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同時也有8部Youtube影片,追蹤數超過3萬的網紅睿富財經頻道WealtHub Channel,也在其Youtube影片中提到,單幢樓業主的苦惱多是遇上「租霸」走租,更甚是不懂管理租務,寧願丟空整幢樓。近年便有主打留學生及年青租客的青年宿舍租房平台,為單幢樓業主翻新舊樓和處理租務。《#致富解碼》今集邀請到Contented Living 安怡居聯合創辦人及執行董事 #曾慧莉(Venny)介紹共居空間的業務,講解如何為單幢樓業...
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2021-09-10 22:31:12
🤔痘痘問題 怎麼吃?🤔 🤓最近讀到2020年發表的文獻綜述📜 主題是關於🍽飲食對痘痘(痤瘡)的影響! 😲發現!!! 這個問題困擾全球近1/10的人!(罹病率9.4%) 應該可以說是全球皮膚科醫師最常治療的皮膚問題了!👩⚕️ 雖然年過30後,發生率會逐漸減少! 但還是有可能因為飲食或...
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2021-09-03 21:25:14
- 醫學報告指出,人類全身上下最快老化的器官就是皮膚 而25歲是身體開始出現老化的一個年齡 再來,影響老化的最大因素來自於陽光的紫外線 這樣我不是都中了嗎?威~😂 而且現在科技發達 熬夜看劇、睡前滑手機 可能連工作都是要看電子產品一整天 對皮膚的老化速度又是加成 所以保養皮膚要懂得超前部署!...
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2021-08-18 12:36:17
【跳舞,當成賽前熱身?】 「教練,你有看奧運嗎?有人在比賽前還在跳舞」 「他這樣有熱身的效果嗎?」 不知道大家有沒有看到網路上流傳的影片,在奧運選拔賽時,一位美國的游泳女將,馬上要比賽了,還戴著耳機,沈醉地跳著韓國女團的舞。看的當下覺得很有趣,但後來職業病犯了,就在想跳舞適不適合當成一個比賽前的...
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影響活化能的因素 在 睿富財經頻道WealtHub Channel Youtube 的最佳貼文
2020-12-19 09:00:09單幢樓業主的苦惱多是遇上「租霸」走租,更甚是不懂管理租務,寧願丟空整幢樓。近年便有主打留學生及年青租客的青年宿舍租房平台,為單幢樓業主翻新舊樓和處理租務。《#致富解碼》今集邀請到Contented Living 安怡居聯合創辦人及執行董事 #曾慧莉(Venny)介紹共居空間的業務,講解如何為單幢樓業主帶來新收入。
【第16集主題:#單幢樓新商機】
主持:天窗文化集團 CEO #李偉榮、資深 iBanker #蕭少滔
業界嘉賓:曾慧莉(Contented Living 安怡居聯合創辦人及執行董事)
➤ 【投資Hotspot】與你捕捉環球及香港市場投資先機
00:00 財資市場熱話
00:20 地產近年進入寒冬期
01:40 本集主題:學生宿舍逆市擴張
02:47 影響資產表現的因素
➤ 【致富解碼】 邀請業界人才暢談財經金融,深入淺出與你配置Smart Money
03:40 單幢樓新商機
04:19 Contented Living 安怡居的業務模式是甚麼?
07:50 如何提升舊樓價值?
11:09 現時市況適合擴張業務嗎?
12:24 單幢樓業主可獲得多少回報率?
13:38 單幢樓業主參與學生宿舍生意模式的門檻是甚麼?
15:55 租客主要來源是何人?
23:40 如何打破業務瓶頸?
27:03 如何面對其他公司抄襲,保護自己公司?
28:57 青年宿舍業務可否證券化?
30:00 商界女強人的另一半原來是學術界猛人?
➤ 【iBanker見聞錄】資深 iBanker 蕭少滔(Alex)暢談投行二三事。
32:10 投資者關係(IR)是甚麼?
33:25 投資者關係 (IR)有何重要功能?
37:40 投資者關係處理不善,會導致上市公司陷入危機?
聖誕快樂!2021年再見!
? 鎖定睿富財經頻道,《致富解碼》新集數逢星期六 9a.m. 上線!
