為什麼這篇房客不搬走侵佔鄉民發文收入到精華區：因為在房客不搬走侵佔這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者miniguava (森)看板Kaohsiung標題Re: [問題] 推薦處理房客不歸還房屋案件...
房客不搬走侵佔 在 黃靖芸律師 Instagram 的最佳貼文
2020-05-03 00:28:57
大家還記得之前在侵佔別人遺失悠遊卡的那篇有提到過一些 #侵占 的例子嗎？ 其中一個是 #房客把租屋處裡房東的家具變賣，而今天新聞上正好就有一個案例發生了！ 台中一個洪姓男子向邱姓女子承租34間套房，並且當起二房東，結果在之後卻因為租金問題而發生訴訟。 男子一時氣憤，就將租屋處的部分...
最近這一年來處理的租賃跟鄰里糾紛特別多
不知道跟疫情不能出國有沒有關係XD
先介紹標準流程
催告>調解>起訴>判決確定
聲請強制執行>法院命自行搬遷>現場履勘>現場強制執行
保管遺留物>拍賣遺留物>聲請確定執行費用>聲請強制執行
整個流程的資訊網路上很多，就不多贅述
分享一些tips
1.存證信函催告用詞
租約到期後，依法必須先催告返還房屋
內容務必載明租約於幾月幾日到期，房客應於幾月幾日前搬遷
如果有違約金約定，最好也一併催告，以利違約金的計算
2.直接提告，不要浪費時間聲請調解
租賃糾紛一般屬於強制調解事件
也就是說就算你直接起訴
法院也當你是聲請調解
那為什麼還說不要浪費時間聲請調解呢？
因為如果你是選擇先聲請調解
調解不成，除了必須要再另外向法院起訴之外
法院依程序可能會再安排一次調解
來來回回可能三個月就過了....
但如果是直接起訴的話
強制調解不成會直接轉回訴訟程序
相對來說，會比較省時省力
3.小心變成不定期租約
如果租約到期後
房客繼續支付租金，房東未即為反對表示
定期租約就可能變成「不定期租約」
依土地法第100條，就必須符合特定條件才能終止租約
例如房屋收回自住、房客違約轉租、欠租扣除押金後超過2個月等
解約難度直接從三顆星變成六顆星
不可不慎阿!
4.千萬不要自行開鎖進屋、換鎖、斷水電或自行處理租客家具
上述行為可能涉及刑法強制罪、無故侵入住宅罪及毀損罪
下列行為也可能涉及違法，切勿以身試法
(1)房客不回訊息或電話
找警察跟里長一起進入屋內
以免房客發生意外
(2)因應防颱措施
找警察跟里長一起進入屋內
確認門窗及房屋情況
(3)因為漏繳水電費
導致台水台電依約終止服務
(4)門鎖因長年使用損壞
忘記通知房客即自行換鎖
老實說我覺得房東才是租賃市場的弱勢
這樣講可能很逆風向
但以我處理過的租賃爭議案件來看
只要房客死賴著不走
房東「依法」走完上面的流程（含強制執行）
快則一年，甚至拖到一年半、兩年也是有
手邊有一件房東跟房客協商了半年結果變不定期租約
108年5月間來找我幫忙
經過調解到打完一審大概10個月
再加上強制執行程序走完大概又過半年
而且這是對方沒有上訴二審的情形
好幾個客戶被這樣搞過一次之後
房子就寧可閒置不租，或是直接賣掉
供給的減少，對租屋市場來說絕對不是好事
當然有些人會說可以將租約拿去公證
但公證最多也只是省去前階段的訴訟程序
強制執行程序硬要拖的話，也能耗很久
而且很多房東或房客對於公證也都會有疑慮
最扯的聽過房東問說
公證之後會不會房子就變房客的？
而且公證要錢
雖然不多，但就是一筆額外的支出
而且公證沒辦法保證這個房客會租多久
更不能保證能「快速」解決問題
總之，我認為租賃市場雙方權利義務的「平衡」
比起公宅，才是真正的當務之急
※ 引述《firewind (羽翼狼)》之銘言：
: 各位前輩好
: 想請問可否幫忙推薦
: 有處理過房客不歸還房屋的律師
: 我的房客半年前已經告知不續租與提前提前結束租約
: (有在合約中註明 房東有隨時終止合約的權利 因其欠繳租金)
: 但這半年來每個月都在講理由不搬 到5/1為止 租約也到期了
: 還在跟我講要再延長一個月給他找房子
: 這種情況下 我們不想再信任此人 也不願再簽租約
: 想要強制他搬走
: 目前已先寄存證信函到他租屋處
: 不過我預計他還是不會搬 所以目前打算走訴訟處理或調解處理
: 但總之不管如何 我先往最壞的地方打算
: 想要先往法律訴訟方面做處理
: 這方面訴訟狀與相關流程諮詢 我們想找一個有經驗的律師來協助
: 不曉得各位前輩是否有推薦的律師 最好是有相關處理過經驗的
: 可以避免走一些彎路 當然 收費的也可 只是希望是經驗豐富的
: 感謝各位幫忙
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Kaohsiung/M.1620098808.A.AEB.html
推 Lunachen : 推 05/04 11:29
