【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

【智富雜誌】放寬按保 中產上車／換樓時機？

2019年《施政報告》在反修例風暴、中美貿易戰的陰霾下「出台」。人人期望「派糖」的願望落空，其餘「派糖」措施更是一隻手「數得晒」得5招。較多人能受惠的是提高交通補貼，補貼額由1/4調升至1/3，補貼上限由300元調高至400元。假設現時每月能拿到百多元補貼的市民，估計將可多領20、30元，夠吃個早餐。

土地及房屋依然是焦點。早已「放風」要推的《收回土地條例》，將加大「搵地」力度；房屋方面，特區政府增加各類公營房屋供應，尤其是讓市民購買的綠置居、居屋、「白居二」配額及出售公屋；私樓則放寬首置按保上限至九成，單位總價限制亦由400萬元改為800萬元，八成按揭樓價上限上調至1,000萬元。是否中產「上車」換樓時機？經濟學者林本利接受訪問，剖析放寬首置按揭利弊及對樓市影響。

基建則是施政報告的次重點，提出建設三條延線鐵路、研究屯門西龍鼓灘一帶的填海計劃及去年土地專責小組諮詢後提出的「明日大嶼」人工島。引起極大爭議的「明日大嶼」人工島方案寫入今年的施政報告，特區政府稱將建立平台供專業人士及年輕人討論。

整份施政報告無驚喜，特區政府冀以房屋解決因修例引發的政治及社會風暴，市民又會否「收貨」？

放寬按保細節

‧申請九成按揭的樓價上限由400萬元，放寬至800萬元；八成按揭則由600萬元，提升至1,000萬元，八成按揭可包括自用樓換樓按揭。

‧ 適用於已落成的住宅物業，不適用於樓花

‧ 供款佔入息比率以50%為上限，壓力測試以60%為上限

‧ 按原有保費（根據按揭成數及供款年期而定）額外再加15%（樓價800萬元，供款期30年，按揭成數90%，原有保費為4.35% ）

‧ 即日生效，以申請按揭日計算

‧ 目標為協助首置人士，不用借用發展商按揭上車，增加上車選擇

換樓客中產成新政贏家 林本利：不會大幅推升樓價

為協助首次置業人士，特首在施政報告宣布放寬按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士申請九成按揭的樓價上限由400萬元提升至800萬元，申請八成按揭的樓價上限則由600萬元提升至1,000萬元，後者包括自用樓換樓按揭，僅限於已落成物業。

物業投資經驗豐富的經濟學者林本利認為，對年輕首置者來說，未必需要買超過400萬元的單位，故今次放寬按揭成數，最大受惠者是薪高糧準的中產人士。有指新按保是推市民接樓市火棒，林本利直言今次令市民多了選擇，「沒有人迫你買樓，即使樓價大跌也不應埋怨政府。」

他說自己有一些學生家庭月入十幾萬元，卻因為首期不夠，仍未上車。尤其是不少人的家庭月入超過6萬元，不合資格申請居屋，例如教師、社工、護師、醫生、督察、AO等，「如果這些夫婦，做公營機構工作，月入已過6萬元，他們應該『自求多福』，用九成按揭買私樓，對政府（興建資助出售房屋）的壓力也少一些。」

切記考慮收入風險

不過，林本利認為，今次按保成數鬆縳，最大受惠者是換樓客。接受自住換樓客申請的八成按揭，樓價上限由600萬元升至1,000萬元，「這個做得很好，很明顯放寬到這麼高，不是幫首次置業。以往換1,000萬元的單位，要投入500萬元的首期，即使你手上有層樓升至700、800萬元，供剩100、200萬元，套現後要付500萬元首期，還有裝修雜費。如果手上舊樓未賣，還要付15%額外印花稅，賣了樓才可向稅局取回（退稅），這窒礙了很多樓宇流轉！」

他認為，上述例子中，過往買1,000萬元的物業，需要預備500萬元首期，現在預備200萬元首期就夠，這些換樓客便多了300萬元可以用來投資，隨時可以多買一個物業。

當然，林本利也提醒這類換樓客，個人入息要夠穩定，若是購買1,000萬元物業做八成按揭，也需要家庭月入7萬多元才能通過壓力測試。「最緊要入息夠，若果買1,000萬樓，欠800萬元也是很大筆錢，最緊要未來收入穩定！」相信在公營機構或政府工作的人士最受惠，即使經濟下行，被裁員的風險也較低。

