200112蘋果 看懂合約書 避開買屋、裝修合約陷阱
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不論買賣房產、裝修房子，都需簽訂合約書，不過裏頭的白紙黑字，你真的都看懂了嗎? DQPA住宅消保會與新北市政府法制局，日前共同舉辦「預防裝修糾紛教育宣導」座談會，教你看懂合約書，並揭露許多不為人知的「買屋&裝修」合約陷阱。

唐家儀／台北報導......↓

住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，買賣房產動輒上百萬，為保障交易安全，多會要求作履約保證，不過部分仲介公司會指定使用他們配合的建經公司，但吳翃毅說，其實民眾可以拒絕，主張選擇銀行系統的價金信託，便宜又安全，因為建經公司還是會經過銀行，有一點「多了一道手續，又被多扒了一層總價萬分之六的手續費」，以一間2000萬的房子為例，作履約保證要1萬2千元，買、賣雙方各自付6千元。

另外吳翃毅說，買房的屋況說明書，會註記該物件是否為凶宅，然而寫的卻是「產權持有期間」，代表若現任屋主持有期間沒發生過非自然死亡案件，不代表前任、前前任屋主沒有，因此建議民眾仍需多向左鄰右舍、鄰里長打聽，或上台灣凶宅網查詢。

除了凶宅，民眾最怕買到海砂屋，卻可能之前不曾檢測，故屋主勾選「非海砂屋」，然而氯離子的含量標準訂立為每立方公尺不得超過0.3公斤，只要超標就是海砂屋，吳翃毅建議，除了檢查牆壁有無粉狀、塊狀脫落、鋼筋外露情況，最明確的做法，還是請來國家認證的檢驗廠商進行檢測，尤其是無電梯的老公寓，卻又裝潢好的房子。

座談會講師之一，美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，在總價不變的情況下，有些仲介會自己調配車位、房子之間的價格比例，調高車位價格，讓消費者誤以為買到房子單坪較划算的價格，假設房子15坪，總價1000萬元，屋主開價房子750萬、車位250萬，則房子單價50萬元； 但總價不變的情況下，仲介設定房子700萬、車位300萬，則房子單價變為46.6萬，少了3.3萬元。

陳泰源說明，車位有一區間行情，越底層價格越低，而夾在中間、沒那麼好停的車位價格也低，民眾可據實價登錄多加推敲、殺價，或要求仲介提供屋主委託書，上面有紀載屋主房屋、車位的個別開價。

至於裝修合約，則應註明清楚簽約、開工、完工日期，否則恐被工班延期延到天荒地老；若在合約中發現，對方要求簽訂「保密條款」，如不能揭露合約內容，吳翃毅說「這100%都是有問題的，因為裝修並無所謂競業條款，或需要保密的事物」，若看到此合約內容，建議直接換下一家公司; 而付款的匯款對象，直接匯給簽約的承攬人，而非該公司的其他人。

若想有效避免裝修糾紛，最好事先申請「住保信託」，透過公正第三方保障機制，確保業者專心施工履約，確保品質，指導消費者了解合約、工程進度並簡化信託過程的事項，設計師也可專心施工、不怕屋主拖欠款項; 簽訂契約時，可參照內政部營建署公布的契約書範本，或至住宅消保會下載具住保信託的合約書。

此公益座談會為3個月一期課程，每月1場次，循序漸進教你看懂合約書、設計圖、估價單、並搞清楚驗收、保固上的各種小眉角，下次演講時間為2/15、3/14有興趣的民眾，都可上住宅消保會 粉絲專頁報名 。

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【都市更新168專案階段執行成果 向市民報告】

今(28)日主持市府【都市更新168專案階段執行成果】記者會，都市更新處陳信良副處長、張立立總工程司共同出席。市府自105年10月4日發布都市更新168專案2.0版後，統計至105年12月23日止，申請辦理都市更新168專案案件數激增41件(含轉軌案件)，目前共計66件。其中15案審議通過(約佔總案量23%)，其餘審議中之案件，市府也會主動協助釐清爭議。

