譚新強：不要誤信金融危機是好事！
文章日期：2021年9月24日

【明報專訊】約5年前，我已開始提醒中國經濟有「四大危企」，都是萬億債務級企業，且大膽直接說出了名字：萬達、安邦、海航、恒大。其實增長太快，且債台高築的企業當然遠不止此四家，但這些都是較多海外投資者熟悉的民企，幾位老闆（和家人）都曾叱咤一時，甚至曾位列首富，經常穿梭於金融和娛樂版新聞。

提出「四大危企」後不久，其中三家就陸續出現問題。萬達的問題最輕鬆，只需減肥瘦身，賣出大量資產（但累了富力），即能勉強活存下來。安邦可能是四家中最虛的，所以下場亦最慘，整家企業幾乎完全消失（包括老闆），剩下來的業務，收歸國有；最厲害的是安邦一案，可說間接使保監與銀監會重新合併起來。海航的結局，可算在安邦與萬達之間，接近全面破產，投資者蒙受巨大損失，但部分核心業務如海南航空，仍在正常運作。

料恒大結局接近海航安邦

從前我每月回內地公幹，在不少公開場合我都提到此「四大危企」論。我一般都會「自嘲」預視能力有限，四家只能猜中三家，非常佩服恒大，竟能一直屹立不倒！但要來的始終是要來的，近日中國經濟正頗急速放緩，同時銀行正在收緊按揭，導致恒大財務狀况急速惡化。估計恒大總債務高達2萬億元人民幣，單是海外美元債已200多億美元，佔整個亞洲企業高息債約10％，所以近日引起全球投資者關注，連美國股市都受到些微影響。

恒大絕非大到不能倒，反而是大到必須倒。國際傳媒不斷以雷曼與LTCM作比喻，雷曼當然代表嚴重性足可引發全球金融海嘯，LTCM稍為好一點，只導致短暫恐懼，但無長期傷害。其實LTCM危機反而迫退了索羅斯等對亞洲經濟的襲擊，間接幫了整個亞洲。

恒大是一家純粹中國的房地產企業，除海外債之外，與國際金融系統的關連極少，怎能與雷曼以至LTCM相比。較適當的比較，應該是其他三家中國危企。恒大情况肯定遠比萬達嚴重，我相信結局將較接近海航和安邦。近日已有傳聞政府將介入處理恒大重組，必將出售大量資產，跟債權人展開談判，拆為數家公司，最後甚至收歸國有。

我非常贊成處理恒大和其他槓桿過高的企業，打破財富產品剛兌的道德風險問題，更是我多年來一直呼籲的正確行動。但我仍然非常擔心兩件事，第一，我已多次苦口婆心提醒過，即使很多過去一年出台的政策，包括處理華融、恒大等這些高危企業，整頓教育、遊戲、電商，以及所有互聯綱平台企業的所謂壟斷性和數據權利問題，都有一定道理，共同富裕更當然是所有人都認同的美好目標。但關鍵問題是時間點和速度，是否與因防疫封關，加上受到過去幾年美國針對中國的無理霸道政策，因而不幸墮入圍城受困心態？有否足夠周詳考慮這些幾乎同一時間出台的政策，對中國經濟和未來發展的影響。只恒大一事，按高盛分析，最差情况已可拖慢中國GDP的4.1%！我相信不會出現最壞情况，但即使只拖慢1%，已非常嚴重。除此之外，當然也必須全面考慮到這些種種政策，對國際投資、貿易、外交、國家形象，以至世界安全等的影響。

「去英語教育」反智 對中國極大傷害

我擔心的第二件事，亦是受到西方民粹和甚至種族主義抬頭所影響，受到無理欺壓，無可避免地令到中國的民粹也高漲起來，導致某些思想變得情緒化，甚至開始非理性。

近日留意到中國有人推崇「去英語教育」，如落實，此舉極度反智，可為中國帶來極大傷害。中國當然應該繼續推廣中文成為一種國際語言（也應推廣人民幣），但絕不可放棄提升中國人的英語水平。當然接受英語教育會對思想有一定影響，但這是值得的，因為喜歡與否，英文已經是國際溝通的最主要語言，包括科學界、商界和外交界等等，是一件不需爭拗的事實。知己知彼，百戰百勝，中國需要的是更了解全世界，也更需要世界各國和人民了解中國，而英文就是必須的溝通工具！

