成都買房記 （長文）

兩年前的今天搬家，當下就應該記錄下來的，這一篇算遲到的紀錄吧。

成都發展(也是最貴的)就是往東往南，往東就是攀成鋼片區，往南就是天府新區，然後這兩邊都買不起...2019年要換房的時候，成都房價已經漲了一波，當時的需求就是小換大、和想要好一點的社區環境，這兩個片區的新房確實預算不夠。

後來跟著房仲就看到了紅牌樓這邊的麗都路，成都很少看的棕櫚樹，這邊沿路種滿，光走過就有濃濃的東南亞風，最主要是進了社區後看到物管還滿負責任的，把社區的環境都維護得很好。

當時在這社區看了2,3套房子，都沒談成，但有點堅持要買這個社區，而且有點急了，那時候剛把小房子賣掉，需要趕緊買到新的，要不然房價一漲起來真的就沒地方住了...

後來聽到這位房主太太願意給看，雖然聽說裝潢非常KTV豪包，但實際看到的時候還是有點大開眼界，裝潢都是屋主太太自己設計的，水晶吊燈、歐式家具、仿皮式地板...但仔細看看細節和用的家具確實都是貴的，也不是假豪華。

屋主太太大概也才40多歲空服退下來的，當下很熱心的說家具全送，我們可以拎包入住，因為在備孕中，不希望吸到裝潢時候的甲醛，聽起來真的很心動，又..屋主提到兩個孩子都在這邊生的，家裡做生意算成功，是成都小有名氣的地產開發商，當天就決定買了，小弟還是有點迷信，買的房子如果是從上升運勢的屋主手上接過來的，總覺這邊的風水也不會太差。

最後買的是3房一廳總共約38坪，一坪約新台幣34萬，搬進來之後小弟的生意確實還不錯，雖然碰到疫情，但公司體質還算是健康的，可以持續經營，最厲害的是隔年九九也出生了，聽說屋主太太還很開心的到處分享。

這算是小弟人生第一套房，住了兩年也驚喜發現如果天氣好，客廳和房間是真的可以看到雪山（西嶺雪山），就像當年杜甫說的窗含西嶺千秋雪，也可以看到遠處起降的飛機，總結這個房子大概就是除了貴，其它都好。

#成都生活
#買房

200714ETtoday 房仲作家槓建商隔空再交火 地主：「一屋二賣」風險恐波及無辜
影片網址→https://house.ettoday.net/news/1760022

知名房仲老家都更，因質疑建商私自申請危老重建，並涉獨吞容積獎勵，兩造爆發糾紛，今（14日）負責該案的大家地產發出聲明，稱「建案土地及房屋早已信託給銀行，陳姓地主主張應分配房屋部份，信託銀行已全數保留並未銷售，絕無『一屋二賣』之情事。」而該戶地主代表陳泰源則回應：「信託銀行僅承諾，地主主張的房源，不會提供匯款帳戶，但無法『保證』建商不會私下賣屋，一屋二賣風險，永遠存在。」

房產中心／台北報導

針對地主戶提出該案的3大疑點，包括：一、建商拿地主印章私自申請《危老重建條例》，連附給信託銀行的補充協議，都不是地主簽名的原件。二、一樓店面一切為4，面寬改為3.3米，與原先協議3間店面、面寬4.8米迥異。三、地主尚未選戶，就搶先預售，恐導致「一屋二賣」。

大家地產的聲明則如下：一、大家地產與陳姓地主及銀行，共同簽立不動產開發信託契約，並將相關補充協議作為附件。此信託契約文件，主約由陳姓地主親自簽名，並由陳姓地主、本公司及信託銀行三方共同留存一份為證，並沒有簽名變蓋章，而增加分配權益之補充協議，因載明保密條款，故未置入信託契約附件中，並非「被消失」。

二、此案實際進入結構安全設計階段，發現一樓店面區，會有一個大型柱子，若照原先分割為3個店面，中間陳姓地主家分配店面，必然有此大樑柱，破壞店面視野與格局，大家地產便設計將一樓分為4個店面，使樑柱被隔間包藏。

大家地產補充，「但陳姓地主既堅持店面原寬度，又不能有結構樑柱，我們只好依據契約條件，將店面恢復為原先4.8米寬度，深度則配合結構安全，再做合理設計」

三、已特別成立專案聯繫專線讓客戶諮詢，委任律師陳守文強調：「建案土地及房屋早已信託給銀行，陳姓地主主張應分配房屋部份，信託銀行已全數保留並未銷售，絕無『一屋二賣』的情形。」

大家地產董事長卓家雄更質疑，「本案已經進入司法調查程序，但房仲作家陳泰源不但沒有靜待判決結果，反而憑藉媒體圈人脈，放出不實議題，每天在自身部落格及臉書不停發文攻擊建商，試圖干擾『松蔦青語』銷售，其背後動機到底是什麼？」

而陳泰源在獲悉大家地產的聲明之後，也立即發出回應，指出：「訴訟曠日廢時，待司法判決下來後，已是2~3年後的事情，屆時房屋已經交屋了，我們無法等到那時候，讓建商『價金補償』，我們只希望，透過投訴，讓糾紛限縮於『地主與建商』就好，不要波及無辜的消費者。」