供應增 不應吊高賣

坊間有意見認為政策會將首置盤的定義改寫，以後800萬元也是首置盤。事實上，新政策公布當日，一些過往售600萬至800萬元的單位隨即反價，因業主恃着買家最新可造八成按揭。

不過，林本利相信政策不會大幅推升樓價，「需知道現在的土地和房屋供應大增，希望吊高來賣的人（業主）要考慮一下，未來供應會大增下，會不會重蹈八萬五的覆轍，很多人開頭不信，怎料後來（八萬五推倒樓市）威力很大。」前特首董建華在1997年提出8.5萬伙的建屋目標，結果樓市供應大增，加上1998年遭逢亞洲金融風暴，1997年至2003年間樓價跌足六成。

他奉勸有意賣樓的業主，要考慮未來樓市供應可能會大增，再加上現時香港反修例示威愈演愈烈，而中美貿易談判雖有初步共識，仍要慎防美國總統特朗普反悔，內外交困之下，「要賣樓就賣樓，不應吊高來賣。」

林本利直言，今次放寬按保僅限二手樓，其實是和地產商搶生意。因過往中價樓只有新盤透過財務公司二按，讓買家承造八成或九成按揭。現在連中價二手樓也可透過按保造高成數按揭是好事，「可以帶動到換樓，二手樓也好，一手樓也好，買家可以自己選擇。

想繼續做五成六成按揭也可繼續，不像過去限死了，現在多個選擇。」至於現在是不是置業好時機？林本利認為市民要考慮自身情況，包括供樓負擔能力，是否決心留在香港長期定居。

土地政策方向正確

今份施政報告對土地政策着墨不少，包括動用《收回土地條例》、公私營合作發展的「土地共享先導計劃」、「明日大嶼」人工島等，林本利認為土地政策方向正確，「全部都要做」，因建立土儲，有助穩定樓價。

「回看過去數據，香港樓價最平穩是2004年至2011年，大家都可以負擔得到。中原供樓負擔也是三成幾，好多樓200萬元也買到，當時樓價為何平穩？因為有很多居屋未賣到，而發展商手上—經過八萬五年代—有很多樓未賣得去，因為有很多房屋存量，樓價才可以平穩發展，所以香港要建立足夠的土地和房屋供應，便不怕樓價飈升。若樓價急跌，（居屋）就遲啲賣，政府自己可主導。若私樓平過居屋，就私人市場主導，最重要是房屋供應充足，政府可以調控。」

引例收地政府勝訴多

「我常說香港土地很足夠，問題是有沒有決心將農地棕地發展。」林本利認同政府今次出動《收回土地條例》這柄「尚方寶劍」，收回私人土地。特首林鄭月娥過往曾抗拒使用《收回土地條例》，2018年5月她出席立法會時表示，《收回土地條例》可能引致司法覆核，處理官司須一段長時間，最終土地無法有效釋放。

今次林鄭「打倒昨日的我」，林本利直言︰「現在證明（林鄭）過往所講的都是大話。」他指出，過往每次動用《收回土地條例》，即使上到法庭，因為興建公營房屋，涉及公眾利益，政府大多勝訴。

房屋及土地 供應政策全面睇

房屋

• 放寬首置按揭成數︰按證公司為首次置業人士提供九成按揭保險的樓價上限，由400萬元提升至800萬元；八成按揭貸款（包括自用樓換樓）的樓價上限由600萬元提升至1,000萬元

• 大增過渡性房屋︰預留50億元，未來3年合共提供1萬個過渡性房屋單位

• 房委會工廈改公屋︰房委會旗下工廠大廈擬重建為公營房屋

• 加快出售租置單位︰加快出售現時「租者置其屋計劃」屋邨中約4.2萬個未售出單位

• 續增資助出售房屋︰明年預售約1.2萬個居屋及「綠置居」單位；擬明年進一步增加「白居二」配額

• 再推首置盤︰於安達臣道用地推出第二個「港人首次置業」先導項目，由私人發展商提供約1,000個「首置」單位

• 賦予市建局新任務︰於市區重建項目提供更多「首置」或其他類別的資助出售房屋單位；擬明年初公布啟動重建公務員建屋合作社樓宇試點計劃

• 住青年宿位排公屋︰提供3,300個青年宿舍宿位，並放寬現行要求，容許租戶遞交或保留其個人公屋申請，在配額及計分制下繼續累積分數

土地

• 動用《收回土地條例》︰加快規劃，然後運用《收回土地條例》收回三類私人土地，發展公營房屋及「首置」。三類私人土地包括︰可能具發展潛力由私人擁有的新界棕地；於各區法定分區計劃大綱圖上已規劃作高密度房屋發展，但仍未有發展計劃的私人土地；及位於市區的寮屋區私人土地