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➤ 價值投資如何達成財務自由? | 嘉賓:簡志健(紅猴)、洪龍荃 https://youtu.be/-KM-G9IdblE
➤ 越秀房託成長性、增長點分析 | 嘉賓:林德良 https://youtu.be/dJTYfVoqrng
➤ 家族企業成功傳承之道 | 嘉賓:區玉輝 https://youtu.be/7tO7FsWkHjs
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影響活化能的因素 在 李基銘漢聲廣播電台-節目主持人-影音頻道 Youtube 的最佳解答
2020-08-15 08:07:50本集主題:「腦癒力:最強大的大腦神經功能鍛鍊術
」介紹
訪問作者:李政家
內容簡介:
重啟弱化老化的腦神經功能,
消除疾病與焦慮,增強記憶力、預防失智症
•脖子一碰到衣服標籤就靜不下來、坐不住,代表大腦發展出問題!
•手腳冰冷、整天昏昏沉沉、爬沒幾階樓梯就氣喘吁吁,是大腦缺氧缺糖警訊!
•眼睛發癢、容易有痰、鼻塞、有慢性過敏,是大腦發炎的反應!
•消化不良、坐不住或成人背部怕癢,長期容易導致脊椎側彎、腰痛!
☉「功能神經學」不使用藥物和侵入性治療
在台灣,「功能神經學」對許多人來說還相當陌生,生病了,只能求助傳統西醫的治療,但許多慢性病及文明病,實際上是科技進步與生活形態的改變,例如電磁波、藍光、加工食品、環境荷爾蒙等,使大腦無法獲得有效率休息及深層修復,導致大腦失衡進而弱化人體的自癒能力。
其實在國外,「功能神經學」已經有一套全人理論與實際作法,是融會大腦神經科學的獨特醫學,有助於避免大腦退化,同時活化大腦。換句話說,當大腦平衡了,疾病就會遠離你。
「功能神經學」主要是透過各種外在的刺激方式或特定的功能性復健運動,活化病人的大腦神經迴路,因而改善患者的臨床症狀,也因為不使用藥物和侵入性的治療方式,因此著重在早期預防找出問題的根源。除了刺激活化、復健運動,還須配合改善日常生活環境和各種生活習慣,例如避免飲食、污染源、電磁波、光照、日常用品中的有毒物質等等。
☉大腦第一怕缺氧、第二怕缺糖
李政家博士指出,「氧氣」和「葡萄糖」是腦細胞所需要的基本養分,但過多或過少都不行!常見的手腳冰冷、正餐前感到焦慮恐慌、飢餓時會身體發抖,甚至貧血、睡眠呼吸中止症、氣喘等,都是大腦缺氧缺糖的警訊。
由於大腦和身體四肢都屬於身體的末稍,如果你有手腳冰冷的現象,將導致血管內血糖和胰島素過高,表示此時血液中的葡萄糖無法進入身體的末端,包括你的大腦。
一旦葡萄糖供應不足,便會分解釋放出大量蛋白質,並且堆積在附近的大腦神經元,更多的腦細胞因此相繼死亡,於是造成大腦退化。同樣的,末稍循環不良會導致細胞氧氣供應不足,直接影響了大腦的功能,加速細胞退化。
☉隨時給大腦新刺激、攝取好油、排除干擾因子
身為青壯年的大腦,退化速度比起上一代情況更嚴重;青少年甚至更小的兒童,智慧型手機和平板電腦已經是他們生活的必需品,造成情緒障礙、過動的孩子比率變得很高,這真可說是一種文明的代價。想要讓大腦回春、活化,務必將維持大腦系統健康的三大要素牢記在心。
●要素1:持續的外界刺激活化→例如減少依賴衞星導航和通訊軟體,練習使用地圖促進方向感,增加實際人際溝通互動的頻率,甚至要營造特定的環境,像是多去大自然走走。
●要素2:攝取好油,提供大腦神經細胞所需要的養分→像是夏威夷豆、胡桃等堅果,以及富含Omega-3的魚油,能抑制發炎反應,對於促進大腦的成長和修復受損的大腦具有關鍵效果。
●要素3:排除生活中干擾大腦細胞的各種因子→包括食物中的人工色素、阿斯巴甜、味精、裝潢或家具常見的甲醛,以及生活中不知不覺接觸到的重金屬等,都隱藏在我們的日常生活中,分分秒秒影響大腦。
☉對衣服標籤敏感、怕癢,代表大腦發展出問題
大腦分為左右兩邊,左腦屬於邏輯、細節、理性、智商;右邊屬於藝術、創造力、感性、人際關係,雖然右腦具有控制身體兩側的能力,但左腦只具備右側身體的能力。
