樓上漏水不處理，6大權利可主張！

有一位新手包租公問我，他最近投資的房子漏水，請樓上屋主開門讓他進去修理，樓上的屋主不理他，他很生氣，該怎麼辦？

我跟他分享一個故事：
有一位3樓的公寓屋主，家中浴室天花板漏水，已經把他浴室的裝潢弄壞，他請4樓的人讓他進去察看，但4樓的人不願意，表示3樓自己修，4樓不可能漏水。

於是3樓的屋主把漏水的情形拍下來，也錄影下來。並且再次找修漏的師傅來看，並請社區的管理人員協助協調，4樓屋主仍然不理，漏水狀況越來越嚴重。

3樓屋主就向區公所申請協調，沒想到4樓屋主也不出席。於是就一狀告上法院，經過1年多的訴訟，因為鑑定出來確實是4樓浴室的防水層失效，導致漏水，維修方法必需是從4樓修的，最後法院判決.

1. 樓上屋主必需容忍樓下進入修理漏水
2. 賠償修理費用
3. 賠償3樓損壞的裝潢及物品費用
4. 精神上損害賠償（居住安寧的人格法益所受的痛苦）
5. 鑑定費用(10多萬元)、法院裁判費。

還有第6項，因為你是包租公，原本可以出租的房屋，因為樓上漏水無法出租，或是房客因此解約，這段期間損失的『租金』，也都可以請求樓上賠償。如果是自主，要看房屋不能使用的狀況，由法院來判定。

此外，部分金額如賠償裝潢的金額以及精神賠償，還可以主張利息支出。

所以遇到樓上漏水下來，樓上又不處理，心煩是一定的，但是未必會有重大損失，沉著應對，只要依照正確法律步驟處理，總會雲開見日的。

如果是樓上的屋主，更要積極面對，才不會『賠償金擴大』，又搞得彼此鄰居結下恩怨。

智慧面對一切不順利：看自己所有的，不是看自己所沒有的

不論是樓上或是樓下，你擁有的是財富（房子），很多人是沒有的。但碰到了漏水問題，不是去抱怨怎麼別人家沒漏（完美房屋），你家有漏（目前你沒有完美房屋）。

積極面對，才是平安正解！

財富是要讓你得平安，不是讓你有困擾的！

＃漏水
＃財富得平安
＃包租公

公寓大廈管理條例第 6 條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第 184 條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
第 195 條
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。
前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。
前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。

照片房屋僅為示意，並非本文所指的房屋，也無漏水問題，也非本所任何當事人

【鄰居或共用部份漏水，訴訟上才是請求「修繕」漏水】　

房屋漏水，如果鄰居或共用部份所造成，訴訟上可以請鄰居或管委會「修繕」房屋的漏水⬇️⬇️⬇️

律師之前和大家分享，買方在交屋後，如果房屋有瑕疵，📍要注意買方在法律請求上不能主張屋主應「修繕」瑕疵，而應依買賣契約的物之瑕疵擔保責任主張解除契約、減少價金和賠償損害。

如果房屋漏水，是鄰居房屋的管線破裂或防水層失效所，📍因為屋主自己和造成漏水的鄰居間，並沒有買賣契約關係存在，所以不能依物之瑕疵擔保責任主張權利❌。

但因鄰居房屋造成漏水，已侵害屋主對房屋所有權之使用，民法在物上請求權規定，所有人對於妨害所有權者，得請求除去；📍所以，屋主可以依物上請求權請求造成漏水的鄰居將房屋漏水部分「修繕」至不漏水之狀態。

例如，屋主的二樓房屋天花板漏水，檢查後漏水發生原因是樓上三樓鄰居的管線破裂所造成，則屋主可以請求三樓鄰居：
1️⃣將房屋「修繕」到不漏水的狀態。
2️⃣由自己修繕所需的修繕費用。
3️⃣賠償因漏水所造成的財產上損害。
4️⃣給付慰撫金。

另外，如果是共用部份造成房屋漏水，📍因為共用部份的管理、維護及修繕，依公寓大廈管理條例的規定，是由管委會所負責，所以房屋如果是共用部份造成漏水，可以請求管委會「修繕」共用部份及負擔修繕費用。

不過，律師要提醒大家，📍漏水發生原因及修繕方法，在訴訟上並不是由屋主在起訴前自行找專家或抓漏師父檢查⛔️（除非被告在訴訟中都不否認或爭執漏水發生原因，但通常機會不高），而是訴訟程序中由法院指定專業機構進行鑑定，法院再依鑑定機構之鑑定報告及法律規定為判決。

今天想來聊一聊科技帶來的改變
房屋漏水是屋主最害怕的事情之一
我的房子位在三樓，一樓和二樓最近抱怨
和他們懷疑是我的管線破裂導致他們要漏水的現象。

這幾天人不在台北，請爸媽協助處理。
第一次的碰面，講白了不歡而散。
先說「接下來寫的是我們家的感受」
爸媽回來後十分生氣，說著根本沒找專業的來鑑定，一二樓的住戶就咬定是我們的問題，還威脅兩老一定要按照他們的規劃做。

後來決定再約一次會談，並約上里長以及全部的住戶一起談。爸媽要出發前我跟他們說，不用太生氣反正一開始講就手機拿出來一個拍照一個錄影，這樣大家都會好好講，一定可以有個答案。

果不其然
今天經由里長確認以及全體住戶同意
將找兩家公司來進行評估跟確認，並確定若產生任何費用將全體一起分攤。

首先感謝科技、讚嘆科技，也同時感謝如此方便的自媒體平台，人人都可以呈現真實和保留過程。 說過的話要認、以及必須承擔如果造假的法律責任。

當然我還是抱持著以和為貴的態度和做一個好鄰居，該處理的事情絕不逃避，但我無法忍受兩老被言語威脅。只好讓鄰居知道「我不是吃素的」，好好溝通不要太過份。

希望大家都有好鄰居，好鄰居實在太太太重要了。