• 續推「明日大嶼」︰搭建平台讓專業人士和青年人可參與構建「明日大嶼願景」下的交椅洲人工島，探討將人工島建屋計劃與香港市民住房訴求連繫

• 土地共享先導計劃︰公布「土地共享先導計劃」擬議框架，以期在2020年年初起接受申請

• 發展屯門內河碼頭︰重新規劃屯門西的沿海發展，包括考慮能否將包括內河碼頭的沿海地區作住宅發展

• 「一地多用」發展模式︰檢視逾300幅預留作單一公共設施的「政府、機構或社區」用地，以「一地多用」模式發展，並協助非政府機構善用其持有的土地

壓測「肥佬」仍可酌情批

除了放寬按保，按證公司同時調整了按保的入息限制審批要求，供款佔收入比率（DSR）不可高於50%，比原有放寬5個百分點。新按保計劃須增付15%按保費用，若業主未符合通過銀行壓力測試，仍可酌情處理批出，惟視乎個人還款能力及借貸紀錄等作額外保費調整。因應金管局指引，現時銀行審批樓按須進行加3厘壓力測試，即加3厘後供款佔收入比率不高於60%限制。

假設還款期30年、息率2.375厘計，若採用新按保，800萬元物業可造九成按揭，首期由原先320萬元（六成按揭）減至80萬元，家庭月入多於6.7萬元便符合壓測要求。1,000萬元物業可借八成按揭、即800萬元，首期由原本至少500萬元（五成按揭）降至200萬元，壓測後月入要求不少於7.4萬元。

人人上車 解社會怨氣？

觀乎特區政府近年的房屋政策，由綠置居，加快公屋「租置」，到今次放寬首置按揭成數，均可看到政府期望全民上車。究竟此舉能否紓解社會怨氣？「有層樓，對個地方歸屬感一定會強些，始終自己放了這麼多資產在此地，不會想亂。增加市民置業機會，這是應該的，但這是機會來的，市民不一定要選擇，最重要要看自己能力。」有指新按保是推市民接火棒，林本利直言，「沒有人迫你買（樓），不要買了樓，將來樓價大跌便怨政府，一定要搞清楚概念，買樓是投資，不買也可以租樓住。」他翻查統計處數據，過去十多年置業比率低了，他相信是很多人賣出了自住物業「落錯車」，一直未能重新上車，「希望這政策，可以鼓勵他們上返車，也容易上返車。」另一方面讓年輕人「容易啲上車，租金無咁貴，創業都容易啲，讓年輕人消消氣。」

不過，林本利直言現時香港最核心問題不是住屋，「市民不是單單希望安居樂業，特別是香港經濟發展到一個高度水平，自自然然會對民主、人權、法治、政府廉潔有訴求，一定要處理政制不公平，警隊形象低落等問題，如果搞唔掂，多多政策也不能吸引市民在此長期定居，很多人會移民、找後路。如果特區政府還有管治能力或意識，切切實實向中央政府反映港人的訴求。」他不滿今次施政報告隻字不提政制問題。

換樓客Alex︰賣家反價 自己賣樓也要加價

近期正部署換樓的Alex是今次放寬按保成數的受惠者。Alex和太太均為教師，家庭月入超過7萬元，他們兩公婆、兩個年幼子女加上外傭，5個人居於荃灣荃錦中心一個實用面積375平方呎的單位，地方已不敷應用，打算換一個三房單位。對於今次放寬按保成數，買樓價1,000萬元單位的換樓客可申請八成按揭，惟壓力測試下，家庭月入至少要7萬元，Alex一家負擔得到換樓價1,000萬元的單位，「用二、三萬元供樓，這比例（佔7萬元家庭月入）也接受到，因為租個靚少少的三房單位也要2萬多元。」雖然負擔得起，他也不打算這樣做，因為借800萬元，可算是一筆龐大的債務。

公布當日即加近一成

Alex自9月起已四出睇樓，目標是荃灣及美孚的三房單位，預算約800多萬元，他的盤算是近期樓價稍為回落，或可乘機執到筍盤。可是，他在施政報告公布前，看中的一個美孚新邨單位突然反價，該三房600多平方呎單位，業主原叫價850萬元，在施政報告公布當日，業主立即加價至930萬元，加價達9.4%。

