#八百回合經濟談
〔 紓困居然有這招？ 德國暫緩繳租顧經濟！ 〕

隨著疫情不斷延燒，我國行政院日前召開院會，研擬出「紓困4.0」方案，最快6/4即可上路。

紓困對象包含首要的弱勢族群、自營業者、農漁民、遊覽車計程車駕駛等，接著是寬列相關營運資金及薪資補貼，協助受到三級警戒影響不能營業的產業，最後則是加碼產業的紓困貸款，預算約為2100億元。

受到疫情的影響，除了要注意2020年提過的供應鏈問題（忘記的壯士這邊請 #疫情下的供應鏈危機）。

近日包含餐飲業、休閒娛樂業等撐不到紓困，房租難產陸陸續續傳來了倒閉的消息。在這種情況下，還有什麼方法能夠照顧這些產業呢？


▌德國的租屋市場

德國的房屋租賃市場是出了名的神奇，為了要充分保障房客，政府規定不能隨意漲房租，也不能隨意要求住戶搬走。

如果房東要請住戶搬走還得協助他找到下一間房子並支付一筆金錢，簽約後也要政府認可並遷戶籍才能執行，否則無法在當地開戶、禁止工作、禁止使用當地福利，另一方面房東也就無法逃漏房屋稅與所得稅。

當然，如果房客無法按時繳交租金，是可以被解約的。

在這種十分保障房客的規定下，房東勢必也得學會在租屋市場生存。

因此，在看屋之前，房客經常需要提供履歷、財力證明、甚至會需要面試，以向房東證明自己是個好房客並能按時繳租，看屋之後還會寫感謝信並表達自己興趣濃厚。


▌德國暫緩繳租顧經濟！

面臨新冠肺炎的衝擊，為了防止市民們因為付不出租金而流離失所群聚在街，德國政府在2020年三月底便提出租屋的紓困政策。

不論是私人租房或商業租賃，在2020年4月到2020年6月間，無法支付或者無法全額支付房租的房客，不能被解約。

這個暫緩繳租的政策不僅保障到市井小民的居住權，同時也能保護受疫情影響營業額極低的產業，避免它們紛紛倒閉。

當產業們紛紛倒閉時，房東也會有好一陣子收不到租金，不是不付，是晚一點付，對於平時不用付出勞動就享有收入的房東而言，衝擊也會比較小。


▌看圖說故事

在財政學上，如果採用傳統觀點看待租屋市場，租屋就像土地一樣供給是固定的，而租屋需求則是一條負斜率的曲線。（搭配圖片更清楚！）

受到疫情影響，大家會降低租屋需求，例如遠距授課導致學校附近的租屋需求降低等，能付的房租價格也減少。

德國的暫緩繳租政策就像是對房東課稅，由於供給固定，只好吸收損失。而這個方法並不會使房東與房客的租屋行為改變，因此沒有無謂損失，具有效率！


▌小結

根據2017年的統計資料，德國柏林有85%的居民沒有自己的房子，而台灣的房屋自有率與德國截然不同，是高達近85%的房屋自有率。

也因此在德國保障房客是很重要的一環。各國政府也許可以評估看看德國的紓困政策，在自己國家能不能有效顧經濟呦！

「實登2.0快上路！推動租屋制度化！」

昨日上午，虹安與 #蔡壁如委員、#邱臣遠委員 及 OURs 都市改革組織彭揚凱秘書長共同舉辦「現在就要囤房稅，打炒房不要打假球！」記者會。台灣居住正義問題討論多年，但狀況始終沒有好轉，反而越來越嚴重。行政院院會昨日也提出「#健全房地產市場方案」，公布九項打炒房措施，對於行政院回應民意的作為，我們還是要予以肯定，但也希望執政黨加快立法過程，打炒房不要打假球，居住正義不能再等！

#實價登錄2.0 #不要再拖！

2011年立法院三讀通過不動產經紀業管理條例、地政士法及平均地權條例等「地政三法」，讓實價登錄申報得以在2012年8月1日正式上路。幾年過去，原本預期可以讓房市更公開透明、讓消費者可以掌握房價的實價登錄制度，卻因為制度的不完善，存在各種問題，實價登錄變成虛價登錄，學者謝明瑞也整理出以人頭向銀行詐貸、以買房送裝潢或家電提高房價、以停車位作價提高每坪單價、買賣雙方合意作價、預售屋延遲揭露等弊病。另外，外界詬病的預售屋紅單炒房，以及未清楚揭露到門牌等，也都讓實價登錄制度無法發揮預期效果。

內政部早在2017年就已經開始研議實價登錄2.0，但直到現在，只推動登記義務人改為買賣雙方這一項，其他的改革始終只見樓梯響。今年11月26日內政部次長在立法院鬆口會在12月把法案送進來，行政院會昨天也推出打擊炒房相關政策，我們希望政府立即回應民意，不要又是空口說白話。

居住正義是民眾黨始終堅持的價值，民眾黨黨團已經提出實價登錄2.0的「平均地權條例」、「不動產經紀管理條例」等修法版本，重點包括：實價登錄要登錄到門牌，把預售屋納入即時登錄，賦予主管機關有查核權及增訂違反預售屋定型化契約備查相關規定的罰則等。

#解決租屋黑洞 #要棍子也要胡蘿蔔！

由於國內房價居高不下，越來越多民眾只能以租屋方式解決住的問題，然而許多地方的租金同樣偏高，許多年輕人每月薪水必須支付高額租金，扣除其他日常開銷，根本無法存錢，也不用奢望買房，形成惡性循環。中央與地方政府雖然都推出租金補貼政策，希望幫助租屋族減輕壓力，但要申請補助，會對政府揭露屋主出租事實，在房東不願意被課稅下，幾乎都不願意房客申請補助。

