英國法院初體驗- 身為被告之自我法庭辯護紀錄

#全身而退 #老天有眼

原本預計四月份出庭的案子因為疫情關係延宕到今天開庭，還記得我和奶爸到地方法院白跑了一趟。上週五我們臨時接到法院通知改成網路視訊出庭。房東對我們的索賠金額為，破壞boiler 1600鎊破壞牆壁400鎊破壞浴室1200鎊破壞地板127鎊弄丟東西 360鎊破壞電器100鎊偷電視850鎊人工修繕費1300鎊損失房租1650鎊法院申請費410鎊律師費800鎊加上利息8% 總共要告我們欠他9598鎊（約台幣38萬）

昨天一天我就在家裡溫習案子，因為我是公司負責人，也是唯一的辯護人，必須發揮學霸的精神，冷靜找出針對惡質房東一項項的不合理要求賠償，從他自己提供的證據去找出所有不合邏輯和漏洞之處。

他瞎編說以下索賠金額：

破壞boiler 1600鎊：結果他自己提供的收據只有1304鎊而且對話紀錄顯示boiler本身老舊，奶爸一直跟房東要求請人來修繕，房東自己腦補說我們破壞它，法官請他證明我們為什麼要破壞，我也說我們做民宿為什麼要破壞導致我們的房客沒有熱水用沒有暖氣用。我們在Boiler上搞了將近兩小時，最後法官決定駁回。

破壞牆壁400鎊＋破壞浴室1200鎊＋破壞地板127鎊：結果他自己提供的Check-out Report 說 Condition as Check-in。他還看錯以為入住的時候那些痕跡、裂縫都是我們用的，但是那欄位上方明明就是寫Condition at Check-in，更證明了這個屋況交給我們的時候是爛到爆炸，是我和奶爸一手自己自費翻新。法官針對這三項也駁回。

弄丟東西 360鎊＋破壞電器100鎊：法官問我的意見，我說他提供的18張收據，加起來的數字跟他索賠的金額完全對不上，我老實說我連他說我弄丟什麼我都不知道。18張收據有一張4814鎊的工程收據，那還是我搬進去前一年的收據，不知道為何算在我頭上。18張收據，只有Boiler這一張是我入住期間要負責的，其他4張我搬出去的，7張我搬進去前一年的，6張沒有日期用word檔亂開的沒有公司抬頭或帳號。法官問原告說我偷了什麼，他說檯燈窗簾等等，結果檯燈窗簾都在check-out report中（各種自打嘴巴和自相矛盾）

偷電視850鎊：我有三方通話紀錄和What'sapp紀錄說他請他的handyman搬走了電視，結果他繼續在法庭上睜眼說瞎話說他們根本沒有搬走。我請法官看證據，他拿走的時候還順便把我的HDMI線拿走，奶爸問房東要回我們的HDMI線，他還說OK Sorry! 突然翻臉說我們拿走電視，法官要房東提出買電視的收據，想當然他沒有。再度被駁回。

人工修繕費1300鎊：法官認為Check-out Report上寫的Check-in Condition 有多處房屋老舊的痕跡、脫漆、裂縫，但我們Check-out的時候都是Condition as Check-in，都是正當的老舊Wear and Tear，所以不認為我需要負責。再者，房東根本隨便拿收據濫竽充數完全沒有任何一張發票對得上1300鎊的金額。

損失房租1650鎊：法官繼續說你身為房東原本屋況不好，你租給人家後你就是做正當維修提高你的租金收益，你花了一個月找到新房客為什麼要舊房客來補你的空窗期？我加了一句，疫情期間我們一次繳12個月的房租，房東沒有任何損失，在疫情剛封城的時候他一個月內找到新租客代表非常正常的時間，不應該我們負擔。再者，惡房東提供的沒有任何公司抬頭的發票說我們欠繳3250鎊的房租。我馬上拿出我們年繳的證據，再度證明他在胡亂扯。當然法官也是駁回。

法院申請費410鎊：房東非常『專業的奸詐』，遲遲不給我們他的email和第三方押金機構的案件編碼。我們搬出去後，多次跟他要Deposit Scheme Number全部裝死不回。等到過了30天，押金1900多鎊全數退回給房東。我寫信給各大政府機關和第三方機構，發現房東故意隱瞞押金第三方機構的編號讓我們錯過時效，但我把案子呈現給第三方，該機構要求房東全數繳回給第三方。第三方機構判定押金應該全數退給我們，但房東不服氣捏造了假證據、假收據、假證人信，去法院告我還獅子大開口要了9598鎊。法官也認為這不該我負責。

律師費800鎊：房東根本沒有請律師（因為他提供的一百多頁證據全部自相矛盾，收據發票金額和索賠全部兜不上。我一項項註記一項項為自己辯解，並且配合法官一條條呈現證據。

