富豪偏好新加坡 吉隆坡前景吸睛

摘自富比士地產王月刊014期
文/林蘭芬

台灣高房價與政府打房迫使熱錢紛紛出走，承接2013年的海外置產熱潮，亞太地區呼聲最高的城市，除了申奧成功的日本東京，另一個便是快速發展中、位於東南亞的馬來西亞首都吉隆坡，在房價基期低、預期投報率高等多重誘因吸引下，在台灣掀起一波赴馬購屋的熱潮，就連鄰近的新加坡，也加入這波馬國置產熱。

2014年的海外置產熱火絲毫沒有冷卻，反而有愈演愈烈的傾向。2014年恰逢馬來西亞的觀光年，近來大馬政府積極推動觀光旅遊奏效，旅遊業帶來的商機也是馬國GDP逐年提升的一大支撐，加上擁有石油、橡膠、棕櫚油、錫礦等天然資源，皆為馬國外匯收入的主要來源。

在國家帶頭作多下，馬國政府在首都圈推動的「大吉隆坡計劃」，讓這個在東協快速崛起的重點城市，訂下了2020年躋身全球前20大最佳城市的目標，也為當地房產帶來無窮願景。璽朵國際執行董事呂安淇表示，現在的吉隆坡宛如20年前的台灣，正大張旗鼓地興建開發中，並以交通建設為首，奠定經濟發展的根基。

除了吉隆坡市中心原有的輕軌，現在更加強推動縝密的捷運網絡計劃，預估將在2018年完工。當地最受矚目的重大交通建設，當屬泛亞鐵路的興建，將串連土耳其、伊朗、巴基斯坦、印度、孟加拉、緬甸、泰國等國，北抵中國雲南，南至新加坡，完工後將成為東南亞、中東與中國大陸之間的重要交通幹線。

1.7兆建設經費 打造大吉隆坡計劃

除了泛亞鐵路，另有直接串連吉隆坡與新加坡的馬新高鐵，或稱隆新高鐵。

該交通建設已於2011動工、預計2020年完工通車，在馬國境內分別在麻六甲及葇佛（新山）設置有停靠站，因此近期也受到海外投資人的關注，並逐漸接觸、接受吉隆坡市中心以外的房產。

馬國政府還撥出1.7兆新台幣的資金積極建設吉隆坡，目的在以國際大城市的姿態，吸引全球前100大的外商進駐，並釋出170萬個工作機會，以最原始、最單純的居住需求，帶動房地產市場蓬勃發展。

然而，馬國政府為保護本國人的權益，設有外國人購買當地房產的最低總價門檻，外人在檳城置產，總價門檻為100萬令吉，約合新台幣1000萬元，其他州則為50萬令吉（約新台幣500萬元）。

此外，跨境投資人還須支付不少稅費，除了購屋須繳納印花稅、門牌稅、地價稅、分層地契印花稅，將房屋出租與出售時，則須再分別支付租賃所得稅與售屋利得稅。

呂安淇表示，跨境置產前應該先考量幾個層面：若是以移民、工作、退休生活、為子女未來留學居住為前提，做為自住使用的投資人，建議優先考量物件的環境、購物與交通機能，也可考慮利用馬來西亞政府推出的第二家園計劃辦理移民，10年可享有等同於馬國人民的福利，可享受購屋優惠與貸款利率折扣。

若是以投資置產為出發點，呂安淇則建議選擇位在市中心，或緊鄰市中心的物件，且無論是精裝修的套房產品、SOHO族類型的辦公室，最好都要選擇附有物業管理的物件，從承租到管理、收益都有透明、簡便的流程，才能輕輕鬆鬆當個國際包租公、包租婆。

新加坡政經情勢穩定 強吸外資

相較於近2年才迅速竄紅的吉隆坡，與馬來西亞僅「一橋之隔」的新加坡，則早在亞太地區的房地產市場佔有一席之地，甚至成為區域房市指標，先進的城市規劃、生活環境與居民素質，加上對境外投資人基本上沒有特殊限制，多年來對於高端的境外置產者，擁有強大磁吸力。

新加坡氣候溫暖，地理位置與交通位居樞紐，是亞洲重要的經濟重鎮，境內人口密度高，有許多外來的讀書、就業人口，住宅的剛性需求穩定。

根據統計，新加坡2013人口總數已達540萬人，年成長率1.6%。新加坡貿易部門公布的2013年第4季國內生產毛額（GDP）季增率則高達6.1%，經濟與人口的長期穩定增長，替新加坡帶來可觀的房地產物業增值回報。

21世紀不動產亞太區總部董事長王福漲表示，東協經濟發展快速、人民消費力道強勁，加上新加坡政府對外國人置產沒有特殊的限制，無論在購買房屋價格、稅收、貸款利息，皆與本國人相當，因此，具領頭羊地位的新加坡房產，已成富豪們海外置產的亮點。