噓 Antihsieh : 聽你放屁，房東族群不會是租賃市場的弱勢，房東一 05/04 11:35
→ Antihsieh : 方只要任何一句藉口理由就可以推辭拒絕拒租房客， 05/04 11:35
→ Antihsieh : 還會蓄意違法拒絕出示提供任何相關身份證明文件 05/04 11:35
本來想解釋點什麼，但還是算了
我就問一句
要求房東無理由出租或出示身分證明文件的「法律依據」是什麼？
推 bingreen : 這篇優文 05/04 11:36
推 starlkj : 推 05/04 11:38
推 yitto : 法律就是這樣定的 05/04 11:38
推 ken812025 : 法律的確是房客市場 但稅制卻是滿滿的房東市場 05/04 11:44
推 za2205 : 二樓仔細看一下公版租約就知道現在法律比較保護租 05/04 12:04
→ za2205 : 客了，許多租屋蟑螂鑽這些法律漏洞欺負房東，就算 05/04 12:04
→ za2205 : 公證租約，要等到強制執行也是曠日費時。這之前你 05/04 12:04
→ za2205 : 的房子早就被這些蟑螂爽住不用錢還到處搞破壞，我 05/04 12:04
→ za2205 : 為什麼知道就是被搞過，以後出租除了漲價篩選客人 05/04 12:04
→ za2205 : 還要公證良民證工作證跟保人，一朝被蛇咬 十年怕草 05/04 12:04
→ za2205 : 繩，這樣的市場惡性循環對租客不是好事。 05/04 12:04
推 chocoball : 租客惡質的很多啊 應該說誰當過房東沒遇過？ 05/04 12:18
→ chocoball : 我家以前都是直接給租客2個月租金 要對方一週內消 05/04 12:19
→ chocoball : 失 05/04 12:19
→ chocoball : 不然遇到隨便都是拖半年以上 租金越低越容易遇到 05/04 12:20
講明要搬遷費的還好解決
遇過最麻煩的是
租客是個單親媽媽
房東第一次租房子(起家厝)
想說同情對方單親就租了
第一年都正常付租金
租約期滿便宜行事就沒有重打契約
誰知道第二年只付第一個月就開始短遲付
打電話給說得很可憐，但租金就是繳不出來
拖了半年才提告
法院認定因為到期未為反對表示且未定期限
租約變成不定期租約
解約必須證明收回自住或是扣除押金後欠租達兩個月以上
加上房客在法庭上說他低收最近剛失業單親又有兩個小孩要養
最後一審敗訴二審翻盤
期間房客就當住免錢
（收入領現加上名下無財產，積欠的房租根本執行不到）
從拖欠租金開始到趕出房客搞了兩年
總共賠了2年租金+屋況被住到亂七八糟+訴訟期間煩到死
你說有沒有快速解決的辦法
有，但有效的方法，事後都會被房客告
然後遇到同情心爆發的法官就....恩
推 whitekiss309: 優文推 05/04 12:22
※ 編輯: miniguava (122.121.38.250 臺灣), 05/04/2021 12:49:00推 lovenesta : 推薦租約公證 跳過繁瑣的訴訟直接強執 強執程序單 05/04 12:45
→ lovenesta : 純一般案件正常人round過一次以後就會了 不用給代 05/04 12:45
→ lovenesta : 辦或律師處理 公證費用又比訴訟所花的費用還低 05/04 12:45
房東或房客基於各種原因而不願意公證的很多
而且即使公證，其實也不完全能夠解決問題
只能說希望未來能夠從制度面更加完善租賃雙方的權益
推 techih : 沒有正當收入/報稅的一定不租！ 05/04 13:46
→ cuper : 遇到跟沒遇到之分 05/04 14:03
推 dusty20695 : 推 租屋就是房客市場 有太多手段可以整房東了 05/04 14:25
推 chipher : 好文推，我朋友也是遇到惡房客，好好的房子租人， 05/04 15:23
→ chipher : 搞到最後欠租不說，房子還被破壞到像垃圾廢墟， 05/04 15:24
→ chipher : 他不但浪費快2年的時間訴訟討房子，還得花一大筆錢 05/04 15:24
→ chipher : 清運整修，因為對方名下沒財產難以求償，遇到這種 05/04 15:25
→ chipher : 惡房客，房東真的很可憐 05/04 15:25
推 Ommmm : 房東自己要逃稅，所以不公證啊！遇到惡房客，自己 05/04 15:54
→ Ommmm : 任命跑冗長程序吧 05/04 15:54
→ Ommmm : 再者，合約內容可以載明3個月或半年可以入內查看屋 05/04 15:56
→ Ommmm : 況，我在澳洲租房子就是如此，房東會事先預告什麼 05/04 15:56
