上回說到，我們終於找到Dream home, 決定在沖繩購買人生第一個物業! （詳細可以閱讀：https://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
）
這一篇，我們會描述貸款經過，搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。

💁🏻‍♂️如果想看得舒服一點，可以看我們的網頁版本，圖畫與文字穿插, 排版比較清晰. 直接連結： https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ 💁🏻‍♀️

簽下意向書後，仲介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家仲介，剛剛跟業主談好獨家Open House展示，所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，仲介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他仲介，這些炙手可熱的物業，業主和仲介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，兩手準備。
我們當然希望有減價空間，但仲介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間.... 因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為什麼比較便宜，下面自有分曉。

【這個位置網站上有照片說明】

發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留.....

他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）

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有了臨時買賣合約，便能夠正式向銀行貸款。

利率越低，批核越困難。

一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸仲介的時候，其中一家仲介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎、而且審判時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳）作為仲介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也泡湯！

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一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難...媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但又沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！！！

我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！

但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班....最緊要不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下臨時合約知道完成交易，只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續，申請光纖，銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。

我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險:
如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付！
如果借款人患了八大疾病，餘下貸款便不用再付！！
如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！

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保險金沒有一個定額，是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%（*注意：這些為了加保而後加的%，每一家銀行不同）, 最後的貸款利率便是1.1%。

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我們好運的是，因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係，所以我們的貸款利率，在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣！！！ 我們最後的貸款年利率為 0.77%（浮動）, 比香港台灣低很多很多很多很多! 貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內，例如中介費用，律師費用，甚至購買家具！日本房屋貸款購買新築可以不用首期（注意是新房子！）。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬，你可以購買價值4000萬的房子或自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。

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執筆之時：
香港樓宇貸款利率大約為2.5%
台灣房貸利率大約為1.44%

樓市會下跌，我們借貸100%，那麼物業便成為負資產？也對。就像車子，第一天，價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資，借款人不還錢，銀行便會成為壞帳，所以審批過程比較嚴格。
但日本房屋貸款性質就像汽車貸款，所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產.....

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簽約當天，我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇，簽約只需要15分鐘便完成（爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業，所以略有經驗）。日本買賣樓宇，下訂的時候，用了半天講解你的權利⋯⋯最後簽約的時候，地產代理，發展商，建築師，司法書士，買家十多人同一時間聚首一堂！分別輪流向買家解釋不同條款.... 被輪一兩小時.... 那一刻... 爸爸很悶, 很想離開!

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但是突然間精神一振!

原來2019年10月1日加消費稅之後，政府推出的過渡措施包括買樓回贈！我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站（https://goods.jisedai-points.jp/jjp01/jjp/viewCategoryTop），上面有不同的新居商品。小至廚房潔具，上至按摩椅也可以用消費額選購！我們突然間知道這一個消息，本來差不多睡着的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高，但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右（大約港幣2000/台幣8200），不用7萬円（大約港幣5000多/台幣19000），比＂香港＂便宜～。

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但是取得消費額的手續是一個惡夢... 而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務！執筆之時，剛剛收到我們寄出的文件.... 一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯....白白浪費了六個星期)

日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。

一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。

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媽媽做了很多研究，SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務，如果一併使用，會提供回贈，真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方：

平常我們不會看細節，但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務，便沒有了回贈優惠！我們當然不會馬上參加。三個星期之後，SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入... 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說＂是是，我們只是提醒我們的顧客～“是個屁！

暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最＂出位＂的一家。但是他們真的便宜，如果沒有跌入他們的陷阱！

一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。

蚊窗，發展商的報價為18萬日幣，我們覺得很貴，媽媽便上網尋找。最後不用10萬元（連送到沖繩的運費）便找到，代價是需要自己安裝... 安裝最後用了爸爸兩三小時... (爸爸覺得自己時薪原來很高！)。

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電視天線報價6萬，我們自己上網購買，1萬元便解決了。（不用冒生命危險！）

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櫥櫃，去Nitori, 比發展商報價便宜20萬！其他東西不用說，當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力，純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價，這一部份非常均真。服務態度值得一讚！

房燈，上網的價錢比實體商店便宜40-50%！ 而且安裝非常容易，爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘......

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還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢，另外一間在某一些時段特別便宜，但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考～

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花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本，花園鋪上海沙（before and after)，我們搬入去的時候，已經成為一個小森林... 拔草弄到腰酸背痛

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當然不會移除。當我們收樓的時候，已經變成一個沙漠綠洲... 雜亂無章的一種... 我們找尋不同方法, 如果叫人幫我們處理, 最便宜的也要20-30萬円, 再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的，那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多！？我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube 做功課, 發現人造草皮又美觀又”便宜”，現成品的戶外露台也只是4-5萬円! 最後一家人齊心協力, 用了兩小時加上十多萬円，便完成了我們的人造花園！還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓🍓！（完工後發現計算錯誤，忘了損耗，草皮不夠... 沒有辦法覆蓋全個花園...所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。）
【這個位置網站上有YouTube 說明】