此外，完善規範的市場，以及透明的法律、稅制、無貨幣管制等條件，也是新加坡房產能吸引跨境置產族群的重要誘因；新加坡貸款額度高達70%，利率卻僅1.2%，同時，在新加坡置產免遺產稅、免課徵海外所得，且匯率穩定，對於投資人而言，是相當良好、健全的環境。

不過，新加坡與香港同為亞太地區首屈一指的國際級城市，房價也遠非吉隆坡或台灣所能比擬。

2008年金融海嘯之前，新加坡房價便已超過每坪200萬元新台幣，金融海嘯過後又快速翻漲，因此，大多數前往新加坡買房的台灣人，多是因做生意時常往來，或考慮讓小孩在地就學的高端置產族群，而新加坡政府鼓勵海外資金投資，只要在新加坡擁有不動產、存款4700萬元，就可申請入籍。

外人置產無身分限制 惟不得買組屋

然而，為了保障新加坡人的權益，新加坡政府規定，外國人不可購買「組屋」，且除了聖淘沙以外，外國人在其它27個區皆不能持有土地；新加坡的組屋就如同台灣的國宅，且這樣類型的住宅約佔新加坡房市8成左右，此外的一般住宅或房產則可供境外人士自由買賣。

王福漲指出，目前新加坡的推案型態也有預售、新成屋之分，但房市交易仍以中古屋為主。預售屋的交屋日有2種，先有完工交屋日，約1~3年後為法訂交屋日，期間等同房屋保固期，開發商須負責所有修繕問題。

值得住意的是，因新加坡無代書制度，買賣房屋流程須委由律師處理，律師費約新加坡幣3000~8000元（約新台幣7~18萬元），多數人會透過房屋經紀買賣房屋，服務費為房屋總價的1~2%，普遍由賣方吸收，除非買方有特別指定的房屋經紀才須負擔服務費。

另在房屋貸款的部份，外國人可在當地任何銀行申貸，一般貸款成數可達6~7成，房貸利率1.2~1.7%，但自今年6月底起，新加坡政府將推出「總償債率」，即限制貸款，買房買車的貸款金額不可超過薪資6成。

王福漲提醒投資人，須注意新加坡政府雖然並未限制境外人士的置產資格，但近年推出的賣家印花稅，即類似台灣的奢侈稅；該政策當地人與外國人皆適用，課稅持有年限為4年，持有1~12個月內售出，課稅16%，持有12~25個月售出，課稅12%，持有25~36個月售出，課稅8%，持有37~48個月售出，稅率為4%，以避免房市的投機炒作。

<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記5—點交N部曲 驗收公設 先探虛實

某建商董事長說：「房子的好，將來房子會說話。」這句話真是至理名言，但是通常吹自己蓋的房子有多好的，很多都是漏水了、壁癌了、人跑光光了。你以為我真那麼萬能，一眼就可以看透，未卜先知？我只會有青光眼，沒有X光眼，房子蓋得好不好，光用眼睛看是不夠的。
第一屆的管委會，首要任務就是點交公設，小至磁磚、大至電力系統。但你以為新成屋「應該」沒問題？我看過太多社區，點交後一年，頂樓馬上漏給你看、電梯失靈、甚至化糞池爆糞這種事也有。
更有建商在點交前漏夜刷油漆，製造出美好的假象而讓管委會誤判完成點交，更有社區點交後，美好的地下室大漏特漏，豪宅變災區，建商只是打打止水針聊表心意，但後果就是房價馬上打折。
沒人願意那麼累的點交，當初我在當建商賣房子時，那社區的主委只是坐在冷氣房內，吃著喝著我用心準備的咖啡與蛋糕，一邊哄著她今日最美麗，一邊讓她開心的簽下點交同意書，十分鐘內完成點交工作。
報應上身，而今。
通常開管委會，委員會分兩派，一派是親建商派，動不動就說建商好、我工作很忙沒時間、看起來沒問題反正建商還有保固；一派就是親住戶派，一個勁的挑毛病，要建商多付點錢。這兩派都沒有對錯，只有彼此相互平衡，當然每個人都希望建商蓋好的房屋二十年不壞，還願意多付一大筆錢給社區當管理基金。
曾耳聞有建商為了省麻煩及做口碑，房屋雖沒有大問題，但仍願意付出一千萬元給管委會，表達誠意，但這麼大方的建商究竟很少，大多數是被抓到了小辮子，比如建案有二次施工、有開放空間設計違建，聰明的住戶會先要了錢，作為未來被拆除時賠償或修繕的費用。
看看新板特區那六棟因為開放空間違建鬧上新聞的社區，被拆得亂七八糟至今，同樣在板橋就有中古社區發生一樣的問題，但已交屋多年，當初也是隨意點交，出事了只好打官司，最後花了四年時間，才拿回六百萬元的賠償。消費者自己買到這樣的產品在先，雖然事屬違法，但也不代表無法討回公道，管委會如果在點交期預見這樣的結果，先行討回足夠的管理基金，就省得日後打官司的麻煩。
我們開始對外找點交公司，審核廠商時請千萬不要只看價錢，我會請廠商先走一遍社區，在提出報價單時也要先舉出可能的問題，一方面當做選擇參考，一方面請教如何驗收，對每位委員來說也是種學習。
專業點交公司的服務費用一次大約十萬，如果要嚴格審查，比如檢測海砂屋或輻射鋼筋，最貴的要四十萬元。我們才剛成立管委會，哪來的錢付給這些公司？有些點交公司很聰明，知道第一屆的管委會都沒有錢，就會提出替代方案：點交費便宜收只要四萬，但要順便簽下社區的機電保養合約。
反正日後社區也需要機電保養的廠商，這樣的方案真是兩全其美，於是我們便挑了間由大集團轉投資的廠商，也確認過此集團跟起造建商沒有業務往來、以前沒有配合過點交該建商的前期社區，與建商間沒有人情面的包袱，確保我們不會花了錢還被黑箱作業騙了。
為求保險，我告訴得標廠商說：「現在網路很發達，大家都會把點交過程結果都寫在網路上，如果你們很認真，我們自然多說好話，還讓我們社區的保全公司都幫你們拉業績。如果你們不夠專業隨便點交，我們自然不會手下不留情。」
除了點交公司協助外，我還找了保全公司擔任主管的水電技師支援，並向懂水電的朋友諮詢，兩相對照，應該就錯不到哪裡去。
所以準備工作都已完成，接下來的點交大作戰，開戰！

