如何與房東/客好聚好散？
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衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
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三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
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四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
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五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。

#阿明小教室沾沾光 #租屋委管契約新制12月上路
租屋委管契約新制12月上路 房東輕鬆收租靠它

為推動租屋代管專業服務制度，內政部於9月5日公告「租賃住宅委託管理定型化契約應記載及不得記載事項」(簡稱委管契約)，強化代管的權利義務關係，並訂於今年12月1日施行，將來房東可更放心將出租房屋交由代管業管理，代管業如有違反規定，最高可處30萬元罰鍰。

內政部表示，這次公告的委管契約有7大重點，包括：
一、委託管理項目明確化。
二、雙方需約明服務報酬及給付方式。
三、房屋的使用限制及處理。
四、修繕的責任劃分與處理。
五、代管業應盡的義務與責任。
六、租賃住宅返還之處理。
七、提前終止契約條件。

內政部指出，將來房東與代管業簽訂委管契約時，應注意約定委託管理的項目及期間。
委管項目包含屋況與設備點交、催收租金費用、設備檢查維護及修繕、糾紛協調處理、督促房客返還住宅及遷離戶籍等。
另房東仍可視實際需求與代管業自行約定代收租(押)金、管理押金等事項，且委管期間應約明起訖期間，以維護委任雙方權益。

另外，代管業與房東應約明報酬給付金額、期限與方式；
代管業非有正當理由不得調漲報酬。
至於在房屋的使用限制上，房客如有變更用途或不遵守住戶規約，代管業應予制止並主動向房東提出處理建議；如有需修繕事項，代管業應協助釐清修繕責任，以保障房東權益。

其他在代管業的義務及責任上，如在租期屆滿時，應先協助結算費用後再執行屋況設備點交，並通知房東將押金扣除未繳費用後返還賸餘押金；約定代收租金或押金交付給房東的期限不得超過30日；收受房東支付報酬時，應開立發票或收據；對於代管的押金，只能用在租約消滅時抵充房客於租期的欠費或違約金，不得任意動支，以保障房東與房客權益。

至於租約關係消滅時，本次契約規定代管業應督促房客返還租賃住宅及遷離戶籍；代管業如未於期限內將代收的租金或押金交付給房東，或怠於協調處理租賃糾紛，房東得提前終止委管契約。

內政部強調，透過委管契約的公告實施，提供委任雙方公平交易機制，強化委任雙方權利義務關係。
代管業如有違反本次公告的委管契約規定，其契約條款無效，且得依消保法規定，最高可處30萬元罰鍰。
另內政部已同步公告「委管契約範本」供各界參考使用，民眾或代管業者如需進一步瞭解契約內容，可至內政部地政司網站「租賃條例專區」查詢(網址： https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/89)。

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<惡房東,退散！>


之前寫過一篇文章"惡房客退散！"


不過勒,既然有惡房客,也會有惡房東,

剛好最近ptt傳出一個房東的各種惡劣行徑,

因為這個房東的行徑有點離譜,又有話題性,

東森因此做了三四天的節目,

k跳看了幾集的片段,幾乎變成房東的粉絲～

（我實在是太佩服那個房東的顧左右而言他的能力了！）


回到正題,

我認為

一個人跳出來指控,你可以說是湊巧,

很多人跳出來指控,說沒問題,有誰會信？



當然房客也許也犯了一些錯誤,

但是那樣的錯誤並不足以成為

房東惡意剋扣押租金甚至要求賠償的理由！


我想,那些倒楣的房客大多是和解了事,或是賠錢了事,

只因為不想走法院～



其實,面對惡房東,要做到三件事,

1.不要被嚇倒！

2.不要怕走法院！

3.不要怕麻煩！



1.不要被嚇倒,

這位張姓房東動輒向房客嗆聲走法院,

或拿刑法條文壓人,

在k看來,很多都是很牽強且不會成立的！

比如：

有一個房客終止租約後要交還鑰匙,

房東卻遲遲不願意出現,聲稱很忙,無法出現,

要拖過租約末日,造成一個房客違約的事實,

房客只好謊稱要看房子,房東立馬出現（這時就很有空？）,

房東惱羞成怒說：你騙我,我要告你詐欺！

(你房東一開始謊稱沒空，就沒騙人？)

