171207美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《什麼是「重購退稅」？》

簡單講就是政府鼓勵民眾由小換大、由蛋白轉蛋黃的一個優惠稅制，不論是獲利所得，還是土增稅，兩者都可申請重購退稅。

《關於重購退稅，是不是指換屋後持有必須超過5年以上，不能在5年內賣屋，否則就不能享有重購退稅，是嗎？》

答：是的。

《一下子說1年內無出租或營業，一下子又說5年內不得改做其他用途，到底是什麼意思？》

答：前段指的是申請重購退稅的要件之1，後段指的是，當您已經申請退稅之後，五年內不能更改作其他用途。

更詳細的解說+影片→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171201/1246504/rtn/

【學員B】

《雨遮到底是什麼？功用是？沒有雨遮，對房子有影響嗎？》

答：

1.顧名思義，就是建築物外面，能夠遮雨、具備防曬效果的突出物就稱之為"雨遮"。

2.規定是，上限最多50公分，若超過50公分，就不列入登記，以防虛灌坪數。

3.若沒有了雨遮，夏天太陽直曬進屋內，冷氣要開很強，不節能；下雨時，雨水也容易滲進屋內，並且噴髒建築物外觀。

《民國幾年幾月以前的雨遮，有登記、有計價？》

答：2011年5月1日以前。

《民國幾年幾月以後的雨遮，有登記、不計價？》

答：2011年5月1日以後，2017年12月31日以前。這段時間的房子，因為預售屋不計價，可一旦轉手後，成屋市場上為了計算方便，通常會計價，因此有了投機獲利的空間。

《民國幾年幾月以後的雨遮，不登記、不計價？》

答：2018年1月1日起。

《所謂的年限，是針對建物取得「建照」的日期，還是建物取得「使照」的日期做分水嶺？》

答：很多人都誤以為是使照，其實是建照（另外，有了建照，才可開始銷售房子喔！），也因此，今年底建商申請住宅建照核發數量上演大噴發！

相關新聞報導→https://money.udn.com/money/story/5621/2792591

《綜合以上，日後會產生什麼現象？》

答：

1.羊毛出在羊身上，建商仍會將成本轉嫁到別處去，例如公設？可能公設比會拉高？但至少沒了一個虛灌坪數的管道。

2.一國三制，造成混淆，仲介業者在對消費者說明計價方式時，必須要講解夠清楚才行。

3.建物外觀可能變樸素？少了設計感的造型？

相關新聞→http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=1074:2012-10-31-10-47-39&id=65828:2017-03-03-05-46-58

【學員C】

《關於屋齡新舊，房子的稱呼是？》

預售屋：還沒蓋的房子
新成屋：屋齡5年以內的房子
新古屋：屋齡介於5~10年之間
中古屋：10年以上

《關於建物不同型態的名詞有哪些？》

公寓：6樓以下，通常無電梯，有電梯可叫作「電梯公寓」，通常土地持份較大。
華廈：7樓以上，11樓以下的電梯集合式住宅。
大樓：12樓以上為大樓。
透天：6樓以下，通常單一所有權人、單一門牌、單一建物權狀。
別墅：通常距離市中心有段距離，有前庭後院，可能有管理。

相關資料→http://dozen885.pixnet.net/blog/post/219398980

【學員D】

提到自己過去洽談某個案子，失敗有兩個原因，一個是談太久（談了一個月）。

另外一個是沒有學會如何「做感覺」，導致買家覺得D能力不夠，沒有盡力幫買家談，買家一直加價，可是屋主一毛都不降，最後白白損失一個好客戶與大筆傭金。

我給予的建議是：一旦遇到降價好物件，或者是誠意買家，就該想辦法盡量在短時間內積極處理，拖太久確實是大忌。另外關於「做感覺」，會議上有給予一些建議與討論，就不文字化了。（通常不方便文字化的會議內容，感覺都是學員們特別愛聽的。）