左右腦各自有發展的關鍵時期,例如0~3歲是右腦發展時期,大肌肉的運動、非語言的人際互動,都是強化右腦發展的活動;3~7歲是左腦發展時期,小肌肉的精細動作、語言學習、邏輯的訓練等。左右腦的發展有如爬樓梯般,必須一階一階、循序漸進。當大腦出現問題時,將導致身體肌肉張力異常,並且會伴隨自律神經失調的現象,影響內臟正常功能的運作
「功能神經學」提供幾個簡單的原始反射,來測試身體肌肉張力變化的形態,就能得知大腦發展時程是否完整,例如:戴手環或手錶時會坐立難安、對衣服標籤敏感坐不住、背部怕癢……等,容易導致注意力不集中,長期容易導致脊椎側彎、腰痛等脊椎問題。
作者簡介:李政家
旅美行醫20年,除了國內外完整醫學訓練外,還領有美國脊骨神經醫學博士學位。執業期間,融會脊骨神經學、功能神經學、免疫預防醫學和量子自然醫學,以及多年臨床經驗,不間斷地探索生活中的過敏原、干擾因子和環境因素對人體健康的影響。
同時並且從細胞粒線體產生能量的角度切入,探究如何透過充分的細胞能量供給達到活化細胞的目的,以期能不開刀、不吃藥,靠著一些非侵入性的復健治療與生活習慣的改變,幫助提高人體自癒力,並推廣正確的健康新思維。
學歷
• 中山醫學大學復健醫學系
• 美國南加州健康科學大學 脊骨神經醫學博士(Southern California University of Health Sciences ,Doctor of Chiropractic)
• 運用量子醫學(Applied Kinesiology應用肌肉動力學)300小時訓練,開課單位:ICAK-International College of Kinesiology
• 臨床量子心理學(Neuro Emotional Technique-NET)80小時,開課單位:AHHA-American Holistic Health Association
• 食物酵素療法(Loomis Enzyme Therapy)150小時,授課單位:Food Enzyme Institute
• 人體反射點療法(Total Body Modification-TBM)100小時,開課單位:courses by Dr. Victor Frank
• 南氏去過敏療法(NAMBUDRIPAD’S ALLERGY ELIMINATION TECHNIQUES-NAET)300小時訓練,授課單位:NAET Training Institute
• 功能醫學課程(Functional Medicine) 2010-至今,授課單位:Functional Medicine University
執照
• 美國加州脊骨神經科醫生、加州物理治療師(Karl C. Li, DC, PT)
• 台灣物理治療師
作者粉絲頁: 李政家 醫學博士
出版社粉絲頁: 新自然主義
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影響活化能的因素 在 親子天下 Youtube 的最讚貼文
2020-05-22 11:07:28⭐火山為什麼會噴發?⭐噴發的原理是什麼呢?⭐跟地震又有什麼關係?
火山也是產生地震的一個因素,但你知道火山噴發的原理是什麼嗎?跟著潘昌志老師,一起來個有趣的地科小實驗吧!
📍立刻訂閱親子天下YouTube頻道:https://cplink.co/aokHX5fY
地震專家馬國鳳 X 科普作家潘昌志 X「震識:那些你想知道的震事」部落格
聯手為青少年與兒童量身打造臺灣本位地震知識書!
從人們常見的地震與地質現象出發,透過提問、解惑、思辨、討論及實驗動手做,帶領讀者深入瞭解臺灣這個地球科學的天然實驗室,進而認識影響全球的重大地殼變動事件。
★為什麼地球上的陸地會移動呢?
★「斷層」究竟是什麼?
★下一次大地震最有可能在哪裡發生呢?
★除了地球以外,其他星球也有地震嗎?
★為什麼火山有分「活的」和「死的」?
★為什麼臺灣地震很多,卻很少發生海嘯呢?