→ Ommmm : 時候要來查看，事先要大掃除 05/04 15:56
→ za2205 : 樓上就算公證了要討回房子也沒想像中快和容易 05/04 16:11
噓 Antihsieh : 房東違建自用住宅隔間多間套房逃稅出租違法在先， 05/04 16:40
→ Antihsieh : 當然多數沒種公證 05/04 16:40
推 k1k1832002 : 真的蠻逆風的,租客弱勢一般只是在選擇物件的時候,定 05/04 16:46
→ k1k1832002 : 案之後就便房東弱勢了,一般正常戶當然會想說哪那麼 05/04 16:46
→ k1k1832002 : 多問題,只能說等到實務上遇到的時候就像本串原PO那 05/04 16:46
→ k1k1832002 : 樣抱著燒了 05/04 16:46
推 k1k1832002 : 因為錢沒收到還要處理一堆毛,還要擔心房屋內部問題 05/04 16:50
→ k1k1832002 : 等等,近年政府放風向動租屋,只能說這一環節不解,市 05/04 16:50
→ k1k1832002 : 場效率會有其上限,房東還要負風險去體諒弱勢,那幹麻 05/04 16:50
→ k1k1832002 : 不一開始就不要出租 05/04 16:50
推 k1k1832002 : 搞的複雜了,房東群可能未來還要參考仿效日韓,先收一 05/04 16:53
→ k1k1832002 : 大筆押著,關係人要一清二楚我找不到你我找你關係人 05/04 16:53
推 Ommmm : 聽起來關係人，就是連帶保證人 05/04 17:09
推 k1k1832002 : 阿對啦 正式名稱叫連帶保證人 05/04 17:17
推 slowdown : 優文 政府真要打房除了管房租也要顧及房東 05/04 17:20
噓 Sfortunate : 收錢的喊弱勢？有壞房客，沒有壞房東？ 05/04 17:52
噓 Antihsieh : 職業惡房東，一堆 05/04 18:49
好房東、好房客、壞房東、壞房客當然都有
只是壞房東最多最多就是從契約去凹你
甚至只要看契約是不是使用公版契約
只要在簽約多注意是能夠避免的
但遇到壞房客，恩.....
光腳不怕穿鞋的
推 watersea : 房東不還押金，房客花時間告也就是拿回應拿回來的 05/04 19:34
→ watersea : 錢 05/04 19:34
→ watersea : 房東閒閒跑法院，大部分房客都馬沒時間認賠兩個月 05/04 19:34
我跟你說，他不還你押租金
你就繼續住，東西都不要搬
甚至拿來當倉庫也沒關係，堆好堆滿
他敢擅自進來動你東西，你就報警
到時候就換房東拿錢來拜託你搬
推 haxdxd : 我就是受害者啦，13月被偷住到現在還在偵查庭 05/04 20:05
→ haxdxd : 更正：12月。 05/04 20:06
→ haxdxd : 光清運就花了半個月 05/04 20:06
推 nok1126 : 4相當重要，推 05/04 20:06
→ haxdxd : 爛房客打壞租賃市場比比皆是 05/04 20:08
→ haxdxd : 房客濫訴有！對方還拿著我請他還清運費不然起訴他的 05/04 20:11
→ haxdxd : 簡訊告我「恐嚇」 05/04 20:11
→ haxdxd : 一肚子火等確判後，我一定在本板公布那位自稱老師的 05/04 20:12
→ haxdxd : 竊盜慣犯判決警示 05/04 20:12
推 kshs301 : 說的很清楚 值得收藏的優文 05/04 23:23
推 ntb5768 : 不能合約一開始載明，合約到期，三個月內沒有搬出， 05/05 00:43
→ ntb5768 : 房東可自行進入並處理屋內物品之類的條款？ 05/05 00:43
→ nok1126 : 我覺得不行，有違反公序良俗 05/05 11:59
約定房東得自行進入處理屋內物品吼
基於契約自由，我相信法院會尊重
不至於會有違反公序良俗的問題
但就算約定了，你真的敢進去搬嗎？
如果房客還賴在裡面不走呢？
如果他賴你趁機偷走（侵占）他的5克拉鑽戒呢？
又或是說你磕傷了他價值連城的古木茶几呢？
不要笑
我之前在高雄市政府諮詢的時候
就遇過房客來問這樣的問題
這麼棘手的案件
我當然只能給他一個善意的微笑
但如果你是他口中那個的房東
我想你應該笑不出來ＸＤ
推 letyoufree : 專業推 05/05 21:36
※ 編輯: miniguava (122.121.59.72 臺灣), 05/05/2021 23:56:35推 drmitseng : 推 看過跟聽過太多惡劣房客了 05/06 00:37