每年的9/22日以前，申請自用住宅稅率課徵地價稅，當年度即可享用優惠稅率喔！若超過了期限，要先繳一年一般稅率，明年才可以用自用稅率喔。

#申請自用住宅稅率課徵地價稅

稅金差五倍！您沒看錯，差五倍！你不辦，爽國庫！

別說領航員沒有提醒您，要辦要快喔！

本文針對自用稅率及地價稅常見的問題一一解答，屬於快問快答系列，所以我們不鋪陳、不咬文嚼字、不說廢話，直接直球對決、切入重點來個痛快吧！

Q：自用、一般稅率差多少？

A：自用稅率2‰，一般稅率10‰

PS：其實地價稅稅率是累進的，除非你是大地主，否則大多數正常人一般稅率都是10‰。想進一步研究稅率可看桃園市地價稅稅額計算級距表

Q：申請自用稅率須符合甚麼條件？

A：
房子要有直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)設立戶籍
房子不能出租、不能營業(做生意、設立公司)
房子需屬於土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有
土地所有權人、配偶及未成年子女，合計只能以一處自用住宅為限(後面會再教大家怎麼破解)
都市土地不超過3公畝(90.75坪)，非都市土地不超過7公畝(211.75坪)

Q：如何申請自用住宅稅率？(以桃園市為例)

A：第一步要確認屋內是否有直系親屬設立戶籍。之後以下三種申辦方式可依喜好自由選擇：

方法一：網路申請

桃園市地價稅自用住宅用地申請網站
Q：我有兩間房子都想申請自用稅率該如何處理？

A：雖然前面提到「土地所有權人、配偶及未成年子女，合計只能以一處自用住宅為限」，但我們只要將一位其他的「直系親屬」(父母、祖父母、成年子女、成年孫子女、岳父岳母、公公婆婆)，戶籍遷入另一間房子，兩間就都可以申請自用稅率囉！

Q：我家住透天，一樓開店做生意，樓上自住，可以申請自用稅率嗎？

A：一樣可以申請自用稅率喔！不過是按比例適用自用稅率。

粗淺比喻：
如果總共三層樓，一樓做生意，二、三樓自住。則1/3適用一般稅率，2/3適用自用稅率。

Q：我有三間房子，為什麼地價稅單只有一張？

A：因為地價稅以縣市為單位，一個縣市合併開一張稅單。

如果你有三間房子各位於不同縣市，您也會收到三張地價稅單喔！

Q：地價稅什麼時候繳？

A：繳納期間為每年的11月，通常10月底就會寄稅單了。

Q：我明明房子已經賣掉了，為什麼還會收到地價稅單？還要繳嗎？

A：想必您應該是9月、10月賣房子的吧？

因為地價稅是以每年的8/31這天，看土地登記在誰名下，誰就要繳一整年的地價稅。

不要問我為什麼這麼奇妙，因為解釋下去就沒辦法快問快答了。

至於要不要繳？ 當然要繳阿！

因為您是納稅義務人，不繳會被強制執行喔。

但是別緊張，只要是透過我們辦理過戶的案件，交屋時都會把稅金切算找補好，對方已先把他該付的稅金貼給您了，所以您也沒有當冤大頭。

Q：農地要繳地價稅嗎？

A：農地繳的是田賦，不是地價稅，而田賦目前停徵。

Q：我媽媽以前已經辦過自用稅率了，今年他把房子過戶給我，我還需要再申請一次自用稅率嗎？

A：新屋主還是要再申請一次喔！因為土地所有權人已換人了。

Q：我家是「工業住宅」，可以申請自用稅率嗎？

A：一樣可以申請自用稅率，但是領航員不建議喔！
因為「工業住宅」本來就不是住宅，不能居住使用。我們雖然可以成功申請自用住宅稅率，但稅務局可能會通報建管單位，進而裁處違規開罰。

方法二：遷戶籍時一併在戶政事務所申請

帶身分證正本、原地址及新地址兩份戶口名簿正本、權狀正本、印章。到戶政事務所遷戶籍時可以一併申請自用地價稅。

方法三：至地方稅務局申請

帶身分證正本、權狀正本、戶口名簿、印章至桃園地方稅務局臨櫃申請。桃園市內各分局皆可跨區申請。

受贈房地，小心重稅上身？夫妻也一樣？

新聞中，有一學童繼承父親購買沒多久的房地，因為無法負擔800萬元貸款，所以親友就用相同價錢1000萬元賣出，沒想到，卻收到270萬元的稅單，賣掉房地的價金扣掉稅款，竟然還無法還完貸款…。

顯然繼承到房地或受贈他人房地，如果要『出售』，要特別注意『房地合一稅』的計算，以免重稅上身。

同樣的，在夫妻在談判離婚或夫妻財產分配時，心情很煩很亂，以為要求對方把房產過戶到自己名下，就是佔到上風？如果要繼續自住比較沒問題，如果想要離婚後立刻賣掉獲利，真的要先算『房地合一稅』，才知道你是不是真佔到便宜？

舉例來說：丈夫貸款800萬元購買1000萬元的房地（公告地價現值共為400萬元），登記在丈夫名下，不到半年兩人因為感情不和吵架談判離婚，雙方約定房地過戶給太太之後辦理離婚，這位太太想說賣掉房地還完貸款還有200萬元？

這是大錯特錯的想法，因為她沒有想到立刻出售，她要繳『房地合一稅』（持有房地一年內出售者，以45％稅率計算，持有期間包括先生持有期間加上太太持有期間），還要繳270萬元的房地合一稅單。

出售房地實際金額1000萬元-400萬元（太太取得成本）-費用（本案例省略，實際上如有符合的費用可以扣抵）=600萬元，太太持有該房地（從先生購買當時起計算）未滿一年，所以要用45％稅率計算，600萬元＊45％=270萬元。