★臺灣一年會發生幾次地震、通常發生在哪裡?
★要怎麼找出地震發生地點?
★發生地震時我該怎麼應變呢?
★我們有辦法提前預測地震發生嗎?
身處在地震頻繁的臺灣,你是不是也對這些問題感到困惑?
你是否也曾這麼想──如果能了解多一點,地震來臨時就不用那麼害怕了?
市面上雖然有許多關於地震知識的書籍,但大多若不是闡述深奧的地科理論而讓人卻步,就是偏重防災步驟,較少提及地震成因與測量原理。然而,地震總是突如其來擾動大家的生活,如果不能從成因到預防災害──各方面真正「有感」了解地震及自己能做到的應對,對孩子而言,地震仍然會是不可掌握的怪獸。
又恰恰是因為地震常常降臨、影響我們的日常,從感受現象、探究背景因素到充實防災知識,地震正是能讓孩子利用經驗、跨領域學習的一個關鍵主題。本書匯整一百個融入日常生活、扣合學習內容的地震問題,由專業地震團隊執筆,配合文字簡答、豐富圖照、幽默具設計感的插畫與圖表,以及趣味實驗和小故事,引導孩子學習融會不同領域的資訊,輕鬆破解關於地震與地球科學的疑難雜症。這些深入淺出的帶領,能具體化孩子對地震的印象、了解可能的損害以及控制程度,以及越來越進步的地震觀測技術。破除孩子因為不了解地震而產生的迷思與懼怕,同時收穫滿滿的閱讀與探究樂趣!
本書特色
特色1 地震專家馬國鳳與科普作家潘昌志聯手打造最實用也最具代表性的地震百科
特色2 由淺入深,涵括地球科學與臺灣地震最有趣也最重要的六大主題。
特色3 真實照片+幽默插畫+化繁為簡資訊圖表,輕鬆破解抽象難懂的地科祕密。
特色4 書中設計能重建現場的地科小實驗與有趣小故事,讓知識應用更生活化。
特色5 內容扣合十二年國教自然課綱,是課本知識之外的最佳閱讀補給品。
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影響活化能的因素 在 謝宜芳老師的營養教室 Facebook 的最佳解答
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最近有粉絲私訊給我,醫師建議她每天補充Q10維持青春活力,他希望我能講解一下什麼是Q10,我也有補充Q10的習慣,所以我整理了一些Q10近來相關的知識給大家參考
❤❤❤
◎輔酶 Q10 是甚麼?
輔酶 Q10 是一種苯醌(benzoquinone)化合物可由人體天然合成。輔酶Q10 is能被身體細胞利用參與有氧呼吸、有氧代謝、氧化代謝、及細胞呼吸等過程。經由這些過程,線粒體產生能量供給細胞生長和維持。輔酶Q10也被身體用作內因性抗氧化劑。抗氧化劑是一種保護細胞免受活化自由基的傷害, 活化自由基常是高度活化的氧原子,過多會破壞細胞的重要成分,如DNA和脂質。 另外血漿中的輔酶Q10 常在研究中被用來測定身體的氧化壓力。
輔酶Q10 is 存在於大多數組織中,但濃度最高的是以下器官:心、肝臟、腎臟、胰腺。最低濃度在肺部。
🍓🍓🍓
◎輔酶 Q10減少的原因
輔酶 Q10是我們身體不可或缺的一部分,但在組織的量會隨年齡而下降,在20歲時就減少了。輔酶Q10的減少意味著能源產量正在下降。 支援健康的力量正在減弱。這是因為需求量增加而製造能力卻降低,也有是因為攝取合成的前驅物不足。
體內器官輔酶Q10的減少(參考附照片)
※1 Kaien A et al (1989) Lipids 24(7):579-584
🍒🍒🍒
除年齡老化因素外,壓力、抽菸、過度運動也會消耗體內輔酶Q1,因此補充足量就顯得很重要。
🥦🥦🥦
◎輔酶 Q10 在人體的正常範圍是多少?
人類正常血液值範圍約0.30至3.84 µg/mL.
