190702蘋果【靠房不靠兒】以房養老 滿足基本需求 獨寡老人最適宜

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把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老貸款」，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元；《蘋果新聞網》調查，有銀髮族以位在北市精華地段、屋齡30年以上的老屋申貸，最高月領10萬元，且屋主並非孤苦無依老人，而是在基本生活需求無虞、無須擔心子女經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

黃政嘉／台北報導......↓

目前全國有13家銀行承作以房養老貸款業務，核貸件數逾千件的，分別是合庫的1331件、土銀的1082件。土銀指出，迄今承辦額度最高的物件，總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元。
合庫承辦最高筆價的物件，市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，屋齡30年的華廈，屋主貸款6成、共3200萬元，申貸26年，月付金4萬元。

《以房養老是什麼》

「以房養老」又稱「逆向抵押貸款」，由擁有房子的老人，將居住的房子拿去向銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有一筆資金照顧生活。

最早由內政部於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的近貧老人，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久喊停。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是作公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。

莊琇媛說，因《民法》抵押權有最長30年限制，所以銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，各銀行規定略有不同。

商業型以房養老，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有。

《最高貸市價7成》

金管會統計，目前核貸件數含金額最多的前3名銀行，依序為合庫的1331件、79.26億元，土銀的1082件、52.63億，與華南銀的620件、28.39億。3家核貸金額達160.28億，在全部13家申辦銀行中，占比達8成7。

土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、「利息採全數掛帳」，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。

土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8千萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併一筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8千萬元的公寓物件，可能原因是地段很好，一樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。

土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價七成，其他區域者為六成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部份需扣除土地增值稅，建物部分需考量折舊。

《為生活品質而辦》

合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，該屋主是在基本生活需求無虞，但無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

林文理解釋，該筆擔保品總值5300萬元的物件，土地價值4936萬，扣掉土地增值稅1717萬，放款率以9成計，約2897萬，另加上折舊後的建物估值約419萬，放款率以8成計約335萬，兩者合計，即約貸款額度的3200萬元。

林文理表示，合庫開辦以房養老貸款業務至今，全國累計有1369件申請，平均每戶貸款額度為595萬，平均每月月付金達2.7萬元。其中，雙北市各約有300多件，佔全國47%，其中不乏北市精華區，如大安、信義、中正區的大樓物件。

《子女反對貸不成》

林文理說，申辦人多分2種，1種為滿足晚年生活基本需求，需有每月固定金生活養老，過有尊嚴生活，另1種為基本生活無虞下，想提升生活品質，包括有旅遊娛樂、朋友聚會、打高爾夫運動，發紅包給孫子等需求。「這2種需求皆不少，但滿足生活基本的需求比例還是較多些」，而僅有少數作投資用。

林文理表示，申請以房養老失敗的原因，一個是申辦人未跟子女溝通好，在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下，導致無法順利申請。另外是申請人因覺得每月支付金額，不如想像般高，故不想承辦。

《尊嚴活著的選項》

據金管會最新公布的「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示，以房養老最早由合庫於2015年11月開辦，到2016年3月的核貸案件僅125件，不過至2016年12月底，快速成長至1241件，近幾年也穩定成長，截至今年3月已累計3362件，13家銀行核貸金額共184億元。

推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示，以房養老需求還在慢慢成長，估計明年後，接受度就會較高，因1951年至1966年出生的嬰兒潮，現陸續已為約55至65歲的老人，和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同，嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來，且孩子少，加上年金改革因素，這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。

薛承泰說，以房養老適合僅有一個房子，存款不多，又不想將房子留給子女的老人申辦，「當子女靠不住，政府又不可信任時，這是活著有尊嚴的選項。」

《無力償還不考慮》

儘管政府利益良善，但民眾接受度不高，《蘋果》隨機詢問路人，王先生認為貸款繳那麼久，之後還要把房收回去，「我覺得有點不太ok」至於以後會不會以房養老，「退休後才能決定」。曾從事過銀行業的邱小姐覺得有風險，因為銀行會額外收利息或費用，而且若是繳不到30年就離世了，「房子歸誰？」