此外，我亦發現不少中國人，詫異地和危險地，竟然極端到歡迎爆發股災（已出現），甚至歡迎金融危機（幸而尚未出現），認為這些是好事！我嘗試理解他們的歪理，然後解釋一下謬誤之處。

「自我刺破股市泡沫」說法 令人啼笑皆非

1. 有此類人天真地以為美國股市只是一個巨型泡沫，即將全面爆破，引發全球金融海嘯。所以中國應提早自行刺破股市泡沫，逆方向收緊貨幣政策，並關緊外管和資本帳窗戶，實為最明智之舉！

不幸此想法幾乎全部錯誤，美國股市雖不算便宜，即將開始Taper QE亦是真的，但美國經濟仍然強勁，Delta wave亦已逐漸過去，過度性通脹也上升了不少，但10年國債息率仍處極低水平，徘徊在1.3厘至1.5厘之間。美國企業盈利增長仍非常強勁（部分受惠於中國科技龍頭已幾已放棄全球競爭，Tiktok或是唯一例外），今年標指的巿盈率更將由約24倍降至頗合理的21倍。

自我剌破中國股市泡沫之說更令人啼笑皆非。在今次股災前，恒指的巿盈率已是可憐的13倍不到，經此一役，愈來愈多國際投資者真的認為中國已變為「uninvestable」，現在巿盈率更跌至悲哀的10倍！過去20年，中國經濟以雙位數的名義GDP高速發展，但奇蹟地中國的A、B、H等所有股市，竟全部遠遠落後。

2. 亦有不少人錯誤地以為金融代表所謂的虛擬經濟，與實體經濟無關，所以可能金融危機影響不大，甚至可能對實體經濟有點幫助！這是瘋狂，完全不懂經濟的想法，金融市場與實體經濟當然有不可分割的密切關係。如出現金融危機，必帶來經濟衰退，甚至大蕭條。反之，如資本市場有較佳長期表現，中國企業融資成本必將較低，當然對中國發展有幫助，更有利於分散過度集中於銀行的風險。

除此之外，中國也有過億股民（如市場較好，當然更多），這亦是一個達到共同富裕的好方法！

某程度上，我贊同美國經濟走往另一極端，確有點過度金融化，尤其在2008年全球金融危機前，不止財富集中於華爾街，太多的學霸精英亦被金融行業吸引。但全球金融危機後，大量人才摒棄金融，改投高科技，最有錢的富豪都已變為高科技的創業家。再次提醒一句，各種互聯網服務，既包含商業模式創新，但即使只是突然被貶低的「賣白菜」電商和物流企業，都需要複雜的雲端、軟件技術和linear programming optimization高級數學，絕對是如假包換的高科技！

3. 更驚人的是有些人竟然以為中國股災，摧毁了過萬億美元的財富，尤其針對海外上市的所謂「中概股」，是天大好事，因為不少蒙受損失的是「邪惡」、不安好心，企圖傷害中國的國際投資者！這種想法完全暴露出病態式paranoia（偏執狂），非常錯誤和危險。

首先，這做法是經典的「cut off the nose to spite the face」（害人終害己），即使中國市場有不少國際投資者，但大部分仍是中國人的錢啊！况且我相信絕大多數的國際投資者，包括那些PE和VC，投資目的都是純粹賺錢，而非干預中國內政。

我明白中國永遠相信本土工程，過去40年，即使建造了不少鬼城和大白象工程，不少投資者焦頭爛額，但那些樓房、電廠和鐵路是拿不走的，一切損失，都只是金融遊戲，中國仍是最大贏家。但千萬不可以此歪理為國策，因為如蓄意這樣做，豈不是變成騙局，有辱中國泱泱大國之國體！此做法不止損害國際投資者對中國的信心，給予本來已偏頗的西方傳媒更多攻擊中國的彈藥，更大大加深國際社會對中國的偏見和誤解。最終甚至提升戰爭的風險！

