如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。

151210中天、東森、三立 防惡房仲 定期巡視、換鎖、委託期不過長
影片網址→https://youtu.be/jHQ6Qf6lTj0

中天 黃子鳳、劉至展 採訪報導……↓
竊賊偷走鑰匙，侵入豪宅鳩佔鵲巢當起主人來，類似電影情節，有可能在現實生活中上演。

有些屋主因為長期在國外，或是基於信任，因此口頭委託房仲代租，甚至全權交由房仲來處理，千萬要小心，房客也要睜大雙眼看仔細。

記者 黃子鳳：屋主委託房仲帶房客看房子，房仲手上應該有個公司鑰匙圈。......↓

房仲手上的鑰匙圈，應該要載明房子基本資料，代表透過公司建檔，一切公開透明，否則房子被怎麼利用，房東恐怕都不曉得。

房仲業者 陳泰源 表示：曾有房仲確定房東出國旅遊外出，於是他就拿鑰匙，在房東的房子裡辦party，因為那是公寓沒有管理員，所以房東也不知道。

屋主求自保有撇步，除了慎選優質社區，並且跟管理員保持聯絡，另外避免被房仲備份鑰匙，有客人要看房時，堅持親自開門，或者改用密碼鎖，一旦出租新房客就換鎖，避免遇到黑心房仲，被騙不自知。

東森 曾鈴媛、鄭仕欣 採訪報導……↓
要如何防止不肖的房仲亂搞、侵占房屋呢？專業的房仲提醒，合約上一定要註明委託期限，結案後鑰匙一定要房仲歸還，屋主甚至可以換鑰匙，來防止鑰匙遭到備份，尤其經過合法房仲公司委託的案件，通常鑰匙都會加掛公司專用扣環，如果沒有扣環，表示可能是房仲私下接案，容易產生糾紛！

看屋前跟屋主電話詢問，房仲資歷5年半的陳泰源，最高紀錄同時經手20幾間房屋租賃買賣，但每一次的看屋步驟樣樣馬虎不得。

房仲業者 陳泰源 表示：這是標準一房一廳的格局。

承辦不動產物件經手案件來來去去，能夠順利交易，關鍵還在房仲和屋主建立信用、默契，就怕不肖房仲來搗亂，攤開合約，上頭一定得註明承辦期限，時效過後房仲對房屋的使用權自動失效，鑰匙也得歸還屋主。

房仲業者 陳泰源 表示：一定都有一個委託期限，在這個合約書裡面，超過了，鑰匙就要主動歸還給房東。

最常發生的糾紛是鑰匙拿了充當二房東，轉租大賺黑心錢，再者是店面拿來頂讓承租者或房仲人卻跑了，防範鑰匙被動手腳，也有自保之道，壓克力板鑰匙圈上頭註明物件名稱、地址售價、經紀人，這是房仲公司專用扣環，也是合法登記的最好證明。

房仲業者 陳泰源 表示：如果是沒有公司的鑰匙圈，那就代表這個房仲極有可能是做私件，這個房子可能根本就沒有報到公司過。

除了房東自行保管鑰匙以外，還能換密碼鎖，依照屋主需要自行更換密碼，或者每次結案後直接更換鎖頭，防止屋子在不知情情況下任人擺布，畢竟房屋買賣是大筆金錢交易，屋主也得注意，承辦通常以三個月到一年為期限，適當溝通、了解房屋近況，才能避免類似糾紛。

東森新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1449722691&cat=General

三立 游凱茹、楊成霆 採訪報導……↓
代替屋主跟客戶看房，房仲卻將房子當自己家，離譜行徑，其他家房仲聽了很傻眼。

房仲業者 陳泰源 表示：住了8年，房東都渾然不知道這件事情，其實房東他自己也付一定的責任，他要嘛就是大部分時間根本就不住在那附近，或者那間房子對他來講就是閒置多餘的資產，其實根本就沒有特別去注意。

不可思議，因為屋主要委託房仲，程序繁瑣。

房仲業者 陳泰源 表示：重點是他這邊有這個第六條，有一個「委託期間」。

首先，契約書上的「委託期間」得寫清楚，一般租屋3個月就算長。
房仲業者 陳泰源 表示：像這個就是我們公司專門的鑰匙鎖。
交付的房屋鑰匙，鎖在公司專屬的櫃子裡，上頭還有牌子標明物件內容。看房前……↓
房仲業者 陳泰源：我大概一個小時後，有客人要約看您的房子。

通常要先電話知會房東。疏忽環節也曾發生房子被房客霸占，

房仲業者 陳泰源 表示：租了之後呢，他可能沒有經過房東的同意就把它自己裝潢隔間成學生的雅套房，然後自己在當二房東，賺這個差價，出租給附近的大學生。

自行轉租糾紛時有所聞，屋主要委託房仲出租房子，契約規則要小心外，也可以多家委託，避免其中一位房仲動手腳，保障自身權益，才不會讓自己房子成為別人覬覦目標。

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/116649033