而針對建商的反駁，陳泰源則再度強調：「本案是2014年簽的『合建』契約，代刻印章的『授權範圍』絕對不包含2017年的危老。地主根本沒授權建商去申請危老容獎。」

針對店面「格式」，陳泰源則說：「建商稱，如果要恢復3間店面，中間店面勢必要有柱子，隨便問個第三方客觀的建築師、其他建商，聽來都是鬼扯。我家是50年的老舊房子，都沒有柱子，為什麼2020年的建築工法就一定要有柱子？如果有柱子，就是連同建築師一併提告求償。」

就「一屋二賣」疑慮，陳泰源表示：「信託銀行（瑞興）僅承諾，地主主張的房源，不會提供匯款帳戶，但無法保證建商不會私下賣屋，大家地產至今只憑『一紙聲明』保證，卻不敢公布已售房源自清，一屋二賣風險，永遠存在。」

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200714ettoday.html

想要從頭來，講一下租房子的心路歷程。

2019年的夏天，
我們賣了房子，
我甚至把家具一起賣給了對方，
只帶走一張沙發，一台電視機，
彼得說他一定要留除濕機，
還有很多羅比的東西，新的屋主沒興趣。

可能是因為之前發生的事情，
也可能是中年危機，
我想要一個新的開始。

想了半天，
決定這個開始是我不再為了沉重房貸而感到痛苦，
我覺得自己在某一個程度上，自由了。

後面的事情先前說過了，
我們很慌張地搬家，
先去住了公寓式酒店，
花了一筆錢，
後來又搬進一個空空的房子，
有三個房間，
可是沒有衣櫥沒有床沒有冰箱跟垃圾桶。

距離搬進來，又匆匆過了一個月，
也跟大家分享，我們中間發生的一些奇妙的事蹟。

1/
先說說我們怎麼找到這個房子的。
這個故事我可以炫耀一輩子。

我們一開始有兩個房仲，在幫忙找租屋的房子。

那一陣子我們每個周末都去看房子，
從熱情洋溢看到心灰意冷，
終於有一週，我們同時看到兩個房子，
符合我們的理想。

我們的理想就是基本是空的屋子可以自己配置，
屋況不錯，而且想要比以前多一個房間，
因為想說既然要租房，
就住得比以前更大一點，
而且如果可以的話，
要住我們買不起的房子，
感覺才超值(笑)。

我們看到喜歡的這兩間，
都是三十坪左右的三房，
可是兩間都有相同的問題，
就是房租很硬，超出我們的預算太多。

日子一天天過去，
協商依舊沒有進展，
也沒有看到新的合適的房子，
心裡急得要命。

我每天都在問房仲，
同一個房型，樓上或是樓下，
有沒有其他的房子要租?

大家都一籌莫展的樣子。

2/
有一天晚上，
我跟彼得說，我們自己來開發吧。

我們鬼鬼祟祟地在大樓外面徘迴好幾次，
想要試試看能不能遇到地主還是屋主，
每隔幾分鐘，
彼得就指著某個從大門走出來的人說，
我覺得他是地主，他就是地主!

我們兩人徘迴來徘迴去，
直到管理員都跑出來問不好意思請問你們要幹什麼。

這個方法顯然沒效，
我又在某一天說:
不然，我們來寫信給住在裡面的人!

