今天起，租屋族有『法』可靠？！

今天起（7月15日），行政院消費者保護處正式施行「房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項」（住宅租賃定型化租約規範）對於租屋族的保障大大提升，但是要如何使用呢？首先要區分房東的身份，依照房東身份的不同，效果也會有不同：

一、房東是專業的『包租業』：就可以直接以新的『住宅租賃契約規範』，要求房東修改不合理的租賃合約，因為法律修正的主要對象是針對規範專業房東以及「包租業」向「房東」承租房屋後再行轉租予「承租人」之法律關係，房東違反時，租屋族可以依照消費者保護法第56條之1規定，向主管機關檢舉，主管機關會處罰房東，可連續處罰，最高可達50萬元。

二房東並非『包租業』：一般民眾擁有房屋，單純出租一間房屋給房客，雖然並不受上述的規範，還是可以用其他的『租賃契約』，所以租屋族可以在簽新合約時，主動拿『住宅租賃契約規範』來比對，將不合理的事項刪除，或是參考政府機關所提供的契約範本來簽約，才能保障自己的權益。

三、租賃契約除了可以找專業律師協助擬定之外，這次的修正內容，是可以提醒租屋族，如果在沒有專業下，在處理契約內容有幾件事特別要注意的：
1. 出租人必需是有權出租（請提出相關的證明）
2. 租賃住宅的具體範圍與狀況要確定（有沒有包括車位？房屋有無滲漏水？室內現況與家具是否良好？…等）
3. 除非有具體特定違約事項，否則不能任意苛扣押金不還。
4. 電費及相關費用計算標準與上限
5. 裝潢與室內裝修宜約定清楚。
6. 是否可以提前終止租約？
7. 減少不平等條款

總之，租賃房屋的權利義務可以把握在自己手上，訂定合宜的租約才不會吃悶虧喔！

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＃平安的人生
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#房屋租約
#房屋租賃契約書範本暨其定型化契約應記載及不得記載事項

如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。

【友善環境經營，我們一起相挺—身心障礙 經濟補助】
　
其實政府對於身心障礙者的經濟補助不只是上次Ingay與團隊分享的三種喔！
今天就讓我們來介紹其他經濟補助的項目吧📣
🎈來看看今天的身心障礙服務—『經濟補助（二）』🎈
　
＃日間及住宿式照顧服務費用補助
🙋🏽‍♀️補助對象🙋🏽‍♀️
1. 設籍於臺南市且領有身心障礙證明
2. 經臺南市政府轉介至社會福利機構、精神復健機構或護理之家、榮譽國民之家收托、收容
3. 「未」領有政府提供之其他生活補助或津貼
　
📍申辦地點：戶籍所在地區公所社會課
📣補助內容：補助身心障礙者於轉介安置機構之日間／住宿照顧服務費用（詳見下方連結）
　
🖇應備文件🖇
1. 身心障礙證明
2. 申請調查表
　
☎️聯絡資訊：臺南市政府社會局 蕭小姐（06）299-1111#6532
　
🔗＃臺南市政府社會局 資訊（含「補助標準表」）及附件下載連結🔗
http://social.tainan.gov.tw/social/cenpage.asp?id=DC339AFD-3456-44C1-84C8-7E9ADAD79D2F
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＃房屋租金及購屋貸款利息補助
　
🙋🏽‍♀️補助對象：本市低收入戶之身心障礙者及其同住扶養者（指的是身心障礙者本人及其直系血親、配偶），因為沒有自有住宅而租賃房屋居住，且符合下列各款規定則可申請：
1. 現為接受政府同性質貸款或補助者。
2. 未獲得政府補助住宿養護費用者。
3. 未借住公有房舍或平價住宅者。
4. 租賃房屋需在本市且實際設籍居住者。
　
📍申辦地點：戶籍所在地區公所社會課
📣補助內容：每人每月補助800元，最高一個家庭補助5人為限（最高4000元／家）。
　
🖇應備文件🖇
1. 申請表
2. 身心障礙證明正反面影本
3. 低收入戶證明（或可於申請表上勾選）
4. 最近三個月內全戶戶籍謄本正本
5. 有效期限內之租賃契約證明
　
☎️聯絡資訊：臺南市政府社會局 沈小姐（06）299-1111#8728
　
🔗＃臺南市政府社會局 資訊及附件下載連結🔗
http://social.tainan.gov.tw/social/cenpage.asp?id=91FE43B8-F362-4219-8E60-77145023E8B0
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＃購買或承租商店攤販低利貸款或租金補貼
　
🙋🏽‍♀️補貼對象：符合下列各款規定，得向戶籍所在地之 ＃區公所 提出申請
1. 年滿二十歲
2. 設籍並實際居住本市，領有身心障礙證明，可實際從事經營。
3. 未曾接受政府同性質貸款利息補貼或租金補貼。
4. 購買或承租公有公共場所零售商店或攤販未滿二年。
5. 家庭總收入未達當年度每人每月最低生活費標準二點五倍。
　
🗓辦理時間：當年度3月1日至3月31日
📍申辦地點：戶籍所在地區公所
　
📣補貼方式📣
1. 貸款額度：每人最高新臺幣160萬元，但不得超過承購總價的80%。
2. 利率：每年一月一日比照當時國民住宅貸款利率機動調整，補貼期貸款利率與國民住宅貸款優惠利率之差額，每人每月最高補貼新臺幣3,000元。
3. 償還年限：最長不超過30年。
4. 償還方式：依各承貸銀行規定辦理。
★申請人承租本市公有市場商店或攤販租金補貼額度，每人每月補貼最高新臺幣6,000元，但不得超過承租金額的80%。
　
🖇應備文件（低利貸款補貼）🖇
1. 申請表
2. 有效期限內身心障礙證明正反面影本
3. 最近三個月內家庭全戶戶籍謄本1份
4. 最近一年度家庭全戶財稅資料1份
5. 商店或攤販登記證明文件影本1份
6. 最近一期貸款繳款證明書、繳款收據正本各1份
7. 金融機構存摺封面影本一份
　
🖇應備文件（租金補貼）🖇
1. 申請表
2. 有效期限內身心障礙證明正反面影本
3. 最近三個月內家庭全戶戶籍謄本1份
4. 最近一年度家庭全戶財稅資料1份
5. 租賃契約書、商店或攤販登記證明文件影本各1份
6. 最近一期繳納租金收據或證明正本1份
7. 金融機構存摺封面影本1份
　
☎️聯絡資訊：臺南市政府社會局 （06）298-2585
　
🔗＃臺南市政府社會局 資訊及附件下載連結🔗
http://social.tainan.gov.tw/social/cenpage.asp?id=C861E0CC-A58F-48B0-9B2E-07305BA92A83
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⚠️小提醒⚠️
符合 ＃身心障礙者社會保險、＃六十五歲以上身心障礙者全民健康保險自付保險補助 補助條件者，臺南市政府社會局會主動協助申請，大家不用親自辦理喔！
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＃身心障礙福利科
＃多元友善環境
＃Ingay資訊分享 ＃身心障礙服務 篇

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