論 買方說了算
第5招 看房子3絕招：聽、看、聞找出問題
第6招 虛灌坪數、公設比過高 該如何杜絕？
第7招 社區坪數有大有小 哪種比較好？
第8招 高房價、高租金 居民素就比較高？

Part 2 服務篇
第9招 賣房子時 該給房仲鑰匙嗎？
第10招 我的房子到底值多少錢？
第11招 善用服務費 讓房仲為你賣命
第12招 想跨區購屋 好房仲要帶著走
第13招 跟房仲博感情 買賣房屋一拍即合
第14招 風水師是房仲的阻力或助力？
第15招 有特殊關係 鐵定有優惠價？
第16招 屋主為何想賣房 這點很重要嗎？
第17招 買賣雙方碰面 最好什麼話都別說
第18招 穿著很重要 但人不可貌相

Part 3 法律篇
第19招 簽訂房屋買賣合約 明確定義「固定物」
第20招 不想買到凶宅 你該注意什麼？
第21招 害怕住在凶宅 不怕與凶宅為鄰？
第22招 簽了專任委託 一般約還有效力嗎？
第23招 做價不合法 遇到該怎麼辦？
第24招 房屋漏水主張解約 卻慘失100萬元
第25招 買方想延後交屋 當心可能有詐
第26招 白紙黑字有憑證 但又能怎樣？

Part 4 租屋篇
第27招 水電師傅該自己找 還是由房仲推薦？
第28招 家具、家電的保養費 應該由誰來出？
第29招 利用省稅灰色地帶 創造三贏局面
第30招 再小的案件 也要照SOP走
第31招 私下協議承租 可以省下服務費？
第32招 房客、房東、清潔公司 誰比較愛乾淨？
第33招 讓房東留下好印象 百益而無一害
第34招 結清手續雖無趣 仍要耐心完成
第35招 誰給房仲小恩 將獲得大惠

Part 5 番外篇：菜鳥業務房仲成交心法
心法1 超級專業的客戶 買不買就一個爽字
心法2 在頂尖房仲眼中 挑剔的客戶也是好咖
心法3 服務費想拿多少 一開始就要談好
心法4 房仲口碑很重要 但別「服務到家」
心法5 收足服務費 也要讓客戶心存感激
心法6 屋主委賣或店配 沒誠意寧可不接
心法7 買家第1次出價 最好與屋主見面談
心法8 好房仲必備能力：聽懂言下之意
心法9 太神秘的客戶 十之八九有問題
心法10 電話談、拖太久 兩大敗筆要避開
心法11 一看再看 總有一天等到你
心法12 鼓勵租轉售 可以增加進案量

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914

131210三立 炒房又一樁 王如玄買軍宅賺暴利？
影片網址→http://youtu.be/nN2Sl01MUAw

感謝記者 程燁睿 的採訪報導，關於王如玄是否有靠買賣軍宅賺取暴利，不是我所關心的，大家反而可以藉著這次的新聞，順便搞懂購買軍宅時應該注意的條件限制。

1.軍宅有所謂的5年閉鎖期，第一手屋主肯定是軍眷村的在地人，因為不希望淪為炒房工具，所以法律有規定5年內不能轉手買賣，不過那指的是「前五年」唷！換言之，假使軍宅的屋齡已經到達第6年開始，就跟一般住宅買賣沒啥兩樣了，沒有5年內不得轉手的問題了。

2.外國人不能買軍宅唷！

3.不過因為軍宅的建築品質，多少還是跟一般住宅略差，所以比週遭附近的區域的住宅市價，便宜個約7~8折，但是卻享有一樣的地段、生活機能，這也是軍宅買賣很熱的原因。

4.常見的糾紛有一屋二賣，或者假設屋主持有2年，還有3年的閉鎖期才能賣，可是當下已經有變現壓力，往往會出現「買賣私契，先付訂金」的方式，但往往出現3年後房價暴漲導致賣方毀賣故意2~3胎淪為法拍屋，或者是房價下跌買方毀買等。

5.另外一種方式是「房產抵押、與買方變成債權債務關係」。

以下是新聞報導......↓

勞委會主委王如玄，曾經為了本勞、外勞是否脫鉤槓上馬總統，最後掛冠求去，如今爭議是再爆一樁。

在雙和地區有許多軍眷將持有的軍宅拿出來買賣，而王如玄就是在勞委會主委任內，購買一戶軍宅。

原來王如玄98年購買軍宅，只拿出200萬頭期款，再向銀行貸款840萬，據傳軍宅還沒過「買賣凍結時間」，還沒過戶，就怕屋主再轉賣，向銀行提出債權抵押。

名嘴陳東豪：軍眷戶債權抵押，把他手上所承購軍宅賣給王如玄，雖然沒有過戶，以銀行債權抵押方式保障了王如玄的投資，原來的現金大概是九百多萬，2010年的時候，她的現金大概是2200多萬。

王如玄98年買進軍宅後兩年，存款大增引發質疑，房仲更直指，軍宅買賣賺三成以上價差，時有所聞。

房仲業者 陳泰源 表示：軍宅在同一個地區，跟一般的住宅相對大概是7~8折，所以軍宅本來就很便宜啊！可是我跟你享有一樣的地段、一樣的生活環境啊？所以這是軍宅買賣熱的原因。

翻開王如玄財產申報，確實有一筆將近900萬的貸款，2年後存款增加至2000多萬，買賣軍宅真的這麼好賺嗎？王如玄幕僚澄清，房子根本還沒賣。

王幕僚 陳情敏：這棟房子到目前為止也是王如玄的妹妹所擁有，也沒有賣出去，還有她有些基金的買賣，所以她的現金存款有增加，其實她們整體的財產並沒有增加那麼多。

只不過政務官任內，一舉一動都得經過放大檢視，不得不小心謹慎。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71523415