4. 部分人的另一誤解是金融危機幾乎是一種「贖罪」的清洗過程。尤其QE氾濫十多年，確造成各種嚴重不良和不公後果，包括拉濶貧富懸殊，和間接引致全球各地的社會動亂，包括香港和美國！此說法不無道理，但主要是一個平衡問題。過度印鈔固然有很多後遺症，但如像亞洲金融風暴後，按照當年IMF代表西方列強的說法，問題源於各國過度揮霍和貪腐，所以必須勒緊褲頭，以緊縮財政開支來「贖罪」。但緊縮政策的後遺症比QE更嚴重，帶來6年多的通縮和經濟衰退，多個政府倒台，無數企業和個人破產，甚至不少人走上自殺的悲哀絕路！

須創完整經濟發展理論 政策應續實務為先

QE確令到很多人憤怒，上街示威甚或暴動，但似乎至今沒有一個政府倒台，可能因為沒有多少人真的肚餓和感覺真正的絕望。當然QE這個遊戲不是任何人都可以玩的，先決條件是貨幣的話語權，和更重要的接近全面傳媒控制權。這才是數據年代的最重要殺手鐧。

總括來說，批評西方經濟制度容易，我也同意最適合未來全人類和地球的經濟制度，極可能較接近社會主義，但定必仍需配合大量更新的科學知識，尤其氣候變化，以及運用更多最新資訊科技。在中國仍未創出自己的一套完整的經濟發展理論前（包括一些方程式和模型），所有政策必須繼續以實務為先！

中環資產投資行政總裁
[譚新強 中環新譚]

「這裡是吳軍的《硅谷來信》第3季。這一季硅谷來信，我談到了不少美國基礎教育的內容。有同學提了一個很好的問題，他問，美國公立教育與私立教育差距較大，是不是因為經費問題呢？他提到了一個例子，美劇《絕命毒師》的主角就是一名公立學校的化學老師，薪水微薄，只能勉強養家糊口，於是當他發現自己身患絕症，就鋌而走險走上了犯罪的道路。這位同學問，是不是因為美國公立中小學給老師的待遇不好，無法留住人才，才導致了公立學校的基礎教育水平低呢？

