【想領租屋補助還要先被漲房租？】

前兩天PO了一篇租屋補助開跑的文，有收到部分民眾來訊說：「陳律師，我跟房東說想申請租屋補助，請房東協助提供文件，結果房東說要申請就要漲租耶(;´༎ຶД༎ຶ`)」

我有一個在 #實務上可行 的建議！

先談談我在網路上看到有些用來說服房東的説法，抱歉啊，我覺得都好像不太有效？像是：
1. 「跟房東說：萬一不申報被抓到逃漏稅，這樣會被罰2、3倍的罰款，得不償失！」
謎之音：這個百分之九十以上的房東都沒在怕捏。
2. 告知房東可以檢附相關證明來扣除因租賃而發生的相關費用，如：修理費、地價稅、房屋稅等等。
謎之音：不報稅就不用節稅，幹嘛多此一舉？

【不然你説説看啊，你多行？】
我建議用來說服房東最好的理由是：#公證租約，雖然要繳稅，但租約如果出問題房子可以快速取回。

十幾年前我剛開始當律師的時候，真的沒什麼人在公證租約，因為租約一旦公證，國稅局會去跟法院公證人調資料，租金收入就跑不掉了，所以我幾乎沒看過幾件有公證的租賃契約。

但近幾年變化超大，我在南港、內湖做法諮服務時看到民衆拿來的租約經過公證的比例極高，房東們忽然不怕繳稅了！
簡單地說，經過公證的租約，在房客不還房子的時候，有機會可以直接請法院把房客趕走；但如果沒有經過公證，一定要跑訴訟程序，快則半年一年，慢則兩三年都有可能，才能請法院把房客趕走。
訴訟期間的時間、房子在這些期間內被房客佔用的損失、訴訟完了以後前面這些損失可能也拿不回來⋯⋯，種種因素，讓越來越多房東們開始公證租約，增加的一點點稅金就當繳保險費吧！

所以啊，如果房東想公證租約保障權益，趁政府釋出利多時當然是最好的時機，而房客們也可以順利申請補助囉(⁎⁍̴̛ᴗ⁍̴̛⁎)

#民之所欲長在又新

#奶爸律師
#陳又新

閱讀 I will teach you to be rich 心得， 平凡人的理財方法 (2021 2月更新及贈書抽獎活動）

為了怕大家看不完我以下很長的心得文章， 先把贈書抽獎辦法寫到最上方 XD。
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這次感謝 采實文化 的邀請， 再次閱讀這本新書的中文版， 也順便複習一次作者的建議， 許多都是我看完後，目前持續在做的， 如果你對於理財很有興趣， 想要好好的為自己、家人做好財務準備， 並且不想要一開始有太大的壓力， 這本書會是一個很好的選擇。

謝謝采實文化提供 3 本書抽獎送給大家， 詳情如下

【活動辦法】
1. 在這篇文章按讚 ✅
2. 留言寫下任何你想要書的原因， 或是你想要和哪位朋友一起學習打造你的財務系統 ✅
3. 「公開分享」這篇貼文的話，多一次抽獎機會 ✅

台灣時間 2/8 中午截止， 我會抽出 3 位讀者， 由出版社寄出這本 2/4 剛上市的 “從0開始打造財務自由的致富系統：暢銷10年經典「系統理財法」，教你變成有錢人” （只能寄送到台灣的地址， 國外的朋友不好意思了）。

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更新版的心得：

我過去幾年曾在不同的 Podcast 聽到 Ramit Sethi 講到他對於一般人的理財建議， 過去都沒有特別的感覺，最近一次聽到後特別有感觸， 於是買了他的書 I will teach you to be rich （中譯版為《從0開始打造財務自由的致富系統：暢銷10年經典「系統理財法」，教你變成有錢人》）來仔細閱讀。 目前第二版是從10 年前第一版的各種讀者建議改進後的修訂版。

