2009年以來，美國、中國、英國、日本、歐元區，大幅壓低了他們的貨幣利率，甚至還印了大量的鈔票，凡是資本主義能滲透到的世界幾乎每座城市或國家，不是漲股市，就是漲房市，或者是像委內瑞拉，通貨膨脹直接大飆漲，世界各國大多是房地產和股市都漲

近幾年，連房地產低迷許久的日本，房價都出現大反彈，很多人讚嘆的德國房地產政策，也沒有阻止德國的房地產連續創高，美國則是股市和房市都漲的很兇猛，連自稱是共產主義的中國，股市跟2007年高點相比沒啥漲，房價倒是漲得比資本主義國家還兇猛

台灣的房市和股市則是明顯分成兩段，2014~2016年，全球產能過剩，景氣大修正，台灣的房地產和股市也出現修正，但是2016年以後，台灣的民間資金明顯更加轉移到股市，2017年以後，台股的價位大部分時間都維持在紅線已上，2001~2016年，台股絕大部分的時間連紅線都跨不過去

2001~2014年，台灣房價指數暴漲200%，但是2016年以來，台灣房價連2014年那個高點都還沒跨過去，可以說資金主要是湧到股市裏去了，但台灣未來如果景氣要持續維持成長，應該很難控制資金只繼續流向股市，全球熱錢暴量亂竄，像台灣這種經濟、治安、醫療、科技、自由度、生活便利性都很高的國家，幾乎不可能擋住資金的流入

2020年，美國、中國、英國、日本、歐元區，已經聯手印了天文數字的貨幣量，央行們的資產負債表，過去十多年印的數量加總，比不上2020年上半年的金額，主要國家的貨幣利率，全都接近零利率，甚至是負利率，人類面臨史上最低的資金使用成本，未來房地產要壓低，難度恐怕會相當高了

這幾天拍了個影片，講到人口負成長對房價的影響，收到很多回饋，最多重複的意見大概就是講到，台灣很多民代都有房地產，所以政策都偏向地主，比如持有稅，其它國家都沒有之類的....

例如連結這一篇。

我在影片中講到，德國房地產從2010年開始到現在，漲了快 50%，而以過去五年來看，房價漲幅更是超過了台北市....

而這篇文章講到:

"德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。
於是在實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生，使得房屋供給的增加更困難。"

啊，這段的意思不就表示低房產稅負也不見得會影響房價? 那討論台灣房產稅太低的議題是?
文中又提到有實質需求增長，房價才會漲?
那不就是人口因素嗎?

而文中又提到:

"房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。"

但，這又怎麼解釋義大利的房價，可以從2000年漲到2011年? 這段時間，義大利的房產稅制有明顯變化嗎?

好吧，評論就到這邊，誰對，誰錯，不是重點，討論出個方向比較重要。

就我個人的看法，我認為人口、稅制、貨幣，甚至有更多的因素其實都可能會有影響，只是有影響力的區別。就我個人的看法，貨幣與人口會是決定性的關鍵，不然你怎麼解釋台北市過去五年房價是下跌的?
台北市的房地產稅制有大幅改變嗎?

最後，講個政治不正確的。

很多人認為地主民代是萬惡淵藪，只要地主民代在的一天，房價就沒有合理化的可能...

但，大家知道， 20 年前，有一群銀行家民代嗎? 當年開放了一堆新銀行，如今安在?

如果民代真能扭轉經濟的運作，現在銀行業應該都是民代在掌管了吧....

當然，打擊有土地的民代，自然就能讓沒有土地的民代更有機會上位.....

但對我個人來說，
有沒有土地，並不構成你能不能成為一好民代的資格，

有沒有能力，才是。

真要改變台灣的房地產/經濟問題，應該從央行開始。

(房貸利率創歷史新低，你不從央行開始檢討? 當然啦，檢討地主比較簡單，檢討央行困難多了，是吧?)

https://www.facebook.com/…/a.15326267702…/1532624916869373/…

人口與稅制：老化與負成長後的房價

王伯達觀點「人口負成長後，台灣房價怎麼走？」
https://youtu.be/F4qyArzsJYs

王伯達最近在Youtube上發佈了影片，談人口負成長對房價的影響。由於台灣很快會面臨人口老化與負成長，房價的走勢自然是大家關心的。但每次有人提到這個議題，我腦海中就不禁浮現一首軍歌：

