最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

“ 你是否曾經有過一種經驗？去藝廊看展時，一群人圍繞同一件作品，討論著藝術家到底在傳達什麼訊息🤷‍♀️，而每人答案各有不同，最後分別傾身走往一旁的作品圖說後，才驚呼：「原來是這樣～😳」。

這正是藝術最有趣之處，同是欣賞一樣風景，卻因為個人生活經歷不同而各有感受 ”

過去每當珠寶全新系列發表時，總是很習慣先閱讀紙本說明，接著才去細看作品，接著像個大法官似的用放大鏡檢視．．．🕵🏻‍♂️，寶石選擇、鑲嵌技法、線條勾勒。設計師所作安排是不是能讓這最關鍵的三大要素，排列組合出真如他所下題目，精準的呈現出結果，倘若相似度越高，便在心裡打下高分👏🏻👏🏻👏🏻

漸漸的，隨著所見作品越多，發現即使相同主題，每家卻各有異趣，有時甚至會因為與在心中原本所預設的模樣大相徑庭，反而為感官上帶來刺激。於是學會從不同角度重新回頭看看那些再普通不過的日常。沒想到這些既往的普通，突然之間變得特別了。

因此走到現在養成了一個怪僻，刻意不先去瞭解創作者發想為何？而是憑直覺讓珠寶作品引領我前往某一境地，有時是形而上的抽象感動，有時則是形而下的理性聯想，最後再像猜謎遊戲似的去揭開答案，瞧瞧自己靠著想像前往的境地，是不是和創作者試圖引領觀者前往的方向相同。即使答案不同，也不再像過往就將作品以低分來評價，反而特別興奮創作者所帶來的新視角。

當我第一眼看到 2020 年 「 Perspective de Chaumet 」高級珠寶系列時，立刻就聯想到「 硬邊繪畫 Hard-edged painting 」和「 歐普藝術 OP Art 」，繼而從 Perspective de Chaumet 這一個系列名稱直譯，要我們從@chaumet 的視角去賞析什麼目標物呢？而此物件可以同時擁有這兩種藝術風格。

「 硬邊繪畫 🖍Hard-edged painting 」被稱為美國在1960年代時期最抽象的一種繪畫趨勢，主要是由俐落並且充滿角度的色域所組成，色彩多半強烈，有時在重點色域當中，會突然出現一個十分突兀的 “過渡色塊”。而觀者有時會認為過渡色塊是整幅畫作主角，但有時又認為重點色域才是主視覺，這樣一個分眾的不同角度正是硬邊繪畫最有趣之處。

而這次「 Perspective de Chaumet 」高級珠寶系列當中，幾乎有一半比例都在玩這這種幾何圖形的排列組合，乍看之下整件作品好似對稱，但仔細拆解當中色塊其實尺寸大小不一。一件項鍊不但只在一邊鑲嵌上祖母綠寶石，就連左右兩側的18k金頸鍊部份，都分別以「鏤空」和「敲鑿」兩種工藝技術來表現。這當中「不平衡」與「平衡」之間的拿捏十分挑戰設計師的功力。

「 歐普藝術 OP Art 」則是大玩 “ 視覺錯移” 遊戲，藝術家通常會利用水平線、垂直線，或是曲線以 “ 週期 ” 平置或是交錯組合，繼而引起視覺上的錯移，比如明明是平面圖案，最後卻出現立體感。而這次「 Perspective de Chaumet 」高級珠寶系列幾乎可以說是將歐普藝術實踐在珠寶創作當中，過去品牌最經典的「刀鋒工藝」僅用在次要角色，將用來鑲嵌寶石的貴重金屬底座，削薄到幾乎如刀鋒一樣細薄，於是寶石就像懸浮於半空中。如今則讓貴重金屬直接作主角，就像建築體的鋼架外露，而有色寶石則隱隱約約的被包覆在金屬之內，實在精彩！

最後，「 Perspective de Chaumet 」高級珠寶系列創作主題究竟為何呢？猜謎遊戲答案要揭曉了— 建築🛕

深深覺得 Chaumet 相當相當聰明，不直接以勾勒建築體外型，而是把建體解構，將光影、色塊、線條這三大建築構成要素拆解，然後在單一個別做延伸創作，就好像我們透過了 Chaumet 的視角重新看待建築藝術。而在每一子題當中，又能見品牌是如何透過工藝技術以及美學設計來詮釋三大要素最精華之處。倘若將藝術品視為一本書📕，也許往後試著先別急著讀「序」，刻意避開故事提要，讓直覺引領思緒進入每一篇章劇情，最後當結局揭曉時，那意料之外的答案會帶給你十足樂趣。

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這是平面設計，還是景觀設計？

公園設計，有多大？
從一端走到另一端20分鐘左右的直線距離。

還記得這是我兩年半前接觸景觀的第一個設計，對於建築背景的學生，對我最大的成就感是把一張1:1000@A1的平面圖，畫得很浪漫，自得其樂。

原本建築的平面圖，樹是2公分以上的大小，而現在只是一顆米粒，那一支筆畫出的直線可能就會是一個80公分的鋼棍落在地上，一開使遲遲無法落筆。練習了幾次，抓住了比例後，畫出了這樣的平面：
河水用蜿蜒的筆觸代表，樹用鬆軟的、不確定性的筆觸表現自然性，看了從旁邊的建築關係，置入一些居民的需求，畫了幾個圈圈代表了一些硬構造，還會拉出對齊線，還有用了Le Corbusier的黃金比例，讓空間比例看起來更舒適。

這張A3圖掛在工作室裡，同學的讚嘆讓我覺得自豪。然而在最後評圖裡與老師之間的討論上，讓我覺得疑惑，我當然可以回答，這個設計帶給居民的機能是什麼，但是最後一個抨擊是這是平面設計，還是景觀設計？

這件事讓我反思了很久，終於在畢業前，不再落入這個陷阱。對我來說，設計技巧已經不只是畫出漂亮或是創意的形狀，而是漸漸更接近使用者觀點，跟生態研究上著手了。

設計技巧跟尺度是建築設計帶給我的力量，然而景觀的專業讓我更從人文及環境的思考出發。

圖文自： @yinmika

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基地九十坪的接待會館，在建物藍圖繪製階段，已請帝谷設計為之操刀規畫室內平面圖，因此在石材的細節變化表現質感外，亦完整考量日光動線，透過精算比例的天井設計，依舊有優秀的光影變化。

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