對於理財， 世界上大部分的國家都沒有在學校階段從小培養， 許多家庭也不會特別教育理財，所以普通人對於金錢有很多時候有不切實際的觀念。

在開始理財之前， 書中提到有兩個很重要的問題你需要問你自己：
1. 為什麼你想要變有錢？
2. 變有錢對你來說代表什麼？

每個人對於有錢目標不一樣，在追求財富的之前， 要先知道什麼可以讓你快樂， 你有錢想要改善什麼？

舉例來說， 我的物質慾望沒有很高， 我不太買衣服、鞋子、最新的電子產品。 我想要有錢，因為這樣可以提供給我的家人更好的生活品質， 我希望每年有幾次小旅行，到不同的地方增加視野及人生經驗。變有錢代表如果我和家人出去吃飯的時候可以不用太擔心每個菜單上的價錢， 在我們日常生活中， 如果有意外的開支， 我們不會捉襟見肘的付不出來。

Rich Life 是在你喜愛的事務上可以盡情地花費，但在你不那麼在乎的事務上極端的節省開銷。

如果你可以在大的方向上有極大的成果： 像是自動化你每個月的存錢、投資、有個你喜愛的工作、接下工作前談一個更好的薪水。 那麼你就不需要像許多書一樣要你每天省下你可能會需要的咖啡的錢。

建立你的財富系統包含了：
1. 正確使用信用卡
2. 正確使用銀行的帳戶
3. 準備好你的退休帳戶及投資帳戶
4. 在你喜愛的事務上可以盡情地花費，但在你不那麼在乎的事務上極端的節省開銷。
5. 自動化你的投資

1. 正確使用信用卡：
美國的信用卡不僅僅是一個付款工具，也是很好幫助你建立你的信用分數的方式。 如果你有正常的繳費， 你的信用分數可以穩定的增加！在美國，信用分數對於比較大額的貸款(像是房貸、車貸)利率上的差異會很大。 為了要有好的利率，最好早點開始累積信用。

此外，信用卡也有許多額外的福利，福利可能價值幾百甚至幾千美金(看使用的方式) 。舉例來說， 很多信用卡都可以幫你自動增加商品的保固， 如果你用信用卡買手機、電視、等等，在一般的保固(比如說一年) 過後， 還會幫你延長一年(依每張信用卡而定)。 許多信用卡還有買東西失竊的保險。 而最常見的福利還有累積點數換機票 (像是我之前分享的用最少的錢換美國亞洲來回機票，或是最省腦力的換機票方法，在給初到美國、或即將來美國的朋友的各式生活建議中我也提到許多我目前使用也推薦的信用卡)。

許多人用信用卡到非理智的消費， 後來付不出錢後得一直付高額的循環利息。 因為這個利息遠高於市面上一般的投資商品， 如果你有任何卡債， 最好多存錢，從生活中節省，並從利息最高的卡債開始還，早日還清擺脫負債。

2. 正確使用銀行的帳戶：
美國的銀行帳戶分為 checking 及 saving。 checking 是讓你可以開支票的帳戶，幾乎沒有利息， saving 是利息比較高的帳戶，鼓勵大家存錢， 許多 saving 帳戶也有像是一個月最多只能轉出 6 次的限制。

作者很不推薦大家在常聽到的大銀行像是 Bank of America、Wells Fargo 開戶 (怎麼我都有 XD)。 原因是這些銀行常常有許多條件， 常常一不小心就要扣你各種費用。 雖然好像在各地都有分行很方便， 但是有許多網上銀行也可以提供同樣的服務。

Checking account 作者推薦 Charles Schwab 的 Investor Checking。 這個帳戶不需要最低存款，也沒有費用，會給你免費的支票， 如果在任何 ATM 取款，當下有被其他銀行收的手續費都會退還給你。 雖然你需要也同時開一個 brokerage account (股票帳戶)，但是你可以開了股票帳戶後也不放錢進去。

我是上次回台灣使用 Capital One 的提款卡提款， 我以為我已經查好在國泰世華提款不需要手續費， 後來還是被收取高額的手續費。 回美國後立刻詢問朋友，大家也一致推薦 Scharles Schwab。 如果你還沒開戶的話，歡迎使用我的連結 http://bit.ly/3aQ0OlJ。一般直接找銀行的公開連結是沒有開戶獎勵，使用這個連結你可以得到 100美金（但我沒有任何獎勵，真奇怪！）。