加上利息8%
總共要告我們欠他 9598鎊（約台幣38萬）

法官一項項開始審核，請原告舉證，再問我被告有什麼話要說。我一項項根據原告房東提供的證據包和編碼，一項項請法官看他其他證據（Check-in and Check-out 報告、我寫給政府機構告他的紀錄、郵件往來、What's app對話紀錄）提出多處疑慮，他還說他有寫信給我，但只是word檔打印出來的一張信，沒有寄送證明，更沒有email寄送日期紀錄。他的plumber只有一個人，因為他捏造證據，總共換了三個名字、三間不同公司，沒有公司抬頭也沒有公司帳戶。

反過來我的證據，我請來的水電工報告boiler狀況有水電工合格登記記錄，公司註冊商標和編號、公司帳戶、公司抬頭、專業用詞的術語。他的假證人還說我們台灣客人的英文很爛所以他推測我們英文不好亂設定boiler導致鍋爐壞掉。

我回答他，我不明白到底誰英文不好，我們都是非英國白人，（房東是模里西斯印度人）但我先生倫敦大學商管碩士畢業，我的客人許多都是來英國念碩博士的高知識份子，我自己是倫敦國王學院的博士候選人，我不明白你覺得我的語言能力跟你索賠的內容有任何關係。再者，為什麼我們要在倫敦零度的冬天破壞boiler導致我們的客人沒有熱水和暖氣可用，豈不是拿石頭砸自己的腳?

房東開始氣急敗壞一直質疑法官，然後說為什麼所有都是wear and tear，我心想，法官是有讀書的智慧聰明人，你這些胡亂捏造的東西怎麼可能看不出來，我根本不用舉證，光是用他的證據攻他自己的說辭就好了。

在書桌前坐了將近三小時，房東還一直說要中止之後再度開庭，我堅決不要我說我認為房東會繼續偽造更多假證據，而且我下個月就要生產了，之後身體可能要開刀，加上要照顧新生兒，我半年內都不會有心情想要出庭，我們就這樣堅持到最後，法官將他的不實指控全部駁回。

從去年4月搬出來，到現在一年四個月，終於告一段落。我們要拿著法院的審判結果，再去向第三方機構拿回屬於我們的押金1900鎊。不知道要幾個月後才會拿到本來就屬於自己的錢，還走了這麼一大段冤枉路。

只能說，現在的我，來英國短短七年多，應該可以說『超級無敵霹靂融入英國社會』了！連當被告、以公司負責人上法院出庭、沒請出庭律師狀況下用英文為自己在法官前辯護近三小時都經歷過了。

What doesn’t kill me makes me stronger! 未來我更知道如何與房東交涉和防止惡房東了！還有對於出庭應訊我也有經驗了。

＃兵來將擋水來土淹
＃超級融入英國當地社會連出庭辯護的經驗都有了
＃異鄉無後援的創業只能靠自己和上帝的恩典

210712品觀點 房子變凶宅 房東自保可列附加條款
品觀點原址→https://www.pinview.com.tw/news/7881

租屋族怕遇到惡房東，房東也擔心房客欠繳房租、甚至是想不開輕生。內政部訂定新版租賃契約，僅要求房東需告知房子是否為凶宅，而房客若在租屋期間發生非自然死亡事件，房東也是求助無門。疫情期間，房東若因房客染疫而拒絕其居住，可開罰最高15萬元。

記者／鄒鄒 採訪報導……↓

目前新版的租賃契約，只對承租前，房東需如實告知是否為凶宅，讓租客避免租到凶宅做到防範，對於房客在租屋期間，並未提及若發生非自然死亡事件的賠償。

房仲作家陳泰源建議，房東可以在租約的附加條款，註明房客承租期間，若發生非自然死亡事件，房客的直系親屬要負責賠償，例如房價的2成，但有些無親無故、單身的房客，在簽租約的時候可以要求多一個保證人。

陳泰源表示，常見的租屋糾紛，包括房客遲繳租金、甚至是賴著不走，房仲居中協調要房客繳租金也是困難重重，或是退租房客交屋時，才發現房客把房子弄的像廢墟一樣，又或在承租期間，冰箱、冷氣反覆故障，當然電器故障可能是自然壞掉，對房東房客雙方都會造成困擾。

另外，房東現階段可能會遇到房客需居家檢疫或居家隔離，依租賃住宅市場發展及管理條例、住宅租賃定型化契約應記載事項規定，房客或其同住親友因染疫或居家隔離，並非為房東主張終止住宅租賃契約的法定事由。

因此，房東如仍以歧視染疫或居家隔離為由而提出終止租約，不僅不當，甚且因違反傳染病防治法規定而遭受處罰，依法將可處最高15萬元罰鍰並要求限期改善；房客若受到房東不當對待，可即時通報地方主管機關協助。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210712.html

