【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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我真的很喜歡中秋節💛
很喜歡團圓後一家圍著食月餅
飲杯茶或酒
逐款去試 逐款點評 逐款分享
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記得影相有12款
有些隨手拈來的
多不勝數😋
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人人口味不同
我喜愛綿綿的白蓮蓉加少少油的蛋黃
嗯
我還是偏愛傳統白蓮蓉月餅🥮
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#我是一個很傳統的人 #傳統習俗是一種文化 #中秋節可能係世界上我最喜愛的節日 #月餅 #mooncake
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#TVB月餅 #chocoBakery #松谷烘焙 #幸福魔天輪 #流心奶皇月餅 #皇玥 #iPastry #皇玥月餅 #低糖月餅 #前半島酒店大師傅 #奶黃月餅始創人 #米芝蓮二星餅藝大師 #東海堂 #多啦A夢月餅 #奶黃月餅 #十勝紅豆月餅 #隨意門月餅禮盒 #半島嘉麟樓月餅 #小肥月餅 #恒香月餅 #大同五仁月餅

［餅已拎］Donki 月餅！有個D字，可惜唔係有隻企鵝。

1. 介紹返，by invitation only，之後仲有中環店試食試用活動！玩足兩粒鐘！「真係以為自己係LV 愛馬士 VIP咁呀」，「其實只係一年用咗四萬蚊」，「不過下年真係有機會挑戰白金會員，八萬五」，「唔知會唔會好似佐治古尼up in the air咁機長出嚟同你講嘢」

2. 其實係望月嘅OEM，代工嘅嘢。反正月餅嚟嚟去去都係嗰幾間廠，正如以前嘅DVD機，你鍾意乜牌子都得，幫你貼上去之嘛，背後都係步步高。

3. 早兩年咩 Lady M被人發現（不如去申請拎諾貝爾獎丫？）原來係奇華代工，仲質疑賣貴一倍，啲友就真係唔知個世界點運作。唔係乜嘢叫品牌？你唔去鬧下蘋果啲電話做乜多512MB 就收貴你咁多？ 「自己砌部丫」

4. Anyway，仲未食，但相信係好食，「因為都係OEM」。其實你寫個「掂」字路去都係咁嘅味（食神！）。

5. 順手講返，個月餅係個D字喎。D for Donki，香港版嘅Donpen（隻嘢有名的）心口就係個D字，但我嗰隻係心口係「ド」 ！日本版嚟的，嗰時在名古屋好似買10000 yen嘢就有得送，幾好的說。而我好後期先知係個 「ド」，開頭以為啲俄羅斯方塊咁嘅圖案。

6. 至於右邊隻Donko（隻！嘢！有！名！的！），就香港版日本版都係一個心心。唔會日本版整個張栢芝畀你。

7. 又，中間就係 VIP event嘅邀請信，下星期一（27號）中環店，兩個鐘有試食有試用，到時再同大家直擊

8. 不過數還數路還路，Donki股價，今年跌咗14%，唔好話跑輸升12%嘅日經指數，或者升17%嘅東證指數。跌14% ，甚至差過你買廢到不能（聽講係）嘅恒指。

9. 唔好忘記，日圓對港紙仲要今年跌咗6%。即係你作為海外投資者，買Donki，今年應該差不多輸20%，「衰過你買騰訊」。已FC。

10. 而另一方面，同樣係開在我樓下 排隊排到趴嘅 壽司郎（到而家都未食過，so sad，早知舊年在台北食，唔使點排），今年股價升咗33%。過去5年升近500%！

11. 啟示嘛？即係呢個「生活投資法」，都唔係冇用，但冇你想像中咁簡單。你見甚麼Under Armour，而家股價係高位嘅四成（但美股升到破晒頂）。在香港搞到地下濕晒嘅 A&F 都係差不多。所以我買嘅係Nike．係喎，我使唔使識潮牌？