這個問題其實可以延伸開來，讓我們思考一個更具有普遍性的問題，就是很多事情辦不好，是不是因為沒有錢？這封信我們就從美國公立中小學的教育，談一談我對這個問題的思考。

美國公立基礎教育真的缺錢嗎？
就美國公立中小學而言，對這個問題我們基本上可以給出一個否定的答案。美國公立學校教育水平參差不齊的原因有很多，如果能列舉出十個原因，缺錢這件事也許只能排在第十位。下面我們一步步具體分析。
首先，美國公立基礎教育真的缺錢嗎？
很多人都以為美國政府財政支出中軍費佔了大頭，其實這是一種誤解。其實美國在教育上的開支並不比軍費少。我們可以來看一下詳細的情況。
美國是世界第一稅收大國，2018年美國的GDP是20.58萬億美元，而當年美國聯邦政府和州政府的稅收分別是3.33萬億美元和1.06萬億美元，合計4.39萬億美元，而當年排在全球GDP第三的日本，整個國家的GDP也不過才4.97萬億美元。
美國聯邦政府的稅收收入，有七成都花在了經常性的必須開支上，也就是社會福利、醫療保險和國債利息，其中國債利息大概佔聯邦稅總額的4%多一點，不算多，真正巨大的支出是各種福利和保險。剩下的三成稅收收入算是國家的自由支出，裡面一大半都算在了軍費頭上，大約是6490億美元。但我要提醒一點，這部分支出包括了軍方控制的科研經費，而這些科研經費最後還是到了大學的手裡。比如約翰·霍普金斯大學每年可以從軍方獲得大約10億美元的研究經費。
而美國2018年花在中小學教育上的支出是6400億美元，攤到每個學生頭上大約是一年12600美元，這是我在美國政府網站上看到的數據。如果按英國《衛報》的報道，數據還要更高，每年平均花在每個K12學生身上的錢高達16300美元。這些花銷中，州政府撥款和地方房地產稅貢獻了將近90%，聯邦政府的撥款不到8%，剩下的是捐贈。這就是公立中小學的情況。而2020年全美國所有私立中小學，學生的平均學費是11000美元，即便算上學校的捐贈收入，攤到每個學生身上，最後得出的數字和公立中小學的人均支出數字可能也差不了太多。
從這些數據我們就可以看出，美國公立中小學其實並不缺錢。實際上，如果你到硅谷地區看看幾所最有名的公立高中，比如帕羅阿圖高中和薩拉托加高中，就會發現它們的校園比硅谷地區最好的私立高中哈克學校一點不差。而且州政府給公立學校撥款是按學生人數計算的，而公立學校師生比例較低，一個老師教一大群學生，因此如果算到每個老師頭上，教育支出比大部分私立學校應該還更高。
美國公立中小學的老師待遇其實也不差。在加州，一個公立中小學老師基本上只要工作10年左右，就能拿退休金了。然後他們就可以一邊拿著退休金，一邊到私營教育機構工作掙錢了；反倒是很多私立學校老師生活壓力很大。以我女兒的老師們為例，他們不僅買不起房子，有的甚至在硅谷租不起房子，只能住學校提供的廉租房。這些老師之所以願意在私立學校教課，很大程度上是因為這樣他們的子女就免費可以上這些私立學校。
這裡順便說一句，美國幾乎所有大學教授的孩子上父母所在的學校都是免費的，這就是很多教授雖然工資不高還要在大學呆著的重要原因。至於《絕命毒師》里那位主人公的遭遇，與其說是公立學校老師待遇不好，不如說他遭遇了中產階級的典型困境，就是因為一場大病而導致貧困，這一點在全世界所有國家都是類似的。
美國公立中小學辦不好到底有哪些因素？
那接下來的問題就是，如果不是因為缺錢，那很多美國公立中小學辦不好，原因究竟是什麼呢？根據我的觀察，至少有以下四個因素。其中一個和老師有關，剩下的三個和老師或者說師資力量都沒有太大關係。
先說和老師有關的原因，就是美國公立中小學搞大鍋飯，老師們沒有動力和意願去深化教學，發掘和培養每個孩子的特長。我的大女兒曾經在加州最好的公立小學之一讀過一年，這所學校的排名在加州幾千所小學中僅次於兩所只能靠抽籤入學的實驗小學，而且學校位於硅谷最富裕的一個區，絕大部分學生的家境都很好。你可能會覺得，這樣的學校應該很好了吧，可惜事實並非如此。
一般來說，美國小學一個班會有一個老師來講所有的課程，我女兒所在的班有兩個老師，兩個老師教學經歷都超過10年，聽上去好像很不錯。但實際情況是，這兩個老師熬完了10年的年頭，都在等退休，都指望另一個人出力，自己落得輕鬆。他們佈置下來的一星期的作業，學生最多半小時就做完了。後來我就把女兒轉學轉走了，換到一個要求嚴格一點的學校。
這家新的學校也是加州最好的公立小學之一，班上的老師也是新來的，教課果然認真很多，一天留的作業比過去一周的都多。但是這所新學校的老師從來不講任何課程大綱以外的內容，因為這不是他們的義務，我們這些家長只好自己到學校去講課。之前我女兒上的第一所公立小學，不久之後家長們也不乾了，在家長的要求下，那所學校被一拆為二，其中之一變成了一所半公立半私立的特許權學校。
經過種種波折，最後我得出一個結論，孩子要是再呆在公立學校就給耽誤了，於是我們就把女兒轉走了。
我們再來看看另外三個原因。第二個原因就是公立學校的政治正確風氣太重，甚至影響到了教學。
我有一位谷歌的同事，他的女兒在硅谷一所最好的公立高中讀書。有一學期他女兒很鬱悶，因為講歷史課的老師是一位非洲裔，課上的論文，只要你不寫當年黑奴多麼悲慘、美國這個國家有多壞、白人多麼可惡，最多也只能得B。後來家長們忍無可忍，告到學校，學校開除了這位老師。但這位老師又把學校告上了法庭，並且勝訴了，從此學校沒人敢管她了。但這樣教歷史課，教學質量是什麼樣，也就可想而知了。
對於公立學校政治正確過重的風氣，家長們即使有意見，也沒有辦法。相比之下，私立學校因為學費是學生家長直接出的，所以家長（特別是大的捐贈者）對學校就多少還能有點影響力。
第三個原因，就是美國基礎教育普遍輕視理科；加上公立學校的老師認為「教課程大綱以外的內容不是自己的義務」，家長即使想給孩子補上理科內容，老師也不會配合。結果就是我之前講過的，許多美國中學生到高中畢業還不會解一元二次方程。有的老師還告訴我，這還是美國「高三」學生的表現，要是等高中畢業一年之後，恐怕一半的學生一元一次方程都不會解了。
學生水平這麼差，怎麼畢業呢？有些學校的做法就是放水。比如學生交了白卷，按中國的標準應該是0分，但有的美國學校說，白卷可以給50分。這樣，學生只要做對20分的題目就能及格，算是通過了。
考核標準這麼低，幾乎所有學生都能畢業，那怎麼評價衡量學校的教育成果呢？你可能知道美國有個著名的政策叫 「不讓一個孩子掉隊」，這就可以形成一個考核指標。怎麼樣算「不掉隊」呢？只要孩子來上學，不逃學，就算學校教育成功了。這種教育政策和理念之下，很難想象教學質量能上得去。
第四個原因是公立學校的經費利用效率低。前面我們算過了，公立學校人均經費其實並不比私立學校少，但從我的觀察來看，很多公立學校的經費利用率非常差，學校經常會有一些莫名其妙的支出項目。
比如，有的學校講要環保，在校園花錢裝太陽能板，用太陽能發電。但這筆成本什麼時候能收回來呢？學校並沒有算過這筆賬。實際上目前在美國，天然氣發電比太陽能發電的成本要低得多。