目前15件審議通過案從申請至審議通過平均作業時間為139天，基地規模平均1500平方公尺，容積獎勵平均為35.31%，且經詳細計算共同負擔，可為市場投入金額186億元，可望有效促進經濟發展。若檢視審議案座落區位，以大西區之萬華區(3件)、中正區(2件)、中山區(2件)、大同區(2件)及北投區(2件)等行政區居多。
未來核定完成之更新案件可創造的公共效益，包含安置現住戶、協助開闢計畫道路、增加汽機車停車位，自行車停車位、留設人行步道、建築基地及物採綠建築設計、無障礙環境、都市防災等。

此外，經市府相關局處橫向整合，針對推動168專案2.0版所提之配套措施，包括：
一、建管處針對168專案提出加速建築執照核發。
二、地政局執行產權登記前之建物預先測量制度，預計可縮短產權登記時程平均約1.5月。
三、財政局及更新處對中央提出合理稅賦的修法建議，建議中央修正「都市更新條例」第46條規定，授權各地方政府因地制宜，房屋稅減半徵收年限至多可延長為4年，以及都市更新案採「協議合建」者可比照「權利變換」方式享有土地增值稅及契稅減免等。
四、財政局提出本市106年房屋稅調整方案，包含取消適用新標準單價之房屋加價項目、舊高級住宅按新標準單價重行評定房屋現值，給予6年新標準單價緩漲機制，提供合理的稅賦，保障民眾參與都更。

2016年是市府推動公辦都更元年，展望明(2017)年，將是推動都市更新關鍵的一年，期許配合中央稅制修法，及行政職能全程到位，擴大民辦都更的效力。明年市府將持續推動都市更新168專案，協助100%同意且無爭議之都更案進行，可望於明年中旬陸續呈現更加亮眼的成績，以展現市府加速推動民辦都更之決心。同時，更新處已設立專門網頁(網址：www.168.taipei)讓審議進度資訊公開透明，提供民眾查詢案件辦理進度及時程，歡迎市民多加使用。

南市房屋税調整 市府説理由
2016-10-27 13:11
［記者洪瑞琴／台南報導］對於國民黨團今率眾抗議調漲房屋税
回溯15年前房子，
南市政府強調，房屋標準單價自105年7月1日起調整，適用90年7月1日後蓋好的房屋，並無回溯，主要是因為條例修正是在90年6月，並非將以前少收予以補收。
市府表示，因為房屋税條例修正是在90年6月，故以90年7月以後設籍之房屋開始適用，
本次調整舊屋尚會依經歷年數按指數折扣，受影響房屋僅11萬餘戶，全市82％左右約51萬戶之房屋未受此次調整影響，且新增稅收絕對會用在資本門，包括治水、交通、教育、農水路等建設。
市府今發表房屋税（懶人包）宣導版，
財稅局也已推出試算平台，民眾只要輸入房屋稅籍編號與身分證號碼、健保卡或自然人憑證資料，即可查詢106年房屋稅應納稅額。
市府呼籲有心人士不要混淆、扭曲事實，
90年以後房屋稅調漲，不是追溯，因為沒有補稅，而是重行評定房屋標準單價。
如果有追溯則表示90年後的房子，也就是91年直到今（105）年都要補稅，如此才稱作追溯，也絕無平均調整120％，並沒有任何一戶調幅有120％。台南市調整比率在有調整的五都中是最少。
（15年來可以不調，賴不選了再一次來調且以前也要補課徵？此不叫回溯，什麼叫回溯？其他五都為什麼沒有回溯？為什麼不會自用房屋免調？台南市負債為何不在經濟面發展設法，為何用最惡劣最簡單的強制向市民搶？為何不送議會討論，民進黨議員有人反對嗎？為何市政府委員會有兩位委員都是民進黨？且開會時有站在市民立場為民喉舌嗎？只是被指使背書嗎？）
至於105年公告地價調幅，市府表示，南市採從低方式調整32.36％，且六都105年公告地價調整幅度，台中市38.25％，桃園市34.56％，新北市33.26％，高雄市32.52％，台北市30.38％，調幅於六都中僅排名第5，與全國平均調幅30.54％相較，南市調幅並無偏高。
財政稅務局估計，這次地價稅開徵有7成納稅戶增加稅額在1000元以下，近6成納稅戶增加稅額在500元以下，增加1萬元以上的戶數僅占2.13％。
（取自台南市政府官網

