2021.07.13《經濟日報》【保單紓困借款上路 專家呼籲：看清二大風險再決定】
自新冠疫情進入三級警戒以來，許多產業與民眾紛紛放起無薪假，甚至因此失業，衝擊家庭生計。在勞工紓困貸款停止申辦後，7月1日起額度達10萬元的保單紓困貸款方案接續上路，其1.28%的超低利率甚至在網路上引起「不借對不起自己」的討論。不過，台灣《保險法》權威劉北元提醒，在申辦保單借款前，必須先評估「保障縮水」與「保單可能停效」等兩大風險，以免面臨償還貸款及保單失效兩頭燒的窘境。

事實上，這次金管會與22家壽險公司規劃的保單紓困貸款，一推出就創下借款金額達1億元的申貸量，除了顯示在疫情衝擊下，民眾需錢孔急的現況外，更突顯其1.28%超低利率的吸引力確實驚人。

🎥別輕忽保單借款利率 小心保障回不來🎥
對此，劉北元在最新一集podcast節目《劉北元的保險法》中特別提醒，不論是保單紓困借款，或是一般的保單借款，都該留意保單借款的行為，會不會影響到自身保險的理賠保障，以及因為無法如期還款而面臨保單停效的風險。

劉北元指出，保單借款的利率在傳統的保險商品上，通常是預定利率往上加二碼（0.5個百分點）。所以申請保單借款時，必須留意保單的預定利率！

他舉例，在過去高利率投保的年代，一張終身人壽保險保單的預定利率可能會高達6%，甚至超過7%，如果用這類高預定利率的老保單來做保單借款，保單借款的利率容易達到保險公司自訂利率的最高上限（例如有些保險公司利率上限可能高達6.9％），一旦3年的紓困優惠貸款期滿後，若民眾還要繼續貸款，則還款利率將會高得嚇人，此時保戶就要有評估自己有沒有能力還款，預先做好還款計畫。

另外，劉北元也強調，若在借款期間發生保險事故，保險公司會將借款本金及未繳利息從理賠金額中扣除，使保單原有的理賠保障縮水。甚至在本息持續翻滾的情況下，一旦本息超過保價金（保單價值準備金），保戶將會面臨保單停效的風險，如果在停效期間發生保險事故時，保險公司將不負擔任何理賠責任。

🎥想申請保單借款？不是每張保單都能貸！🎥
值得注意的是，這次10萬元的保單紓困，屬於政策性保單借款，雖然利率低廉，但並不是人人都可以申請。除了要求「每一要保人在單一公司只能借一次」之外，也受限於申請借款者有沒有符合「身心障礙者」、「中或低收入戶」、「特殊境遇家庭成員」、「符合政府個人紓困補助條件者」、「受新冠肺炎疫情影響以致經濟困難者」等5大條件的資格。

劉北元說明，保單借款的初心是為了短期需要一筆資金應急的族群著想，讓他們不用選擇解約一途，也可以拿到應急資金，又讓保單的保障存在。

而保單借款的方式，就是由保戶（要保人）依保單裡面的「保價金」做為擔保，向保險公司借款。但劉北元也提到，並不是每張保單都能借款！

他舉例像是醫療險、意外險等保單，就沒有保價金，所以這類保單就無法辦理保單借款。

🎥貸款管道多，先釐清長期需求還是短期應急🎥
除了保單借款之外，市面上也有許多其他貸款管道，例如銀行推薦的信用貸款，或者房屋貸款，提供給有資金需求的人另外一種選擇。

劉北元舉例，貸款前，應先評估自己的資金缺口是長期需求？還是短期應急？若是因為小孩上國中、高中、大學，出國留學需要用錢等長期資金需求，在自己的收入短期內不會有重大改變的前題下，他不建議用保單貸款、信貸這種短期支應方式，來解決長期資金的需求。

因為教育開銷是關係到5到10年甚至15年以上的長期資金需求，若是以保單貸款、信貸來支應，可能面臨負擔太大，借得起不一定還得起的問題。

至於短期應急的資金需求，劉北元表示，如果因搬新家要添購傢俱，此時可考慮用保單貸款、信用貸款等短期週轉的借款方式來支應支出，較不建議使用房貸。

劉北元解釋，房屋貸款雖然利息較低、還錢期限長、前3年還有寬限期（只還利息不還本金），但輕鬆的還款方式，容易讓人在不知不覺之中，擴張信用。舉例來說，當一個人在買車、買家具時透過房貸來支應費用，甚至做生意也想到用房貸做企業周轉......所有事情都從房貸搬錢，一旦周轉不靈，房屋恐將不保。