【我】

最近發生許多隔間雅套房的火警，還奪走人命，在接連受訪時自己也藉機詢問相關專家，得到一些知識。

談到蓋房子，不論是結構技師、土木技師、建築師等，都要考高考，而且過程都要經過政府機關的檢驗與審核，但唯獨室內設計不需要。

室內設計師為了要賺錢同時撇清責任，通常的作法是，事先如實告知「你這樣隔是違法的」，然後與屋主簽切結書，證明真的有告知屋主，把責任撇清後，再行施作。

而所謂的「住宅火險」，保障的是房屋持有人─也就是房東。保障的內容，通常也只有財產，不保障人命（若火險要將人命納入保險範圍，需要特約條款輔助，相當嚴格不易申請），而關鍵要素是，保險公司是否願意承保？因為建物必須要合法，才能理賠。

結論就是：只要是隔間雅套房、頂加，縱使房東想多一層保障，想買住宅火險，保險公司也不會承保，因為隔間雅套房、頂加本來就違法，保險公司無法針對違法建物作理賠，因此，建議租屋族要盡量避免承租這類的房子。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171207era-flying-eagle.html

<好照報報 - 高考建築師>

發照單位：考試院

有效期限：永久有效

建築師需具備之證照，可進行建築的整體景觀規劃與設計，如住宅、大樓等等。

主要的工作內容為建築物及實地環境的調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定，代辦申請建築許可證、拆除執照、招商投標、擬訂施工契約及其他工程上接洽事項等等。

報名資格>>http://goo.gl/DkdQN3

《一位港大前校長的香港情懷》

一個英國教授的香港情懷—香港大學前副校長約翰·斯賓克斯教授離港感言

文/約翰·斯賓克斯教授（Prof John Spinks）

來自英國的心理學教授約翰·斯賓克斯，在香港大學渡過了二十年的學術生涯，見證了亞洲高校的崛起，多年參與港大本科招生工作，為中國內地學生的素質而驚嘆。

1977年，我還是個小青年，因為鍾情東方文化，從英國來到香港大學（下稱港大）任教心理學。港大那時還是一所「微型大學」，學生幾乎都來自本地，學生間相處愉快，而且學習非常努力，對我所任教的心理學學科充滿熱情。更令我無法相信的是，在開學幾週後的教學評估中，學生一致要求增加更多課堂測驗！那種好學，這在我之前的大學裡是絕對不可能發生的。

香港那種文化衝突遠遠超出學術領域的情形令我至今難以忘懷。剛到港大，我沉浸在一種與英國非常不同的文化中，不同的價值觀，不同的優先事項，當然，還有不同的行為方式。然而，社會的運作非常良好，事實上比我熟悉的很多西方國家都要好。也因為此，令我開始懷疑我從小在英國環境中確立的價值觀，成為我瞭解中國文化的第一堂課，令人滿是新奇。

升任為香港大學負責教學的副校長，並擔任本科生招生主任近20年了。在過去的二十年間，香港大學成為亞洲最搶手的大學之一，並取得眾多院校無法匹敵的入學標準。每年，中國大陸參加高考（National Joint College Entrance Examination，國家統一高等學院入學考試）報名港大的學生有1萬至1萬2千學生。由於香港政府每年只允許300名最優秀的學生進入香港大學，其入學標準變得「高得嚇人」。

港大被CNN形容為「亞洲的哈佛」，也被《泰晤士高等教育》（Times Higher Education）戲稱為「東亞的牛津劍橋」。雖然覺得這些稱呼還是不能盡然彰顯港大的優秀，不過我相信這些比喻也是基於每年進入香港大學的學生素質。當下許多亞洲學生選擇留在亞洲進行本科學習，而不是一味地選擇傳統的西方國家諸如英國、美國或是近來流行的澳大利亞之類的教育目的地。真正吸引人的地方當然是亞洲的經濟所帶來的工作機會和職業發展。香港大學，實質上已經連續七年維持100%就業紀錄，無論是本地學生還是非本地學生，這是一個誘人的數字。