12. 以上種種，在Patreon都有講。下一隻就買Mizuno，有錢的話。

13. 不過呢，其實我最懷念都係雙黃白蓮蓉。我都用咗好多年先接受 奶黃月餅 冰皮月餅呢啲異端。而雪糕月餅唔係月餅啦下。

14. 然後諗下，嗰時同囡囡結婚，係中秋節翌日（係喎，所以就快結婚周年！），在Sydney 搵咗個小小雙黃白蓮蓉食。

15. 然後有年囡囡在台灣坐移民監，我就去探監，台灣人嘅「習俗」就係去烤肉！我地就去咗W Hotel 高級烤肉自助餐，唔貴（以香港人水平啦），好似四舊水港紙一位有找。

16. 日本？唔知。唔知日本人過唔過中秋，但應該唔係大節，同埋唔會食月餅。

17. 韓國人就過中秋的，雖然係叫秋夕。好似連放兩三日假，畀你返鄉下祭埋祖之類。有年中秋就在首爾，就真係少咗好多人，自己一個在梨泰院食牛肋骨（因為其他地方好多餐廳都唔開或早收）．

18. 呀嬸仲醒咗啲過節嘢畀我，但韓國人都係唔食月餅的，有隻叫「松餅」嘅東西，五色（五行嘛）嘅東西，但半月型的。

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#高雄鹹酥雞嘉年華

你知道嗎？人類油炸的歷史其實比其他烹飪方法都要來得晚，因為要等到人類
生活比較富足之後，才有餘裕將大量的油脂拿來做烹飪之用，所以你我吃炸物
時候的幸福感，很有可能是來自於浪費熱量的快感啦哈哈哈！

而台灣的鹹酥雞已經從最早的單純只是炸雞塊的模式演化成萬物皆可炸了，重
點反而不再是雞排，雞排只是順便賣的產品，主要的獲利反而是來自於炸物本
身，甚至每一種炸物都有獨特的醬料搭配，也不再只是灑粉上去就了結了！
身為一個全世界在高雄請過最多炸物的男人，今天當然希望能夠看到特殊的創
意產品出現啦哈哈哈哈～～～～

根據維基百科的記載：【鹹酥雞在臺灣夜市或市集當中隨處可見，鹹酥雞攤位
中除了油炸小塊帶骨或去骨的雞肉外，通常也一併賣各種油炸食物，如甜不辣
、豬血糕、洋蔥、花椰菜、高麗菜、香菇、杏鮑菇、地瓜、四季豆、青椒、玉
米、玉米筍、筊白筍、魚板、三角骨、雞塊、雞腿、雞軟骨、雞皮、雞心、雞
屁股、雞胗、魷魚、花枝鬚、花枝丸、銀絲卷、蝦卷、皮蛋、馬鈴薯條、凍豆
腐、豆乾、豆皮、芋粿、芋餅、薯餅、大腸、香腸、熱狗、蔥肉捲、蘿蔔糕等
食材，並配上九層塔、蒜頭或是獨家的醬料，有的攤位會兼賣香雞排。】

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好啦過去幾年每次我做吃播的時候大家都會廢話甚麼不能挑別的時間吃東西嗎？不能不要邊吃東西邊講話嗎？但實際上本人就是一個競技型大食王比賽的愛好者啊！我從以前的小林王子時代就超愛看的，直到小林尊因為沒有加入職業運動聯盟而被迫不能參加美國國慶吃熱狗比賽之後，對我來說真是遺憾哪！所以我每次吃播的時候都是一邊想著這些先賢先烈們，只差沒有流下淚來！

所以今天我就讓大家看看甚麼叫做真正的吃播！看看LULU有多麼會吃啦！我們今天預計要吃的有份量特大的 #貳樓餐廳 （郭正亮最愛吃的）： 鹽水雞沙拉、小法棍舒肥雞全日早午餐、碳烤牛排奶油花椰菜飯、酒香蒜味蛤蠣墨魚麵、雙層漢堡巴士、主廚脆皮豬腳、海鹽太妃糖冰淇淋派、香蕉野莓鬆餅、蜜桃美眉優格沙沙、翠綠羽衣甘藍汁、粉紅芭樂蘋果汁，只有兩樣是給我吃的哈哈哈！