(2021 2月更新) 最近我開戶也很推薦大家的旅遊提款帳戶 Sofi Money， 這個帳戶和上述 Schwab 有點像，不過更厲害， 一些特點像是: 1. 年利率 0.25%， 接近 saving account 的水準, 2.沒有帳戶最低金額限制， 拿到獎勵後把錢都領出也沒問題, 3. 沒有帳戶管理費, 4. 全世界 ATM 提款都免手續費， 不論是在美國或是出國旅行領錢都很方便 (如果是最近開戶的好像要選擇是它合作的 Network 才行了)， 而且開戶放 $500 就可以得到 $50 開戶獎勵， 還有不時會有活動，做 2 次 $500 美金薪水 diect deposit 就可以得到 $75 的獎勵，這是我的推薦連結，歡迎使用 http://bit.ly/3jlRsly（直接在 Sofi 網站上開戶還沒有獎勵呢）。

Saving account 部分作者推薦了 Ally Bank、Capital One 360、Marcus 等等。 我個人目前是有 Marcus， 年利息是 0.55% (2021 年 2月的狀況)。 作者建議除了利率外，也要考慮銀行的風評及可能的費用。 你也可以參考NerdWallet 這篇文章 11 Best Savings Accounts of February 2021 ，查詢利率及好的風評帳戶。

最重要的就是，盡可能避免被銀行收各種手續費。 如果有被收取的話，通常第一次打電話去和銀行談判都可以得回被收取的手續費。

3. 準備好你的退休帳戶及投資帳戶:
美國的退休金帳戶是 401k， 通常一般的公司都會提供。 401k 的好處是用稅前的錢放到帳戶內， 等於是當下少被扣了所得税（退休時領出才付稅）。 許多公司也有不同程度的 matching ，員工放一定金額，公司也會提撥一定的金額，等於是免費送錢給你，鼓勵大家存退休金。

另外也有像是 Roth IRA 等的帳戶， 好處是用目前稅後的錢進帳戶， 未來帳戶投資的資本利得是免稅的。

不論是當下免稅或是未來免稅， 都是藉由這樣的帳戶來累積你未來的財富！

4. 在你喜愛的事務上可以盡情地花費，但在你不那麼在乎的事務上極端的節省開銷:
為什麼許多人存錢都失敗呢？ 作者舉例到說很多人是因為生活型態改變太大，後來無法適應就放棄了。 如果有一個人每天早上要喝咖啡，才可以有好的精神工作， 硬要他不喝咖啡省錢，其實犧牲了他的工作效率，心情可能也不好。

重點應該是確認自己重視什麼， 可以犧牲什麼，並且來改變開支。 有些人不介意和人一起分租房子，在房租上節省。 有些人不介意一定要吃餐廳，可以省下外食費。 從了解自己的習性，並且在自己不需要的事物上省錢， 可以更容易的達到存錢的目標。

你每個月稅後的薪水， 大概 50～60% 是像房租、水電等固定開銷， 最好有10% 的錢存到退休及投資帳戶，另外 5～10% 存到像是你想要的旅遊、要買給家人朋友的禮物、未來的房子頭期款、或是緊急基金等等。 最後也安排 20～35% 是讓你可以自由花用，不會有罪惡感的錢。 因為你已經有系統的存錢了， 所以你每個月花錢可以花在任何讓你開心的事物上。

為了要達到上面的效果，你需要做個預算計畫， 規劃每個月在像是買食物、外食、娛樂等等開始的預算。 最好每一兩週確認一下花費， 如果已經花太多了， 在朋友邀約的時候就要堅守立場拒絕邀約。

省錢是有極限的， 薪水的往上空間則是無限， 如果你可以在工作上表現良好獲得升遷加薪， 存錢及花錢也會更容易。 書中也談到一些要求加薪的方法及技巧， 讓你和老闆事先訂好目標，並且有系統的追蹤進度。