「美孚新邨三房單位本來叫價800多萬元，現在全部已升至900多萬至1,000多萬元！」他估計這些業主是因為放寬按保成數而反價，「本身賣850萬元，買家只能借五成，升到930萬元買家仍可借八成，業主加價8%至10%也算合理。」因他自己也有這個考慮。

Alex搵樓的同時，也在放售自住的荃錦中心單位，「本身單位值600多萬元，因全屋裝修新淨，放盤時代理建議我賣600萬元，因為買家難借錢。」放寬按保計劃前，樓價600萬元仍可承造八成按揭，超過600萬元便要造六成按揭，故之前代理建議他賣600萬元。而現在即使樓價超過600萬元，首置人士仍可承造九成按揭，他預計準買家可借多一些，出手也會鬆手一些，故也打算賣貴8%至10%，以抵銷換樓單位的升幅。

推三大基建項目 明日大嶼再上榜

今年《施政報告》的焦點是土地及房屋，推《土地收回條例》加大「搵地」力度，繼續增加興建公屋及綠置居等。《施政報告》另一重點則是相關大型基建項目，包括三條鐵路延線線、屯門西沿海發展及明日大嶼人工島。香港自沙中線、港珠澳大橋及高鐵幾項大型基建項目落成後，對建築工人需求減少。在施政報告出台前夕，建造業議會主席陳家駒就敦促政府盡快審批建工程撥款，稱每年錄得2,500億元工程才能維持25萬建築工人的生計。

鐵路延線早已公布

《施政報告》內提及的基建項目都不是新規劃。三條鐵路延線早在2014年納入運房局的《鐵路發展策略》規劃內，這三條延線分別是東涌線延線、屯門南延線及新界東北北環線。去年港鐵（00066）更已就東涌延線向政府提交建議書，該延線將由現時東涌總站向西延長1.5公里至有人口逾2萬的逸東邨。

另一條屯門南延線會由現時屯門西鐵站南延2.4公里至屯門碼頭一帶，該處居住人口約9萬。5月時有消息指，政府會採用「鐵路及物業發展模式」，由政府另撥地給港鐵建樓，賣樓所得抵銷建鐵路的經費，估計工程造價約160億元。

有傳可能考慮撥出現時屯門泳池地給港鐵建樓，預計可建6,000至7,000個私樓單位及1萬個公屋單位，但搬走泳池就引起當區居民爭議。最後一條北環線連接現時的西鐵錦上路站及落馬洲支線增設的古洞鐵路站的新鐵路，全長10.7公里，配合古洞及粉嶺北一帶的新發展區，預計新發展區人口逾7萬人。

政府未棄填海造地

《施政報告》內提及的另一個基建項目是屯門西沿海發展，屯門西乃指龍鼓灘一帶，該處有發電廠、內河碼頭、約2,000人居住的舊村等，屬未發展區域，亦是進出屯門堆填區必經之地。特區政府稱會爭取撥款為龍鼓灘220公頃填海及周邊地方發展合併研究，考慮將河內碼頭沿海做住宅發展，這亦是去年「土地供應專責小組」的點心紙選項之一。

早在2015年土木工程處已做過龍鼓灘填海技術性研究。當時提出河內碼頭65公頃地「若全面改變為住宅區，可興建2.2萬個住宅單位，佔目前屯門17.2萬住宅單位的12.7%。」但是報告指毗鄰全為工業設施，這當然包括青山發電廠。

去年土地專責小組「點心紙」勝出選項「明日大嶼」1,000公頃人工島在今年的施政報告再出現，但人工島方案曾引起社會極大爭議，《施政報告》稱會搭建平台供專業人士及年輕人探討此計劃，並爭取立會撥款做研究。

「派糖」僅五招 低收入家庭較受惠

今年《施政報告》在風雨中「出台」，人人期望獲「派錢」的願望落空，「派糖」措施更是一隻手「數晒」。受惠階層主要是低收入家庭，唯一較多人受惠是增加交通補貼的比率及提高上限多100元。