另外今天的時事議題就是給大家點菜啦！

@路路LULU

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香港今日社論2021年02月08日(100蚊獅子頭)
https://youtu.be/aG1frgcTb2c

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明報社評
緬甸本月1日發生政變，軍方按當地的政治情勢「起兵」，囚禁了經民主選舉產生的昂山素姬政府要員，卻「無意中」掀起了一場國際紛爭，中國與東盟國家是按地緣政治的角度反應，美歐各國則以民主普世價值作為標準。緬甸內部形勢如何發展，國際社會今後如何應對，考驗各國的智慧和互動結果。緬甸去年11月舉行選舉，昂山素姬領導的全國民主聯盟獲得85%議席壓倒性的勝利，軍方以選舉舞弊為名，推翻選舉結果，並扣押總統溫敏和國務資政昂山素姬，以及眾多的內閣官員和議員，篡權軍方總司令敏昂萊宣布全國進入緊急狀態一年。

蘋果頭條
港府近日多次突襲封區強制居民檢測，惟連番「食白果」被轟擾民。不過，港府未有反思封區成效，反而在昨日（6日）宣佈降低強制檢測門檻，全港住宅大廈包括商住兩用大廈，只要新增一宗確診個案，不論是否源頭不明，或污水檢測呈陽性，都會被納入強制檢測。政府於晚上分三個時段刊憲，封鎖大角嘴海富苑海裕閣、鰂魚涌英皇道997號惠利大廈及紅磡必嘉街1G-1K號長樂大廈作強制檢測，行動料於明早7時完成。《蘋果》正直播現場情況。晚上9時40分，警務處助理處長陶輝到海裕閣視察，現場等候檢測的居民已「打蛇餅」，目測有近300人排隊，當中不少是長者。

東方正論
如果說，好的開始是成功的一半，那麼，香港的疫情在歲晚依然沒法止息，失業率創16年來新高，甚至過去人山人海的年宵花市都冷冷清清，似乎已預示牛年的香港好不到哪裏去。果不其然，東方報業集團按照傳統習俗在立春後到黃大仙祠求籤問卜，為香港運程指點迷津，結果與慘淡的現實不謀而合，巧合得令人震驚。大仙警示，來年奸佞小人橫行無忌、異端邪說大行其道，隨時有「亡港」之憂，唯一生機是換人求變，否則前景極不樂觀！

星島社論
本港近年土地供應短缺，維港兩岸「靚地」更是買少見少，但享有無敵海景的油塘工業區（見圖），未來卻有望轉型成住宅發展重鎮。區內兩幅營運長達三十年的預拌混凝土廠房用地，一直有五間廠房經營，據悉業主經最新評估，有意在五年內撤出，擬遷往將軍澳等地繼續營運；更有業主率先表明，將視恒基牽頭發展的同區油塘灣項目，為現有廠房服務的最後一個地盤，及後便會完成歷史使命，騰出現址六萬方呎用地，將會向政府申請補地價後自行發展，稍後再視乎區內需求，決定興建住宅或商業項目。

經濟社評
機場第三跑道地盤群組連續6天擴大，已增至28人，機管局明日起要求所有進入工地員工皆有陰性病毒檢測證明，發展局表示措施月內將擴至全個建造業。疫症襲港超過一年，屢有工地一爆再爆，當局的強檢安排只能說是亡羊補牢，仍須盡快從根本降低環境風險，包括確保工地乾淨安全、勤加巡查防止違規、廣用快速抗源檢測，更要設法提升行業疫苗接種率，以免再有地盤工染疫，帶病毒到各區，結果整個香港受害。本港第4波疫情徐徐回落，但三跑群組本月幾乎每天有確診，昨晨再有工人猝逝需待法醫驗毒。