協助紓困局外人，思瑤努力不停止！

這次協調的主題是 #建築設計業、 #庭園景觀專業營造業 、 #室內裝修設計業。

一直被排除在外的 #建築師事務所 得以納入紓困對象，這是最新的好消息！

思瑤在7/2再次召開跨部會線上會議，除了邀請產業代表，也跨部會召集內政部營建署、經濟部商業司、工程會一同會商。 #這是思瑤為設計界爭取紓困的第N場會議了，努力終於有一些些進度。

一、📌紓困貸款：終於有了！
１、經濟部中小企業處定有申請紓困貸款～舊有貸款展延及利息減免補貼、營運資金貸款及利息補貼、受影響事業貸款及利息補貼等相關規定，申請需符合其規定之營業項目，及其具營業額受影響減少達15%等2項要件。
👉👉👉 #室內裝修業及庭園景觀專業營造業 已有辦理辦理公司、營業登記， #均得一體適用該處紓困貸款。
👉👉👉#建築師事務所也有周轉金紓困貸款了！內政部已協調經濟部同意協助支應紓困貸款所需專款費用！內政部也將訂定相關紓困辦法，作為執行之依據。

二、📌補貼營運資支出、租金、人事費：
經濟部認定 #室內裝修業符合商業服務業得以適用。至於建築、工程、營建由內政部主管，非適用範圍，如開放恐有排擠現象，且與紓困標準未合，還需要再努力💪 💪💪

三、 📌公共工程其他行政協助：
👉 #放寬展延工期授權縣市政府決定。
因防疫致使部分工程無法進場施打，營建署已請各地方政府於核定建築期限時得酌予增加建築期限之規定，已有21個直轄市、縣（市）政府發布相關建築期限增加（1年或2年）措施。舉例而言， #台北市已公告可展延兩年！
👉 #因展延而衍生增加費用由機關支應
👉 #加速付款，先行支付80%費用
👉 #放寬契約變更，雙方合意即可變更調整作業期程

感謝參與單位：
CSID 中華民國室內設計協會 Chinese Society of Interior Designers #建築改革社 中華民國景觀學會、 中華民國全國建築師公會 - naaroc

#檢附相關文件於後供大家參考

#商家急需紓困在線等‼️
奕華持續召開統領商圈線上紓困會議

自從疫情肆虐以來，我常和東區商圈業者聊天，某些店家為降低損失暫時停業，但店租、薪水在紓困補貼和貸款還沒下來前，還是得自己扛！業者持續咬牙苦撐中！

我了解業者的焦慮和不安，繼上周召集各部會舉辦東區商圈紓困申請線上說明會後，我和 #統領商圈發展協會 #溫進亮理事長、台北市商圈產業聯合會及TPN台灣商務新聞網，再度邀請經濟部、財政部、金管會、銀行公會授信業務委員會一同參加，商家同步在線人數多達75人，顯見業者們真的遇到許多困難，期盼與會官員針對關於統領商圈店家紓困申請和相關疑義情形線上直接說明，例如：
➡️ #紓困以4月30日為劃分時點不合理：
店家反映，5月初才開幕，即因疫情停業，房租、人事費用卻要照常支出，導致重大損失；#事實上5月初開張，#3_4月都已在裝潢，而紓困卻以4月30日前後比較做為資格條件，導致無法舉證經濟部要求提出5月至7月期間之任1個月營業額，較3月至4月之月平均營業額減少達50%，因此連紓困都無法申請。請經濟部體察店家生計，能從寬認定。

➡️ #望提供租金補助方案或如何有效讓房東降租：
疫情期間收入大幅衰退，然店面租金依然為店家固定開銷，致店家負擔沉重，請財政部透過稅務或是補助，推動相關方案，達到租金降低之成效，以紓解商圈店家壓力。

➡️ #外送平台抽成高：
雖餐飲業因可外帶致營業額帳面損失不大，但外送平台抽成高，加上既有的店租、人事費用，造成店家實際營收大幅減少或是虧損狀態。請經濟部協助協調外送平台能共體時艱減少抽成比例的可能性，或是在計算營收能以實際收入為計算。

➡️ #申請貸款易遭拒：
由於去年受疫情影響，店家營業收入大幅減少，造成今年申請營業貸款時，因為信用條件而遭受困難，或是核貸金額不足，導致申請貸款被拒，或即使有紓困貸款，卻依舊無法協助商家渡過難關。請經濟部、財政部、金管會正視店家反映狀況，以期政府紓困達到成效。