🍎🍎🍎
◎甚麼是還原輔酶Q10
輔酶Q10有兩種類型:氧化型和還原型? "氧化型"輔酶Q10吃進去時,需在體內轉化為"還原型"後才能用。還原輔酶Q10補充劑是可立即在體內使用的型式。
🍇🍇🍇
◎還原輔酶Q10"的三個主要作用
作用一: 提供維持生命和活動所需的能量
我們吃進去的營養素-醣類和脂肪會經過身體消化吸收轉換成能量才能維持生命和活動所需,能量的製造是由細胞中的線粒體產生。 營養素、氧氣和還原輔酶Q10"等等參與這複雜的能量產生過程,所以我們每天都需要還原輔酶Q10。。
作用二:防止活性氧自由基氧化身體
人類不能沒有氧氣,但一些氧氣在體內會變異為高度反應活性的氧氣。活性氧(自由基)是分解有害物質的必要方法,活性氧的氧化反應與抗氧化防禦反應之間的平衡,是保護生物體免受活性氧的傷害,活性氧如果過多,就會積聚在體內,造成氧化壓力,過多活性氧(自由基)所產生的氧化壓力,會導致衰老並影響健康。還原輔酶Q10具有高抗氧化作用,清除體內產生的活性氧來預防氧化壓力。
作用三:幫助一氧化氮產生
血管內皮細胞位於血管的最內層,在維持血管健康方面起著非常重要的作用,但血管必須柔軟、收縮和擴張才能發揮作用。血管內皮細胞合成一氧化氮(NO)就是負責這些作用。 還原輔酶Q10經由幫助形成eNOS(內皮一氧化氮合成酶)體來促進NO生產。 (※8)
🌻🌻🌻
◎還原輔酶Q10的運用
CoQ10 雖然FDA沒有批准去治療任何疾病狀況,但是被許多醫師推薦病人當營養補充品食用
我由目前所讀到的醫學期刊中整理出大約心得報告
🌷🌷🌷
◎輔酶Q10可能有幫助的狀況
提振精神:現代人普遍存容易覺得缺乏活力及耐力、容易累,運動後或勞動後,恢復體力時間要很久,在家庭及工作上總是力不從心。有一控制研究(為期8天,對象為17位健康受試者)指出,在執行物理任務後,給予輔酶Q10(300毫克)的對象其主觀感覺及恢復期均較安慰劑組來的有精神。
⚘⚘⚘
◎還原輔酶Q10是否安全
耐受性良好,基本上食用後不太會感覺到刺激。。
輔酶Q10 作為膳食補充劑是安全的。
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讓肌膚恢復青春活力的秘訣
我靠它 https://pse.is/3nv77k
很多人都說,只要到一定的歲數,身體機能就會開始走下坡
其實肌膚也是唷~
假如外在環境沒調整好,很容易讓肌膚狀態亮紅燈
因為內外環境因素是會相互影響的
加上美食飲品誘惑這麼多,也很有可能導致肌膚加速老化,產生醣化作用
還好 #DrCink 這款黃金活膚魚子再生晶粹
不僅能夠保持肌膚的Q彈水嫩,還能夠抗醣化
讓臉部注氧再鎖氧,全面排廢,啟動300%肌因修護力
裡面的雙核心膠囊技術,可以完整釋放最新鮮有效活性成分
每一次的按壓,都是滿滿的精華,一滴都不浪費
其中的Alistin也很厲害~ 專利 #抗醣化 的它
聽說是採用法國頂級的保養成分,有效幫助受損肌底進行智能修復
幫肌膚排除長期累積的外在損害,促進 #膠原蛋白生成 也能改善蠟黃的倦容
我使用短短2周,感覺自己的膚質有明顯的水潤 #有彈性
膚質真的就像 #重生 一樣澎彈,真的很難不愛上它
我自己的使用順序:會先花蜜露濕敷,然後紅潤魚子減壓放鬆
最後使用 #法國黃子魚子 排廢抗氧做防護,搭配按摩的話吸收力更好~
整理來說 ✅抵禦肌膚醣化 ✅延緩衰老 ✅驅黃提亮 輕鬆到位~
分享給大家唷 https://pse.is/3nv77k
#雙重抗氧抗醣加強屏障厚實
#細胞萃取灌氧活化
#尖端科技創新研發活性
Dr.cink 達特聖克 #專業醫美保養
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【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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