（15年來可以不調，賴不選了再一次來調且以前也要補課徵？此不叫回溯，什麼叫回溯？其他五都為什麼沒有回溯？為什麼不會自用房屋免調？台南市負債為何不在經濟面發展設法，為何用最惡劣最簡單的強制向市民搶？為何不送議會討論，民進黨議員有人反對嗎？為何市政府委員會有兩位委員都是民進黨？且開會時有站在市民立場為民喉舌嗎？只是被指使背書嗎？）

主計處
隨著科技的進步與資訊的開放，越來越多人使用網路作為獲取資訊的主要媒介，同時也是現代人最常觸及的平台，政府因應潮流，推出各種網路服務與E化平台，以期與民眾建立起密切的聯繫，然而有些舉措卻有華而不實的問題，嚴重影響民眾對政府的觀感。
台南市主計處推動資料視覺化的系統建置，將自108年起重要議題的統計資料，繪製成多元主題之互動式視覺化圖表，並設立查詢專區，目前共有8大類15小類27個頁面的互動式視覺化圖表，希望讓民眾更容易理解艱澀的統計數據，了解市府的業務內容。立意雖好，但市議員蔡旺詮卻指出其中弊端，蔡旺詮發現，六都當中，台北市、新北市與台中市的主計處網站也有推行資料視覺化的業務，且都在搜尋引擎上可以輕易發現，點擊直接即可瀏覽，唯有台南市，點擊之後會連到台南市主計處的官網，並經過五次點擊、跳轉頁面最後連到另一個網站，才能瀏覽台南市的視覺化資料，整個過程步驟繁瑣且無明確指示，一般民眾在使用上極其不便，沒有概念的人甚至完全找不到，與其他縣市形成強烈對比。
蔡旺詮表示，台南市的視覺化資料內容建置完善，種類齊全且分類清晰，比許多縣市都設計的還要優良，也肯定主計處在資料建置上的努力。然而這麼好的成果居然把它「藏起來」，要讓民眾像「尋寶」般的才能找到，實在令人匪夷所思。蔡旺詮也建議，主計處若有任何技術上的問題，應該與市府的技術團隊進行合作探討，E化平台的設置是為了方便民眾，唯有站在民眾的角度思考設計，才不會失其美意，徒存形式。

財稅局
在28日的質詢報告中，市議員蔡旺詮對囤房稅議題提出討論，現行的房屋稅條例中指出，非自住房屋的稅率為1.5％至3.6％，持有房屋越多則課稅越重。所以一般民眾認為囤房稅，讓手持多屋的投資客增加他們的持有成本，可以降低他們的囤房意願，藉此讓房市熱度降溫，達到房價下降，照顧想要買屋的年輕族群。這種說法不但一般人都能理解，也得到許多專家學者的認同。
然而根據財政部所公布的資料，囤房稅目前台北、宜蘭課到最高的3.6％，反觀台南市還維持在1.5％，所以在台南囤房的成本是偏低的，然而這只是其一。
蔡旺詮又繼續指出，除了囤房稅外，計算持有稅標準的「稅基」，也是問題之一。房屋標準單價就是稅基的計算要素之一，根據財政部109年公布的
「各地方政府最近一次房屋標準單價調整參據及情形彙整表」，六都的房屋標準單價平均調幅中，台北為114％，新北為80％，桃園為60％，台中為60％，高雄為81％，而台南則是最低的58％。低房屋標準單價計算出低稅基，低稅基又導致低稅率，加上1.5％的低囤房稅等諸多因素，台南儼然成為囤房炒房的「好所在」。蔡旺詮呼籲，財稅局應當及早規劃，並參考其他縣市的案例，以維護台南的居住公平。
此外，蔡旺詮也對台南的自籌財源比例提出質疑，透過行政院主計總處的統計資料可以發現，台南的自籌財源比率歷年來在六都中都是墊底的，同時對中央補助的依存度也是最高的，如果未來中央政府縮減補助的話，那台南該如何自處?蔡旺詮也肯定財稅局在開源節流上的努力，但也不該沾沾自喜，也呼籲應該要善用這一次的台積效應，吸引更多人移居台南工作，提供優惠政策給相關產業，以期爭取更多的稅收，補足台南在自籌財源上的不足。