200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
新聞網址→https://tw.appledaily.com/property/20200112/NYS7TLFBCFUWDBO6NYQMXE5D6A/

不論買賣房產、裝修房子，都需簽訂合約書，不過裏頭的白紙黑字，你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局，日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會，教你看懂合約書，並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。

唐家儀／台北報導......↓

住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，買賣房產動輒上百萬，為保障交易安全，多會要求作履約保證，不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司，但吳翃毅說，其實民眾可以拒絕，主張選擇銀行系統的價金信託，便宜又安全，因為建經公司還是會經過銀行，有一點「多了一道手續，又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」，以一間2000萬的房子為例，作履約保證要1萬2千元，買、賣雙方各自付6千元。

另外吳翃毅說，買房的屋況說明書，會註記該物件是否為凶宅，然而寫的卻是「產權持有期間」，代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件，不代表前任、前前任屋主沒有，因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽，或上台灣凶宅網查詢。

除了凶宅，民眾最怕買到海砂屋，卻可能之前不曾檢測，故屋主勾選「非海砂屋」，然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤，只要超標就是海砂屋，吳翃毅建議，除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況，最明確的做法，還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測，尤其是無電梯的老公寓，卻又裝潢好的房子。

座談會講師之一，美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，在總價不變的情況下，有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例，調高車位價格，讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格，假設房子15坪，總價1000萬元，屋主開價房子750萬、車位250萬，則房子單價50萬元； 但總價不變的情況下，仲介設定房子700萬、車位300萬，則房子單價變為46.6萬，少了3.3萬元。

陳泰源說明，車位有一區間行情，越底層價格越低，而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低，民眾可據實價登錄多加推敲、殺價，或要求仲介提供屋主委託書，上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。

至於裝修合約，則應註明清楚簽約、開工、完工日期，否則恐被工班延期延到天荒地老；若在合約中發現，對方要求簽訂「保密條款」，如不能揭露合約內容，吳翃毅說「這100%都是有問題的，因為裝修並無所謂競業條款，或需要保密的事物」，若看到此合約內容，建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象，直接匯給簽約的承攬人，而非該公司的其他人。

若想有效避免裝修糾紛，最好事先申請「住保信託」，透過公正第三方保障機制，確保業者專心施工履約，確保品質，指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項，設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時，可參照內政部營建署公布的契約書範本，或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。

此公益座談會為3個月一期課程，每月1場次，循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角，下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾，都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/01/200112.html

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「大律師小學堂」為 #雙週上映，歡迎粉絲持續追蹤影響力頻道，觀看更多達人分享喔！

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吳存富目前為可道法律事務所的主持律師，在臉書粉絲專頁「不動產律師貼心話」常分享不動產的法律知識，保障民眾買賣房屋的權益，更著有《別讓買房變成你的惡夢》、《別讓離婚拖垮你的人生》兩本著作。
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直播[租賃新制下，我是房東/房客，如何保障權益呢？]筆記來囉！

室友們久等呀~~~~

[直播重點統整✍]

🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日：106/12/27
👉施行日：107/06/27-正式上路!

👉107/06/27新制上路以前:
1⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
規範相當少

2⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制

➡常見QA:
Q:如果我跟建商買預售屋或買新成屋，簽買賣合約時，我是不是有合約審閱期?
A:若是B2C，建商對消費者，就有合約審閱期，因為要保護消費者

➡若是跟一般的人/一般的法人(不是以賣房子為業)簽中古屋的買賣合約，基本上就沒有合約審閱期

👉107/06/27新制上路-Now:
1⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制

2⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東：
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」

➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」

🔺常見QA:
Q:我一定要用內政部的合約範本嗎?
A:基本上是!合約有效性：須用內政部「住宅租賃契約書範本」

Q:那可以改內政部的合約範本嗎?
A:可以改:可自行排版、可增加「特別約定事項」(須符合應約定與不得約定的規範，不能違反，若違反，該約定失效，不是整份合約失效)、

Q:在107/06/27新制上路前，已經簽好的合約，我需要重簽嗎?
A:不需要，新制施行前已簽約的租約仍有效，房客不可要求換約，房東也不可要求換約

🔺合約下載：
(請見留言區)

🔺不得約定事項：
1.廣告僅供參考
2.承租人不得申報租賃費用支出(不能限制房客不可報稅)
3.承租人不得遷入戶籍
(不能限制房客不可遷戶籍，房客需要遷戶籍一定會告知房東，因為需要租約、與房屋稅單影本)
(Q:本身房東的戶籍在該房子怎辦? A:建議出租的房子，房東的戶籍不要在那，因為相關政府文件會送至戶籍地址，容易有隱私問題；同址分戶:戶政事戶所辦理)
4.應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，增加部分由承租人負擔(房東的房屋稅、地價稅、所得稅有增加，不可由房客負擔)
5.押金最多2個月，違約金最多1個月 （僅「違約金」。設備、房間損壞賠償金額可另計）
(提前解約，僅能賠償1個月押金，若是電費沒繳、設備壞、垃圾清運、欠繳管理費、欠繳租金，的求償費用不包含在1個月押金)

🔺轉租規定：
107/06/27新制上路以前：限制不得轉租，否則皆可轉租
107/06/27新制上路以<現在>：需取得出租人同意轉租才可轉租

🔺房東可提前解約(不需違約金)：
1.房客毀壞房子
🌟2.遲繳租金>2個月 (不含押金扣抵)
3.未經同意而轉租
4.未經同意而裝修(裝修不是修繕；裝修是變動格局、拆牆等等)
5.建物改建

🔺房客可提前解約(不需違約金)：
1.疾病、意外產生有長期療養(要有醫院證明)
2.房子該修繕而未經修繕(Ex:漏水，請房東修，卻不修繕
3.房子滅失(發生天災人禍，房子無法住)
4.房子有其他人主張使用權(Ex:一屋二租、侵占;買賣不包含)
5.承租人死亡

🔺常見QA:
Q：我是個人房東，委託代租公司出租，那麼，我簽約時是用哪個版本？
A:是 C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人

Q：我是個人房東，租給包租業者，我跟包租業者簽約時是用哪個版本？
A:是C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人

Q：承上，包租業者跟房客簽約時是用哪個版本？
A:是 B2C (房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項) 
因為她是企業經營者

🔺工商時間:
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關於吳存富：
吳存富目前為可道法律事務所的主持律師，經常在臉書粉絲專頁「不動產律師貼心話」上分享有關不動產的法律知識，保障民眾買賣房屋的權益。此外，吳存富也多次在News98 九八新聞台 【午後靜話題】節目中分享各種法律知識的經驗，更著有《別讓買房變成你的惡夢》、《別讓離婚拖垮你的人生》兩本著作。

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