如果騙人就構成詐欺,

我想全臺灣2300萬人都要被抓去關（嬰兒除外）

不要被嚇倒了！

房東告你不成,你取得不起訴處分後,反告她誣告,

我相信很多檢察官很樂於處理

這種濫興訴訟（製造檢察官困擾）的人！




2.不要怕走法院,

不要老是挨打,或只想息事寧人,

對付這樣的人,

你唯一的選擇,就是比他更強硬更盧小！

他告你？難道你就不能告他？



房東無理剋扣金錢,

房客其實都可以提告不當得利請求返還,

不過勒,這個房東聽說名下都沒有東西,

告民事也是徒勞無功,

那就建議提告詐欺,

說實話,我很不愛建議人家以刑逼民,

不過這個房東看來是慣犯,

常用類似手法騙錢,也只好告他詐欺囉！



3.不要怕麻煩

那位房東把自己弄得跟刺蝟一樣,

沒關係,不要怕麻煩

拿把鉗子慢慢拔毛,總有拔光的一天,你總會吃到肉的～

（據ptt爆料,這個房東其實背後是一個集團在操作,

已經用相同手法搞了很多年,

我想,這都足以構成組織犯罪了,

組織犯罪可是重罪,有什麼不好搞回去的勒？）


另外,租房子有幾點要注意：


1.看房時先請房東出示房屋權狀,

證明他就是房屋所有人~

你連這點都沒確認,就把錢給人家,

被騙也是剛好而已！



2.給予任何金錢,務必取得收據,做為證據,

能用匯款的就用匯款,至少留下金流記錄,

萬一發生糾紛比較好舉證～



3.簽訂租約時看清楚條款

這點很多人都做不到,

沒關係,最防呆的方式

就是要求使用坊間的制式範本,

那個東西很固定,不會搞一些有的沒的,

最怕的是對方提出一個非制式租約要你現場簽名,

你礙於時間急迫或想說沒什麼,就這樣傻傻簽下去,

裡面有什麼東西都沒看清楚,

像上面的這個租賃糾紛,大多是在這個階段沒有處理好,

結果就是讓房東予取予求～




至於房東在簽約後這裡加錢那裡加錢,

不好意思,租約內沒寫,就是沒有！

如果房東惡意霸王硬上弓,

請寄存證信函撤銷當時簽約的意思表示

如果是遭到詐騙,或有錯誤產生,

簽約後一年內都可以撤銷！不會有違約的問題～




4.交屋時拍照,以免房東黑你！

先確認房屋現狀,

以免以後退租時房東找藉口扣錢,甚至告你毀損～



5.住進去後,門鎖原則上是不能換,

但房東沒有你的同意,是不得進房屋的,

因為房子既然是你租下來了,你有使用權,

那就是你的私密空間,

房東任意闖入是有刑責（侵入住宅罪）的，

另外既然是你的私人空間，

要帶什麼朋友回來，房東是管不著的～



6.住進去後,東西壞掉

上面的那位房東最常指責房客的罪名就是：

任意破壞東西,

不過勒,

從法律面,房東負維修責任,

維修的錢是房東要出,沒有讓房客出的道理～

東西壞掉,如果是正常耗損,

比如：燈泡壞掉,那就是房東要負責拉！

除非是房客惡意破壞,那才是房客要出錢修繕,

不過,房東要拿出房客惡意破壞的證據,

不是他嘴巴講講,就說了算～



7. 退租時,

需當場清點物品及確認屋況,

返還鑰匙並取回押金～

如果房東惡意拖延時間,請寄存證信函,

如果時間是房東刻意拖延的,

違約責任就不在房客身上！



結語：

害人之心不可有,防人之心不可無,

租賃房屋,是一般人很常碰到的事情,

處理上還是要注意自己的權益,

至少保護自己不要陷入一個要跑法院的窘境,

如果真的遇上了,

請硬下心來處理他,

走法院不是那麼難的事情,不要被對方嚇倒了～