可請教問題嗎？
我房子在95年取得法拍屋，現在要依行情價售出，這樣的所得稅要怎麼計算?
之前的資料都不見了。

您在104年12月31日前取得的房地，現在要出售，可以不必適用房地合一稅的規定，在舊制規定之下，僅就房屋部分計算財產交易所得稅，土地則是按照公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅。

簡單的說，用”舊制”規定所得稅計算的基礎是:出售房屋所得-成本-費用。至於土地因為課徵土地增值稅，就不用核課所得稅。

如果你當時購買房屋(法拍)的資料不見，你可以向法院聲請閱卷，或向地政機關聲請當時過戶資料。

有關房屋出售如果無法舉證成本(未提供原始取得成本)，或國稅局亦無法查得原始取得成本的情況之下，可以依照財政部頒布的規定，拆算出房屋出售的所得，在次年五月申報綜合所得稅時，依照該所得一併來申報當年度的綜合所得稅。

#所得稅
#不動產
#房屋
#土地
PS:所得稅法第14條第1項第7類規定，是以交易時之成交價額，減除原始取得成本及因取得、改良及移轉該項財產或權利而支付之一切費用後之餘額為所得額。

#裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授）
　　
本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決，分析案例事實之爭點，涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」，最後「出售該房屋」的一次性行為，應如何認定為「營業行為」的問題。就此，涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議，精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝，就具體個案以及判決內容進行分析，執得一讀。
　
✏關鍵詞：稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
　
✏摘要：
本案事實徵、納雙方並不爭執，乃納稅義務人於民國（下同）95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物，嗣改建為8層樓之建物，其內設有45間套房，於96年1月19日取得該建物之所有權後，持續出租收取租金（下稱「東海翰林苑」）；復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣（下同）50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為，於97至99年申報綜合所得稅，並經國稅局核定在案，其後出售該房屋，亦申報個人綜合所得稅。
　　
✏試讀
🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
　
私人以出租營利之目的而斥資購建房屋，於購建之後，又長期出租，收取鉅額租金，即屬事實上經營租賃業務，為營業行為，自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產，亦屬整體營業行為之一部分，除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人，免徵營業稅外，仍應課徵營業稅，此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定：「固定資產，指為供營業上使用，非以出售為目的，且使用年限在1年以上之有形資產；其科目分類與評價及應加註釋事項如下：……二房屋及建物：指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
以上判決，就長期租屋構成營業行為，應可贊同。再者，營業人」，故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
　
🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
　
就納稅義務人針對「租屋所得」，已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」，是否構成「信賴保護」而言，最高行政法院認為：
（四）次查，上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋，符合以營利為目的，且持續性從事一定經濟活動之營業行為，亦不符合免辦營業登記，免課營業稅及營利事業所得稅之情形，自應辦理營業登記，課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分，上訴人雖自行申報綜合所得稅，惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目，尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定，就認為出售系爭房屋非營業行為，而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情，經原判決論述甚明（參見原判決第22頁2）。是依上訴人經營模式以觀，乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為，上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記，並申報銷售額之義務，並不能因其自行申報年度綜合所得稅，將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得，經被上訴人誤依其申報而核定，而免除其法定義務。
　
🗒全文請見：從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝／李惠宗（中興大學法律系教授），裁判時報第109期
　
📕本期目錄：http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2793　
　
　
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營利事業110年度出售房地，3種制度大不同！2021/07/20
財政部高雄國稅局2021/7/20

財政部高雄國稅局表示，房地合一稅2.0自110年7月1日開始實施，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，境內營利事業交易持有2年以內房地，稅率45%；持有房地超過2年，未逾5年，稅率35%；持有房地超過5年，稅率20%。

該局近來接獲營利事業詢問電話，表示110年度出售之土地該如何判斷及適用何種稅制，稅率及申報方式有何差異？該局說明，110年度出售之土地，依其取得日及交易日而有3種課稅制度，出售取得日為104年12月31日以前之土地，為舊制課稅範圍，其出售所得適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅之規定；而出售房地合一稅1.0課稅範圍之土地（取得日105年1月1日以後，交易日110年6月30日以前），稅率維持為營利事業所得稅稅率20%；至於出售房地合一稅2.0課稅範圍之土地（取得日105年1月1日以後，交易日110年7月1日以後），則需依持有期間按差別稅率課稅。

該局進一步提醒，無論是出售舊制、房地合一稅1.0及2.0之房地，申報期間皆為營利事業所得稅法定申報期間，惟房地合一稅2.0之申報方式，原則上係採分開計算稅額及合併報繳方式，僅有符合所得稅法第24條之5第4項規定，營利事業交易其興建房屋完成後第1次移轉之房屋及其坐落基地，始採合併計算稅額及報繳方式申報。

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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⬜️活動內容：3/27-6/2期間以「土銀行動Pay信用卡」成功完成上述稅款掃碼繳納，每實體卡每一稅種送新臺幣100元回饋金。(每一稅種每實體卡限回饋一次，並限以「土銀行動Pay信用卡」繳納，牌照稅、房屋稅、綜所稅各限量前5,000名)
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#第一銀行
⬜️活動期間：2019.3.27~2019.6.2
⬜️活動內容：以台灣Pay QR CODE掃碼支付使用本行信用卡繳納牌照稅/綜所稅/房屋稅，成功繳納一稅種，可獲50元刷卡金，每稅種每戶限回饋一次，最高可回饋150元，採限量回饋，各稅種限量名額如下表。
牌照稅(2019.3.27~2019.5.2) 1,000名
房屋稅(2019.4.26~2019.6.2) 1,000名
綜所稅(2019.5.1~2019.6.2) 4,000名

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151124東森財經 房市回溫+趕年底節稅 十月房貸暴增51億
影片網址→https://youtu.be/2UBZNOUVcVk

民眾上門問房貸，年底前，房市死裡求生，央行最新公布五大公股行庫，10月份房貸金額爆增到新台幣368.95億元，是今年的單月新高，一個月增加51億，月增率16.2%。

記者 陳文婕：年底前房貸激增，為的就是明年房地合一上路前來省稅，尤其像這種老屋，節稅效果最明顯。

記者 陳文婕、何坤原 採訪報導……↓

試算1500萬的房子，持有2年後以1900萬賣出，扣掉土增稅假設50萬，賺了350萬。

年底前用舊制「房地比」計算，350萬乘以20%建物價值，用這70萬去乘以所得級距20%來算，只要繳14萬的稅；但2016年房地合一稅，直接以賺到的350萬，持有2年稅率20%，一次就要繳70萬。

房仲業者：舊制來講，以財產交易所得稅來講它的差異有差，大概五倍以上。

房仲業者 陳泰源 表示：你現在買老舊公寓，建物的殘值已經很低了，將來你賣房子時，甚至建物的殘值是趨近於零。

賣一棟房，不變的是“土增稅”照算，房地合一新制，則是有賺才有課稅，持有6年獲利400萬以下才能免稅。

房仲業者 陳泰源 表示：一定要趕在12/31前，權狀過戶下來，名字要變成買方的才行喔。

省稅效應，讓第四季房市回溫，金管會也推一把。

金管會發言人：降一碼，慢慢讓它回歸市場機制，我相信這是大方向，原本設下不動產收益率門檻，是為了避免壽險資金高價搶商辦大樓，如今金管會鬆手，從2.805%降1碼，代表保險業出價空間可多出10%，有望帶動商辦市場回溫。

就怕一棒打趴房市，影響經濟動能，政策放寬，在房市冷天裡要吹出暖風。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/113348360