香港人看台灣房子第二集 - 新北市板橋區（3216萬港幣住全新樓中樓六房實用面積3664呎！）

上集台北市中山區（Link：https://bit.ly/2RECgDU）這系列只是我去台灣看房子的個人體驗&客觀數據，因不便拍照的關係，都是以文字為主，敬請見諒。以下分享均非專業意見，只是簡單不負責分享個人感受而已，謝謝。

*下文除特別列明外，否則均為台灣的建坪 & 香港的建築面積 計算房價。

看完台北市中山區嚇死人的房價&品質後，來到最接近台北市，交通非常便利的新北市板橋區。板橋為四鐵共構，包括高鐵、火車、捷運板南線&環狀線、客運（巴士）。例如板橋坐捷運到台北車站只需12分鐘。板橋區本身已經非常成熟，生活機能很不錯，百貨商場大遠百、酒店（下一篇會分享新北Hilton）、新北市政府，應有盡有。

這次看的其中一個樓盤，整體來說我本人很喜歡（唯獨價錢的部份哈哈）要價8980萬台幣，建坪133.93坪，主＋陽為73坪（主建物＋陽台，即類似香港的實用面積）4房2廳4浴室1儲物室 ，含兩個車位，屋齡9年。全新未住過無裝修。換算下來，即2306萬港幣，實用面積約2597呎。而Justin喜歡的原因主要在公設（公設比34%）的部份（即像香港的會所Club Lounge）公設有室內泳池（有溫水）、健身房、KTV、交誼廳、BBQ，電影院、瑜珈室、三溫暖等等，管理費100/坪。整個項目比較有質感，設計風格走低調路線。

同場加映同樓盤一個樓中樓的單位（香港稱為特色戶）要價1億2519萬台幣，兩層樓，建坪182.38坪，主＋陽為103坪（主建物＋陽台，即類似香港的實用面積）6房3廳5浴室2儲物室 ，含三個車位，含裝修。換算下來，即3216萬港幣，實用面積約3664呎（好大！）

Agent聲稱很多台商大老闆都住在這個屋苑，私隱度和住客品質相對比較高，僅供參考。

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租的部份（同屋苑參考）

由於單價比較高，面積較大所以租盤不多。意思大概是如果租得起三房左右這種價位，直接買房供樓會比較便宜。但當然還是有一些像是外國人在台租賃等情況。

11萬可租105坪，房價為7000萬，回報率只有1.89， 難怪沒有放租呀！自住比較划算！
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下一集桃園市更吸引，加量不加價（X）加量又半價（O）

#下一集桃園市 #真心想要投訴Hilton新北 #因為他家中餐太好吃害我變好胖

香港人看台灣房子ep1 - 台北市中山區

這系列只是我去台灣看房子的個人體驗&客觀數據，因不便拍照及授權的關係，都是以文字為主，敬請見諒。以下分享均非專業意見，只是不負責簡單分享個人感受而已，謝謝🙏🏻

*下文除特別列明外，否則均為台灣的建坪 & 香港的建築面積 計算房價。

台北市理所當然為台灣房價最高的地方，而這次看的中山區，於2019年10月的台北市實價登錄排名中，排名第五位，平均65.4萬台幣/坪（1坪＝35.58平方呎），再換算即大約呎價「只需」4739港幣！是不是相當划算呢！（怕台灣讀者以為我是不是頭撞到，數據上隨便在九龍區呎價都要15000港幣左右，如土豪級別的樓盤凱旋門，呎價為34605港幣）

什麼是公設比？

其實和香港建築面積的概念非常相近，所謂公設比即公共設施佔建物總坪數的比率，大約落在30% （新的房屋可能到40% 也會有）換句話說，如果建面約65坪，大概打7折，即房的實際大小大概落在65X0.7=45.5坪，當然根據每個樓盤實際上會有所不同。

額外關於公設比方面，我想多加著墨。在香港來說，我們的公設大多非常豐富，以自身為例，Club Lounge（會所）當中有會議室、健身中心、桌球室、音樂室、有煮食設備的Party Room、餐廳、游泳池（Indoor 恆溫＋Outdoor＋Steam Room）、BBQ等等；而在台灣，即使是聲稱有不錯的公設，但大概只會有以上一半的配備，這也算了（畢竟怎麼說也是變相算進去房價）但比較嚴重的是台灣公設的開放時間不長，以我在台灣看過的幾個樓盤來說，有些泳池是直接不開（天呀那建來幹麻？）有些則只開周末（即一周兩天！）他們坦白說是因為每天開泳池的話，維護費會很貴，變相會加到管理費中。（台北這等級的管理費會落在100-200/坪）

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回來講台北市中山區的樓盤，當天看一個賣盤，要價7800萬台幣，建坪100坪，主＋陽為45.39坪（主建物＋陽台，即類似香港的實用面積）2房2廳2浴室，含一個車位，屋齡不到4年，已有不錯的裝修。換算下來，即2010萬港幣，實用面積大概有1614呎。看起來好像還不錯，可是實際上房子本身的品質令人擔憂。上文提到屋齡不到4年，可是硬體已經出現很多使用痕跡（當初建材上選擇已有問題）另外是格調/質感不佳，這設計團隊的品味我不懂欣賞。

公設的部份，有室內泳池、健身房、KTV、交誼廳、BBQ，管理費100/坪。

個人感覺台北市區已經太貴了，而這個貴除了反映價錢上，更重要的是「不值」這價錢下房屋各方面品質都要更好才對。

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租的部份（同屋苑參考）

9萬8 可租83.15坪，房價為7800萬，回報率只有1.62， 所以結論很簡單，去台灣租就好了！

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圖片為中山區的DoubleTree 🤣 亂入配圖，下一集為新北市板橋區🏠

【估你唔到】唔駛搵地都能KO房屋問題，點解?