所以在談判夫妻財產分配時，如果要取得房地，就要特別注意『課稅成本』，上面夫妻分產案件中，如果真要拿房產，就建議要自住使用，符合自用住宅的特別規定下，自住超過六年之後，課稅所得在4百萬元以下免稅；超過4百萬元部分，按10%稅率課徵，所以如果這位太太取得房地離婚後也符合自住6年的規定，房地合一稅只要支付20萬元（1000-400-400）＊10=20，稅金差距相當的大。

每個房子都有每個房子的故事，不論心情再煩、再亂，仍要靜心計算稅賦成本，算準出手時間，才能夠有更豐盛的人生。

歡迎分享
＃豐盛的人生
＃平安的人生
＃房地合一稅
（照片的豪宅不是本件不動產）

小常識（實際稅額計算仍須以詳細稅法規定，認定個別事實狀況計算之，以下為簡單摘要）：
1. 房地合一稅的算式：房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額
2. 稅率：
持有一年以內稅率為45％，持有2年以內（超過1年）以35％計算，持有10年以內（超過2年）20％計算，超過10年以15％計算。
個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租，課稅所得計算在4百萬元以下免稅，超過4百萬元部分，按10%稅率課徵房地合一稅。

婚姻是可以用契約來約束的嗎？談愛談感情時，我們可以感性又理性嗎？

在國外簽立婚前協議或婚姻協議很普遍，然而在台灣卻很少見到即將結婚的男女訂立婚前協議，這應該跟中國人重情講倫理的傳統有關係。

其實，如果男女願意敞開心胸嘗試接受，訂立婚前協議的過程，剛好讓大家對彼此婚姻關係有基礎的認識與觀察，也避免在婚姻中為了大大小小的事起紛爭，傷了感情，還大嘆嫁不對人或不如賣熟識。

如果大家真的很有GUTS想要訂立婚前協議或婚姻協議（也就是不一定要在婚前訂立、婚姻關係中也可以訂立），不怕即將到手的老公或老婆跑掉的話，究竟該訂立一些什麼條款比較有保障呢？訂立什麼樣的條款會無效呢？

以下就來跟大家分享一下：

一、不能違反公序良俗或法律強制規定
雖然簽立協議書是你情我願，但是如果違反公共秩序或善良風俗及違反任何法律上的強制規定，即使寫明在協議書上，並由雙方簽名，還是有可能無效的。
最常見的就是在協議書裡面訂立一週要行房幾次，或是行房一次應給付對方多少錢，都是屬於會被判定無效的約定。

二、不能約定離婚的前提要件
有的人會在婚前協議或婚姻協議書中約定，如果對方有什麼樣的行為就必須無條件同意離婚，例如外遇、夜不歸營、行為不檢....等等，事實上如果對方不願配合辦理協議離婚的程序，另一方提起離婚訴訟，法官還是會依民法第1052條十大法定離婚事由或其他難以維持婚姻的事由來決定是否判決雙方准予離婚，並不會直接依照協議書的內容條件成就就判決離婚，因此這一類的約定多數都是白約定的。

三、不能事先約定離婚後未成年子女的監護權歸屬
常見的婚姻協議約定還有，約定雙方如果離婚或一方外遇，就無條件放棄未成年子女的監護權，事實上監護權的判定如果雙方在離婚時無法達成共識，法官裁定時還是會以未成年子女的利益綜合考量，無法單以婚前協議或婚姻中的協議就直接請法院依協議書內容裁定。
有關監護權的裁定標準大家可以看這裡：
http://goo.gl/d1V2Z7

四、財產歸屬的約定
說了一堆不能做的約定，那還要婚前協議做什麼呢？其實主要的約定還是在金錢上面。
1.夫妻財產制的選擇
可以選擇法定財產制（夫妻財產分開但離婚時有剩餘財產分配請求權）、分別財產制或共同財產制
想暸解夫妻財產制詳細內容可以看這裡
http://goo.gl/IAEZ5S
2.家庭生活費用的負擔
可以依雙方的財力約定好家庭生活費用應由雙方依何種比例分擔。
3.約定一定的自由處分金
一方為家庭主婦時或收入不豐，可以約定一方得有一定金額的自由處分金（就是零用錢或私房錢）
4.約定特定財產贈與為一方所有，不列入剩餘財產分配。譬如有些老公買房子或過戶房子贈與給老婆，給她安全感以後不列入剩餘財產分配。

五、其他有的沒的規定
1.雙方的住所
夫妻之住所，由雙方共同協議之；未為協議或協議不成時，得聲請法院定之。到底要跟公婆住、跟娘家住還是自己住，雙方可以在婚前協議中先約定。
2.違反婚姻忠誠義務的精神賠償
外遇的話就需賠償他方一定之金額等等，但建議就外遇的定義寫清楚以防以後有爭議，另外賠償金額的部分如果過高（要依雙方身份財力等判斷），上了法院還是會被酌減的。
3.子女的姓氏
現代人生的少，男女也越來越平權，這個約定應會越來越多人用到。
4.就婚前的事情，譬如犯罪前科、曾已婚生子已盡告知義務，不得再拿來作為離婚的事由。
5.子女權利義務的行使負擔方式，譬如住所、就學、扶養教育費用的負擔。

以上是就婚前協議重要的事項大略說明，實際上個人的狀況各異，需要約定的事項也不盡相同，最重要是簽訂之前最好先請律師代為審閱，免得錯把馮京當馬涼，制定了一些跟自己想要的意思相互背馳的條款，分享給未婚或即將步入禮堂的男女，希望大家都有個美好幸福的婚姻喲！

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