與會官員表示，會正視店家提出需求，做為後續紓困精進方案改善方向，統領商圈發展協會和我也會持續協助蒐集店家意見，協助轉交相關部會釋疑。

🙏感謝參與統領紓困線上座談會商家，大家辛苦了，艱難的日子我們更要緊緊相連，希望早日恢復正常生活：
東區商圈發展協會
重南書街
At.First早寓
隨意小吃
韓中小館
胡同燒肉
黑風寨
醉貓Drunk Cat餐酒
Cosmic Bistro
阿波服飾
Hermu
CIN’S
Mira
Ramon
IN SHOP
plain-me
miimiiko
Legusta
PICKOUT
O.POism
Magic Closet
Homeshop
IONISM BOUTIQUE
正宗東京
享樂攝影
Qplus 傳達國際有限公司
Wonder Photo Shop
女巫國際股份有限公司
杜國源建築師事務所

我對摩天樓有種無可救藥的癡迷。如同歷史上許多知名的建築師，他們都認為摩天樓是人類戰勝自然環境的一種象徵。一座拔地而起的摩天樓，不但令人感嘆文明的偉大，更是有種人定勝天的成就感。會選擇讀這本《世界是垂直的》，有相當原因是我對高樓有種癡迷，更因為對當代都市的地下建設感到十分興趣。

圖文版:https://reurl.cc/Enj8A0

作者寫道，都市規劃已經成為一門當代的重要學問，百多年來不知有多少學者針對都市進行設計及提出相關理想，但這些終究是屬於都市地圖上的平面思維，關於立體思維的都市規劃及思考理論，卻鮮少出現在主流媒體視角中，甚至經常被大眾所忽視。也因這緣故，他創作了《世界是垂直的》，希望能讓讀者們理解當代都市已經由平面變成了立體。

本書涉獵的範圍甚廣，從天上的人造衛星、轟炸機、無人機，到地上的電梯、摩天樓、棚戶貧民窟、豪宅到地下的地窖、碉堡及地下道，都在本書範圍之中。

不過也因為涉獵的範圍過廣，讀者若無相應領域的知識，讀起來的片段感很重。如衛星、轟炸機、無人機等篇章，牽涉到大量軍事戰略相關的知識。雖然這些篇章最重要的，便是衛星科技帶來GOOGLE MAP等科技軟體，替人類文明掀起從未有過的革命性思維。但這畢竟是人們普遍能認知到的改變。相對於轟炸機、無人機等軍事器械，常人能有所感觸的甚少。這篇章讀了除了感到自身不足之外，便是領會到原來這些飛行器已然成為都市規畫的一部分。

地下篇章，相對來說有趣得多。書中當然沒有忘記得到，曾經的冷戰時期，各國都因應核戰爭的可能爆發，於當時興建了眾多深埋於地底的設施，只為了能在核戰爆發時躲過一劫。但於當代早已沒有核戰威脅的社會來說，地下建設的誘因已然改變。書中以倫敦為例，指倫敦因為地價過高，加上挖掘技術的普及化，大批既有建築申請開挖地下室，最大的原因便是地下室的單位空間成本，遠低於土地購置或另興建高樓。此外關於各國大肆開發地下設施，還有一個重要原因，便是航太技術的發展，導致衛星變得普及，因應保密及情資安全的需求，地下設施的開發變得勢在必行。地下篇章對我來說雖然有趣得多，但與我期待的內容稍有落差，我最為期待的是作者多談論關於交通、水電管線及地下聚落的內容。

真正讓我最滿意的，便是地上的高樓篇章。本書將高樓分作三個次類，分別為摩天樓、高樓住宅和電梯。本書提及摩天樓的發展，仰賴於營造技術及混凝土材質的創新。摩天樓的發展，除仰賴於19世紀礦業開採的金源之外，更與礦業使用的液壓升降機及相關機械相關。