「莫等待，莫依賴，房價絕不會天上掉下來。莫等待，莫依賴，建商絕不會自己垮台…」

以邏輯上來說，人口代表實質上的居住需求，但價格乃由「供給」與「需求」共同決定。因此不能單單注意需求，必須同時了解市場上的供給狀況。而房屋做為一種資產而非短期的消費品，其價格又受到其他總體因素（如稅制，貨幣甚至政治信心）所影響。因此光靠人口負成長就想要房價自己從天上掉下來，倒不如去祈禱有生之年能看到因緣具足的那一天。

先來看看在王伯達的影片。他在其中舉了歐元區的德國希臘與義大利為例子。這三個主要國家在聯合國2015的人口老化排名中名列前茅。其中大家熟知的德國，因為新移民遷入扭轉了人口下降的趨勢，使得房價在2010年以後大幅上揚。相反地，根據他的說法，希臘義大利兩國「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣，也沒有辦法支持房價上漲」。

聽起來很合理，但若把視野放寬到整個歐元區，故事就不一樣了。王伯達沒有告訴你的是：房價下降的希臘與義大利，都屬於歐元區內的「高房產稅負國家」，其2017年的房產稅（持有加交易）稅收已經達到該國GDP的2.5%-3.5%上下，這比率大約是德國的2.5到3倍。

沒錯，德國屬於歐元區內的「低房產稅負國家」。德國長年來為人稱道的穩定房價，並非從稅負上降低投資者的經濟誘因，而是透過繁複且嚴格的法律規定來降低其動機。於是在實質需求增長時，德國馬上就產生了投資不足的問題。低持有稅也同時導致囤地現象的產生，使得房屋供給的增加更困難。

參考文章一：土地轉型：德國的民宅用地不多了（http://tinyurl.com/yyngp9mh）

事實上，德國雖然有大量移民湧入，但其總人口的增長幅度，卻只屬於歐元區國家的中段區。例如法國在同一時間內的人口成長幅度，幾乎是德國的四倍，卻沒有發生和德國一樣的問題。根據OECD的統計資料顯示，在人口增長約兩百萬人的情形下，法國扣除物價因素後的實質房價，從2010至2017不增反減。

就算是被王伯達認定為人口老化的義大利，從2010年以後迄今也增加了140萬人，人口增幅甚至是德國的2.7倍，房價卻義無反顧地一路下跌。

參考文章二：義大利房價大跌 德國人趁機買度假屋（http://tinyurl.com/y3b2nylk）

相反地，人口外流與老化超級嚴重的前蘇聯國家，包括拉脫維亞，立陶宛與愛沙尼亞，「沒有人口的支持，就算有寬鬆貨幣」，照樣狂漲亂飆。而這幾個歐元區國家都有個共同的特點：房產稅負超低。後兩個國家的房產稅佔GDP比例，甚至只有德國的1/3到1/4。而拉脫維亞的房產稅負與德國接近，在七年間縱使少了1/12的人口（在台灣就相當於六都之一的台南市民全數不見），扣除物價因素後的實質房價卻狂增27%。

為了更能解釋房產稅的影響，我把歐元區17國家在2010-2017當中，人口增長的幅度與實質房價的增幅繪成圖表。人口的資料來自Eurostat。實質房價與房產稅負的資料來自OECD Data。其中房產稅負高低，我是直接將17個國家依照其「平均房產稅收佔GDP比率」加以對分，前8個國家為高，後9個國家為低。選擇歐元區（而非以歐盟或OECD）為範圍，自然是希望排除貨幣政策帶來的影響。歐元區還有馬爾他與賽浦路斯兩個小國，但OECD沒有他們的相關統計故捨棄。

幾個簡單觀察如下：

第一：同樣的人口增長（或減少）幅度，高房產稅負的國家，其實質房價增幅會少於房產稅負低的國家。所以，正如一般人知道的，高房產稅負確實可以壓低房價。

第二：高房產稅負的國家，人口增長對房價的影響比較明確。如圖所示：如果我們不區分稅負高低，人口變化與房價漲跌其實看不出來有什麼關係。以統計術語來說，就是人口對房價變動的解釋力很薄弱。一旦依照房產稅負區分，就很清楚地看出：足夠高的房產稅能讓實質需求的變化更能夠反映在房價上。低房產稅則會讓房價更容易受到非實質供需的因素影響而暴漲。

所以不要以為人口負成長，就能讓房價自動從天上掉下來。沒那麼容易。靠天吃飯要餓死，靠人打仗要失敗；我們不能再作夢，我們不能再發呆。自己的國家自己救，自己的房價自己拆….