有的家長覺得，公立學校反正花的不是我的錢，效率低一些就低一些吧。但有點常識就該知道，公立學校的經費大部分來自稅收，仍然是羊毛出在羊身上。不止學校是這樣，公立機構資源利用率低其實也是社會的一個通病了。

小結
世界上很多事情一旦辦不好，很多人就喜歡歸結於「沒有錢」。但回到現實你就會發現，「沒有錢」很多時候只是藉口和托詞。比如韓國和新加坡在中小學生身上的人均支出都不如美國，大約只有美國的2/3；然而根據調查，新加坡和韓國的中小學生的受教育水平分別領先美國3.2年和1.9年。
在之前的來信里，我介紹過一些幾乎以一己之力改變了世界的人，如果你去看他們的生平經歷，就會發現他們並沒有多少資源，更沒有什麼錢，依然創造了那些偉業。即使不說改變世界，只談我們身邊的見聞，一個人能做成事情，通常也是因為他認真去做事了，而不是因為他有錢。微軟、谷歌、eBay和特斯拉等公司，創業時的融資總金額和同行業的公司相比都不算高，但並不影響它們做成大事。

很多人喜歡說「錢不是萬能的，但沒有錢是萬萬不能的」，這句話拿來鼓勵自己掙錢還好；但如果在失敗的時候拿出來講，把「沒有錢」當成失敗的理由，在我看來，這不過是在為自己做不成事情找藉口。

這封信的內容，核心其實就是一句話：永遠不要把辦不成事簡單歸結於「沒有錢」。」

【置富房託是理想收息股】

置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com

5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47

--企業簡介--

置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。

置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。

--物業組合：私人屋苑商場--

置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。

以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。

【圖1】--置富商場組合的資料

從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。

多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。

--三大重點商場--

【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比

在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。

置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。

置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。

馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。

這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。

置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。

【圖3】--租戶行業分類

--回報與估值--

雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。

投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。

因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。

【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值

股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。

從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。

--疫情因素--

雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。

加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。

--投資策略--

雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。

這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。

若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。

投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。

由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。

投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）

210921民視 台北旅店一條街不堪「疫」擊！業者掛網求頂讓
民視YT→https://youtu.be/DkNMG5-Ue6E
民視快新聞→https://youtu.be/487zXBqhPLQ
民視新聞→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2021921F02M1

屋齡44年的台北廣場商業大樓，位在昔日旅店一條街上，現在受疫情衝擊，3樓旅店傳開出800萬尋求頂讓，4樓以裝修為由，暫停營業，5樓則以每坪89萬掛網脫手，房仲分析這棟商業混合大樓，進駐實在複雜，不如把握時機加入危老改建，才有辦法扭轉慘澹情況！