其實起幢樓俾有需要嘅人住，真係唔駛好多地，依家啲三、四十層公屋居屋，都係用約1公頃已經住到成1000戶。但政府成日都將「貴細擠」的房屋問題歸咎於「土地短缺」，如果大家睇真啲，在官方所謂1200公頃土地短缺裡面，真正與房屋用途有關的只是230公頃。咁成日話短缺短缺，究竟係短咗喺邊呢?

其實土地需求多少，取決於建屋的 (1) 密度(地積比) 及 (2) 住宅單位面積，你計疏咗、計闊咗，自然佔地需求就會大咗。而我們的《好誠實研究》發現，政府將100萬個未來房屋單位需求換算為所需土地的過程中，原來假設了當中40萬私營房屋單位的平均建築面積為807平方呎，加上統計處預計2026年後平均住戶人數將降至2.7人，政府估算一家人2.7人住成807平方呎的單位，是否符合現實？即使以七成實用率計，這樣的人均居住面積都會比現時為高。

睇完一堆數字，即係話依家嘅房屋用地需求，根本就建基於不現實的假設上。本來人人可以住大啲係件好事，但係政府高估房屋用地、又不立法保障最低人均居住面積，咁就只不過係偽善，借你想住大啲嘅慾望過橋、合理化造地但最後都係分唔到俾你。

政府估算更將總數1670公頃的未來房屋用地需求，設定為公營房屋佔地557公頃、私營則佔地1113公頃。即是說，單位數量只佔四成的私營房屋，所佔土地其實係佔去總房屋用地的67%；以私營單位平均807呎換算，亦可以發現政府其實係假設咗未來起樓都係好「低密度」，係以平均住用地積比2.7倍來建屋，相等於十多層、類似白石角天賦海灣一類的低密度樓盤...... 尤其未來新發展區市中心仲有地積比5至6倍、30幾層高嘅私樓，意味著政府預計另有啲極低密度、3至4層高獨立屋豪宅！

辛辛苦苦搵咁多地返黎，原來差唔多七成係用黎起平均十幾層咁樣的豪宅? 玩sim city都知有問題啦！難怪1,200公頃條數造到咁土地短缺，純粹係一場數字遊戲。

相反，公營房屋單位的平均面積則設定為538呎、平均住用地積比5.4倍，逾三十層的高樓大廈。花費咁多力氣去搵地，原來政府早已設定過千公頃都是起不可負擔嘅私樓豪宅，普通市民就分得500幾公頃，比起買得起私樓嘅人住嘅地積比密度高整整一倍，繼續貴細擠就梗嘅。

所以，解決呢個造數造出黎嘅「土地短缺」，其中一個好辦法就係將公私營房屋用地的發展密度睇齊，已可瞬間解決所謂的230公頃房屋用地短缺。例如按下圖的計算方法，以私樓單位平均700呎、公營房屋平均500呎計算，兩者的地積比均為5倍 (約30層高)，同樣提供100萬個房屋單位就只需1078公頃土地。咁樣嘅話，不單計出黎冇土地短缺，政府只係發展現有進行中嘅房屋計劃，都重有362公頃用地盈餘，足足16個太古城咁大，不用再額外搵地起樓，還有大把「餘地」俾大家住得疏啲鬆啲。

另外，亦可將政府已規劃的1440公頃房屋用地供應，優先興建公屋居屋，減少低密度私樓，所提供的房屋單位數量更隨時可多於100萬個。但係如果啲地俾政府用公私合營同地產商起低密度豪宅，咁就搵幾多地都解決唔到房屋問題啦！

如果你睇得明以上嘅估算謬誤，即係你已經知道咗一個土地真相：房屋用地有否短缺，其實很視乎要興建哪類型的單位、建屋密度和面積；只需在地積比 (3.6 變 5倍) 和建屋面積上略為調整(由807-538呎變為700-500呎)，不單起出來的房屋更切合市民需要和負擔能力，劏房居民可以快快上樓「住大啲」，總體土地需求仲可以相差數百公頃，「鬧地荒」即時變返夠地用。

所以，攪咁大壇土地大辯論，根本問題就係土地需求斷估，完全唔討論一下呢個唔駛搵地去解決房屋問題嘅選項，咁最後搵咗嘅地去咗邊? 大家心中有數。

#呢盤數相當有嫌疑
#有地起私樓無地起公屋居屋
#你有公關我有真相

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🏝️【民間土地公】第二波：個海咁大，填吓無壞?!
http://bit.ly/2vE46ne

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