在附近遐逛，有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下，我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂（靠的意思）！原來我們的屋這麼＂便宜＂因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多....扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%.... 在日本買樓如買車（折舊）的情況下，我們是否應該高興才對？因為這個區升值了。我們分割的另一半，比我們遲賣出，還再高10%左右！但是無論如何，這個是我們能的負擔中，最滿意的一間，基本上沒有什麼挑剔。自己住，總比交租好。

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歷史，總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港，第二次搬，爸爸剛剛出院，不能負重。今次，爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣，剩下婆媳兩人單打獨鬥，面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務，最緊要價錢相宜。幫了大忙！

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欲知後事如何，請看下回分解。

伸延閱讀 日本（沖繩）買樓攻略第一篇： 睇樓及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
伸延閱讀 日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】: https://www.oki-family.com/2019migration04/
伸延閱讀《移居沖繩 實際經驗 第一篇》:http://www.oki-family.com/migration01-newhome/
伸延閱讀《移居沖繩 第二篇 ～ 車》http://www.oki-family.com/migration03-car/
伸延閱讀2019 日本移居攻略 - 上篇, 在留資格簽證: http://www.oki-family.com/2019migration01/

【英倫生活分享和房地產討論會】

在這次的分享討論會
謝謝有這麼多人報名
本來是想説簡單15人的分享會
但卻有55個人決定參加

很多參加的朋友們
都是在倫敦待很久的台灣人
每個人擁有不同的專業
有建築師 律師 會計師
工程師 設計師 分析師
還有在倫敦房地產工作的朋友們
這樣的完美組合
我想應該不是辦討論會
而是很專業的顧問公司
這次的會議
我其實都不用多講什麼
很期待聽到你們的分享

我想我的責任
就是要找場地
如果跟隨Shelly很多年的朋友們
應該知道我在倫敦
有進修六個月的短期課程
就是商業行銷和活動管理
所以對於辦活動和分享會
完全難不倒我

不過這次的場地
我卻找得很辛苦
希望每個人都能順利參加
所以我一定要找到
能容納55人的場地
還要交通方便
然後在預算中不要很貴

倫敦咖啡廳
都沒有適合這麼多人的場地
所以上個週末
我去兩個會議中心
有一個我覺得不錯
可惜假日不能辦活動
另一個我很喜歡
他有會議室還有戶外庭院
可以眺望泰晤士河
國會大廈還有整修的大笨鐘
但這個場地最多容納35-40人

我還去了希爾頓飯店看場地
接待的人説
場地可能不夠我們這麼多人參加
我請他是否能搬走桌子
他説可以
但是幫忙搬桌子要台幣一萬
這真的是我聽過最扯的事情
我想冰島絕對比這個便宜

每個接待人員
聽到有這麼多人要參加會議
都會問我是哪間公司的活動
是否應該要誠實的説
我是跟隨Shelly 漫步英倫的創辦負責人
辦了個很不專業的英國投資分享會

就在想放棄找場地的時候
才發現原來一切遠在天邊
近在眼前
我昨天在我住家的旁邊
找到了一個能容納120個人的場地
不但是在市中心Chelsea
離Sloane Square地鐵站走路一分鐘
一個人的費用卻只要£10
還有提供咖啡 茶和水

這次的英國討論會
就決定會辦在私人俱樂部
The Sloane Club
這是很傳統的英國美麗建築
有著300多年的歷史
一直以來
都是英國貴族和上流社會去的地方
就算是這個世紀
同樣都還是採取昂貴的會員消費

不過可能英國最近的景氣不好
The Sloane Club
在上個月開始
竟然對外給一般民眾
所以像我如此簡單的平民
都能夠享有貴族的權力

接洽我的人員是經理
帶我認識The Sloane Club
裡面有飯店 咖啡廳 餐廳 酒吧
然後介紹了會議室給我
這個會場的名字是Chelsea Room
可以容納120人
這間竟然是他們最小的活動場地

到了這個活動會場
有兩個很低調奢華的階梯和入口
寬敞的會議室
接待室和休息室
還有外套和物品行李寄放
真的沒想過
我在英國的貴族般生活
會是這次和你們的討論會

接待的工作人員
還帶我去The Sloane Club的咖啡廳
這個是上個月新開幕
每天都有提供早餐 午餐 下午茶和晚餐
他還請我喝了一杯咖啡
並且和我討論這次的租借場地

會這麼便宜的理由
是因為他們上個月才對外給一般民眾
再加上我不是會員
從來沒有去過他們的會議室
所以希望我喜歡這次的場地
可以推薦給其他朋友們

不過他提醒我
下次如果我再辦活動
就不會是如此便宜的價格
但是聊天的過程
他可能覺得我是一個很真誠的人
或者有可能是英國景氣不好
道別的時候
他竟然説你下次辦活動
我一樣還是會給你半價

然後接待人員真的很好
這個活動場地只能租借三個小時
我問他如果多個半小時
費用會怎麼算
他和我説
晚上沒有人辦活動
所以同意讓我租借五個小時
不用再額外付費
並且祝福活動順利