早年的1998年，我和港大同事開闢內地生生源時，申請人數只有每年大約100人。不過，學生的素質一直都好得令人驚歎。我們有很多面試學生的精彩記憶。就像他們向我學習一樣，我也從他們身上學到了很多東西。

我和港大的同事常常在每次面試後都共進晚餐，不論是北京、上海或者是南京，餐桌上的話題都不由自主地轉到學生面試時提到過的觀點。大陸來的學生很有趣，常常很有創意，幾乎是極度的聰明。他們的想法，會讓我們好幾個小時因著迷而不能自拔。

我一直認為，本科生招生主任，這是世界最好的工作之一。這個工作可以遊歷多個亞洲及其他地區的國家，去尋找世界上一流的學校和頂尖的學生。我們會見學生、父母、大學同仁以及政府官員，幾乎都是碩果纍纍的。在旅途中，我經常會收集當地的繪畫作品，比如緬甸、越南、荷蘭、印度、蒙古或者中國，並帶回來展示在我的香港西貢家裡。

難捨香港西貢的家

我的第一次收藏是在中國西安的一個學生畫廊裡。那裡有地毯、壁飾，以及來自約旦、愛沙尼亞、埃及、印尼等國家的藝術作品。那些有趣的收藏使得愛舍刊登在《華爾街時報》（Wall Street Journal）並於2013年榮登亞洲最佳居舍榜首。《海外生活雜誌》（Expat Living Magazine）亦剛剛授此殊榮於愛舍。

不過，世界上總有最後的晚餐。我要結束在香港的生活搬到加拿大，與愛舍的緣分也即將終止。離開香港將是我生命中最難的抉擇。學生、同事乃至整個社會的能量和職業道德，都讓我無比摯愛難以忘懷。

這幢漂亮的小屋，承載著我的香港記憶，它坐落在新界的一個小村莊，靠近香港的東海岸。15年前，剛剛搬過去時，那個村莊住的幾乎全部是本土香港人。那裡便開啟了我的中華文化之旅，接受當地居民的文化教育。比如村民們會放煙花，舉行狂歡派對來慶祝傳統節日，還會組織集體大掃除歡度公眾假期。

約翰·斯賓克斯教授位於香港西貢的家
約翰·斯賓克斯教授位於香港西貢的家


村莊附近有兩個寺廟（佛教寺廟、天后廟）讓我對傳統的中華文化有了更加深入的體悟。時過境遷，這個村莊多了很多來自英國、澳大利亞等其它國家的人居住，她的文化也隨之變得更加開放與包容。村莊街頭出現了各種不同國籍的混搭派對，不同膚色不同國籍的人一起慶祝英國皇家婚禮和週年紀念，也一同舉辦海灘燒烤慶祝中國的節日！大家還中英文並用地通過whatsapp和facebook等不同的方式促進了社區的交流和溝通。

我們懷著無比的依依不捨之情準備出售愛舍，我的兒女對愛舍有深切的情感依賴。他們在花園裡與貓貓狗狗玩耍，在蹦床上嬉戲，或者是在泳池享受，又或者是在房頂闔家燒烤。他們在沿著這條路過去的馬術中心練就了他們的騎馬技術，而且他們也開始精通中文，包括閱讀和寫作。這幢擁抱大海，可以盡情享受陽光海灘美麗景色的小樓，承載著的美好記憶永遠難以揮去。也給未來主人留下了更多香港文化的符號。這幢小樓留下的文化可以讓未來的主人得到更多的享受，我等待著新主人的出現。

房子的建築面積是2100平方呎（約195平方米），從房子望出去看到西貢島礁的景色是如此壯觀美麗，這與我們在加拿大的新屋望出去看到奧卡諾根湖（Okanagan Lake）、在不列顛哥倫比亞省（British Columbia）的景色可以媲美的。這將是我，一個英國教授留下最美好的香港記憶。

《亞洲財經月刊》
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