今年58歲的竺先生，任職保全業，住新北市樹林區，目前居住在市值約600萬元的老公寓，對以房養老看法，他表示「絕不考慮」，因顧及老婆與2個大學畢業剛出社會的孩子，房子留著對家人較有保障。如果是單身退休族，每月勞退1萬多，加上以房養老每月如拿1.6萬，他覺得這是「可過得很舒服的金額」，只是貸款到期，若無力償還貸款，該何去何從是一大問題。

房產專家Sway直言，「以房養老並不划算」，因房子會折舊，銀行估的價格，也會比起當初買房還要縮水，「有能力買房、又有退休金的人，通常都不需再把房子抵押貸款」，真正需要的，可能是真的很窮的人，所以申辦人數向來不多。

美商ERA不動產資深經理陳泰源說，申貸以房養老，須評估每月金額夠不夠生活開銷，以貸30年、600萬計算，每月可領1.6萬元，「其實只夠溫飽，不夠出國旅遊。」但即便無力償還貸款，銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息，仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人，就這點來看是划算的。陳泰源表示，以房養老是一個好的政策，個性如果守不住財、子女不孝順，或是孤獨老人，建議以房養老。

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#首po
#5月12日/5月9日

基隆河步道串聯計畫難產

　記者王慕慈／基隆報導2019-05-12

　基隆河沿岸步道缺廁所，議員要求比照新北市開放抽水站給民眾方便。　　　（記者王慕慈攝）
　基隆河員山子分洪工程民國九十四年完工，市府規劃沿岸防汛步道兼自行車道並串聯新北，推動十三年來中繼、休息站、腳踏車專用道及親水公園闕如，連上廁所地方都沒有。議員張耿輝要求協調抽水站開放廁所讓市民方便。

　基隆河全長九十六公里，基隆市部分十五公里。市府九十五年規劃沿岸城鄉風貌計畫，原案現因年代久遠且執行有困難度，工務處另起爐灶，一０四年起先就基隆河沿岸防汛道路兼供步道或自行車道使用串聯進行重新規劃。

　市府委外進行可行性評估，規劃串接下游與新北市汐止交匯處，往上則從碇內接到新北市瑞芳區交匯處，建置完成將可與大台北路網完成串聯。

　工務處長張元良說，短期目標是利用基隆河既有的防汛道路，透過斷點銜接串聯優化道路使用功能；長期則以基隆河兩岸既有防汛道路做系列完整且安全的串聯與規劃，營造優質休閒空間。

　受限於河段地形起伏甚大，串聯計畫所需經費概估達五億二千萬元，水利署要地方負擔一億多元。市府認為基隆河屬於中央管理河川，將繼續向中央爭取全額補助或逐年分段辦理。

　張耿輝說，市政應有延續性，基隆河步道串聯計畫，到現在中繼、休息站，或自行車充氣站闕如；那麼長的距離，連找個上廁所的地方都沒有，只能找附近宮廟或加油站。沿岸有十六座抽水站，建議借鏡汐止河段，協調廠商開放讓市民方便。

　張元良表示，會與新北市連繫觀摩汐止星光橋鐵馬驛站提供打氣、飲水及基本救護、廁所等公設怎麼處理，再研擬基隆抽水站有沒有條件做。同時，串聯部分現以分段辦理方式，基隆河右岸碇內段興隆路至暖江橋未串聯，過港路至尚仁街至八德路段也是。他說，興隆路砂石車多，所以優先處理；七堵與暖暖將各挑一危險路段以棧橋式串接，透過立委向水利署爭取中會°

加速危老重建 議員促提配套

記者王慕慈／基隆報導2019-05-09

基隆市老舊建物多，影響安全及市容景觀，議員促以獎勵加速危老重建。（記者王慕慈攝）
　「都市危險及老舊建築物加速重建條例」獎勵重建容積百分之十，一０六年五月十日公布，明年五月底到期。議員擔心過了時效誘因不再，關心市府是否有相關配套，建議借鏡台北市設危老重建推動師，比照雙北放寬合法房屋認定標準。

