阿富律師常常在諮詢的時候看到很多民眾在買房的時候開開心心，結果很快就夢醒了，漏水、海砂、凶宅、權利瑕疵.....，半生的積蓄就這樣卡在那裡，真的是欲哭無淚。

「其實，很多買房糾紛都是可以事先預防的....」阿富律師時常語重心長的跟我說。

就譬如說，房屋的瑕疵可以透過驗屋事先得知，權利的瑕疵可以在律師見證之下完善訂立買賣契約跟審核，而契約的執行，也可以透過履約保證的制度來確保雙方的權利義務。

想想看，買房子那麼大一件事，卻不找律師把關及專業技師檢驗，真的是令人匪夷所思。

還記得之前看過一個案例，一個代書拿到客戶的印鑑證明及權狀之後，輾轉將房屋盜賣掉，而且還同時騙了很多個客戶。

有些民眾則是遇到不肖的仲介業者，舌燦蓮花的把破屋說成豪宅，結果一堆說好的景觀、公設，居然不是被擋住就是無限期整修中。

可是，密密麻麻的房屋契約書，一般民眾哪有辦法一條條仔細審閱，就算認真看完，也不見得看懂，看懂也不見得看看細，看細也不見得看周全，總不能為了買間房，就去修個法律學分班吧！

該怎麼辦呢？

雖說糾紛越多律師生意不就越好，但當醫師有醫德，當律師當然也有律師的使命感囉！
「我要成立一個平台，讓大家在買賣房屋時，可以直接在上面自行搓合，不用透過仲介，而且由我們提供買賣過程所需的資源與支援。屋主刊登之後，只要有人想買，透過我們的平台就可找到專門的技師驗屋、專業的律師見證、值得信賴的履約保證單位，這樣一來，不但省去了仲介費，還可以安心成交，不用擔心被詐騙。而且屋主免刊登費～～」

阿富律師每次說到這件事，就特別的意氣風發，彷彿看到了他心中的理想國。

跟著他一路創業的我，雖然苦也吃過，但樂子也沒少過，每當他有個新點子，總能看到他改變世界的決心。

這個平台有個好記的名字，叫做「屋屋網」，已經上線一段時間了～

而最近阿富律師為了達成他的宏願，決定再創立一個Line社群提供給大家討論的平台，如果有任何買賣房屋的問題都可以在社群裡提出，阿富律師很樂意將對於買賣房屋的相關法律常識傾囊相授😊

我把連結都放在下面，有需要的朋友可以加入喔～

屋屋網官網連結：
https://www.55house.com.tw/
Line社群討論連結：
https://ppt.cc/fJ4box

【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
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▌公寓、大樓怎麼選 ​
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我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
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▌屋齡與居安考量​
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不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
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▌公寓優缺評比​
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低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
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◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
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對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
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故事太長，買房人生 to be continued...​
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想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？​
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#時事求世 24
從時事看世界遺產：伏爾科里涅（Vlkolínec）（1993）

斯洛伐克最近捐了一萬劑疫苗給台灣，引起大家注意，這年輕的國家以前是捷克的一部分，1993年獨立。那時去對它印象不差，物價平易近人，一球冰淇淋只要12塊錢，相較之下，旁邊奧地利物價就不那麼可愛了，冰淇淋要三倍價，所以離開時還特地去吃了六球，印象深刻。

從字面上的意思來看，伏爾科里涅（Vlkolinec）是指野狼聚集之地，當我們帶著懷疑，沿著山路來到這個位於斯洛伐克中部群山間的小村莊時，中間經過的一段荒野，確實讓我們覺得好像真的會有野狼的出現。不過現在要看到野狼也不是那麼容易的一件事，如果真看到時還不知道心情是該高興還是該害怕？

與野狼不期而遇不是我的目的，我繞進山區來到這個村莊，乃是因為這裡是聯合國教科文組織列名的世界文化遺產。全部都是以木頭建成，兩排共四十五棟呈「非」字型排列的傳統屋舍，是斯洛伐克中古時期鄉村建築形式保存最完好的地點，連屋頂是用一片片的木片瓦拼湊而成。沒人清楚村莊是從何時就存在，但早在1376年的文獻記載中就已提到這裡。據說以前山區都是如此的房子，這種傳統木屋一點也不稀奇，但物以稀為貴，如今反而吸引有興趣的旅人前來。

入內參觀是需要買票的，我本來以為這又是個只留下骨架形式沒有靈魂的民俗文化村，然而沒想到這個世界遺產和印象中多半是廢墟的遺跡景色截然不同。房屋數雖然不多，但全村依舊有32人長居住於此，也有部分房子門窗緊閉，但從窗台上擺置的物品裝飾，看得出這些在海拔718公尺的小木屋，只被當作夏天渡假避暑時使用。不管是否常住，因為尚保留居住功能，所以看得出維修的功效，因此木屋雖略顯斑駁，卻仍然顯得老當益壯；當然歲月還是不免在此駐留，一些廢棄的房屋或在第二次世界大戰時被燒毀的房屋夾雜其間，亦不做整修，完整保留，兩者相對照，不僅讓人見識到古屋的風貌，亦教人發滄海桑田之喟嘆。

不過也許是無禮的觀光客太多，這裡的居民似乎都不太愛被照相，一看到有鏡頭對準他們，馬上就把頭偏向另一邊，甚至露出不耐煩的臉色。有戶人家乾脆就在門口就掛了個「內有惡犬」的牌子，斯洛伐克文我當然看不懂，但牌子上那隻看來兇猛的惡犬圖，可是打破了語言的隔閡，提醒遊客不要私闖民宅，想必被不速之客騷擾的不勝其煩。

這樣一個地方，觀光和當地原本生活的保持始終是天平的兩端，對觀光客來說，在這樣的氛圍中，哪怕是一個老婆婆端著臉盆到水井邊邊洗衣服，都是手癢難耐的好畫面，但居民又何苦要承受這樣像被看待動物園裡動物般的對待？我想彼此尊重是最好的解決之道。這裡是觀光地，但也是當地人數百年來的家鄉，造訪必須帶著尊重，而非冒失闖入別人的私領域。

其實若想要一窺這些房子裡的結構與生活，也不是那麼困難的一件事。這裡有間民宅被改建成博物館，一進門就是廚房，老式的設備敘說著過去的生活，而並非只有博物館如此，這裡除了電力之外，對於其他現代化的裝備與設施都是不接受的，連用水都還是全村共同使用座落在唯一一條道路中央位置的水井。房子裡的空間比外表看來大許多，除了起居室及臥室外，更有一個食品儲藏室，以度過漫長且嚴寒的冬天。

以前的居民多半從事農牧且規律的生活，直到如今似乎依舊變化不大，來到這裡能夠感受到一種繁華世界中缺乏的和平與寧靜。