今天上午十點，我和 王婉諭委員、 吳玉琴 委員、 吳怡玎委員、 蔡壁如 委員以及 張其祿委員，一同出席巢運：無殼蝸牛全面進化 「政府不要繼續擺爛！儘速辦理疫情租屋紓困！」線上記者會。
　
疫情肆虐下，租屋族的生計受到極大的衝擊，我也在記者會上提出三點訴求，包括 #租金補貼納入紓困方案、 #修正紓困特別條例，以及 #落實租賃市場調查。
　
1⃣租金補貼儘速納入紓困方案。
　
時代力量在紓困4.0協商中提案請內政部針對因疫情生活陷困的租屋者，訂定租屋補助紓困方案。
　
提案通過後，內政部卻拿出今年度住宅租金補貼的擴大方案虛應故事，補貼金額雖然從每月2,600至5,000元調整為每月2,000至8,000元，#實際上卻要到2022年才會開始補助。
　
崔媽媽基金會於6月10日推出「弱勢家戶租金紓困計畫」，一個月內就累積了154件的申請案，申請民眾96.5%都具備弱勢身分，#有半數為低收入戶與中低收入戶。
　
在疫情之下，除了一般勞工收入受影響，社會弱勢的處境更是雪上加霜，#這個群體多半不是紓困方案所涵蓋的對象，在 #沒有收入、#領不到勞工紓困 的情況下，租金補貼納入紓困刻不容緩。
　
2⃣延長積欠房租終止契約期限、讓房客得和房東「無痛解約」。
　
時代力量多次表示 #應修正紓困特別條例，減輕受疫情影響的租屋族壓力，納入現行欠房租2個月以上可終止契約，#延長為4個月。
　
德國的國會在去年的3月25號就修正民法施行法240條，規定在面對疫情的衝擊下，出租人不得因承租人連續兩個月未繳房租，即終止租約趕人。
　
我國卻遲遲沒有訂定出相關規範，因此我再次呼籲 #內政部及 #法務部 #盡快針對延長終止契約期限研議相關規定。
　
除了延長終止契約期限，讓不動產承租人可以和出租人協議和#無痛終止契約，對承租人的權益保障亦十分重要。
　
不少不動產租賃契約，會約定承租人如果要終止租約，#必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。也因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也沒有太多和承租人談判的動機。
　
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以 #終止契約，而且 #不用給付違約金或押金等負擔。
　
從崔媽媽基金會提供的資料可見，在疫情升為三級後，5月的法律諮詢案中有12.59%為疫情案件，6月更是暴增到28.4%。相較於2020年前半年疫情案量的月平均數約佔總案量2.3%的比例。
　
其中，今年5月至6月 #終止租約 及 #押金返還 爭議相關的諮詢案件量的月平均值（54件），竟為2020年1到6月同類案件的6.75倍（8件）。
　
3⃣為掌握補貼對象，即時制定相關政策，中央主管機關應即刻進行租屋市場調查。
　
我國由於對租屋市場掌握程度不足，#導致政府面對疫情卻無法即時制定相關政策，並對不動產出租人做出有效的管制，以致於房客在疫情期間租金片面被房東調漲的情事頻傳，進一步使房客的困境更加嚴峻。
　
我也多次在內政委員會質詢，要求內政部落實住宅法第47條，#確實進行租賃市場的調查，以掌握國人居住需求以利進行有效且即時的相關法制作業。
　
　
⚠疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦：https://reurl.cc/xGWVzz

161215東森 惡房客神隱 租金電費沒繳 房間一團亂

房東一開始打開門，迎面而來除了髒亂的環境，還有撲鼻而來臭酸味。

記者賴正鎧、張仲華採訪報導……↓
5坪大的空間，一包包垃圾袋占據各個角落，走路都很困難，而在一開始還有吃剩的食物留在現場。

詹姓房東：「廚餘還是什麼的，都是有長蛆、長蟲的，像這個鍋子(裡面)我不知道它是什麼？」

咖啡色黏稠的液體讓人作噁，當初房東一開門看到這個景象，當場傻眼。但更傻眼的是，房客，人呢？

詹姓房東：「因為她(房客)把我老公設成“拒接”，所以我合理懷疑她已經跑走了。」
連新做的木頭地板….

詹姓房東：「就是不太穩了，可能水(滲進去)。」

走起路來嘎嘎響，打掉換掉又要2~3萬，房東說，讓她頭痛的房客就是「她」。

戴著眼鏡、托著下巴，她就是房東口中的房客徐小姐，26歲的她，2015年11月像房東簽約，表明自己是在電視台上班，但房東說，住進的第一個月就遲繳房租搞神隱，再來積欠一年的電費、兩個月的房租、弄壞木頭地板，最後讓房東損失將近6萬元，留下一堆垃圾，消失不聯絡，這種頭痛的房客，房東該怎麼防？

房仲業者陳泰源表示：「存心要當惡房客的，當他知道房東堅持租約要做公證，他一開始就一定會打退堂鼓，租約只要一旦做公證，我就可以直接去申請強制執行，就直接從妳房客的帳戶扣錢。」

我們用房東留下的電話試著聯絡徐姓房客，但沒得到回應，只是現在，詹姓房東苦惱心痛，少了房租電費，又少了對往後房客的信任。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/191284153