事實上，就齋主我個人認識。摩天樓之所以被人類發明並持續發展，更重要的原因是交通科技的創新，導致通勤時間下降。倘若人類今天有足夠的科技水平能建造高樓，但這些高樓內的空間終究是必須要用於經濟生產。人人都知道摩天樓的發展最早始於芝加哥，建於1885年的《家庭保險大樓》，樓高42公尺，10層樓。這樣一棟辦公大樓，若都市沒有足夠的人口密度，或交通設施不夠完善，很難維持其全速運作，畢竟辦公室裡總要有人上班，上班族也不可能住在公司隔壁，若沒有足夠完善的都市建設，很難達成摩天樓的經濟條件。芝加哥當時能夠興建這大樓，有相當原因是1870年代時曾多次因為木造建築發生大火，才促成以新材質建設大樓的契機。

摩天樓，早期讓許多建築師和社會學家，認知這是解決都會區土地不足，並能有效提供市民住房的解方。說到這事情便覺得有趣，早期學者們認為摩天樓的出現，將導致都市人口密度大幅上升。這是個很好理解的思考邏輯，畢竟以前1層樓住3個人，現在10層樓不是能住30個人嗎? 結果並不全然如此。地價高的土地並未因為空間的解放而導致地價下跌，反而因為地點絕佳之故，地價上漲。而住宅人口的空間密度也並未因此降低，高價住宅內有著經濟實力更雄厚的人，購買大量空間個人使用。地價高的地段，人口密度反而變低。而地價便宜的低總價高樓內，確實如學者所說的擠滿了人，單位空間密度上升。

於是便有聲浪表示，如果摩天樓確實能解決住房問題，政府更應該要興建足夠多的高樓社會住宅，提供給相應的弱勢或青年居住。初期這方案被實行，直到人們發現其惡果，這些高樓社會住宅隨即成為都市毒瘤。最大的原因便是高樓建築的維護成本極高，高樓層的區域需要比低樓層用更高的消防及安檢規定維護，而這些維護的成本並非是弱勢或青年得以負擔，多數政府也不願負擔這些高昂的成本。其實這在台灣就有案例，台北市的西寧國宅，早期便是政府為了經濟弱勢而興建，但最後的結果便是維護成本不足，導致外部髒亂不堪，內部管理不佳，甚至變成台灣著名的靈異地點。

書中提及即便是世界最高樓「哈里發塔」內的住戶，也不見得願意負擔其住宅公共設施的鉅額維護成本。哈里發塔內有千戶公寓住戶，以2013年算，擁有一戶100萬英鎊的住戶來說，每年要付出的管理費高達15萬英鎊，而這些費用大部分用於維護健身房、休閒中心等設施。

自政府認知到高樓社會住宅可能無法應付鉅額的維護成本以後，施政思維便轉向為興建高度較低的社會住宅了。這點其實台北市也是如此，除了幾個較為高級的社會住宅之外，那些提供給弱勢者居住的社會住宅，大部分是樓層高度較低的建築。

書中真正讓我驚豔的是電梯篇章。台灣關於電梯的叢書甚少，很少有書籍專門討論電梯發展，即便是營造業相關的書籍，也對台灣電梯的普及甚少提及，但齋主我對電梯有種無可救藥的迷戀。

我們都將電梯視為大樓的設施之一，鮮少將其當作都市的交通建設一環。這概念是好多年前曾在某個建築紀錄片中學到的。如所有人知道的一般，超高樓層建築的電梯肯定需要分流分層，很多重要的樓層被當作轉乘站。既然如此，為何不能將單一電梯視作單一地鐵路線，而轉乘樓層視作轉運站? 哈里發塔擁有57部電梯，常駐人數數萬，用水量巨大。其實比很多小型都市的機能還要充足，電梯也當然能被視作交通建設。

過去，我曾認為電梯應該是無所不能的。假設人類建設出了數千公尺的建築，也應該能建設出相應高度的電梯。但本書作者對電梯的認識，卻打碎這現實。當代電梯發展的瓶頸，在於電梯井和鋼纜兩個要素。一具用於400公尺電梯的鋼纜，重量高達18650公斤，就算將材質替換為碳纖維，也需要1135公斤。這中間需要考量因素甚多，包含機電系統的負重及負荷、鋼纜的體積、電梯井於樓層內的面積占比等，都限制電梯的無限延長。

《世界是垂直的》一書內容眾多。我替自己的所知過少，導致部分篇章的內容只能單純吸收，而感到遺憾。但本書就算只是單一篇章，讀起來也足夠過癮。何況對我這個科幻迷來說，更是如此。如果你跟我一樣，對高樓建築、地下設施或科幻題材感興趣，我想即便本書不是每個篇章都能讀通，針對特定篇章也能獲得足夠多的知識。

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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