　議員張耿輝說，基隆老舊建物都更腳步慢，大建商要來都更蓋房子，建議容積率明確化、因地制宜、地方自治條例應考量現況。

　議員鄭文婷指出，危老條例明年到期，房屋稅、地價稅獎勵也在民國一一一年到期，市府應搭配配套獎勵措施，讓民眾更有動機加速老舊房屋更新。

　她認為，基隆與雙北合法房屋認定看起來比較簡便，但基隆房子很多沒有使用執照，提出解決方式加速推動都更刻不容緩。

　議員楊秀玉指出，台北市有容積獎勵辦法、權利變換、畸零地自治條例等，建議基隆要因地制宜適度放寬，讓狹小基地重建可以不受寬度、深度拘限。全台危老重建最多是新北市，有上千專業經驗推手；建議學習台北危老重建推動師的培訓，加速推動。

　目前基隆市政府受理危老重建計畫案三件，審查完竣一件、核定一件。都發處長徐燕興說，危老條例在經濟弱勢、結構補強補助及減稅、融資，市府在二月已權責分工，配套法令都有，加強宣導責無旁貸。此外，危老推動師也與內政部反映，建議與雙北合作，二月已納入縣市合作議題。
http://www.cdns.com.tw/mobile/news.php?n_id=0&nc_id=298090

屋頂搭建防漏設施 盼鬆綁

　記者楊耀華／基隆報導

　基隆多雨，老舊公寓屋頂多有漏水等問題，市府自治條例規範屋頂搭建相關防漏設施，限制在五層以下、建造年限十年以上，經建築師、土木技師、結構專業技師鑑定確有漏水情形，同時限制屋脊高度不得超過一點五米，民眾難以據此申請合法搭建。議員九日建議放寬相關限制。

　議員呂美玲指出，新北市搭建防漏設施相關規定開放七層樓以下建築，且不需經建築師簽證，只要現場勘驗確認即可搭設，高度則不得超過二點一米，建議比照新北市放寬相關規定。

　議員秦鉦、莊敬聖表示，現行限制高度讓到屋頂維修、查水表，甚至是消防救災時都得彎著腰進行，不符合實際狀況；議員蘇仁和更直指，搭建防漏設施可能只要花個一、二萬元就能解決，但要建築師或專業技師鑑定簽證一張至少就要十五萬元，建議只要現場勘驗確認漏水就可申請搭設，完工後再行複驗即可。

　市長林右昌指出，建築有相關法令規定，新北市的作法在適法性上有所疑慮；都發處長徐燕進一步說明，中央對於新違章「即報即拆」全國適用，新北「二米一、免查報」的規定若到中央不可能會通過。

　莊敬聖指出，基隆臨海加上天候多雨，建築物比其他地方更加容易侵蝕、漏水，應該因地制宜；張耿輝也強調，「法規是死的」，應該因應各地情況不同做修正。

　議長蔡旺璉決議，為有效解決老舊建築屋頂漏水問題，並配合建物維護與救災等實際需求，請市府儘速研議因地制宜之彈性調整做法，其中有關無壁式雨棚高度規範應檢討適度放寬，請市府在下次定期會將辦理情形提報議會。

http://www.cdns.com.tw/mobile/news.php?n_id=0&nc_id=297564

板橋房價一字頭？地上權住宅擬“分拆年限”

#B編：地上權住宅拆成20年，房價不到市價4成，買來以市價出租投報率更高達___%！！！

房價居高不下，如果說一字頭，能入住新北市板橋，你相信嗎？原來有地上權住宅，原本45年使用權，開價約28萬，為了拉抬業績，業者研擬，把使用權降到20年，房價也砍到大約市價4成！

房屋總價很誘人，但使用年限到期之後，要全權歸還給地上權人，似乎讓民眾購買意願，持續低迷！

#九十秒 #板橋 #房市 #地上權住宅 #房價