一次過生活津貼︰在下個年度發放兩次房租現金津貼

受惠者︰非公屋、非綜援的低收入住戶、輪候公屋人士

調高在職家庭津貼︰將現時計劃下與工時掛鈎的住戶津貼由16.7%升至25%，兒童津貼增加40%。現時可每月領取3,200元的四人家庭，可增至每月4,200元。

受惠者︰低收入家庭

增加交通補貼︰將現時「公共交通費用補貼計劃」的補貼比率，由每月超過400元的1/4調升至1/3。補貼上限亦有由300元調升至400元。

受惠者︰全港打工仔

增加2,500個免費課餘託管名額︰放寬申請資格及提高資助額等

受惠者︰5,700名學童及其家庭

學生津貼恒常化︰每位學生每年獲發2,500元

受惠者︰90萬名中學日校、小學及幼稚園學生

#經濟 #民生 #地產

2018年幸福桃園—無聲的改變，有感的建設

一年一度的耶誕節到來，市民朋友們，耶誕節快樂！而這也代表市府團隊的就職三年，桃園升格也已經三年，這三年，桃園的城市認同感不斷提升，桃園的潛力也逐漸發揮，桃園，將會是台灣非常耀眼的新興城市。

一、2017年，建設前進大突破

2017年，是桃園建設前進大突破的一年，期盼了20年的機場捷運，在3月2日正式通車。營運至今，累計運量超過1,650萬人次，一天到機場的10萬旅客及工作人員，每4人就有1人改搭乘機捷往返，班次準點率達99.95%，乘客滿意度達96%，難能可貴的是，桃捷公司在營運的第一年，就有盈餘7,000萬元，遠遠超過預期。

特別是最近，連續11場五月天 Mayday演唱會在桃園國際棒球場上陣，相信所有的樂迷朋友，都能感受到機場捷運的方便，也希望樂迷朋友，在直達美好的同時，給辛苦的桃捷員工，最熱情的微笑，最大的掌聲。

二、桃園航空城計畫，更透明、更穩健

桃園航空城計畫歷經風風雨雨，市府接手後，以更透明、更穩健的方式，將航空城土地交易資訊上網，並且舉行了全區聽證，包括24場預備聽證及6場正式聽證，讓正反意見充分表達，並且彙整爭點提交內政部審議，大幅地降低衝突，提高地方的共識。目前桃園航空城計畫已經進行都市計畫再審定，預定2018年完成；同時，區段徵收的準備作業，也即將進行。未來的桃園航空城，擴大機場的營運量、引進更多的產業，發展桃園成為物流基地及智慧城市，充分發揮機場經濟學的優勢。

三、從台灣燈會到桃園農博，展現桃園獨特的魅力

2016台灣燈會在桃園，讓大家看到桃園的多元文化與科技夢想。2016的台灣燈會寫下無數個紀錄，讓桃園躍上全國的焦點。桃園的文化節慶活動，逐漸發展出品牌效應，包括成功的地景藝術節、農業博覽會。特別是2018桃園農業博覽會，正在緊鑼密鼓籌備中，展現了地景藝術、科技農業、綠色生活與循環經濟的特色，特別是結合綠能與在地文化，讓大家看到不一樣的農博。

四、產業布局，為下一個世代準備

桃園發展了開發產業園區的新模式「預先招商、先租後售」，工業興辦人建廠完成才能登記土地，防止工業用地囤積、轉售的機會。市府進行中的「桃園科技園區第二期」、「沙崙產業園區」、「幼獅產業園區」、「長安物流園區」、「航空城產業專區」等等，相信可以為桃園的競爭力，Made In Taoyuan，做出最有力的支持。

五、環境不是負擔，而是桃園永續發展的基礎

過去桃園因為工業發展的負擔，水、空氣及土壤污染，確實非常沉重。市府不僅要償還過去的環境負債，也要開創綠色生產的方向。「南崁溪排放總量管制」、「環境監測中心」、「土壤污染復育計畫」、「空污減量計畫」、「藻礁專案」、「三合一生質能中心」、「水環境巡守隊」，這些計畫的落實，讓桃園的環境保護，進入一個新的里程碑。

六、三心六線，北北桃一小時生活圈實現

不只是機場捷運，桃園的「三心六線」捷運建設是現在進行式，更是往前邁進一大步！「三心」是桃園都會區、中壢都會區及航空城特區，「六線」中，除了已經通車的機捷外，鐵路地下化、捷運綠線、捷運綠線中壢延伸線，已經納入中央的「前瞻基礎建設計畫」，搭配棕線、三鶯線八德段、大溪延伸線，桃園將形成環狀軌道系統，將涵蓋桃園60％以上，約160萬人口，也完成「北北桃一小時生活圈」的願景。

