公司成立兩週年時拍攝的944，算是公路傳說最早的雛型！車結合人文景致，一直是我最喜歡的題材！這次很開心與好友偷泥#偷泥的賽車紀實器 ㄧ起跑山！平常時我不會要求大家按讚訂閱，因為影片如果精彩，大家應該就會點閱！希望各位朋友有合適的路線也可以推薦給我們，讓大家一起感受台灣之美！
#邀請大家一起觀賞
#05公路傳說！

什麼！你還沒看過我們最新一集的公路傳說嗎？快來瞧瞧這回BMW M3和Alfa Romeo Giulia能擦出什麼樣的浪漫火花吧！

【BMW M5 Competition 德哥試駕】：
https://youtu.be/Ups-MbRMm54

【BMW X4 M Competition 德哥試駕】：
https://youtu.be/-bvmYn1edAI

【Alfa Romeo Giulia Quadrifoglio 德哥試駕】：
https://youtu.be/QysCJt-Hk9I

【Alfa Romeo Stelvio Quadrifoglio 德哥試駕】：
https://youtu.be/Twj1Jn4JysU

性能強悍又兼具實用的頂級性能轎跑總是讓車迷們難掩垂涎，想知道德國與義大利作品之間的性格差異，這回就讓我們以浪漫的步伐來一起探索！ #偷泥的賽車紀實器 #PIT挪威特國際有限公司

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本集主題：「新Z世代辦公室設計診斷書：留住90好人才」介紹
　　
訪問作者：何大為
　　　　
內容簡介：
扳倒三觀的超狂辦公間設計
風格OUT、固定OUT、環境情緒IN
玩樂式工作環境逆勢稱王
Z世代，你所不知道的他們，正在刷新未來的場域設計觀!
　　　
　　求神問卜找人才， 不如設計好辦公空間創造高KPI
　　90、00後是未來生產主力，他們行動全看一顆奇檬子決定
　　加薪可以留人但留不住心，90後上班族更愛能實現自我的創作空間
　　　
　　老闆們/主管準備好GETCHA “90後”了嗎？
　　動不動就「裸辭」？ 階級觀、大目標已經過時了
　　一天到晚旅行亂花錢？這才是真我的生活
　　被電子產品毀掉的一代？ 傳統OA家具將瀕臨絕種
　　總是以自我為中心？ 包容他的「自我實現」，絕對帶來新氣象
　　又佛又喪、只知道及時享樂？ 玩樂創造力、突破舊有商業模式
　　這才是Z世代深藏不露的真特質，足以顛覆過去100年固化不動的辦公室設計思潮。
　　　
　　設計師一定要懂的Z世代心理方程式
　　觀察90後的社會現象、分析心理行為，
　　全面反應出我們需要新的設計觀!
　　　
　　既要符合功能效率，又要掌握員工情感，企業主、公司主管、室內設計師都必須了解90後、拉攏他們，創造出能抓住他們感情、提升雙方創意與產值的工作環境設計：
　　　
　　【情感式】：快樂第一、成長第二，90後忌諱情緒勒索，工作環境卻愛「感情用事」，環境氣氛要有fu，不對會哭哭~
　　創造一個能抓得住他的歸屬環境!
　　　
　　 【顏值式】：可以隨時玩樂，認真上班也能開外掛，浩呆辦公桌椅退流行，90後追求美感家具，把公司當夢幻遊樂園。
　　連咖啡茶水間都能往外移動，變成企業展示間!
　　　
　　【共享式】：年輕海豚型組織，大公司裡的小社區個體戶，游牧聚落般的移動式上班法。
　　創造各種空間中的空間，平面規劃要大解放!
　　　
　　【智能式】：新世代求快速，行動辦公室隨時隨地開張
　　桌面、隔屏尺寸變小，自由區開始擴大，強調創意、多變的設計方式!
　　　
　　【環保式】：90後愛自由更有社會道德感，願意為美好環境改變生活習慣，自己的工作場 所不環保，會心存芥蒂。
　　環境中要展現自然與質樸相關的設計，連氣味都要照顧到!
　　　
　　【模糊式】：是工作也希望是玩樂，不害怕權威、重視自我價值，一抬頭被主管看見最好。
　　使用的建材要具備「輕、短、快」，代表管理層與部屬關係直接、明快!
　　　
　　理解90後的心理需求，創造最潮的工作環境
　　‧90後+00後的天生網美性，在玩樂也樂在工作
　　‧無關風格只管特色，夠自由才有行動效率
　　‧大公司小聚落，走到哪office就在哪，衛生間也能開工
　　　
　　10個精心研究設計解方 X 10大亞洲公司實務設計
　　‧空間不靠「風格」定義，「環境情緒」才是未來。
　　‧「拍照、上傳、打卡」，才是90後認定「夠美」的標準。
　　‧「愈顛覆、愈自由」的格局設計才是王道，公司內要到處都可開工。
　　‧茶水間OUT!休閒感、購物才in!甚至搬到公司門面的咖啡茶水間，沒有甚麼不可能。
　　‧建築內要有「第二空間」，養成「公司內小聚落」，隨時可以跨部門合作。
　　‧桌子愈來愈小、隔屏愈來愈低，最重要的是椅子的設計。
　　‧「輕、短、快的材料」大量使用，能夠拆卸、重複組裝更好。
　　‧燈光不只是照明用途，變成造型的一環才高明。
　　‧有智慧機能、能對談的新創意都能抓住他們的眼球。
　　‧環保全面性，從材料、視覺到呼吸通通要顧到。
　　　
作者簡介：何大為
　　中原大學建築系畢業
　　英國愛丁堡大學University of Edinburgh, UK 建築設計碩士
　　現任 大為建築設計（台北/北京）有限公司負責人。
　　經歷 中原大學室內設計系碩士班講座講師，央視CCTV2 «空間榜樣» 及北京電視台BTV 專題採訪，同時也是TEDx演講人。擁有二十年豐富的環保建築及室內規劃設計經驗，特別對當前Z世代90後辦公環境設計有獨到見解。
　　　
　　獲獎 英文版 INTERIOR DESIGN , 100 Big Ideas 年度世界百大創意
　　美國LEED Gold 綠建築金獎
　　Bloomberg 亞洲最佳辦公室獎
　　日本Good Design獎
　　台灣建築獎
　　金外灘獎、艾特獎、金堂獎、紅星獎、華鼎獎等等。
　　　
　　或者，你也可以這樣認識他－－倒著來的斜槓設計師：
　　20歲學建築，
　　30歲做牧師;
　　40歲前往英國學設計，
　　45歲開始真正做室內設計師，
　　50歲公司結束，所以創業，
　　現在認真寫下這一本書………
　　　
　　　
出版社粉絲頁： 風和文創+美化家庭




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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