彼得點點頭，他說他來寫，我沒有很相信。

當彼得把信寫好的時候，
我本來想說我可能要重新寫一次，
沒想到他意外地寫得很誠懇，
看完我都有一點感動。

我們把信印出來，
去買了一堆信封，
寄給同棟大樓的每一戶，
信封上收件者不知道怎麼稱呼，
只好先寫貴住戶，
地址通通都一樣，只有樓層不同。

總共寄了60幾封，
那個晚上羅比睡了，
我們就抄寫地址寫到手都印到墨水，黑黑的洗不掉。

隔天一早，
我們第一次去郵局寄大宗信件。

寄的時候，我跟彼得很鄭重地說:
要是因為這樣租到房子，
我要拿出來講，逢人就炫耀一輩子。

3/
事情無聲無息地過了一個禮拜。

當聽到彼得告訴我，
剛剛有一個屋主打電話來，
我激動地聲音都在發抖。

那個屋主說他人不住在台灣，
是樓上的住戶收到信，
跟他說好像有年輕的一對夫妻在找房子，
他就循線打電話來。

我們成功了。

從一封信(其實是六十幾封信)開始，
我們選了一個全空的，空白的房子，
當作起點。

4/
把天花板，隔間，廚房都弄好以後，
如我所願，
我們一家人坐在一個空空的房子裡面。

房子因為什麼都沒有，顯得很大。

因為是租屋，
或許未來還會搬家，
我不能多花很多錢在固定的設施上，
我想了一下，
決定還是選擇一些品質好的，可移動的家具，
作出一個可以未來帶著走的裝修計畫。

雛形先從骨架開始畫，
地板鋪好了，
下一步便是家具的選擇。

5/
關於家具，我去了幾個店家，也在網路上逛。
被一個廣告打到，是居家先生的沙發。

那時候他們正在宣傳法式家具，
比較不是我的偏好，
於是我約了時間去展示間參觀。

展示間很大，
感覺是沙發的奧運會還是什麼的，
各式各樣的沙發都有，
也有主要的一些家具配置。

我跟一個年輕又斯文的店員聊著天，
發現他懂得很多，
而且跟我的想法很一致，
後來我才驚訝的知道他就是那個居家先生裡的居哥，
床墊跟沙發影片裡面都有他。

我先開口說出我的想法:
"過去我跟大部分人都一樣，
都在買房子跟裝修上花太多錢，
導致在買家具的時候都沒有錢了。"

他很能體會地點點頭。

我:
"不過這次不一樣，
我沒有買房子，用租的，
所以只要是可以帶著走的家具，
我就會想成是可以買來投資的，
這次家裡沒有裝潢，
所以家具我想要好好選一下。"

我們就這樣聊了起來。

我一邊試坐沙發，
一邊聽居哥講自己的故事:

"我們家以前長輩是是做貿易的，
當初跟哥哥一起，想說試試看賣家具，
創業的剛開始就是很天真，
沒想到真的做起來了，
其實也不知道會怎麼樣，
那時候也沒有人看好，
家人、朋友都是等著看我們失敗收場.....”

”一開始是把淡水的5樓住家當作展間，
我們就從一張沙發開始賣，
每個客戶來預約都只看這一張沙發，
第一年就是沒什麼本錢，
只好用預購模式，硬著頭皮走下去。"

"我每天緊盯著Line，
每個客戶幾乎都秒回，
那時候，客人來看產品，
我們都還不好意思說這就是我們家，
都說是我們的工作室(笑)......"

“但我們很樂在其中啦，
買了第一台印表機，
還很感動的拍一張照留念，
每個客人來，
我都很想讓他們理解我們為什麼要做這件事情，
希望他們能夠理解用這種實在的價格，
還是可以買到很好看的設計家具......"

然後，
就在我跟居哥聊天的時候，
彼得居然在十分鐘內，坐在一個沙發上睡了。

勵志的時刻外星人都在作自己。
(他好不容易來到地球他也不容易)

後來沒想太多，
或許是被台灣人的那種從無開始的創業故事激勵了心情，
我就決定買了那個沙發。

6/
選沙發的時候，
一開始我很在乎沙發會不會塌。

後來我才知道幾件事:
1) 沙發一定會塌，材質好一點的就晚一點塌，
不過無論如何總有一天，一定會塌。
2) 因為坐墊會第一個塌，
所以可以盡量挑坐墊可以分開，獨立換枕芯的。
剩下的想開就好。
3) 這次想要皮椅，覺得滑滑的很凉。
4) 就算是全牛皮，也有很多不同的等級，想要皮革好看，選入門款就可以，想要滑順質感，我建議挑有經過刷毛跟上油處理的皮革，觸感差很多(難得很專業XD)。

其實我跟彼得喜歡的沙發不一樣，
但最終選了他心中的第一名，我心中的第二名。

這個沙發款式，
我其實之前在幾個居家雜誌上有看過，
在Pinterest上也有按過讚，
我也是第一次知道沙發可以取名字，
像是這張叫作Bryant。
坐起來很鬆軟，
長得有一種慵懶風格，
也很容易搭配。

我也蠻喜歡一個叫做胖胖沙發的，
是布的質感，
不過我想到羅比的各種破壞力，
就放棄了。

如果要說皮質沙發，
我心中的第一名是一款叫做Alison的款式，
彼得說看起來很呆，
我覺得它明明有一種穩重耐看的感覺，
可能比較靠近劉青雲，是我的菜。

#但居哥說Alison要等三個月我只能kissgoodbye

7/
不像上一次裝潢，
這次我們沒有一次把所有家具買足。

第一次只買好沙發，電視櫃，床架，床墊，書桌這些很必要使用的東西。

因為我想要留一點可能性，
也想要先把家的雛型先架起來，
再考慮怎麼層層疊疊上去。

我還有一些（不專業）省錢秘訣:
像是不需要買兩個床頭櫃，
一邊可以是接著書桌，
順便當作一張很大的床頭櫃。

還有餐桌的椅子我少買了一張，
有客人來的時候我就從書桌搬椅子出來給大家坐。

這陣子公司正在作年度計畫，
我記得曾經有個顧問說:
"我們天天都在講組織要保持彈性，
可是如果要你現在只作一半的年度計劃，
剩下的一半到時候再來看看趕不趕得上變化，
你敢不敢?"

我把這句話記在心裡，實驗在我家裡。

其實家並不是一個新的概念，
而是我們怎麼理解它。

我發現其實不作滿，
留一點餘裕，
素顏好像也有一種美。

最近一個月，
我們都在享受這個素顏的家，
雖然我爸一直問我垃圾桶在哪。

未來肯定還會有一些改變，
而我知道有一天，
我會非常懷念這個樣子的家。

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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