圖說 : 這個流血的牆壁 並不是檳榔渣 而是...漏水!

150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形
影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4

感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓

1.我們接委賣時，會要求屋主在「屋況說明書」填寫，其中有2條寫明：a.是否有漏水？漏水現況交屋？修繕後才交屋？b.產權持有期間是否有因為漏水而修繕過？如果屋主勾選無漏水，事後發生漏水，前屋主當然要負責。

2.房仲的角色，只是做居間協調溝通，無法負責，畢竟房子又不是房仲的，除非買方能證明「房仲明知故騙」，不然沒道理要房仲連帶賠償。

3.另外，根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、365條》就算真的本來就沒有漏水，「入住後5年內，發現漏水通知前屋主半年內」，也可與前屋主協調減少價金，或者是要求前屋主負責修繕唷！

以下是新聞報導……↓

要分辨房子是否漏水，專家說先從牆壁下手！水電行師傅提供辨識小訣竅，他說通常漏水屋轉賣前，牆壁都重新粉刷過，有些刷得牆面凹凸不平，就可懷疑會漏水，或者敲敲牆壁，要是有木板空音，也可能是對方故意用木板遮住壁癌，但師父也提醒，有些房子得住過一段時間才知道是否漏水，所以簽約前，得仔細審視條文，才能保障自己。

當初就是簽下這份合約，讓陳太太想求償卻有爭議，因為第8條寫明，若日後買賣發現有滲漏水，買方願自行負責修復，而且同意完全免除對方滲漏水瑕疵擔保責任，本案不適用房仲公司提供的漏水保固保障辦法，也就是說，賣方和房仲撇清漏水責任。對於這條規定，其他房仲業者說，通常他們都會請屋主先填資料，了解狀況後再賣屋。

房仲陳泰源：「房仲針對這個是沒有要負責任的，因為房子有沒有在漏水，其實當初屋主，委託在賣房子的時候，我們會請屋主寫一個叫屋況說明書。」

目前，房仲業鐘只有永慶和信義房屋有6個月漏水保固，住商和台灣房屋等都沒有，大多只能在民法上協助，所以，民眾怕買到漏水屋，交屋前一定要仔細檢查，水電師傅提供小撇步

水電行師傅范清福：「中間是一個空的，所以你敲的聲音會是很空心的。」

敲木板看是不是空音，師傅說有些投資客，裝潢得美輪美奐，有壁癌的牆壁，刻意先貼上木板後再刷上油漆，外表跟新屋沒兩樣，另外，也可檢視牆壁，是否像這樣重新刷過，牆面凹凸不平，看起來有點水痕，就是曾經漏過水。但師傅說，若對方真的刻意隱瞞，恐怕買方一開始也找不出問題，通常住過一段時間，下雨時才會發現會漏水，因此，在簽合約時，就得仔細審視條文和保固期限，才不會求償困難。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/573118

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/88365421