這幾年較常聽到德國房地產投資興起的新聞，看完這篇文章也稍有解惑( 長知識了 ) ，也更了解德國、台灣房價、薪情之間的落差啦。

- 節錄 -

要在德國過平穩的生活，並不一定需要屬於自己的房子，和傳統的台灣相比完全不同。不僅針對是自己的房子，把房地產當作投資也是如此。這和德國法律也息息相關——它並非憑空而來，而是社會集體思考的表象。

我們先來談談作為房客的生活。在台灣，還有在許多其他國家，當房客是件危險的事。房東可以無預警地終止合約，或是把租金提高到人不得不搬走。這不適合喜歡穩定的人。德國的情況就完全不一樣。我們的法律把房客保護地相當的好，讓他們可以相較之下覺得安全。

#德國

資訊更正:暖組不包電唷!!!!

# mein B1 Leben in Deutschland
Episode 20

德國房東到底喜歡怎樣的租客？
到底從零開始租屋有什麼流程？
眾多申請人我要怎麼脫穎而出？

租屋對很多初來乍到的柏林人，
也是很迫切需要的資訊，

租屋對我們來說已經是五年前的事，
當初以德語文盲的柏林菜鳥的身份跑遍參觀日。

丟出了無數封租屋申請書，一次次的石沈大海，
最後靠著德國房仲給的小撇步成功拿下兩間公寓，

這回我們用力把腦海裡的記憶給挖掘與拼湊出來，
分享給也為租屋所擾的朋友們！！！

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租屋流程：
1-看房
2-提交申請的文件
❶ 申請書。
❷ 身分證名：護照影本，居留證或簽證影本。
❸ 信用良好證明。
❹ 收入證明：三個月的薪資單。
❺Mietschuldenfreiheitsbescheinigung：前房東的保證書。
❻其他非必要但加分的文件：自傳與照片。
3-選擇並支付定金
4-檢查公寓狀況與拍照存證
5-鑰匙保管好

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🇹🇼 哈囉大家，很高興你找到了我的頻道！

我是 Weiwei，一個在德國生活四年，德語程度仍在B1停滯不前的台灣主婦.

在這個頻道我會拍所有我有興趣的影片，有些說中文，有些說德文，希望可以透過影片分享德國生活之餘，也能有機會多練習自己的德文口說，如果有聽到我說錯的方，歡迎留言糾正我。

如果你喜歡我的影片，請幫我按下大拇哥👍，您訂閱了這個頻道，就不會過任何新的影片唷，謝謝收看，謝謝收看，我們下個影片見！

🇩🇪 Hallo Leute! Schön, dass du auf meinem Kanal gefunden hast!

Ich bin Weiwei Chang, eine taiwanesische Hausfrau, die seit 4 Jahren in Deutschland lebt, aber Deutsch nur auf B1 Niveau sprechen kann.

In meinem Videos geht es um alle Themen, die mir Spaß machen! Einige der Videos sind auf Chinesisch, andere auf Deutsch. Abhängig von den Themen oder der Stimmung.

Ich möchte diese Videos machen, damit ich mein Leben aufzeichnen und gleichzeitig Deutsch üben kann. Wenn ich einen Fehler mache bitte zögert nicht in den Kommentaren mich zu korrigieren.

Bitte drückt auf gefällt mir, wenn euch dieses Video gefällt! Wenn du meinen Kanal abonnierst, wirst du dann keins meiner Videos verpassen , danke und bis zum nächsten Video

# mein B1 Leben in Deutschland
Episode 19

上次簡單地宣佈我們在德國開啟了負債人生！！！

這次來跟大家聊聊我們決定要在德國買房的契機，
為什麼最後選擇了需要等上兩年多的預售屋，
在德國買房有什麼手續費？準備多少自備款？
有哪些政府補助可以申請？

然後也順便帶大家跟我們一起去工地監工一下，
看看跟上個月比起來有什麼進展！

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Nebenkosten 購屋額外費用 12.00 %
內含項目：
Maklerprovision 房仲佣金 3,57%
Grunderwerbssteuer 房地產轉讓稅 6,00%
Notarkosten 公證費 1,50%
Grundbucheintrag 土地註冊費 0,50%

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KfW 購屋補助資訊：

KfW-124 Wohneigentumsprogramm 自有房屋補助計畫
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Wohneigentumsprogramm-(124)/

KfW- 153 Energieeffizient Bauen 節能建築補助
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/Finanzierungsangebote/Energieeffizient-Bauen-(153)/

KfW- 424 Baukindergeld 兒童補助
https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/F%C3%B6rderprodukte/Baukindergeld-(424)/
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