（民視新聞／葉為襄、李奇 台北報導）......↓

台北市懷寧街混合商業大樓外，招牌五顏六色，不只旅館、商務中心、補習班，還有房地產發展協會都在這，昔日旅店一級戰區，就在北車旁，但現在卻變得相當蕭條！

懷寧街上這棟商業大樓，因為疫情因素招牌拆的拆，就連4樓旅店都已經沒有營業，在我後方這間特殊場所，也因為防疫因素無法營業。

實在撐不住2年的疫情衝擊，旅店一條街，據傳三樓璽愛旅店，開出800萬在網路上尋求頂讓，4樓全家歡已經暫停營業，而5樓儷客旅店2017年才裝修過，結果以每坪約89萬元，掛網脫手。

附近攤商說，「4樓好像關起來了，大樓40、50年有了，以前滿熱鬧蠻多人的。」

東龍不動產資深經理陳泰源表示，「因為它除了本身五鐵共構之外，再加上它是緊鄰，觀光客必去的西門町商圈，它的屋齡已經高達44年了，所以整個裡外的軟硬體設備都有待更新。」

以整個站前商圈，襄陽路日暉酒店、洛碁飯店，衡陽路，重慶南路，悅樂國際青年商旅，衡陽路太空艙，林總加起來大約5間吹起熄燈號，房仲分析，這棟商業混合大樓，進駐業者型態複雜，讓民眾入住前有所考量！

東龍不動產資深經理陳泰源說，「那你還不如趁現在，政府也會提供給你一些所謂的時程獎勵，你會有額外的多的容積獎勵，你原本1坪比如說可以蓋幾坪，政府會額外多給你幾坪建物，所以這個時機點你打掉重蓋，反而是一個比較好的時機。」

旅店住房率不耐疫情衝擊，就算頂讓，買家也興致缺缺，畢竟仰賴國內外旅遊的懷寧街旅店，得等到疫情真的趨緩，商圈景氣才能回溫。

陳泰源YT→https://youtu.be/9DrLLSOTjpI
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/10/210921.html

210418TVBS 建商說了算？預售屋喊2階漲12% 民眾：買不起啦！
新聞原影→https://youtu.be/kTbuk8MmJ64
新聞原址→https://news.tvbs.com.tw/money/1495233

政府去年到今年初都陸續出招打房，然而全台房價卻幾乎持續漲，新北三重竟然還有建商的文案直接表明「就是會漲」，端出數據說建材、人力都變貴，所以要漲6%房價，甚至賣滿8成要再調第二次，這讓很多首購族哀號，根本是看得起，摸得起但買不起。

記者 林旼叡 / 攝影 盧宏昌 報導……↓

記者/林旼叡：「政府今年接連出招，要打炒房，但北台灣的房價還是壓不住，新北市一處建商(案)，它這一大塊空地都還沒蓋起來，就已經宣布它房價要漲。」

白色鐵皮圍住望進去一大片，還只是賞屋民眾停車空地，這建案建商貼文，說因應各成本上漲要採2階段調漲，第一階段上週開始，3房2廳從從1200多萬起漲到1300多萬，甚至售出8成，再漲6%破1千4百萬，表示營造人力成本，模板工、電焊工都貴20%，建材鋼筋、混凝土相比去年底也各漲10.7%和16.5%。 賞

屋民眾：「我不接受，因為漲一次都很貴了，還要再第二次，看得起買不起啦。」

附近住戶：「年輕人要買房子怎麼可能買得起，我還養2個小孩這哪有辦法。」

百姓哀號偏偏房價止不住，北台灣除了宜蘭，今年第一季新成屋預售屋，平均成交價走揚！基隆、新竹創歷史新高，雙北、桃園房價也是反彈後的高點，放大看台北重現5年前的9字頭，新竹相比去年漲3.5%，新北市新莊、三重、蘆洲房價也更接近北市蛋白區，實際再看新北三重另個建案。