七、有感的交通，便捷的生活

升格之初，沒人會相信桃園能夠建制YouBike，但我們做到了！目前已經完成設置4,400輛，單日的周轉率甚至是全國最高。三年來，我們完成了126條道路，超過300公里的「路平計畫」；三年來，我們推動了34條道路的「路暢專案」；而在這兩年內，我們實施「開瓶計畫」，預定打通35條道路，新闢11條道路，前進！我們要讓每位市民朋友順暢平穩抵達目的地。

七、無聲的改變，光速的前進

這三年的努力，帶來桃園無聲的改變！我們的市民卡已經發行90萬張，是全國各縣市最多；今年，桃園獲選為ICF全球智慧城市TOP 7，但智慧城市的理念，要落實在大家的生活之中。我們更新14座智慧化停車場，讓市民朋友有更優質的停車選擇；我們也推動智慧路燈計畫，大幅更新LED燈，年省電費3,351萬元。汙水下水道接管率，從升格前的6%，已經提升至12.8%，預計8年達成60%；在看不見的地方，10個下水道系統也正在光速前進！

八、每個人的故鄉都要照顧，每一天都要進步

不同於其他縣市會舉辦執政周年記者會，我相信，升格不是變魔術，但每個人的故鄉都要照顧、桃園天天要進步。三年來，桃園真的不一樣了！

等待了多少年，復興後山有了ATM，服務居民及遊客，每年提領超過1億元，在後山消費。今年，我們在復興區陸續建置10座防災行動通訊平台，未來，當風災來襲時，後山不再會是孤島。

在海邊，許厝港濕地生態教室已經啟用，觀新藻礁保護區的復育情況良好，我們也與國立海洋大學簽訂MOU，將在桃科設立分校，作為未來推動國際物流、海洋產業、海洋生態教育的基地。除了觀音蓮花園休閒農業區已經劃定外，大園溪海、大溪月眉、龍潭大北坑、蘆竹區大古山等4處休閒農業區，也已經初審及實勘通過，我們以10個休閒農業區為目標，桃園正要向大家展現綠色生活的魅力。

九、讓文化充滿生活，讓孩子成長茁壯

我們也要為了下一代的幸福成長繼續前進！未來桃園的兩大文化地標─「市立總圖書館」、「市立美術館」都在期程上順利進行，「桃園市兒童美術館」在今年5月開幕，「鍾肇政文學生活園區」已經開工，「龍潭圖書分館」、「鄧雨賢台灣音樂紀念館」也將在明年落成。未來，在八德，我們更將擁有16公頃的「大湳森林公園」、「玩具圖書館」；在蘆竹，我們正在完成「五酒桶山生態公園」、「南崁兒童藝術村」；在中壢，將建置「樂器圖書館」、「中原埤塘生態公園」，我們還有10個故事館、10個大型公園、10個親子館、20個學校活動中心的計畫，我們要讓文化充滿城市生活，讓孩子們都可以在這裡成長茁壯。

十、不只是桃園最強，是桃園更強

升格三年內，我們除了在地的Lamigo Monkeys桃猿隊，還新加入了 #桃園璞園隊。三年內，Lamigo拿下了兩座總冠軍，明年，我們將更新青埔球場的計分板，SBL即將在桃園小巨蛋開打。

除此之外，一共規劃10座「國民運動中心」的興建計畫，即將在明年陸續啟用，「中壢楊梅龍潭3大體育園區」也已步上建設軌道，20座「天幕球場」的計畫，已經完工12座，大幅提升場地使用率60%，而「4+3棒壘球場更新計畫」，今年也已經啟用了4座。

體育，不只是桃園最強，桃園，會更強！

十一、台灣的第一站，年輕人的第一站

桃園，不只是台灣的第一站，也是年輕人的第一站。升格後，我們推動了「333」社會福利，成立了全國首創的青年市務局，3個青創中心計畫中，「青創指揮部」和「安東青創基地」已經Starup，「新明青創基地」則即將於明年完成。我們也將配合「亞洲‧矽谷計畫」，再打造「虎頭山物聯網創新基地」、「幼獅國際青年創業村」、「中原創業村」3個青創基地。「333新福利」加上「3+3青創聚落」再加上「亞洲創新研發人才交流中心」，桃園是年輕人夢想前進的第一站。

桃園，也是台灣成長最快的城市，升格後已經成長13萬人。我們要實現居住正義，讓年輕人築夢之前先築巢，第一階段10座社會住宅基地，已經有4座動工，我們要給年輕朋友最大的支持，安心踏出步入社會的第一哩路。

三年努力，無聲的改變。一年衝刺，有感的建設。

桃園，正在不斷前進，2018，繼續前進！