5. 自動化你的投資:
報章雜誌上總是有許多專家發表對於接下來股市表現的意見，事實上， 沒有一個專家可以真的連續幾年成功預測市場的走向。這也是為什麼市面上的主動基金幾乎長期沒有可以打敗像是 S&P500 指數的績效。 台灣的綠角是指數化投資的擁護先驅， 他的部落格有許多指數化投資的好文章，大家可以參考他這篇詳細解說指數化的文章: 綠角財經筆記閱讀指引---指數化投資 。

作者最推薦大家投資像是 Target Date Funds 的基金。 Target Date Funds 像是 Vanguard Target Retirement 2055 Fund (VFFVX) 這種基金， 依據你大概退休的年紀來選擇目標年份。好處是這種基金會自動幫你平衡基金內的投資標的。 以今年 Vanguard Target Retirement 2055 Fund 組成來說， 近 90% 是股票， 10% 是債券， 如果股市漲很多的話， 基金會自動賣掉股票的部位，並增加債券來維持比例。 這種基金的組合有全世界的投資標的， 是最無腦省力又方便的投資。

另外還可以的投資像是低成本的指數型基金，好處是費用可能可以很低，但是要自己選擇哪些基金來投資， 管理上也需要自己多花時間來依據績效來再平衡投資組合。

許多人覺得房地產是很好的投資標的， 但事實上，加上房子的房屋稅、各種維修成本、買賣的交易手續費，在美國的房地產投資大部分時候並沒有比指數化投資有更好的報酬。

許多人會好奇哪時候會賣掉投資？ 作者說他是不賣的，從歷史上來說， 買進並持有比一直擇時進出的投資效益高。 大家常常因為股市波動而心煩氣躁，但像作者投資一個月不會花超過 1 個小時檢視投資狀況， 其餘時間都是快樂的過自己的生活。

看完這本書後， 我檢視了我的投資狀況， 我在書中前幾個章節部分算是有做好， 但在自動化投資的方面則是有待加強。 我的投資主要是買 VOO (Vanguard S&P 500 ETF)， 但是我一直都想要在股市跌的時候再進場， 在過去 3 年股市持續上漲的狀況下， 我的投資機會沒有很多，報酬也沒有很理想， 我想未來我也要自動化每個月的投資， 並且增加 target date funds 的投資。

亞馬遜創始人傑夫貝索斯給巴菲特曾打電話問巴菲特：「您的投資體系這麼簡單，您是全世界第二富有的人，為什麼別人不做和您一樣的事情？」巴菲特回答說：「因為沒人願意慢慢的變富。」。 許多人追求找尋當下最熱門的股票， 但是有可能今年漲了 300%， 明年績效跌了 80%， 把賺的收益連同本金都陪了。

巴菲特的10年賭局， 說名了S&P 500 指數績效比大部分的主動基金報酬都好，但大部分人都不想看起來慢慢的變有錢，追求刺激反而在投資的路上落後了。

總結來說，我要建立我自己的財富系統， 有效率的使用好的信用卡福利、利用好的銀行帳戶來存錢及處理開支、 建立預算及在不那麼注重的花費上省錢、在讓自己快樂的方面消費、及使用低成本的指數化投資或是 target date funds 幫助達到增加資產的目的。

如果你迫不及待想要先買書來閱讀， 以下是書籍連結， 今年因為疫情的關係，書展被取消了，讓許多出版社過的很辛苦， 剛好大家需要多待在家裏， 可以趁這個機會多投資自我， 多閱讀，多總結寫作 (參考之前文章: 為什麼我建議你開始寫文章、或是任何形式的內容創作)，不僅自我提升，也可以幫助一直很辛苦的出版業呢！

I will teach you to be rich。 Amazon 連結：
https://amzn.to/2KupS4H

從0開始打造財務自由的致富系統：暢銷10年經典「系統理財法」，教你變成有錢人，博客來中文版連結: https://bit.ly/3oM1ai9

部落格原文： https://brianhsublog.blogspot.com/2019/06/money-management.html

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了