民眾vs.業務：「你可以參考一下這個，10樓或11樓大概58(一坪)。」

高樓層無公設，單純1層樓2戶房間2面窗景1600萬不含車位。

民眾vs.業務：「因為通膨啊，就是造成原物料上漲啊。」

業務強調確實論建材和空地，這2年持續漲，整體來看政府今年推的「紅單防堵」、「房地合一稅2.0」，確實遏止炒短線的投資客，但台灣經濟成長持續加上熱錢多疫情狀況好，房市需求有增加。

房仲陳泰源：「這也是為何政府祭出一波波的打炒房政策，央行總裁說過是要打炒房，不是打房價。」

政府出招建商猛拆招房價漲因素不斷，明明台灣人口進入負成長，理應市場「供過於求」建案說漲就漲，民眾多比三家不吃虧。

陳泰源youtube→https://youtu.be/2Uu3yvdkuoI

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210418tvbs-212.html

☛影片中提到的 BOS 線下分享會：https://bit.ly/2XoJJHF
『三小時講座原價$100，透過此連結報名是免費喔！』
☛ 你的一生要花多少錢？免費下載計算機：https://pse.is/38wga9
☛ 你適合打造哪一種被動收入類型？免費測驗：https://pse.is/szg4k
☛『免費下載』：專屬你個人的財富自由計畫書：https://pse.is/3a8ddq
☛『免費下載』：打造斜槓收入指南：https://pse.is/38kcae
☛ 財富自由終極攻略『線上課程說明』：https://bit.ly/2HK2Nvp
☛Ms.Selena官方網站(所有資源集散地)： https://msselena.com
--------------------------------------------------------------------------
為什麼我們會常常找 Peggie 拍影片呢？因為我們和你一樣都是美股投資的新手，同時也是巴菲特線上學院的學員，但是我們學習的腳步比較緩慢一些，所以透過跟 Peggie 一起學習，順便拍成影片跟你分享。今天就像是驗收我們美股入門知識的一集，來一個大 PK！

0:00 歡迎 Peggie
1:33 Q1：台股交易時間是 9 : 00 - 13 : 30，那美股交易時間是？
2:32 Q2：美國的企業配息政策與台灣不同，對外國人的配息稅率是幾%？
3:40 Q3：下列哪一個不是美國市值前五大企業？
4:22 Q4：美股有熔斷機制，當日下跌7%觸發第一次熔斷，當日下跌13%觸發第二次熔斷，請問這兩次的停盤會是幾分鐘？
5:04 Q5：呈上題，如果當日下跌超過幾%時，當天會直接休市，停止當日交易？
5:42 Q6：美股有三大交易所，哪一個的交易內容大多與新技術（尤其是科技股）相關？
6:35 Q7：道瓊工業指數（DJIA）是追蹤幾家公司的指數？
7:33 Q8：波克夏投資公司的目前持股中，市值最大的是哪一間公司？
8:56 Q9：波克夏為了讓小股東也能投資波克夏股票，將股票分為 BRK.A 與 BRK.B，那麼B股為A股的幾分之幾？
9:58 Q10：2020 年巴菲特所投資的公司中，哪一支股票幫他賺最多錢？

☛影片中提到的 BOS 線下分享會：https://bit.ly/2XoJJHF
『三小時講座原價$100，透過此連結報名是免費喔！』

更多推薦影片：
如何投資賺錢？投資理財新手必看！
https://youtu.be/5wRW5iLsbRQ
美股投資如何開始？4大美股開戶平台推薦！
https://youtu.be/hH2xKdei-kQ
如何買股票？拆股前買還是拆股後買？
https://youtu.be/jkXiLYINQEA

#點擊下方連結免費參加分享會
--------------------------------------------------------------------------
哈囉 我是Selena
我目前擁有許多斜槓的身份
是一位生活理財YouTuber / 房地產投資者 / S $chool 創辦人 / 作家 / 斜槓研究室音頻節目主持人

在我的頻道你可以看到由『理財生活』為核心理念出發的各種主題單元

我認為投資理財不是硬邦邦的致富工具
是一種生活態度

而理財真正的目的
是可以擁有對生活的自主權力
並且生活地更美麗與自信！：）

在我的頻道將會跟你分享
我們人生都會遇到關於錢的三大問題
包含：

📍1.如何把錢留住 (理財)

