終於完整的看完了是枝裕和的「我的意外爸爸」。

日本相對來說，還是一個非常父權思維的國家，所以很多創作者都會把對父親的投射或是反思，放到自己所創作的作品之中。比方像是村上春樹的作品中總是保持模糊的父親形象。

是枝裕和這部電影裡的主角野野宮，他也算是某種被刻印在日本父權社會中的父親。

雖然很喜歡這部電影，但看完福山雅治飾演的野野宮先生，第一時間突然覺得福山雅治好像不太會演戲，不過也很可能是導演刻意安排。

因為我覺得電影裡的選角非常地出色。比方兩個小男孩，刻意讓琉晴跟慶多對比非常明顯。

琉晴看起來就是一個愛玩不聰明的傻孩子，慶多就是一個溫文儒雅有教養的乖巧男孩，這個對比讓劇中福山雅治所飾演的這個爸爸，特別地帶有某種諷刺感。

「我的意外爸爸」的故事描述野野宮一家，生活在市中心，看起來非常地富裕而且美滿，野野宮良多是一間建築事務所的高階建築師，收入非常高，他也非常地努力，就是一個工作狂。

野野宮家的媽媽綠，是一個稱職的家庭主婦，每天在家裡陪伴可愛的慶多，也就是野野宮夫婦唯一的兒子。

直到有一天，醫院傳來了一則意外的消息…

（文章剩下的部分在連結中）

上週五的SDGs國際論壇線上影展，我們首映【全球風潮 綠色夥伴關係】，從論壇引言人 柯文哲 分享台北市智慧轉型與永續城市計畫，
在企業端，台灣博世開發智慧家電與新能源、台電佈局綠色交通，
玉山則從綠能產業著手，並且瞄準綠色金融。
深究完大型企業的綠色治理，
緊接著我們要上線永續轉型裡的新希望【青年培力 翻轉的力量】。

#陽光伏特家 是台灣第一個全民電廠平台，
它的共同創辦人 #陳惠萍，
看到台灣的太陽能光電在地不使用、民眾不參與，對綠能政策越來越疏離。
然而，民眾只要買一片太陽能板，就能輕鬆參與綠能、賣電存錢，
其中收入更能成為社福專案的推進器，
「我們要從綠能出發，慢慢點亮17項目標。」

此外他們也開啟綠能公益模式 #陽光永久屋，跟企業合作、幫助社福團體，打造自用電廠和綠電憑證，邀請全民參與綠能、共享綠益，
並將這份價值擴及更多的社會弱勢。

他們希望「在能源轉型的道路上，不遺落任何人。」
兩萬多位民眾響應募資、打造出300座公民電廠，
陽光伏特加如何讓社會動能一同加入到綠能政策？

除了陽光伏特家，今晚【青年培力 翻轉的力量】
也將帶來小紅帽創辦人暨執行長／林薇
九典聯合建築師事務所主持人／張清華
天下雜誌出版總編輯／吳韻儀
科思創執行長／施樂文博士的精彩內容，敬請期待。

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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(1) PayMe at 9745 3555
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#買舖博重建如何計數，#香港史上最詳盡的舖樓收購影影，#收購舖

這個社區就是我們熟知的傳統農村型態，但是他們勇於創新，在仕安社區理事長周育諒開放的態度和認真關心土地下，成立仕安社區合作社，股東成員正是在地居民，因此他們成為一個經濟共同體，以友善耕作稻米，提升農產競爭力，並將每年結餘20%用來維持社區活動，包括老人共食、學童課後輔導、醫療接駁、急難救助等福利，有了活躍的產業和福利，原本在外的青年紛紛返鄉創業、就業，成為社區的生力軍，朝向農村永續發展邁進。

另外，仕安社區與嬉遊境工作室建築師林鍵樺合作，透過農委會水土保持局的洄游計畫，與一群大學生將社區裡倒塌的老屋、三合院以及髒亂的環境注入新思維，重新打造出悠閒的生活空間。過去一年他們在老屋改造的背包客棧裡，接待來自各地無數的遊客過夜體驗農村生活，一包米、一群人、一顆熱血的心，逆轉了偏鄉老化、資源缺乏的劣勢，營造出社區的活力與產業，當地鄉親漸漸開始主動加入參與，形成一股互助的鄉民力量，這是值得嘉義縣學習的成功案例。

🔺發展社區力量 注入新思維
營造出好的空間 給予新生命力

🔺農業升級 合作模式
穩定農民收入 提升農產品競爭力

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