這個故事告訴我
認真努力找場地還是有收穫的
如此昂貴的倫敦
還是能有便宜合理的貴族生活

這次英倫生活分享和房地產討論會
確定會在6/22 週六
會場是The Sloane Club
Lower Sloane Street Chelsea SW1W 8BS
會議室名稱Chelsea Room
地鐵 Sloane Square 走路一分鐘
公車 可以搭11 19 22 137 211 360

時間活動表如下請參考
13:30-14:00準時報到
在貴賓接待室
請告知名字並簽名
費用是一個人£10 收現金

14:00-16:00討論會
會分享英倫生活
工作 簽證 投資 房地產
每個人都可以討論

在這次的分享會
參加者都是在倫敦工作
擁有不同的專業
再加上場地很貴族
16:00-18:00可以留在會場
和每個人認識聊天
我相信這會很值得

我整理了參加者名單
這些都是有和我報名
第一個是我Shelly Huang
Aaron Yang
Ailin Chu
Anny Jian
Brenda Shywen Wong
Brian Chen
Catherine Qian
Charlotte Yu-Ting Su
Chia-Liang Huang
Cindy Hwang
David Liu
Debbie Lin
Edwin Leung
Emily J Wang
Enyu Lin
Hsin Chieh Yeh
Hui Chun Wu
Jia Wen Teo
Jill Chang
Jofy Ho
Joya Ko
Jo-yu Regina Feng
Kai-teng Cheng
Kevin Tan
Lili Lin
Linyu Sung
Marco Huang
Marina Lee
Megu Huang
Meng Cheng Chou
Monica Chien
Niyen Wu
Patrick Goh
Peggy Li
Pinny Tsai
Qing Wang
Ruby Hsu
Ruby Huang
Sasah Queen
Shih Yuan Wang
Sophia Wu
Stephy Wang
Suki Ng
Tzuling Hsu
Vita Wu
Ya Chen Lin
Yvonne Hsieh
Yvonne Wu

如果你在名單
卻無法參加
請記得和我告知
但是錯過了這次的分享會
絕對會很可惜
如果你不在名單
卻決定報名參加
請務必在這週和我確認
有其他問題
都請你們訊息給我

我相信在這個三百年的英國建築
應該都不曾有過這麼多的台灣人聚會
我們絕對會是這世紀的創始人

期待這次分享討論會和你們每個人見面
謝謝你們跟隨Shelly 漫步英倫😊

危老改建及都更雙管齊下 加速老屋重建

針對這次花蓮地震造成部分樓房塌陷傾斜。立委陳其邁表示，政府應居安思危，透過剛上路的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》及《都市更新條例》的修法，雙管齊下，加速協助危險老舊建物健檢及重建，讓民眾住得安心。

陳其邁表示，台灣位處環太平洋地震帶上，有感地震發生頻繁，平均每年發生地震次數達數千次以上。又依據內政部不動產資訊平臺統計，全國30年以上建築約384萬戶，依公有建築物耐震評估經驗推估，其中未能符合耐震標準者約有154萬戶。(附圖1)早年大多數建築物的耐震設計與現行規範有所差距，這些問題亟待解決。

陳其邁在2016年6月便召開協調會，與建築師公會及營建署探求解決。並於同年7月、9月多次質詢內政部，要求政府針對老屋健檢及重建提出相關措施。同年底行政院會通過《危老條例》草案，送進立法院審議。歷經內政委員會四個多月積極審查，終於2017年4月25日三讀通過，條例包含補助結構安全性能評估費用、容積獎勵、建蔽率放寬、租稅優惠、輔導及協助重建等機制。(附圖2、3)

陳其邁指出，自今年1月開始，行政院為配合《危老條例》上路，並延續原先的「安家固園計畫」，核定「建築物耐震重建輔導試辦計畫」，將補助都市危險及老舊建築物辦理結構安全性能初步評估、詳細評估，若符合危老資格，政府可加速協助辦理重建計畫；後續不論是規劃設計、重建資金，都會有相關配套，也能透過銀行融資來辦理。

陳其邁進一步提到，目前《都更條例》第7條規定，針對災後(第一款，因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞)或防災(第二款，為避免重大災害之發生)需要，有更新急迫性，政府應迅行劃定或變更更新地區，加速更新進程。內政部並於去年提出修法增訂第三款，將符合《危老條例》規定的危險老舊建築一併納入都更。目前正於立院審議。(附圖4)

關於旅館、電影院、商場等私有供公眾使用建築物，陳其邁也表示，內政部上個月部務會報也通過「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」修正草案，明定未來建築物(包含私有供公眾使用建築物)所有權人、使用人定期檢查及申報義務，以全面落實建築物耐震能力定期評估檢查(附圖5)。陳其邁也呼籲政府應該有完整補助輔導方案，保障民眾安全。

http://m.ltn.com.tw/news/life/breakingnews/2338566