新聞報導也指出，有人跟房東溝通1年，今年仍被拒絕，房東則說不是專業包租公，若因此被查稅划不來，若房客堅持要申請補貼，租金恐怕要跟著上漲。住宅法雖然定有公益出租人制度，但實際上多數房東還是意願不高。以一間公寓分租給三個房客而言，租金收入可能就有三四萬元，只有一萬的免稅額，誘因太低，政府應該檢討如何增加誘因。

除了增加對房東的補貼，降低揭露出租資訊的疑慮外，目前並沒有強制揭露房屋出租或租約強制公證的制度，租屋者面對房東，身分並不對等，面對房客的要求入戶籍或申請補貼，房東只要拒絕在等下一個不會要求的房客就好，但房客卻可能要面臨流離失所的情形，實際上就只能選擇沉默。

學界與業界都有倡議政府應推動租屋登記與租約強制公證制度，未來虹安會要求政府進行相關研究，傾聽各界對於推動租約強制公證與租屋登記制度的意見，除了落實居住正義，讓政府協助租屋族的美意可以落實，也解決現行大部分房東的租金所得收入無法課稅的不公平現象。

有人擔憂強制租屋登記與租約公證是否造成租金上漲，增加房客負擔？虹安認為，現行政府缺乏租屋相關制度，對租屋族保障不足，也讓租金補貼的美意看得到領不到。對房東而言，租金收入完全不用課稅，對租稅正義來說並不公平。而租約欠缺公證之下，也讓過去許多惡房東或惡房客引發的社會爭議不斷，例如張淑晶事件或惡房客霸佔不離開等。

任何政策都有正反面的影響，虹安希望政府要積極研究規劃，同時為了減輕影響，一方面提高對房東的租金補貼，一方面強制揭露與公證。如果現在的租約公證制度被認為太麻煩，也可以思考如何簡化租屋公證制度。

200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
原刊登網址→http://kaijun.com.tw/master-5/

台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

180627TVBS 租賃法上路！租屋族憂：難防房東亂喊電價
影片網址→https://youtu.be/EepsSdqlUfU

租賃專法今天上路，預計會有300萬租屋族受惠，內政部次長花敬群更喊出往後房東向房客收電價不得超過台電夏季最高電費，只是現在租屋族就非常憂心新法沒有罰則，就怕無法嚇阻房東亂抬電價，此外租屋族也怕新法強制房東繳稅，結果會意外造成房租上漲。

記者 劉家耀 / 攝影 許猛捷 報導......↓

開冷氣、電風扇，眼前學生很感嘆，好不容易找到電價低的房間。

租屋學生：「之前房東用很模稜兩可的方式說其實電費不太會很貴啦，那時候結算電費的時候大概是1度6.3元到6.4元。」

上班族：「之前房東到現場簽約的時候，再跟我講說電費一度是6元，還要再繳150元水費。」

一度電7.5元，房東根本獅子大開口，現在租賃專法上路，內政部次長花敬群強調電價不得超過台電夏季最高電費，也就是每度電將落在3.52元到6.41元之間，但新法可沒定罰則，就算房東真的亂抬高電價被抓包，房客仍得拿契約跟消保官談。

租屋學生：「這樣不受到任何懲罰的話，應該對房東而言沒差吧，沒有罰則那當然是沒有效，因為房東一定也不會遵守。」

現在也有人憂心租賃專法上路將連帶影響當地租金上漲，就因新法規範，房東不得拒絕房客遷入戶籍還有申報租金折抵所得稅。換句話說，房東多繳的稅有可能變相漲租金。

房仲業者陳泰源：「房東他租出房子要報稅，所以他這個養房的成本就增加了，一般租賃所得稅我們就抓10%，所以這起跳一定是1成以上。」

內政部強調房東將房屋交給專業經營，可額外享租稅優惠，但這福利只限房東月收6000元到2萬元租金者才會有，現在專法上路，雖讓租屋族更有保障，但引發的後續效應看似不小。

新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/945794
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180627tvbs.html

180627年代 租賃專法要報稅 報復漲租恐達一成
影片網址→https://youtu.be/iTDTvXHvApU

談起報稅，當起二、三十年的房東胡小姐很有想法。

記者 謝丹慈、吳正宇 採訪報導……↓

因為最新的租賃住宅市場發展及管理條例，簡稱租賃專法在27號正式實施，其中租賃契約將全面納管，強調房東和房客間的權益及義務等等，也包含房東不得拒絕房客入戶籍以及報稅。

房仲業者 陳泰源 表示：「如果說被迫一定要去申報這個租賃所得稅的話，等於是房東他會覺得說，他實質上的收入感覺是有減少的，那他是不是會轉嫁這個成本到房客身上。」

就有業者發現，最近有房東報復性漲房租，因為房客一年有12萬的租金支出可以扣抵所得，因此房客要入戶報稅，金額調漲房租10%左右，目前已經有一到兩成的租屋案件要漲價，而這10%就是一般房東要報稅的公定價。

漲不漲房租，房東也擔憂漲價後房客租不起，成了反效果。

政府推動的條例是否真的能有所保障，而房東如果因為不願報稅而不出租，恐怕房客也沒轍，這個條例也將影響全台300萬的租屋人口，上路對租賃關係是好是壞，恐怕還有得觀察。

新聞網址→http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/lifestyle/12118053/%E7%A7%9F%E8%B3%83%E5%B0%88%E6%B3%95%E8%A6%81%E5%A0%B1%E7%A8%85%EF%BC%81%E3%80%80%E3%80%8C%E5%A0%B1%E5%BE%A9%E6%BC%B2%E7%A7%9F%E3%80%8D%E6%81%90%E9%81%94%E4%B8%80%E6%88%90

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180627.html