📹理財新手“新手指南”系列：https://bit.ly/2PK6am5
📹S不私藏獨家理財術系列： https://bit.ly/3avZMtS
📹通往財富自由心態養成系列：https://bit.ly/2GbNUzr

💡理財學習資源：
☛『免費下載』：專屬你個人的財富自由計畫書：https://bit.ly/2WcpRtD
☛ 財富自由終極攻略『線上課程說明』：https://bit.ly/2HK2Nvp

📍2.如何賺更多錢 (賺錢)

📹如何快樂創造主動收入系列：https://bit.ly/2y5cNLO
📹想創造多元收入，請看斜槓研究室系列： https://bit.ly/36dLRFm
📹想看看達人們都是怎麼賺錢，請看達人會客室系列：https://bit.ly/2QtBKZA

💡賺錢學習資源：
☛『免費下載』：打造斜槓收入指南: https://bit.ly/31dx4de
☛ 其它相關課程：https://msselena.com/resource

📍3.如何讓錢賺錢 (投資/被動收入)

📹各種投資工具分享，可以投資工具介紹系列：https://bit.ly/2ri0shd
📹想多多了解被動收入，可以看被動收入的秘密系列：https://bit.ly/2R7UqPC
📹包租婆養成系列：https://bit.ly/2RFG6uW

💡投資/被動收入學習資源：
☛ 其它相關課程：https://msselena.com/resource

📍其它系列推薦加碼收看

📹兩性理財，讓我們大方談情說錢：https://bit.ly/37pIrkg
📹生活中的各種　 斷　 捨 　離　 系列：https://bit.ly/30JKvRJ
📹小心詐騙系列：https://bit.ly/37c0ZVa
📹Selena來解惑Q&A系列：https://bit.ly/2sOi6h2
📹用被動收入旅行系列：https://bit.ly/2ul58HK
📹S生活VLOG 系列：https://bit.ly/2G7juhx

希望你能透過我分享的內容不只邁向財富自由也打造自己喜歡的生活喔!!!

----------------------------------------------------------------------------------------
📖Ms. Selena最新著作：

☛著作：打造富腦袋！從零累積被動收入：月收翻倍的財富攻略
-博客來 http://bit.ly/S0600018-B
-誠　品 http://bit.ly/S0600018-E
-金石堂 http://bit.ly/S0600018-K
-圓神書活網 http://bit.ly/S0600018

☛電子書連結
-博客來　http://bit.ly/2swdPy4
-Readmoo　http://moo.im/a/56mtPQ
-Book walker http://bit.ly/2R5NRfc
-KOBO 　http://bit.ly/2LeqYSV
-Google圖書　http://bit.ly/2qclilh

☛網路書店海外購書方式請參考：
博客來海外服務說明：https://goo.gl/8p6a7H
金石堂海外服務說明：https://goo.gl/zl3gnE
誠 品海外服務說明：https://goo.gl/dpSOLb
讀 冊海外服務說明:http://pcse.pw/7W4BV
圓神書活網訂購說明：https://goo.gl/5ujPm5


📣📣📣關注更多的Ms. Selena 📣📣📣

☛Ms.Selena官方網站(所有資源集散地)：https://msselena.com
☛打造富腦袋，從零累積被動收入(新手必備書籍)：https://bit.ly/2GcbdJf
☛財富自由終極攻略課程(新手進階指南)：https://bit.ly/2HK2Nvp

☛『免費下載』：專屬你個人的財富自由計畫書：https://bit.ly/2WcpRtD
☛『免費下載』：打造斜槓收入指南：https://bit.ly/31dx4de

☛YouTube（每週一四新影片）：https://bit.ly/2ZrYmv3
☛INSTAGRAM 讓理財融入你的生活：https://www.instagram.com/_ms_selena/
☛INSTAGRAM 一起養出財富自由的小孩：https://www.instagram.com/free_lifefamily/
☛FACEBOOK 天天激勵你：https://www.facebook.com/msselenabyse...

📢收聽[賺錢研究室]音頻節目
這節目分享各種斜槓賺錢案例/心態面/方法等內容分享
iOS Podcast：https://apple.co/3b3AfJ0
Andriod Podcast：http://bit.ly/2OboW7x
Spotify：https://spoti.fi/2GM8Ayp

✉聯繫：selenachueh@gmail.com