🎥短期資金需求，不能只考慮貸款利率🎥
此外，劉北元在節目中還提到，若是有短期資金需求者，貸款時也不能只考慮貸款利率。

以信用貸款為例，雖然信貸常以超低利率做為訴求，從利率來看，選擇信貸會相較保單借款來得更優惠。但信用貸款的成本除了利率外，還必須考慮手續費、多階段還款利率等其他附帶條件，甚至是有沒有綁約，或管理費用的問題。

若是以信用貸款加總計算後的成本來與保單借款比較，有時貸款者的負擔不一定比保單借款的負擔來得小。

劉北元強調，保險最原始目的是為了保障。雖然保單可以作為信用工具辦理貸款來應急，卻不該將保單可借款的特性，當成是其主要功能來看待，否則將本末倒置。

劉北元建議，有資金需求的民眾，不論是選擇保單借款，或其他信貸、房貸的貸款方式，都應事先建立好自我評估的觀念與還款計畫，選擇真正適合自己的貸款方式，才能避免事後貸款還不出來的問題。

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<新聞> 美經濟撥雲見日 Fed戴莉：縮減購債可能於今年底或明年初實施

聯準會可能會優先退出抵押擔保證券 (MBS) ?

美國房地產已經熱了快一年，我們在去年七月跟十一月的報告都有寫到。不過近期有些微降溫，可能是房價漲得太高了。

反而是一些專門做房屋租賃的公司表現不錯，例如 Invitation Homes （NYSE：INVH）與 American Homes 4 Rent （NYSE：AMH）。

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隨著美國經濟逐漸走出陰霾，舊金準銀行總裁戴莉 (Mary Daly) 周二 (22 日) 表示，聯準會有可能在今年底或明年初開始縮減購債。她表示，儘管近期通膨走高，但聯準會 (Fed) 不會對未來幾個月的波動數據做出反應。

戴莉表示：「我看好經濟復甦，經濟實質進展已出現在我們視線範圍內，我們有可能在今年晚些時候，或明年年初實現該目標。」聯準會將實現充分就業和 2% 通膨作為收緊貨幣政策的主要目標。

戴莉說道，目前抵押擔保證券 (MBS) 市場運行良好，聯準會的 MBS 購買並未直接影響抵押貸款利率，而是與美國公債一起影響整體金融情勢，但考量到房市市況火熱，聯準會是否應在縮減購債時優先減少購買 MBS，將是討論的主題之一。

戴莉具有 2021 年 FOMC 投票委員身分，她的觀點通常與鮑爾和聯準會其他領導層觀點一致，透露出隨著疫情在美國減緩，經濟已接近不需要聯準會全力幫助的時期。

都是房仲的陰謀？　戳破房價被操控的恐懼心理
為何民眾買房怕被房仲騙？
常在「買房知識家」臉書社團上看見網友發難，
說自己遇上黑心房仲吳良（諧音無良），
不過說句真心話，買房出事，
無論買賣方都得負責人，
而最大責任則是買方自己，
並列舉下列4點得負責的原因。

一、自己不做功課
房地產成千上萬買房師字輩都跟你說，買房要多看多問多確認，你不可以只說自己是首次購屋，什麼都不懂。發生問題之後要嘛像個無頭蒼蠅、變身憤世青年，充滿幹勁的說都是房仲的陰謀，回頭想想，你的年收入+可用資源與能承受的貸款壓力在哪，怎麼會問不到？

二、為什麼不相信政府實價登錄
阿明知道實價登錄不完美，但這是政府唯一公開不動產交易資訊平台，目前你所看到仿間各類型實價系統，哪個不是串政府實價登錄系統出來的，不要再聽房仲說；格局/面向/裝潢...不同，所以實價登錄不準的說法。

你必須相信房仲必須合理跟買方說；沒有屋主會依實價登錄賣房。
你必須相信房仲必須合理跟賣方說；沒有買方會依實價登錄買房。
說到底，為什麼不相信政府實價登錄，當公務員都是塑膠？

三、為什麼不喜歡聽真話
房仲有好有壞，更多時候是買方不喜歡聽真話，與房仲表達購屋訴求之後，只要求要便宜又大碗，最好是屋主20年前買價賣入手，若有這種好康，房仲自己買自己賺、或是招喚投資客入手！說到底就你是自住，算好能力與支出，看你能買的房子，不要輕易越級打怪。

四、為什麼要貪小便宜
看到廣告買到賺到、百萬裝潢、不買後悔...畫山水，就幻想自己可以靠買房賺大錢。為什麼要相信房仲說貸款可以N成，利率可以低？

你必須知道房屋貸款的成數與利率，全是銀行按照貸款人授信與擔保品估價辦法估算出來，或許你該問自己，為什麼覺得自己是那個萬中選一幸運兒，買到屋況不用整理、價格便宜，貸款成數高，利率低的房子..

看不順暢你可以下方留言反駁我，但我不一定有空理你。

「土壤液化潛勢區資料庫」昨天上線，雙北市包括三重、新莊，及松江南京站、台北世貿站等捷運途經的商業精華區，高雄市火車站周邊、高雄捷運部分站區都位列紅區。今天行政院將開會討論，土壤液化資訊時，是否要在定型化契約揭露土壤液化資訊。
地調所昨天中午開通土壤液化潛勢區資料庫，剛上線沒多久，就因民眾查詢量暴增當機。

由於民眾關切度破表，位於土壤液化潛勢區的房地產可能遭受衝擊，金管會已密切注意後續效應，緊盯價格波動對銀行造成的擔保品跌價損失風險，及銀行授信政策包括利率可能提高、貸款成數可能下降等影響，金管會並呼籲銀行不要拒貸。

大型公股高層行庫主管指出，內部會將土壤液化區列入房貸授信審查的指標之一，但也強調，並非所有位於土壤液化高潛勢區內的房子，都使用同一套標準，而是針對個案給予適度調整。

另外，根據中央社訪問行庫主管說，除了區域外，房屋結構、是否有改善措施等也會一併檢視，並彈性調整貸款成數與利率，短期可能先朝降低貸款成數一至二成方向因應。

「既然政府都公布了，徵信時就會列入考量」，銀行主管說。但政府公布的液化區域實在太大，不可能全都適用同一套標準定價，所以還是會視個案彈性調整；例如，雖然房屋坐落在液化高潛勢區，但房子結構穩固、不會產生風險，就不會影響貸款條件。

131121東森 頂新魏家買帝寶 只付1%自備款 獲利4億
影片網址→http://youtu.be/s84hRxWMgH0

感謝記者 蔣心玫 的採訪，說明一下我講的2.5%~3%的部分，我指的是二胎，或者是拿擔保品抵押借款的利率唷！如果是信用貸款的話，那就更高了，通常是6%起跳唷！

以下是新聞報導......↓

2009年頂新魏家買了9戶帝寶，號稱砸下13億，但是現在傳出他們實際從口袋拿出來的居然只有1300萬。

央行總裁彭淮南來到立法院，首度透露曾經有銀行放出成數高達9成9的豪宅貸款，借款人外界指向是頂新魏家。

就連立委也不敢挑明批評頂新，但據了解，當時銀行先撥了帝寶的八成金額10.4億元給魏家，而魏家身為台灣頂級富豪又辦理信用貸款貸了2.47億，竟然錢全都拿去買帝寶，所以實際只拿出1300萬相當於1%的錢，而且傳聞還獲得了2%的低利率。

房仲業者 陳泰源 表示：通常利率至少是2.6%起跳，甚至有最高到3%的，13億來計算的話，一年光是繳利息，就已經差了780萬以上。

頂新當年貸款9成9，每年利息要付2500多萬，五年下來利息總共1億2870萬，而當年13億買下的9戶帝寶現在已經增值超過19億，如果現在賣掉脫手等於獲利4億8330萬。

低利率，貸款成數也高到太敏感，央行發現魏家買帝寶99%的錢都是銀行借的之後，要求提供資金的第一銀行把融資成數降到60%，並且明定豪宅貸款最多只能貸六成，成為掀開央行打房行動的「頂新條款」。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71363719